Las hipotecas a más del 80% del valor son legales.

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Sorpresas te da la vida, la vida te da sorpresas...cantaba Ruben Blades en Pedro Navaja. Canción muy recomendable por cierto. El caso es que me quede ojiplático al leer lo que leí. Pero quizás lo mejor, como siempre, es empezar por el principio.

Erase una vez una leyenda urbana que, como la chica de la curva, salía a colación de vez en cuando en las conversaciones de barra de bar. Que si hombre, que si, que me ha dicho el director de la sucursal X que es ILEGAL conceder hipotecas a más del 80%, que por eso el no las da. A saber que ilegalidades más esta haciendo el de la sucursal de enfrente. Lo dice la Ley (o el Banco de España, o el Botones Sacarino, o....).

Se trata de una leyenda muy antigua. Yo la vengo oyendo desde hace más de 10 años. En esencia siempre he creído que era el típico bulo que la lanzaba el Director que no estaba autorizado para dar esas operaciones por la política de riesgos de su Entidad. Es más, creo que en ocasiones, el pobre hombre se lo creía a pies juntillas. Me imagino la conversación con el Jefe de Riesgos: "Que si Pelaéz, que se lo digo. No es posible legalmente dar hipotecas por encima del 8o% de Valor de tasación. Vd. y yo queremos comer caliente todos los días, que los de enfrente se la jueguen y no nosotros. O sea que ya sabe, la operación esta denegada o consiga más garantía". Y Pelaéz se la tragaba hasta la bola.

Pero claro, una cosa es esta versión rupestre y otra que Ausbanc, que se supone que es la Asociación de Usuarios de referencia en materia financiera, se haya apuntado al carro. Así, en Mercado de Dinero, una de sus publicaciones, sostiene que en el caso de viviendas, la ley prohibe financiar más allá del 80% de valor de tasación. Por los motivos que comentare a continuación creo que esta afirmación no es conforme a Derecho. Pero es que ademas, el Presidente de la organización, Luis Pineda, en unas declaraciones, acusa a los funcionarios de negligencia o corrupción, por no intervenir para evitar la contratación de dichas prácticas.

Resumiendo. Que según el Sr. Pineda, el Banco de España esta permitiendo al sector que concedan hipotecas expresamente prohibidas por la ley hipotecaria, que nadie hace nada, que hay corrupción o incompetencia, y que Ausbanc denuncia todo esto, y....(y yo añado que también están incumpliendo la legalidad no solo el sector financiero y su supervisor. También los Notarios y los Registradores. Toma ya)

No se lo cree ni él. Y es que todo el argumento se sostiene sobre una interpretación errónea, por llamarla de algún modo, de la normativa:

  1. Para empezar hablan de la Ley Hipotecaria y su artículo 5, tanto en el artículo como en las declaraciones. Pues no. De la Ley que están hablando es la Ley del Mercado Hipotecario, la 2/81. Es una ley breve así que os la podéis leer sin mucho esfuerzo. La Ley Hipotecaria española, la que regula la Hipoteca, el Registro de la Propiedad, etc...es bastante más larga.Y antigua. Hablamos del TR de 1946.
  2. Supongo que a los que no son juristas esto les puede dar igual o sonar a chino. Pero es que no da lo mismo. Si nos leemos la Ley del Mercado Hipotecario, vemos que su objeto no es otro que regular que Hipotecas y de que modo van a poder ser titulizadas, ser incorporadas como garantías en emisiones de obligaciones, etc...Esa es la única virtualidad de esa Ley: Abordar la regulación del Mercado Financiero Hipotecario. No se trata de una normativa dirigida a las Entidades financieras que les dicte una política de riesgo o de concesión de créditos.
  3. Resumiendo, que en España, sólo aquellas prestamos hipotecarios que vayan por debajo del 70%, o los que estén por debajo del 80% del valor tasación en el caso de viviendas, serán susceptibles de ser utilizadas por las Entidades Financieras para emitir obligaciones, cédulas, etc...a diferencia de otros países. A eso es a lo que hace referencia el art. 5 de esa Ley del Mercado Hipotecario, y no Ley Hipotecaria.
  4. Dicho lo cual, es evidente que conceder Hipotecas por encima del 80% en el caso de viviendas conlleva una disminución de las garantías, para esa operación en concreto. Pero en ningún caso esta prohibido. Cada entidad fijara su política de riesgos, la rentabilidad que debe obtener de la misma así como los sistemas de seguimiento y control. Todo ello reforzado desde hace tiempo inmemorial por el Control del Banco de España. Por poner un ejemplo, y mucho antes de Basilea I y II, ya el Banco de España se encargaba de apretar las clavijas a las Entidades en estos créditos. Como bien saben , o deberían saber en Ausbanc, que son profesionales, el Banco de España exigía una política de provisiones (dotación de fondos para cobertura de riesgos) mucho más rigurosas en estas operaciones que en las ordinarias. Es decir, no sólo es que no podían obtener financiación en ese Mercado Secundario Hipotecario. Es que eran mucho más caras para las Entidades. De ahí la necesidad en muchos casos de segundas garantías. De ahí el surgimiento de un mercado, importado de USA, de los seguros de crédito para cubrir la diferencia entre ese 80 y el resto.
  5. Por cierto, que las garantías no lo son todo en las operaciones financieras. Tan importante en las operaciones hipotecarias como la garantía es la capacidad de pago. Conozco más de una operación que desde el punto de vista de garantías esta sobradísima y no ha obtenido financiación porque esta claro que no pueden pagar, y que tarde o temprano aboca a una ejecución hipotecaria, una venta, etc...O sea que es perfectamente posible que haya operaciones que se financien por debajo del 80% que den muchos más problemas que otras que se financien al 90 o al 100%. Eso si, como norma general (y he dicho como general) el 80% me parece de una prudencia correcta.
  6. Llegado este punto, lo que cabe preguntarse es qué persigue Ausbanc con todo esto. Me cuesta creer que tengan la convicción de que su interpretación es correcta, y las del BdE, los Notarios, los Registradores, las Entidades Financieras son incorrectas. Es más, ¿dónde ha estado Ausbanc todo este tiempo, si de verdad era tan evidente lo que afirma?
  7. Le acaban de dar los de Ausbanc el Euro de Oro al Banco Santander. Supongo que no da hipotecas a más del 80% del valor de tasación. Una entidad que haría eso no sería digna de tal consideración. Bueno, ni ella, ni ninguna de sus participadas como Unión de Créditos Inmobiliarios. ¿Verdad? Supongo que en esa fiesta de los consumidores, Luis Pineda se lo dejaba bien claro al Director General del Banco Santander: ni una sola hipoteca a más del 80%.

PD: Curiosamente, a posteriori de la publicación de este post, el BdE les remitió una nota a Mercado de Dinero que confirma punto por punto lo que aquí se defiende. Y es que era muy claro, al menos para muchos.

  1. #4
    Anonimo
    24/11/07 21:36

    Es que en éste mundo ya no sabes que pensar.........
    TAXMAN

  2. #3
    23/11/07 19:16

    Gracias Anónimo. Tu, el Bde y yo lo vemos claro.
    Tax, no lo creo para nada. Esta normativa data del 81, donde nadie hablaba de ese supuesto inflado. Mas bien se trata de teuna horquilla de seguridad pues ya sabemos lo que pasa:mercados,porcesos de ejecución hipotecaria, etc...todo ello puede limitar las garantías.

  3. #2
    Anonimo
    23/11/07 17:57

    Nunca te acostarás sin saber algo nuevo. Una cosa: ¿crees que es posible que el "inflado" de tasaciones pueda estar relacionado con los límites para poder titulizar una hipoteca?

    TAXMAN

  4. #1
    Anonimo
    22/11/07 20:38

    Artículo muy interesante. El límite del 80% es una exigencia para la titulización y para disfrutar de unas provisiones más blandas, al tiempo que supone un menor consumo de capital. En cualquier caso, en los últimos años es un límite que se ha saltado a la torera a base de inflar valores de tasación. Si a esto le unimos la corrección del precio de la vivienda y una contracción económica, pueden derivarse problemas, tanto para los bancos como para quienes hayan adquirido estas titulizaciones. En mi opinión, puede ser la base del subprime español.

    Otra leyenda urbana en la misma línea es el de las hipotecas japonesas a 100 años, de las que todos hemos oído hablar pero que nadie ha visto.

    Saludos.

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