Casi casi cometo un crimen, y es obviar el análisis de una propuesta que considero digna de estudio, en relación con la crisis hipotecaria. Y lo cierto es que aveces por el día, a veces por otras causas, se iba quedan atrás. Hasta hoy.
Me enteré de ella a través de Gurusblog. Sus autores son Trias de Bes y Artalejo, publicaron un resumen del mismo en La Vanguardia en abril, y han colgado de una web un documento más extenso. Os invito a leerlo, aunque hará un microrresumen del mismo a continuación.
En esencia consiste en dividir la hipoteca en dos. O mejor dicho en congelar una parte de la misma. El primer 50% seguiría siendo del banco. Se liquidaría como una hipoteca normal, aunque se alargaría el plazo al máximo (¿40 años?) y se rebajaría su tipo de interés al euribor+0,25.
El otro 50% de hipoteca sería adquirido por un organismo público, denominado Fondo de Reestructuración Hipotecaria(FNRH). Sobre dicho 50% de hipoteca, la familia pagaría un 1,5% de interés, sin amortizar capital. Dicho Fondo captaría inversores privados para financiar dichas adquisiciones pagándoles un 5%, siendo la diferencia entre el 1,5% y dicha rentabilidad comprometida el principal coste del plan para las arcas públicas.
Cada año, una veinteava parte de la hipoteca congelada se traspasa al Banco, que la readquiere por su nominal, y la reincorpora a un sistema de amortización ordinario por los años que le quedan al préstamo. La idea es que a través de dicho proceso, se configure una cuota creciente a igualdad de tipos, pero que inicialmente suponga reducciones del orden de un 50% frente a la que estaba pagando. Mientras dure dicho Plan no pueden volver a endeudarse.
En caso de no pagar, se ejecuta la hipoteca(s), y se reparte proporcionalmente entre el Banco y el FNRH.
¿Qué me parece? Sin duda es mejor que la alternativa gubernamental de la moratoria hipotecaria, sumamente restrictiva, dificilmente asumible para los Bancos, y que se limitaría en esencia a un a ver si se arreglan las cosas en 2 años y que me quiten lo bailado. De algún modo me resulta familiar, cercana a alguna propuesta allende los mares.
Pero que sea interesante no quiere decir que crea que sea viable sin más, o que no vea importantes áreas a esclarecer, o que no creo que sea muy limitado. Veamos:
1. Tengo la sensación de que este Plan llega tarde(no por culpa de los autores evidentemente) Actualmente, y tal y como se desarrollan los acontecimientos, el problema no es que la gente no pueda pagar X cuota de hipoteca. Es que no pude pagar nada, pues muchos de sus ingresos apenas son subsidios o pequeñas prestaciones por desempleo, cuando no ingresos en B.
Este plan tenía su momento con los tipos disparados. Por aquel entonces el paro no se había disparado, y si duda el problema era el comentado. No puedo pagar X, pero si que puedo pagar la mitad de X, y poco a poco ir asumiendo un poco más. Pero ese estadio ya lo hemos superado.Tenemos los tipos hundidos, y dejando de lado suelos y demás historias, ni así pueden pagar algunos sus deudas.
2. Me parece estupenda la limitación de nuevos endeudamientos para aquellos que se acojan al plan. El que se sube al coche escoba no puede seguir en la carrera. Creo que se queda corto. vengo defendiendo que aquel que se acoja al concurso de acreedores debe ver limitada su capacidad de endeudamiento, en el fondo su capacidad jurídica de obrar, más allá de la fase del concursos. Claro que los que defienden la implantación de tales privilegios para las familias luego no quieren oír hablar, en muchos casos, de estas limitaciones. Son los mismos que acusan a los Bancos de prestar mucho antes y de no prestar nada ahora.
3. Ojito con las formas que son importantes:
* Parte de esa cartera hipotecaria entiendo que esa titulizada. Desde mi desconocimiento del soporte jurídico de las titulizaciones, me opregunto si son posibles cambios masivos, o significativos en dicha cartera, teniendo en cuenta que hablamos de la garantía de un tercero.
* No olvidemos que esto es una novación del préstamo hipotecario original. No se si los autores han estudiado como implantarla jurídicamente sin cargarse el sistema hipotecario español. Entiendo que la mejor forma es que siga habiendo una sola hipoteca, y que todo ese baile de compra-congelación-venta de hipoteca sea un juego interno. Una titulización, como bien ellos señalan. Nada de escindir la hipoteca en dos, aunque si que sería necesario modificar el plazo/hacer mención a las carencias/ etc). ¿Por qué?
* La respuesta se llama terceros. Las familias hipotecadas tienen más acreedores aparte del Banco. Si alguno de ellos tiene trabado un embargo, o constituida una hipoteca sobre el inmueble, por detrás de la mencionada hipoteca a congelar, lo tendremos muy difícil. Al novar nuestra hipoteca perdemos el rango de la misma. ¿Por qué? Por que estamos, al menos formalmente dificultando el cobro de ese tercero (alargando plazo). Se que en puridad es posible que no sea así, que sea todo lo contrario, pero las cosas están si jurídicamente, y tiene su cierto sentido. Incluso, aunque es mucho más difícil, algún acreedor sin dicha posición podría llegar a impugnar la operación, solicitando su rescisión, por considerar que se le esta perjudicando (ya digo que es bastante improbable que prosperase por el mero alargamiento de plazo).
¿Opiniones?
