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Sáenz

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Sáenz 27/10/11 14:11
Ha comentado en el artículo Reserva de postura en las subastas judiciales
En principio iba a estar de acuerdo con Rjavier y Kukufate, pero dándole vueltas... El 653 Lec admite las dos interpretaciones. Quizá no está bien que un secretario decida innovar frente a lo que es la costumbre en el resto de juzgados, pero tampoco es que esté usurpando el puesto al legislador. Simplemente da una interpretación distinta que cabe en la ley. Aparte que sea mucho más razonable.
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Sáenz 27/10/11 13:57
Ha comentado en el artículo Relatos sobre lanzamientos judiciales
En subastas no tengo experiencia, pero recuerdo el caso de un exmarido que fue a buscar las llaves de su casa al juzgado, después de dictaminar el juez que la exmujer lo entregara. Como no se fiaba un pelo, requirió al notario para entrasen juntos en la casa y levantase acta. Lo más chungo era el salón sin muebles y lleno de velas encendidas y, en el centro, una figurita de novios (como las de las tartas) con el novio decapitado.
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Sáenz 24/10/11 23:00
Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas
Sí, eso es lo que yo he entendido siempre. El tercer poseedor no es deudor, aunque su finca responde ante el acreedor. Y es irrelevante que ese tercero haya adquirido por compraventa voluntaria o por pública subasta. Pero, entonces, no me explico: - Que el art. 666.1 Lec rebaje el valor de las cargas anteriores al fijar el tipo de subasta. El conocer las cargas puede ser útil previendo el impago por el deudor -¡pero no tiene por qué ser el mismo deudor ejecutado!-, pero no supone un menos valor definitivo de la finca, en tanto el obligado último no será el rematante. Por otro lado, como el precio de adjudicación no tiene relación inamovible con el tipo, tampoco es demasiado importante; pero no deja de ser raro que el legislador saque el tema si no quiere concederle efectos, ¿no? - Que FCalvo escriba el el comentario 7º de este post: Desde luego si desamparas el bien, mal negocio has hecho. Y por supuesto no tienes ninguna acción que puedas ejercitar contra el deudor porque cuando tú has comprado se ha descontado del avalúo el importe de la carga anterior y por tanto no desconoces su existencia. Yo entiendo que pujaré hasta el valor que atribuya al bien y sólo descontaré la carga anterior si la voy a tener que pagar, pero en ningún sitio dice que la vaya a tener que pagar. A eso me refiero con que es una petición de principio. Sólo tiene sentido que descuente en mi puja si la voy a tener que pagar, y sólo tendré que pagarla si previamente la he descontado en mi puja. Pero la ley no impone que pague en ningún sitio, ni el descuento en el tipo supone que yo descuente en mi puja. Otra cosa es que, por prudencia, intente conocer la solvencia del deudor y descuente lo que crea que no podré recobrar. Pero no porque la ley me niegue la acción, sino por prudencia. Y no me encaja el argumento de que, como conozco la carga no tengo acción. Efectivamente conozco la carga, y me será oponible por su titular en cualquier caso (incluso si no la conociera, salvo que yo sea del 32 ó 34 Lh). Pero cuando esa carga es un derecho de garantía, lo que hay detrás es un derecho personal que vincula únicamente al deudor. No a mí. Si el hipotecante voluntario tiene acción de regreso contra el deudor, ¿por qué no la va a tener el tercer poseedor? Si el extraño que paga la deuda tiene acción de regreso, ¿por qué no el tercer poseedor? No es una cuestión de que conozca o no, que podrá afectar a la relación entre el acreedor y el tercer poseedor; sino del resarcimiento que el deudor debe a quien voluntaria o forzosamente paga deudas que sólo son suyas. De forma consecuente con todo esto, el art. 1475 Cc concede saneamiento por evicción a quien se ve privado de la cosa por un derecho anterior (sea una compraventa o sea una hipoteca que se ejecuta), y en nada influye que el comprador conozca, si no renuncia expresamente a su acción de saneamiento conociendo el riesgo concreto. Es decir, no sólo debe conocer la carga anterior, sino que debe renunciar expresamente a su acción. En nuestro caso, la Lec no veo que obligue a esa renuncia, pues el rematante bien puede confiar en que se pague la deuda garantizada.
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Sáenz 24/10/11 22:33
Ha comentado en el artículo Elogio a la gente honesta que abandona a tiempo los bienes subastados
Ya, pero a lo que voy es que las acciones de los bancos son consecuencias ineludibles, por lo que usar el concepto de culpabilidad es inadecuado. No quiero entrar en una discusión económica que nos lleve muy lejos, pero contesto a lo segundo. Que los bancos tienen reserva fraccionada es un hecho. Que la califiques de "privilegio" y lo pongas en relación con la crisis, puede significar muchas cosas. Conozco los argumentos de Rothbard, Huerta de Soto, etc. contra la reserva fraccionada, pero no estoy de acuerdo con ellos. Como tampoco lo empiezan a estar otros pensadores de la escuela austriaca.
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Sáenz 23/10/11 23:31
Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas
Aprovecho que ha salido el tema del descuento de la deuda anterior en el avalúo para preguntar algo que no entiendo demasiado bien de la mecánica de las subastas. Vamos a ver, cuando se ejecuta una deuda de rango inferior se tasa el bien según mercado, sin tener en cuenta los gravámenes (art. 639.3), pero el tipo de subasta se fija deduciendo las cargas anterior es (666.1 Lec), pero en otros casos esta cifra puede ser totalmente arbitraria (caso de las ejecuciones hipotecarias), por lo que no aparecerá en escena el avalúo y, lo que me interesa, la deducción. A continuación alguien se lo adjudicará por un precio que no guarda relación con el tipo, sino con lo que el oferente cree que vale el bien. Ese valor, el oferente lo fijará teniendo en cuenta el precio de mercado... ¿y qué más? Porque en ningún sitio dice que el rematante deba subrogarse en la deuda. A esto me contestáis que el rematante se subroga en la responsabilidad por las cargas anteriores (670.5 Lec), pero es que esa es la responsabilidad general que tiene todo adquirente de finca hipotecada, la responsabilidad que tiene todo tercer poseedor, aunque adquiera por título negocial con el deudor-transmitente. No veo que eso implique una asunción de deuda hasta el límite de la responsabilidad con renuncia del derecho del tercer poseedor a repetir contra el deudor. Si el tercer poseedor pierde la finca por ejecución de la carga anterior, ¿qué derecho le concedéis? ¿ninguno porque se supone que adquirió más barato a cambio de asumir la deuda? Pero eso es una petición de principio, porque en ningún sitio se dice que asuma la deuda hasta el límite de la responsabilidad. ¿y si paga le concedéis acción de reembolso? Aunque reconozco que, entonces, la deducción del 666.1 Lec no tiene mucho sentido. No sé. Tal como lo veis, la adjudicación en subasta sería análoga a una compraventa donde el comprador, a sabiendas del riesgo de evicción, renuncia al saneamiento (art. 1477 in fine Cc). No se está subrogando en la deuda, sino que además de subrogarse en la responsabilidad (que sucederá en los términos del 1474 Cc), renuncia a la acción de saneamiento; y, entiendo que para que tenga sentido, también a la de reembolso (art. 1158 Cc) si prefiere pagar. ¿es así como lo entendéis?
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Sáenz 23/10/11 23:01
Ha comentado en el artículo Francisco Calvo ataca por sorpresa: Novedades en las subastas con cargas
Si no entiendo mal, el resultado sería el mismo que si el tercer poseedor se hubiera personado en la subasta, pero sin calentar el precio con un postor más, ¿no? ¿hay alguna diferencia entre que el tercer poseedor haya adquirido por ejecución o por voluntad del hipotecante? Supongo que la argumentación va por la línea de decir que, desde la subasta, todo beneficio que el ejecutante iba a obtener está reducido a la puja más alta, por lo que ésta debe actuar de deuda en el sentido del art. 659.3 Lec, ¿es así? Tiene su sentido, pero es un argumento arriesgado sin un artículo más expreso en que apoyarse...
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Sáenz 23/10/11 20:45
Ha comentado en el artículo Elogio a la gente honesta que abandona a tiempo los bienes subastados
Ah, ya decía que se me olvidaba algo -increíble, después del ladrillo que he soltado-. Efectivamente, el deudor debe abandonar tras la adjudicación. No tiene un auténtico derecho a permanecer en el inmueble hasta el lanzamiento, sino que se está aprovechando de una disfunción temporal de la justicia en España. Sin embargo de esto, también es verdad que por no entregar las llaves, obtuvo menos en la subasta y el adjudicatario pagó menos generalmente. El adjudicatario obtiene una rebaja por el engorro y el retraso, y el ejecutado hace una rebaja para compensar ese pseudoalquiler.
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Sáenz 23/10/11 20:40
Ha comentado en el artículo Elogio a la gente honesta que abandona a tiempo los bienes subastados
Interesante la clasificación, Tristán. Como te han dicho, sería interesante una clasificación de los subasteros. Que tus labios estarán sellados para dar nombres, pero no para decir generalidades... Me aburren un poco las discusiones, cada vez más frecuentes, sobre/con "indignados" y poner en cuestión a los subasteros. No porque no se pueda hablar del tema, claro; sino porque cada vez es un "indignado" nuevo con los mismos argumentos. Quizá a él le alivie y descargue, pero no aporta nada a este foro. Supongo que, como todos, ya habré expresado mi opinión al respecto, pero lo haré de nuevo: Cualquier decisión económica tiene sus riesgos. Los bancos se arriesgaron y están sufriendo las consecuencias. Exactamente igual que se arriesgaron y sufren los curritos. Pero la consecuencia de la mala cabeza de los bancos es el aumento de la morosidad, no la pérdida de sus derechos legales a cobrar. Si yo dejo el coche abierto en la calle, me arriesgo; pero eso no da derecho a nadie a llevarse el lingote de oro que guardo en la guantera. En cuestiones macroeconómicas me cuesta mucho buscar "culpables" en el sentido moral o legal. Más bien hay "consecuencias". Si dejas dinero barato a los bancos, expandirán el crédito. De hecho, es que en eso consiste el dinero barato, pese a la ignorancia de muchos: en aumentar la cantidad de dinero que el banco central presta a los bancos para sus fines comerciales, hasta que el precio de equilibrio (tipo de interés) disminuye por el aumento de la oferta (que hace el banco central). Es decir, bajar los tipos no significa que el banco central venda lo mismo más barato, sino que aumenta la cantidad vendida hasta que el precio es menor. Los agentes económicos responden a los incentivos de forma bastante mecánica. No echemos la "culpa" a los bancos como no sea en un sentido metafórico. Por cierto, llevo ya cierto tiempo escuchando como argumento que la culpa es de las tasadoras porque valoraron infladamente y así, claro, el prestatario se endeudó. Vamos a ver. Eso estaría muy bien si el Darío Deudor quisiera comprar la casa de Venancio Vendedor y no supiera cuánto pagar. Entonces, iría a Tasio Tasador a preguntarle qué precio sería adecuado, y se endeudaría con el banco en la medida adecuada. Pero es que el mercado inmobiliario no funciona así. Darío se ha hecho una idea de cuál el es precio adecuado para un inmueble por sus propios medios (conocidos, hablando con vendedores, inmobiliarias, portales de internet, etc.) y ofrece comprárselo a Venancio por un precio que a ambos les interesa. Por lo que a Darío el precio le parece chachi sin necesidad de tasador. A continuación acude al banco. Este presta siempre que la garantía sea bastante, pero como no tiene recursos para valorar el bien tal como sí hace Darío, externaliza en una tasadora. A los accionistas del banco les conviene dar préstamos dependiendo de un determinado binomio rentabilidad/riesgo. Sin embargo, el director de la sucursal tiene unos incentivos distintos, por lo que su matriz de toma de decisiones es más arriesgada que la de los accionistas, así que le conviene decir al de la tasadora que exagere un poquito. Además, el banco también necesitará una tasación para computar recursos propios o para emitir cédulas hipotecarias. Vamos, que si las tasaciones están infladas -que lo están, porque ese nogocio como el de los auditores es un camelo- no perjudican al deudor. Más aún. Esa tasación inflada ha permitido obtener al deudor más de lo habbría obtenido en circunstancias normales. Si lo obtuvo es porque quería obtenerlo. A nadie le obligan a aceptar un fajo de billetes a punta de pistola. Quienes defienden que pobre deudor, están diciendo que no debería habérsele prestado el dinero ni aun queriendo el deudor, para bien del mismo deudor. Es decir, que la ley, o los notarios, o los bancos deberían tutelar a los ciudadanos para que no tomen decisiones equivocadas. La verdad, no sé cómo alguien puede querer que le defiendan de sí mismo. Cómo alguien puede querer que cercenen su libertad. Dicho sea de paso, si el notario tiene que cuidar del deudor no vaya a ser que pida dinero sin ser lo suficientemente responsable para usarlo bien, creo que a esa misma persona hay que incapacitarla para que sus familiares cuiden de ella.
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Sáenz 13/09/11 21:31
Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes
A mí me suena haber entrado en el perfil de Teddy, que es algo así como una frase hecha, ¿verdad? haber leído en diagonal sus comentarios en otros foros; y efectivamente ya sacaba el tema. Respecto a lo de que es cierto porque si no no insistiría ni estaría tan cabreado... entiendo lo que quieres decir, pero eso realmente lo que garantizaría en todo caso es que el CREE que es cierto, no que lo sea. Es muy humano buscar culpables a los errores propios. Y también buscar culpables cómodos antes que culpables incómodos.
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Sáenz 13/09/11 13:24
Ha comentado en el artículo Minipost: estudiando al adversario
Ésta te va a gustar, como no les dejan trincar por un lado, trincan por el otro: http://www.elmundo.es/elmundo/2011/09/13/solidaridad/1315909154.html
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Sáenz 13/09/11 12:48
Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes
Vamos a ver, a parte del tono en que está narrado, ¿cuáles son las irregularidades? Si se pone a sumar los gastos legítimos, ¿cuánto sale? No es lo mismo que le clavaran garantía hipotecaria por un préstamo anterior sin pedirlo (que estará mal), que que se lo lleven crudo (que está peor). O Teddy se explica con sus palabras, o lo de su suegro es indefendible. Ni aunque el API, el director y el notario fueran tan malos (y me cuesta creerlo), se podría improvisar una estafa sin un cebo que te traiga a un incauto (sin querer molestar a Teddy).
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Sáenz 15/07/11 12:35
Ha comentado en el artículo Minipost: Espere sentado
1. Los conocimientos jurídicos de un okupa no tienen por qué ser correctos. 2. Podrían hacerlo para evitar que el propietario se tomase la justicia por su mano o entrasen otro segundos okupas. Que esos actos fueran ilegales no quiere decir que no le convenga prevenirse. El hurto es ilegal, y no por eso tú dejas tu coche abierto de par en par. Las cosas se poseen de acuerdo a su naturaleza. Si la ley sólo protegiera al poseedor que tiene la aprehensión material de la cosa, nadie saldría de su casa.
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Sáenz 15/07/11 10:35
Ha comentado en el artículo Minipost: Espere sentado
La posesión es una cosa bastante complicada sobre la que se han escrito ríos de tinta. Decir que es (sólo) una cuestión fáctica es incorrecto. Y si Tristán hace lo que propones terminará empitonado...
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Sáenz 06/07/11 02:14
Ha comentado en el artículo Un día cualquiera en un juzgado del Lado Oscuro
Eso no lo entiende el secretario, lo va a entender el deudor... Por cierto, además de una queja por deficiente servicio (que supongo es responsabilidad disciplinaria), supongo que como todo acto de la Admon o judicial, se podrá pedir por escrito e interponer recurso...
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Sáenz 23/06/11 12:04
Ha comentado en el artículo Tristes días de junio
¿Está Vd. de broma, Sr. Feynmann? No me he pronunciado sobre medidas concretas porque desconozco si en la actualidad la Agencia está maximizando sus "beneficios" o no. Tu segundo y tercer párrafo están escritos irónicamente, pero bien pudiera ser que así se maximizara. Lo desconozco y me parece algo bastante difícil de medir sin los datos que tenga el director de la Agencia.
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Sáenz 22/06/11 11:22
Ha comentado en el artículo Tristes días de junio
En general, de acuerdo con Tristán. Decir que si hubiera menos fraude, pagaríamos menos... es como decir que si mi abuela, etc. Perseguir el fraude es caro, y llega un momento que no compensa. Ni siquiera teniendo en cuenta el efecto disuasorio sobre futuras declaraciones. La democracia moderna empezó con un cabreo tan económico como "no taxation without representation". Siguiendo esa lógica, creo que todos los diputados y senadores deberían pagar el marginal que pague el contribuyente que pague el mayor marginal. Y si no, es que están haciendo leyes sin sujetarse a ellas, propio del Antiguo Régimen. Y Botín es un señor que mantiene en su puesto a Alfredo Sáenz, quien ha sido condenado por conchabarse con el juez corrupto Estevill para meter en la cárcel a empresarios inocentes. Se libró del caso de las cesiones de crédito retorciendo la ley escandalosamente, y probablemente engrasó a Garzón, que luego (no) instruyó sumarios suyos. ¿De verdad queréis defenderlo? No sé si pagará demasiados impuestos, pero desde luego su sueldo no lo paga un señor porque esté contento con su trabajo, sino que es fruto de los grandes costes de agencia que tienen las empresas sin un núcleo de control.
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Sáenz 14/06/11 23:43
Ha comentado en el artículo El poder notarial en las subastas judiciales
Entiendo, Tristán, que tu objetivo es seleccionar a los clientes potenciales y desechar a los que nunca (o raramente) llegarían a ser auténticos clientes. Pero hay que tener cuidado en esta selección para no mandar al cubo de los desechados a los que simplemente son desconfiados (una cosa es desconfiar del subastero y otra cosa ser miedoso respecto a las subastas). Para conseguirlo usas un método, el poder notarial, que jurídicamente no es demasiado bueno, pero que psicológicamente sí. Jurídicamente, el cliente podría revocar el poder al día siguiente y que ya no puedas actuar en su nombre. Pero psicológicamente, siente que está vinculado. Precisamente porque tu mecanismo se basa en algo mental, quizá deberías ponerte en el papel del cliente... y pensar no de una forma estrictamente racional, que es lo que nos propones, sino aceptando que muchas decisiones se toman emocionalmente, sobre todo cuando no conoces un asunto que la otra parte sí conoce. Y eso no quiere decir que el cliente sea un cagado. Sólo que es desconfiado. Otra cosa es que me digas que no quieres tratar con desconfiados. Vale, de acuerdo. Pero no es eso lo que preguntabas. Así que voy a seguir pensando como si quisieras atraer a los clientes que, aun siendo desconfiados hacia el subastero, son valientes en cuanto a la subasta. Creo que un buen medio sería condicionar la representación a comunicarle la subasta a la que vas a acudir. Es decir, que para poder usar el poder, sea necesario presentar juntamente, un documento privado donde el cliente se da por enterado por una sola vez y para todos los trámites relativos a una determinada ejecución, de tu intención de acudir a ella. O subsidiaramente burofax con certificación del contenido enviado por ti al cliente. Creo que al cliente potencial medio le daría gran tranquilidad. Ya no hay una especie de hijo suyo dando vueltas por ahí, sin saber qué es de él (aunque tú, racionalmente, digas que no puede dar muchas vueltas y ninguna en su perjuicio). Sino que sabrá cuándo te dispones a hacer uso de las facultades. Respecto a la validez de un poder así condicionado, tengo algunas dudas teóricas, pero en la práctica es usado sin dificultades en el mundo notarial y registral. Tal vez un secretario judicial, que sabe bastante menos derecho, ponga pegas.
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Sáenz 19/04/11 22:40
Ha comentado en el artículo ¡Quiero mi dineeeeroooo!
Ya sé que tienes un montón de cosas más interesantes de las que hablar, pero si encuentras un hueco, me encantaría que escribieses un día sobre las subastas notariales y sus dificultades.
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Sáenz 19/04/11 22:35
Ha comentado en el artículo Ejecución hipotecaria (1ª parte): Naturaleza y constitucionalidad de la ejecución hipotecaria
Quizá no lo he explicado todo lo claro que podría. Una cosa es la CONSOLIDACIÓN de derechos reales que se produce al ser la misma persona el propietario y el titular del derecho de hipoteca, y que en nada afecta al derecho de crédito en cuya garantía está constituida la hipoteca. Otra es la CONFUSIÓN de derechos personales (o de crédito), que se produce al ser la misma persona el acreedor (en este caso hipotecario) y el deudor. La sentencia mencionada, entiende que el adjudicatario de la finca se convierte en deudor de las deudas anteriores que existieran (no sólo en propietario de una finca gravada con hipoteca, sino en auténtico deudor). Y como en este caso también era acreedor de esa deuda anterior, pues extingue la deuda (el caso es aún más sangrante por unas segregaciones que hay, pero no quiero liar más el asunto). Tú y yo entendemos que adjudicarse en subasta una finca no implica asunción de deudas, igual que no lo implica en una compraventa voluntaria. Sin embargo, el TS entendió que sí. Respecto a la posibilidad de retener, no tendría por qué cambiar nada. Podríamos seguir con el sistema de purga de las cargas posteriores, que introdujo la reforma de 1909. Cuando se ejecuta la hipoteca, el dinero obtenido sirve para pagar al ejecutante y a los titulares de todas las cargas posteriores. Sean estas dinerarias o no. Es decir, habrá que pagar los embargos posteriores pero también la indemnización por la desaparición de los derechos de usufructo, o de vuelo, o de arrendamiento, etc. posteriores. Lo que propongo (era más una pregunta que una propuesta) es que el remanente después de atender esas cargas posteriores, no se entregase libremente al titular del bien ejecutado, sino que se consignase o se retuviese el importe de las deudas garantizadas con un derecho de garantía anterior. En nada afecta a los titulares de derechos posteriores, porque se purgarían igualmente. Y en nada afecta los titulares de derechos anteriores, que seguirían existiendo sin verse afectados por la ejecución. Es decir, como hasta ahora. La única diferencia es que si ese derecho anterior es de garantía (es decir, es una hipoteca, no un derecho de habitación por ejemplo), al ejecutarse la garantía y comunicarse al ahora propietario (por adjudicatario de una hipoteca anterior, recordemos) para que pague si quiere, éste no tendría que pagar de su bolsillo, sino que podría acudir a esa cantidad retenida. Como ves, estaría puesto en beneficio del nuevo propietario, no de los acreedores hipotecarios. Los perjudicados por algo así serían el ejecutado primeramente (que puede que no sea el deudor de la deuda cuyo importe estaríamos reteniendo) y los restantes acreedores del ejecutado, que podrían decir que ese dinero debe ir al patrimonio común para que puedan lanzase sobre él, y no separarse para pagar a uno concreto de ellos, como estaríamos haciendo. Es un tema un poco enrevesado, espero haberme explicado. Asumido que, efectivamente, no existe tal retención, ¿qué es lo que hacéis los subasteros para no pillaros los dedos? ¿descontar totalmente la deuda? ¿sólo en parte? Y si os termina tocando pagar, ¿repetís contra el deudor?
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Sáenz 19/04/11 20:17
Ha comentado en el artículo Ejecución hipotecaria (1ª parte): Naturaleza y constitucionalidad de la ejecución hipotecaria
Estoy totalmente de acuerdo con tu primer párrafo. Lo he preguntado porque quería saber si la práctica diaria variaba de lo que dice la ley. Pues precisamente ese es uno de los errores que comete la STS de 20 de enero de 1999. Entiende que el adjudicatario se subroga en la deuda y, como en este caso, el adjudicatario es el ejecutante que es titutal, además, de un crédito hipotecario anterior... pues extinguen la deuda anterior. Con dos cojones. Es decir, te pagan en especie una deuda, pero se extinguen las dos deudas. En cuanto a tu segundo párrafo, entiendo que el motivo de que no quepa la retención es simplemente porque no está previsto, pero no porque conozcas el estado. Sería perfectamente lógico que la ley permitiese el depósito del remate en la cantidad necesaria para atender las cargas anteriores. Sería un método de asegurar el derecho de reembolso que tendría el adjudicatario en caso de impago (previsible) de la deuda anterior. Lo contrario, la situación actual, entiendo que debe generar inseguridad en los adjudicatarios. ¿Qué hacéis? ¿pujar descontando una fracción del importe de la deuda anterior? ¿y si luego termina pagando? ¿y si no, pagáis vosotros? ¿repetís o lo dais por perdido?
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Sáenz 19/04/11 18:06
Ha comentado en el artículo ¡Quiero mi dineeeeroooo!
Si las subastas judiciales son tal desastre, ¿por qué creéis que la gente es tan reacia a acudir a la subasta notarial?
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