Esquizofrenia en la regulación hipotecaria

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La semana pasada leí dos noticias que, en conjunto, dan buena muestra de la esquizofrenia en la que vive el mercado hipotecario español. Corremos como pollos sin cabeza, y eso es sumamente peligrosos, pues en el propósito de demostrar que estamos intentando hacer algo, se corre el riesgo de romper lo poco que funciona. Veámoslo.

La semana pasada, en la Comunidad de Madrid, el PP e IU se pusieron de acuerdo en algo. y como es natural, en nada bueno. Pura demagogia. Esperanza Aguirre y Gregorio Gordo acordaron proponer una modificación de la Ley Hipotecaria para limitar la responsabilidad de los deudores hipotecarios a la suma que se obtenga con la ejecución del inmueble. Casi nada. Atención a las declaraciones del vicepresidente de la Comunidad de Madrid, mano derecha de Esperanza Aguirre:

Este punto fue apoyado por el vicepresidente y portavoz regional, Ignacio González, quien apuntó que la reforma de esta normativa supondría convertir los préstamos hipotecarios en un derecho de garantía real y "no un préstamo personal que persigue a las personas con independencia de que hayan abonado o no el crédito hipotecario que le hayan concedido sobre una casa" (NdA: que no Nacho, que no han abonado el credito que les concedieron, por mucho que retuerzas las palabras. Ese es el problema) "Es una medida que nos parece interesante y que por supuesto apoyaremos en el debate que celebraremos este próximo miércoles en relación a las medidas del plan de choque", agregó el 'número dos' del Ejecutivo que preside Esperanza Aguirre.
Atónito. Para reír. Para llorar
1. La Hipoteca ya es un derecho real, una garantía que cae sobre una cosa. Me temo que González confunde el negocio principal, el préstamo, con la garantía, lo accesorio, que es la hipotecaria.
2. Dicha confusión supone desconocer que dicho cambio no se limita a una modificación de la ley hipotecaria si no que afecta a la esencia de nuestro sistema normativo, para empezar en el 1.911 del CC, a la configuración de la hipoteca como un derecho accesorio, etc. Por favor, que alguien que sepa de derecho en el PP un par de clases.
3. Y es que establecer como regla general (y entiendo que cuasiimperativa) la limitación de la responsabilidad al bien ejecutado, presupone cargarse, en esencia otras garantías adicionales. Es decir, ¿qué hacemos con los avalistas, con las pignoraciones, etc? Estos políticos son los mismos que defienden que la Admiistración avale a los aprticualres en sus hipotecas. Tremendo.
4. Conviene recordar a estos iluminados que existen las hipotecas de responsabilidad limitada, que el acreedor puede pactar con el deudor esa limitación que ellos buscan ahora.
5. Evidentemente, a pesar de esta posibilidad anterior, dichas hipotecas brillan por su ausencia debido a que debilitan, y mucho, la posición del acreedor, que simplemente no las va a firmar. ¿No les hace pensar eso a nuestros políticos?
6. De imponerse esa modificación, la oferta crediticia se restringiría enormemente, ya que a ver cual era el Banco que se pone a prestar con dichas limitaciones. Y entonces, estos mismos políticos que hoy claman por la escasez de créditos (y también por haber dado muchos antes, no hay quien les entienda) dirían que hay un complot, que el mercado no funciona, etc. A lo que conduce es a un incremento del papel de las instituciones publicas en el mercado crediticio, bien concediendo los créditos, bien avalando o prestando garantías. Puedo entender que IU quiera esto, incluso que el PP también. pero que la autoproclamada liberal Aguirre lo haga me deja perplejo.
7. Y es que al final lo que se busca es limitar la responsabilidad personal de los deudores. Dicha limitación, curiosamente acabaría incrementando la responsabilidad de las administraciones, el gasto público, etc. Lo de siempre. beneficiar a un colectivo muy concreto por un puñado de votos. Y es que estas soluciones mágicas no son gratis.
8. Este maravilloso sistema que se propone es el que funciona en países como EEUU. Sinceramente, estamos muy por delante de ellos en materia hipotecaria, registral, etc. No entiendo es afán de copiar a un sistema que se ha colapsado brutalmente. Con dichas garantías, las posibilidades de financiación d nuestras entidades financieras son muy limitadas. Con dicho sistema, los depositantes y accionistas están mucho más desprotegidos. Con dicho sistema sale ganando el deudor que puede empezar de nuevo y el marrón que se lo coman todos los citados.
Es curioso que Mariano, Registrador de la Propiedad, no diga ni mu. Pero claro, estos temas no son agradables de explicar a los votantes.
La segunda noticia, sin embargo, trae algo de cordura: La Justicia da más poder a los bancos para embargar bienes de los hipotecados. La verdad es que el titular asusta, pero recomiendo su lectura reposada. ¿Ya? La esencia esta justo al principio:
Dos autos embargan tanto la finca hipotecada como el resto de bienes del deudor y de sus fiadores, procesos que hasta ahora no se acumulaban.

Vía libre para embargar todos los bienes del moroso que adeuda una hipoteca. Ante la crisis, la Justicia ha ampliado los procesos de reclamación de deudas hipotecadas, por lo que ahora permite acumular el procedimiento de ejecución ordinario al hipotecario, cuando, hasta ahora, la jurisprudencia lo negaba. De esta forma, a la subasta de la finca del deudor se le suma ahora el procedimiento ordinario, que aunque es más lento que el hipotecario, puede embargar todos los bienes del moroso, e incluso, de sus fiadores.
Sin perjuicio de que OAntonio nos los aclare, que sabe mucho más de esto que yo, lo cierto es que no es ninguna gran novedad, pues ya hay resoluciones judiciales , citadas en los propios autos, que lo declaraban conforme a Derecho. Lo que es una novedad es la situación de mercado en que nos encontramos y por ello al aplicación no puede ser la misma que la que se daba generalmente.
En el link de Expansión tenéis los autos y un recursos. Lamentablemente falta la demanda, que nos ampliaría la información. Por tanto, voy a echarle un poco de imaginación, pero no creo estar muy alejado del tema.
En el Derecho Español uno no puede embargar a tontas y a locas. Hay un orden (art. 592 LEC) y el Juez no debería determinar embargos excesivos, y que pueden resultar excesivamente dañinos, cuando parece evidente que practicando otros se garantice el cobro del acreedor y se limite el perjuicio del acreedor.
Tradicionalmente, en materia hipotecaria, los acreedores no solían instar simultaneamente la acción contra el resto de bienes del de deudor, normalmente porque estaban seguros de cobrar y por otro lado, debido a que el Juez, en virtud del principio antes citado, lo solía denegar. ¿Que mejor garantía de cobro que la ejecución de esa hipoteca? Eso no quitaba para que si uno no se daba por cobrado en la ejecución, fuese a posteriori contra el resto de bienes del deudor.
Sin embargo, hoy los jueces se encuentran con préstamos hipotecarios que se ejecutan en los que, ya a primera vista, se ve que con el bien hipotecado no va a ser posible cancelar la deuda reclamada. Es por ello que las resoluciones citadas permiten la llamada acumulación de acciones, consistente en que a la acción hipotecaria se una la acción personal, que el demandante podrá dirigirse desde el principio contra los bienes del deudor o de los avalistas, en vez de forzarle a iniciar otro procedimiento paralelo. Me parece de lo más correcto y económico. Me alegra que los jueces apliquen el sentido común sin forzar en ningún momento la Ley. Espero que los del PP e IU no se enfaden en exceso.
  1. #19
    28/03/21 20:19
    Ya creó que os dejaré de qué 😶 si algo actual me de un (nosé)es agradecer !!!
  2. en respuesta a Echevarri
    #18
    28/03/21 20:16
    Magnifico es un honor saber que hay “principiantes”por que fuera de contexto yo usado la Internet desde creo 1994 que poder tener eso presente creó más opciones aprendí de troncos ah tronconazoz!y si eso principiante me lo cres ? Oh eso me quierén hacer me creer que bueno seguiré buscando lo que creó que mejor seguir principiante y no discutir y callar claro que es muy difícil casi inposible yo callarme ,más tarde que temprano lo único que sin esta en totalidad verdad solo es tiempo que no da perder o ganar ,luchar oh ser vencido que es que no mira los dos lados con claridad el passa y no se detiene y seguró será viaja al futuro más passado no es recuperable eso creo !!!
  3. #17
    28/03/21 19:59
    Yo creo que me equivoqué más que buscó saber onde lugar estoy y ver si aparece mis cosas ???digo que si internet hay un lugar con mi indentidad?
  4. #16
    30/04/09 22:44

    JM, es un placer conversar contigo:
    1. Es que yo pienso que el principal error ha sido no dejar caerlo que hubiese tenido que caer. Al no hacerlo se distorisonado la competencia. Se que soy radical.

    2. he eido el articulo de El Mundo. Si rebuscas en el Blog, hace un año algo comentñe de esos casos. Entr nostros, me parece el colmo del morro por parte de esos señores, presentarse como victimas, cuando en colaboración con los interemediarios financieros han ocultado un endeudamiento que acaban de firmar. Por cierto, al calor de esos colectivos estan naciendo asociaciones que recogenlo pero de la tradición hispana, de este y del otro lado del oceano: la ausencia de responsabilidad por los propios actos.

    3. para eso se crearon las personas juridicas. Aún asi no es tan sencillo, los administradores, e incluso los socios pueden ser declarardos responables. Si alguien la protección de una personalidad juridica que la hubiese constituido y que hubiese cumplido con los formalismos neesarios.

    4. Para que ellos conserven su patrimonio los demas, los contribuyentes habremos de poner en peligro el nuestro.

    Un abrazo.

  5. #15
    Anonimo
    30/04/09 22:18

    Estimado Echavarri:

    Gracias por responder tan pronto.

    Realmente reconozco que tienes razón en los planteamientos, que comparto, pero discrepo en el enfoque.

    En primer lugar soy consciente que en un mercado normal, no debería de suceder lo que esta sucediendo. Y que la avaricia de enriquecerse comprando piso, porque todo el mundo lo hacia, debe de tener consecuencias.

    Si no se dejan caer las entidades financieras que han hecho lo mismo, han permitido este desaguisado espoloneadas por la competencia, porque arruinar la vida de personas, en muchos casos inocentes (cuando se trata de la vivienda habitual).

    Hoy publicaban en el mundo casos de inmigrantes que han sido engañados, o se han dejado engañar con avales cruzados.

    Pero aquí empieza el problema. Mientras que una persona jurídica, deja caer la empresa y que pague rita la cantaora. (Ante el caso de Fadesa, todas las entidades han optado por ejecutar garantías quedándose con los bienes).

    Una persona física, no solo debe de pagar una deuda , sino que su bien es malvendido y aun debe parte de la deuda. Esto es lo que considero injusto. Ante una situación anómala del mercado.

    Personalmente considero que cada persona debe de ser responsable de sus actos, por lo que también considero injusto que los delitos prescriban en muchos casos a los 5 años sobre todo los referidos a estafas. Se han visto quiebras de constructoras, antes de la crisis que se han imputado a estas al juzgarse tras dos años. Constructores que no han pagado a proveedores y que han cobrado las viviendas que han vendido.

    Ante este panorama, con la crisis que esta cayendo desde luego yo soy más partidario de avalar a través de los ciudadanos a las entidades (bajo unas condiciones), de forma que cuando venga la recuperación, los avalados puedan deshacer la operación o vender sin que el coste les suponga la ruina. El quedarse sin empleo es una tragedia, si a esto le sumamos quedarse sin los ahorros y sin la vivienda esto es una desesperación.

    Ante esta situación, no se trata de quien ha comprado un piso no se haga cargo de la deuda, sino de poner a disposición de quien se queda en paro un instrumento que le permita conservar su patrimonio. Y a la entidad no perder un cliente.


    Un saludo

    José Miguel

  6. #14
    30/04/09 20:46

    José Miguel, gracias a ti por leerme. Paso a responderte.

    1. Las garantías, en toda operación de financiación, son importantes pero secundarias. Lo fundamental es que esa persona sea capz de pagar el préstamo. la propuesta que dais supone desligarse de esta visión y es sumamente problemático. Te pongo un ejemplo: ninguna entidad seria le dara un ptmo a una persona sin ingresos por mucho patrimonioque hipoteque. La finanlidad del Banco no es ejecutar, es prestar dinero y crear relaciones con los clientes.

    2. El diferencial se cobra por el riesgo asumido y por la transferencia de fondos. Asi mismo, no olvidemos que por mucha garantia persoanl que haya, sigue habiendo riesgo, en ocasiones mucho.

    3. La propuesta resula incongruente con el mantenimiento de los avalistas. No tiene sentido que los titulares del préstamo no respondan personal e ilimitadamente y los avalistas si. Dicha propuesta se carga la figura de los avalistas (de hecho, me arriesgo a decir que en USA eso de los avalistas no rula)

    4. Por supuesto que subastar en momentos de panico es contraproducente. Pero también lo es no pagar.

    5. No te digo que no, pero te remito al tema de los avalistas arria citado. Por otro lado, yo estoy en contra de los avales a las entidades, por lo que te puedes imaginar que tambien estoy en contra de los avales a los particulares. Me parece una decisión financiera erronea, inmovilizando recursos publicos en financlidades privadas.

    6. te doy la razón en que es vergonzoso la VPO en propiedad. Solo admitiría, en casos extremos, la VPO en alquiler. Elproblema es que se acaba gettificndo y tarde o temprano se vende a los ocupantes.

  7. #13
    Anonimo
    29/04/09 23:59

    Estimado Echevarri:

    Enhorabuena por el Blog, y por tratar temas como el que comentas.

    Cuando hipotecas una vivienda se realiza una tasacion de la misma a precios de mercado. Y la garntia del prestamo es la vivienda,
    Por lo tanto no veo ningun impedimento para que la deuda contraida se ejecute con la garantia aportada. Todo lo demás deberia de sobrar.
    De hecho las entidades te obligan a asegurar los bienes sobre los que tienes hipoteca.

    El riesgo lo asume quien presta y por ello cobra el eruibor más un diferencial.
    Cuando suponen que las garantias no son suficientes piden avalistas.

    El subastar en unos momentos de panico solo causa un gravisimo perjuicio al acreedor.

    Lo de avalar a los ciudadanos en Paro, no tiene por que ser tan descaballeado.
    ¿Porque se avalan a las entidades financieras?
    Si avalas al deudor indirectamente estas avalando al acreedor.
    Las entidades no tendrian tanta mora.

    Obviamente la forma y los condicionantes habria que negociarlos.
    Por ejemplo se podrian avalar los intereses, de forma que quedase como alquiler.
    En caso de impago el estado se hace cargo de la vivienda y gana la diferencia.
    Los bancos enseguida han ejecutado las garantias de los constructores, comprando las viviendas.
    Lo que dice la constitucion es que tenemos derecho a una vivienda digna, pero no que esta sea en propiedad. por lo que lo que no se puede hacer es capitalizar a personas, ni promover VPO.
    Lo correcto serian alquileres, sobre un porcentaje de los ingresos.

    Un saludo

    Jose Miguel

  8. #12
    29/04/09 17:53

    Daniel, el tema esta en que te olvidas del resto del sistema USA. Hablamos de Fannie Mae y de Freedie Mac, empresas paragubernamentales que permitian que los captadores de hipotecas (que no Bancos al modelo español) soltasen vía titulizaciones todo ese lastre. Si a eso le sumas un marco legal en titulizaciones que es una p. castaña tienes buena parte del problema USA.

    Y es que la mortgage americana limita poderosamente los derechos del acreedor. Para comepensarle, y tras el 29 surgen esas sociedades, que reciben un impulso muy fuerte por parte de los Clinton por motivo sociales. Y es que habia que conseguir que todo el mundo fuese propietario, pudiese o no (si, el juego de las mayorias que comentas), por no hablar de normativa bancaria con la que se presionaba a los bancos para que concediesen crédito a minorias insolventes. Y es que sabían que, de no hacerlo asi, era imposible el despegue inmobiliario norteamericano.

  9. #11
    29/04/09 17:49

    Gallina,estas en lo cierto, pero me jode tanta demagogia.

    Anónimo, como dice Gallina el asunto esta crudo. Me conformaría con que actuasen los Tribunales.

    Anónimo, dejando de lado el concepto de "valor", que es discutible, no te darían 30 ni de coña con esta propuesta legal. Con suerte llegarían a 10 o 15 (para ello no hay más que darle una vuelta al concepto de responsabilidad hipotecaria y ver por donde se mueve)

    Tristan, lo comentado para anónimo 1. Se reduciría claramente el porcentaje de financiación y se levarian los tipos. Creo que Xavier ha acertado de lleno.

  10. #10
    29/04/09 12:18

    Humm entonces diriamos que invertir o especular con inmobiliaria seria un juego facil, no? Como ha pasado en USA, compro si sube y pego el pelotazo me forro, si baja se lo devuelvo al banco y que se las arrglen...

    Ahhh es que las han valorado bien y no van a bajar o no han subido tanto, si claro, como en USA... Ademas nadie puede preveer una crisis que deje a la gente sin empleo y empuje la inmobiliaria a la baja.

    Y decimos que el banco tendra mas cuidado al prestar? Lo acabamos de ver ahora.... Se presta que va bien me llevo comisiones que va mal, que pague el contribuyente con sus impuestos, que quiebra el banco, da igual los que vendian hipotecas ya estan en el caribe disfrutando de los beneficios...

    Se debe de regular el beneficio a corto plazo frente al beneficio a largo plazo en todos los casos, creo yo...

    Un saludo,

    Daniel

  11. #9
    29/04/09 11:44

    Estoy con el último anónimo. Supongamos que una casa vale 100 pero el propietario pretende venderla a 140. Cuando el pretendiente va al banco, como éste no se puede arriesgar dado que podría tener que quedársela, le dice que no, que vale sólo 100 y que le presta sólo 80.
    Esto no rompe el mercado ni le impedirá a las clases medias comprar vivienda, lo que impide es que los propietarios de viviendas a la venta suban los precios animados por una demanda creciente con dinero abundante formando una burbuja.
    Es decir, por muchos demandantes de vivienda, si éstos no disponen de créditos disparatados, las burbujas no se forman. Por lo tanto, si los bancos se viesen asociados irremisiblemente a la suerte que corra la vivienda hipotecada, su actuación sería más responsable. Y repito que no creo demagógicamente que sean ellos los responsables de lo que ahora tenemos, simplemente son unos jugadores que se han atenido a las reglas de juego que hay.

  12. #8
    Anonimo
    29/04/09 02:08

    A mi me parece estupenda la medida, ello no iba a limitar el crédito lo que si se iba a conseguir es que los créditos que se concedan sean razonables y se evitarían burbujas como las que tenemos ya que si por algo piden 50 y vale 30 el banco por la cuenta que le trae no va a dar más de 30 en el mejor de los casos.
    En fín, para eso estan los bancos para trabajar con el riesgo que es de lo que viven y si no les gusta a dedicarse a otra cosa mariposa

  13. #7
    Anonimo
    29/04/09 01:38

    No creo que haya que preocuparse mucho, antes de que el Congreso apruebe una reforma así, entran los banqueros en el Congreso como TEjero.

  14. #6
    28/04/09 22:00

    Dejando a un lado las cuestiones jurídicas, no debes preocuparte demasiado. Son las pijadas de Espe.

    Todos sabemos que la buena señora ni harta de vino apoyaría esa propuesta, si su voto estuviera al servicio del gobierno de Marianico o algún otro colega. Votar esa propuesta en una cámara que es incompetente para legislar en esa materia queda muy guay y no cuesta nada.

    Lo que no dicen es que en el caso de que eso llegara a salir adelante, cual sería el diferencial de euribor de esa estupenda hipoteca y cuantos serían capaces de lograr esa financiación.

  15. #5
    28/04/09 20:07

    Daniel,yo es que no le veo sentido a que un eduor no sea responsable de sus deudas. Sobre los puntos que señalas:
    1. Va siendo hora de que aprenda. El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento.
    2. Hombre, ni en el peor de mis sueños pienso que esta medid podría ser retroactiva. Eso sería un auténtico escándalo y una confiscación de bienes por la patilla.
    3. A unos les dejarían más tranquilos, y a otros mucho mñás nerviosos. Detras de los Bancos estan los clientes y los accionistas. ¿Unos pocos?
    Y no, para mi la polñítica no va solo de eso, de ganarse a la mayoria. Aunque algunos politicos si que funcionan sólo en esa clave.

    Tristan, yo entiendo que si (por encima de esas normas de organiz.ñ interna). Por otro lado, en EEUU el problema es tan o más grave y ahí aplican ese sistema.

    Anónimo, parece que crees que el banco esta deseando qudarse con el inmueble al 50% den su valor de tasación para luego poder ir contra el resto de bienes del deduor. Creo, sinceramente, que no conoces la realidad. El banco es el primer interesado en cobrarse el 100% en la subasta. Y quien se tiene que preocupar de pagar no es el banco, es el deudor.

    Xavier, es exactamente cmo comentas. Vendría a ser algo similar a lo que ocurrio en España con el tema de los alquileres. Y luego estarian llorando por las esquinas los mismos politicos debido a que los Bancos no prestan.

  16. #4
    28/04/09 19:14

    Sentido como dice el primer contertuliano lo tiene, que técnicamente sea posible no lo dudo, ahora bien que sea una solución ya tengo mis dudas, es muy probable que esto echase por la borda la financiaciones de viviendas al 80%, porque en caso de problemas tu acreedor estaría “comprando” una casa por la que no tiene el más mínimo interés …. no sé ……. a lo mejor acompañado de un profunda reforma del sistema judicial en lo que afecta a subastas …. vete a saber, pero sinceramente no lo veo, creo que la posibilidad de que un ciudadano de renta media, con un empleo medio, pudiera comprar una vivienda se convertiría en titánico, y desde luego la financiación seria a unos porcentajes muy por debajo de este 80%, ya que el acreedor debería asegurarse la posibilidad de cobrar con un cierto margen de seguridad que con los gastos que supone una ejecución hipotecaria, el 20% no da para tanto.

  17. #3
    Anonimo
    28/04/09 14:43

    No puedo estar de acuerdo en este punto, ante las irregularidades y problemas que se dan de cara a una ejecución hipotecaria justa.
    En este blog, en la parte de subastas hablan de lo que digo: te ejecutan el bien y no se consigue ni el 50% de su valor.
    Si solo respondiera ese bien para responder, ya se preocuparía el banco de conseguir un buen precio.

  18. #2
    28/04/09 13:47

    Esto aclara el pequeño intercambio de opiniones que tuvimos acerca de tu post sobre la responsabilidad hipotecaria.
    la única duda que me queda es si la ejecución ordinaria se acumulará a la ejecución hipotecaria en el mismo juzgado donde ésta se esté tramitando. Lo digo porque en madrid, los juzgados nº31 y nº32 están especializados exclusivamente en ejecuciones hipotecarias.

    Por otra parte no estoy seguro de compartir tu rechazo al sistema americano respecto a que el banco comparta la suerte de la vivienda hipotecada. Si lo hacen tendrán más cuidado al tasar las viviendas y las burbujas inmobiliarias se contendrán "algo". De hecho el burbujón español es mucho mayor que el americano, por algo será.
    No digo, como algunos, que toda la responsabilidad sobre la burbuja española la tengan los bancos, pero un poquito sí, compartida con otros muchos (por ejemplo, los consumidores).

  19. #1
    28/04/09 13:37

    Yo le veo mucho sentido desde luego, lo de que la responsabilidad de las hipotecas no resida en el individuo y se pueda deshacer de ellas...

    Primero, la gente media no sabe que consecuencias tiene eso y no le importa.

    Segundo, hay un monton de gente que esta en una pesima situacion y eso le favoreceria mucho.

    Tercero, hay todavia muchisima mas gente que tiene mucho miedo a la responsabilidad que le llevaria el no poder pagar la hipoteca y que tiene mucho miedo a perder el trabajo, por tanto estas medidas les dejan mucho mas tranquilos.

    Conclusion son medidas que solo unos pocos pueden ver como perjudiciales aunque si lo sean y que la inmensa mayoria vera con buenos ojos!

    Y la politica va de eso no? De ganarse a la mayoria!

    Si no nunca se hubiese hablado del ciclo presidencial en los mercados.

    Un saludo,

    Daniel

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