¿Va a ser simple cambiar la Ley Hipotecaria y sus consecuencias en relación a los desahucios? III *068*

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Este contenido tiene casi 9 años

Recomiendo leer este artículo de Pau A. Montserrat, tal vez algunos de mis lectores lo recuerden de su participación en un programa de La Sexta (Salvados de Jordi Évole)

Luego este articulo de D. Jorge López, Notario con ejercicio en Alicante que nos detalla algunas de las diferencias entre nuestro sistema hipotecario y el de EE.UU. (algunos de los estados que lo componen).

Sobre esta cuestión lo que si es un hecho es que la seguridad jurídica española en este sentido es extremadamente adecuada, de las mejores del mundo, y mirad que es simple, son solo libros de registro de operaciones, si, un número de finca, redactado en un tomo, con indicación del libro, el folio y el número de inscripción. Antes se llevaba a mano, escrito a mano …. Hoy solo se ha mecanizado, todo en un registro de propiedad dividido por zonas donde una finca solo puede estar en un registro concreto …. Una “conexión” de información con los notarios para evitar que una finca se pueda vender dos veces en un mismo día, porque cuando un notario pide la obligada información registral, el señor registrador lo anota, y si al cabo de un rato otro notario piede lo mismo, sobre la dicha finca, se disparan las alarmas …. ¿errores? Pues alguno puede, yo sé de dos y ambos solucionados, uno vivido en mi entorno empresarial en que una finca, pongamos el piso segundo primera, pues el notario pidió la finca correspondiente al primero segunda, porque el solicitante no detalló correctamente los datos del registro (era propietario de las dos fincas) y se vendió una por otra, pero al llegar al registro la escritura se dieron cuenta de que los datos no cuadraban  …. Y otro caso que me han contado (un director de una oficina de un banco con logo azul) de hipotecar la finca del vecino por un motivo similar, pero que también se subsanó ….  Supongo que eso, errores habrán, pero que el sistema es extremadamente seguro es un hecho demostrable.

Luego algo mas concreto he encontrado esto  http://www.idealista.com/news/archivo/2011/03/25/0309046-estas-seguro-que-quieres-una-hipoteca-a-la-americana  y hay algunas ideas que nos pueden “desmontar” esta idea maravillosa de la “hipoteca pura”, la que solo está garantizada por la finca que se adquiere o sobre lo que descansa un préstamo.

 

Hagamos un ejercicio de “destripar” un poco todo esto, a ver que nos sale …..

 

entregar la casa al banco y olvidarte de la hipoteca no es tan fácil ni tan generalizado en eeuu…  

En primer lugar porque salvo error por mi parte esto solo afecta a 11 de los 51 estados de la unión (EE.UU.)

… ha crecido  el  debate  sobre  si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca .............................. la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda

 

Como dice el artículo, en España la aceptación de la dación en pago solo se puede negociar, no existe obligación de aceptación por parte del acreedor, cosa que a estas alturas ya sabemos todos ..... el artículo indica que el sistema de, repito, algunos estados norteamericanos da una  sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta, porque depende del estado de EE.UU, salvo error esto solo es aplicable en 11 de los 51 de la unión,por tanto  puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria, que tal como indica el artículo, podrá derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency), de la misma forma que en España, así se pueden producir dos circunstancias:

1) El hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse

El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. en ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa,  si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso, si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:

A) Si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años

B) Si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en EE. UU.  no le será tan fácil como se piensa,  además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al  IRS (Internal Revenue Service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo,  de hecho, en EE.UU. hay gente que prefiere deber dinero al banco que al IRS.

2) Si no  se consigue un comprador

Al igual que aquí, en estos momentos encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas  y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa, que cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado, por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo.

 

¿Precios? ahí quería llegar yo!!!!!!!!!!!!!! y antes un inciso:

 

No hace muchos meses que Bankinter publicó su oferta hipotecaria como “hipoteca sin más” , solo la casa, punto final.    

Peeeeero (y el lógico que así sea) olvídense del euribor mas cero coma ... o el euribor mas un punto y algo .... que el riesgo que ello supone alguien lo paga, y lo correcto es que vaya incluido en el precio, en los intereses, no puede ser de otro modo. 

Yo me atrevo a pensar que esto en 2006 hubiera sido un fracaso total, pongamos un ejemplo:

Yo voy a Bankinter (no me gusta hacer publicidad, pero son los únicos que han iniciado la comercialización  de este producto) para financiar la compra de mi casa, y el director o comercial me ofrece dos posibilidades:

1 – Hipoteca “normal” al euribor mas 0,38 puntos (creo que algo así llegaron a ofrecer en la “buena época”)

2 – Hipoteca “sin más” al euribor mas 2,00 puntos, ni idea ... es un suponer, pero por la misma “suposición” si no hay mas garantía que la casa, el precio deberá contener el precio de asumir esta contingencia.

Y esto al margen de que en la segunda, me parece que me harían “tragar” con todo el paquete, seguros, tarjetas ... porque si hay poca competencia en el producto, pues ...

¿Cuál hubiéramos elegido? Yo creo que el 90% la primera, por un mero sentido de ahorro, porque como dice uno de mi pueblo “si no eres vaquero, las vacas son bueyes cuando les ves el culo”, pues eso ...   con la experiencia actual tal vez la cosa sería distinta, pero ¿en 2006? Vamos.... todos directos al uno.... 

Y si en estos momentos las mejores hipotecas "normales", las de la banca on-line, que no olvidemos que prestan bajo "el sistema ABC" ... se trata de que si entras en sus planteamientos vale, pero trajes a medida ni uno, se acepta lo que hay o no, punto final, están ofertando al euribor mas 2,10-2,25 puntos, empecemos a imaginar que esta "Bankinter hipoteca sin más", no va a ser a 2,50 puntos, tiene mas pinta de 3 ó 4 puntos de diferencial, bueno tal vez me equivoque, pero lo que si es seguro que será mas cara que las "normales", no puede ser de otro modo. 

 

Sigamos ....

 

Dice el artículo ... si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo,  normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España, esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa,  en el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro PMI (Private Mortgage Insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional, además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc., relacionados con la hipoteca. junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario.

Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos, una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos.

Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!, en 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. el comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales. 

 

Vamos que nada del euribor mas cero coma ..... !!!!! esto no funciona así en EE.UU ...

 

Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos, como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones.

En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el euribor. así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano.

Luego sigue el artículo con comparaciones numéricas, dónde se determina que al final los precios no son ni comparables, si bien nos podemos liar algo por el tema de los impuestos, pero que obviamente no es un tema financiero, es por las diferencias de fiscalidad o tasas municipales. Llega a determinar que a grandes rasgos los costes pueden suponer hasta yun 25% más de coste de la casa...

Al final uno y si este articulo en el que me he basado es correcto, llega a la conclusión de  que sí, que fantástico, pero que el riesgo de impago que asume el banco financiador se contempla como carga al hipotecado, en forma de coste financiero. 

Sigue el artículo con la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares, porque existe otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado, En EE.UU. existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros), allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad ylos seguros, que también son mucho más caros que en España.

Indica además que  el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona, dependiendo de su calificación de crédito. En función del  historial de crédito, el banco dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos.

Y finalmente concluye dicho artículo con:

 

En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en EE.UU. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos.

Yo convengo con esta conclusión, recordando de nuevo que solo se aplica (si no estoy en un error) para 11 de los 51 estados de la unión .... entonces creo que antes de pedir soluciones de este tipo, o que los políticos nos las propongan (miedo me dan esta panda) es bueno que estemos informados de que se cuece ... porque es muy habitual pensar que fuera de España son mas listos, mas previsores, mas ..... vamos .... lo mas de lo más .... Eso si, para el caso que comprar otra vivienda, intentaría ver esto de Bankinter, al menos con las experiencias de hoy, si bien me temo que para "segundas", directamente me mandan al cuerno, porque es de suponer que esto tiene que ser para residencia habitual, ya que "las ganas de pagar" son algo mayores que para una que no se considera tan necesaria. 

http://www.youtube.com/watch?v=3p4MZJsexEs&feature=watch-vrec

www.yoreklamo.com

  1. en respuesta a Kunks
    -
    #17
    15/11/12 22:51

    Mas o menos lo que he comentado en la 15 .... los precios de compra como bien indicas tienen una total relación con el mercado potencial .... un ejemplo (que nada tiene que ver con esto) lo podemos ver en las placas solares (energías renovables), empiezan a menguar las ayudas y los precios de las placas empiezan a bajar ... y seguro que a los fabricantes fácil no les ha sido ... supongo que le han puesto imaginación, han renegociado con sus proveedores ...

    Aquí hubiera sido lo mismo, con menor capacidad de pago de los potenciales clientes, precios mas ajustados, tal vez calidades distintas probablemente (de esto tengo mis dudas en algunas promociones, porque no sé si es posible bajar mas la calidad, si que estoy convencido que se pudieron reducir los márgenes) .... es así ... como tu dices.

  2. en respuesta a embueso
    -
    #16
    15/11/12 22:26

    La paridad euro/dólar de cada momento afectaría a un norteamericano endeudado en euros, o un español en dólares, esto es cierto, sin embargo el artículo no va de eso, la idea es poner el asunto en su propio contexto, y comparar simplemente una hipoteca allí con una de aquí, para que observemos que no siempre las cosas son lo que parecen. A menudo nos llenamos la boca de las ventajas de nuestros estados vecinos (o no tan vecinos) y seguro que hacen cosas mucho mejor que nosotros, por ejemplo en USA el apoyo a la investigación e innovación, pero de ahí a que todo sea mejor, ellos fantásticos y nosotros unos mierdas, va un trecho ... en el caso de las hipotecas si, efectivamente ahora vemos que "importar" su idea no es mal plan, ahora bien que además pensemos que va a ser al mismo precio (en términos de tipos de interés) que las tenemos ahora, pues vayámonos olvidando .... es mas, ni siquiera ahora que los diferenciales sobre euribor han pasado del mas cero coma algo, y una hipoteca a mas un punto se consideraba cara en 2006, a los precios actuales del euribor mas dos y medio que es fácil que se pida ahora, siguen siendo mas baratas que allí .... por tanto sistema norteamericano (el de los 11 estados que lo aplican), pues bien, muy bien, peeeeeero tengamos en cuenta que el precio va a ser otro, con lo cual esto no es ni bueno ni malo, simplemente es distinto.

  3. en respuesta a Alejperez
    -
    #15
    15/11/12 22:08

    Evidentemente el dinero barato por definición empuja el consumo, de hecho es una de las actuaciones habituales para reactivar el mismo. Efectivamente si los tipos hipotecarios hubieran sido referenciados al bono a 30 años, mas el diferencial y los seguros tipo USA, de hipotecas al 3%, pues ni de coña ... y si, la burbuja hubiera sido menor, y "la leche que nos henos pegado" también de menor calado.

  4. en respuesta a Cajero malencarado
    -
    #14
    15/11/12 17:01

    Yo tengo muy frescos comentarios de conocidos que recorrían banco, tras banco y caja tras caja, buscando el 100% mas gastos para comprar una vivienda sobrevalorada, quejándose de lo c*br*n*s que eran por no darle la hipoteca, "que se creen estos listos" y ahora pidiendo que si se equivocaron en dársela se coman el marrón.

    Siempre funciona, cuando adquieres algo a buen precio y buenas condiciones lo cuentas con una sonrisilla, haciendo alarde y cuando lo hiciste mal, cuentas: -Me vendieron esta mierda, ...

  5. #13
    15/11/12 12:59

    Otra reflexión es que quizás con los "tipos" americanos, al 7% de hipoteca, quizás los precios de la vivienda no se hubieran disparado del modo que lo hicieron, y la burbuja no habría sido tan exagerada.

    En plena burbuja era escandaloso ver los "condos" de Florida, o los los típicos 3/2 con su jardincito por 125000$ (menos de 110.000€ entonces), mientras que aquí un cutrepiso de 60m en una capital de provincia ya valía eso y más.

    Allí hay exageraciones en el centro de Manhatan, pero no el disparate hispano.

    Saludos.

    P.D.: Pues eso, he repetido lo de Kunks...

  6. #12
    15/11/12 12:35

    Lo que dices del incremento de los tipos que deberá pagar el comprador es cierto, pero hay un efecto que no has tenido en cuenta: los precios de todo bien que cotica en un mercado dominado por la oferta (como sucedía en el mercado de la vivienda hace 5 años) se ajusta automáticamente al precio máximo que los demandantes puedan pagar. Eso quiere decir que los precios que estaban pagando los compradores en aquel momento eran los máximos que podían pagar, y que si en aquel momento se subieran los tipos cobrados por el banco la consecuencia sería que los precios de compra tendrían que bajar en una proporción equivalente, hasta alcanzar nuevamente el coste máximo que el comprador habría podido pagar, es decir, el mismo que el de partida.

    Vamos, que la subida de tipos se la habría tenido que tragar enterita el vendedor en forma de bajada de precios. Es más, si el crédito hubiera estado en su día más caro, como corresponde a una situación de dación en pago, jamás se habría producido burbuja inmobiliaria alguna, y no estaríamos en la situación actual.

    Un saludo

  7. en respuesta a Cajero malencarado
    -
    #11
    14/11/12 23:19

    Pues como el euribor vuelva a un lugar que yo me sé, ahora tengo revisión, mi hipoteca es a 0,55 sin suelo (tengo otra a 0,50 con suelo, revisable en mayo) ... y de la misma forma que pagaré un uno y poco mas por ciento, no hace muchos años que la revisión me resultó al 5,875% o tal vez fuera el 5,375%, es igual, pues a esto le sumas 3 puntos (un euribor mas 3,5 que no sería tan descabellado en esto de Bankinter "sin más" ... ) pues al simpático que se apunte le puede costar un 8,3 - 8,4%, para cagarse en los pantalones, bueno no, llevar directamente las llaves al director diciendo "ahí te quedas macho...".

  8. en respuesta a W. Petersen
    -
    #10
    14/11/12 23:00

    Es lo que se lleva ahora, según tus ingresos y tus necesidades de financiación. Rondará entre el tres y el cuatro más, para la mayoría.

  9. #9
    14/11/12 21:56

    Olviden mi anterior comentario. Me despisté y consideré los precios de la vivienda eran el mismo tanto en el caso español como en el americano, cuando en realidad son distintos....

  10. #8
    14/11/12 21:41

    Lo primero, querría agradecer al Sr. Petersen su blog. Me ha parecido muy interesante este artículo (las 3 partes), pero no entiendo muy bien el texto de idealista.com; cuando manejan los porcentajes se saltan la conversión -el día del artículo 1,40 dólares por euro Con la conversión, cambia bastante la percepción de dicho texto. ¿Me estoy perdiendo algo? Si es así, ¿qué?.

    Espero haber explicado bien mi duda.

    Un saludo

  11. en respuesta a Cajero malencarado
    -
    #7
    14/11/12 21:10

    ¿Tienes alguna información sobre la de BK? esto del "interés personalizado" de que va, de euribor mas 2,5 ó mas 5,2 ??????

  12. en respuesta a troyano01
    -
    #6
    14/11/12 21:05

    Prrrrrrrr........... si es un pseudo copia / pega .... mas alguna opinión personal ... nada que no se pueda hacer perfectamente un domingo por tarde en un viaje de hora y media en tren .... pero si, el sistema a su precio, tiene ciertas ventajas ...

  13. en respuesta a Cajero malencarado
    -
    #5
    14/11/12 21:04

    Es que no hay que muy listo, para ver que algo tan bonito, pero que tal vez no lo sea tanto, de gratis nada ....

  14. en respuesta a 8........s
    -
    #4
    14/11/12 21:03

    Ahora si te pillo ...............

  15. #3
    14/11/12 20:36

    para mi el tema esta claro ...un prestamo hipotecario debe de responder al criterio de prendas...pues es la formula historica de crecimiento sostenible...lo demas es una estafa...reglada...regulada y tecnicamente legal...pero injusta...un abrazo...recordando las emes ... 1 2 3 4 5 y asi hasta el infinito...

  16. #2
    14/11/12 20:32

    Aún hoy me siguen solicitando financiaciones del cien por cien más gastos. Me parecen aberrantes, pero lo peor es que el solicitante se marcha con sensación de que el banco no le quiere "dar" la hipoteca a pesar de los millones de dinero público y ....

    Para éstos la culpa siempre será del banco, tanto si no les prestó cómo si les prestó y ahora no pueden afrontar sus obligaciones. La culpa siempre es del banco.

    Espero que se generalicen este tipo de hipotecas a la americana...a ver que cara ponen cuando se les diga que la hipoteca son quinientos euros al mes, pero además ciento veinte euros del seguro anti depreciación. Total: seiscientos veinte, y no, este seguro no lo puedes cancelar al año....

  17. #1
    14/11/12 20:22

    buen trabajo de investigación. lo justo para desmontar leyendas urbanas de las daciones en pago en USA, fue una bonita historia mientras duro.

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