#1021
Re: Civislend
Buenas noches,
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Terrasa, la verdad es que pinta feo.
Os paso mi due dilligence sobre el proyecto de Terrasa, la verdad es que pinta feo.
INFORME DE DEBIDA DILIGENCIA - PROYECTO "RESIDENCIAL TERRASSA" (INVERSIONES MONTEVERDE CAPITAL S.L.)
FECHA DE ANÁLISIS: Enero 2026
INVERSIÓN ANALIZADA: Préstamo participativo (Tramo I - 1.300.000€) para desarrollo inmobiliario en Terrassa.
INVERSIÓN ANALIZADA: Préstamo participativo (Tramo I - 1.300.000€) para desarrollo inmobiliario en Terrassa.
FUENTES ANALIZADAS: Ficha Comercial, Teaser (documento de marketing), Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión - FDFI (documento legal), Notas Simples Registrales (varias, de octubre 2024), Informe de Tasación TINSA (noviembre 2025), Proyecto Básico de obra, Estudio Económico, Estudio de Mercado, Análisis de Riesgos de la plataforma.
- RESUMEN EJECUTIVO
Tras analizar toda la documentación, se concluye que la oferta presenta GRAVES DEFICIENCIAS EN TRANSPARENCIA, CONTRADICCIONES MATERIALES Y OMITE RIESGOS CRÍTICOS. La información al inversor es, en aspectos clave, engañosa o falsa. El proyecto inmobiliario puede existir, pero la estructura financiera ofrecida es DE RIESGO EXTREMO Y NO RECOMENDABLE.
HALLAZGOS CLAVE:
- Existe una CARGA REGISTRAL NO REVELADA (Opción de Compra a favor de un tercero) que INVALIDA LA GARANTÍA HIPOTECARIA.
- La afirmación de que el activo "ya está escriturado a nombre del promotor" es FALSA SEGÚN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
- El promotor legal del préstamo es una SOCIEDAD DE DOS MESES DE VIDA, sin historial (INVERSIONES MONTEVERDE, constituida el 07/11/2025 - FDFI).
- Los plazos del préstamo (24 meses) son INCOMPATIBLES con los plazos reales del proyecto (derribo + obra + venta >48 meses).
- Los "análisis de riesgo" proporcionados OMITEN POR COMPLETO los riesgos más graves.
- ANÁLISIS FINANCIERO
- Rentabilidad Ofrecida: 11% TIN (22% total a 24 meses). Este rendimiento NO COMPENSA el nivel de riesgo identificado.
- Viabilidad del Modelo: El préstamo es "bullet" (reembolso total a 24 meses). El proyecto NO ESTARÁ TERMINADO NI VENDIDO para entonces. El reembolso depende de una REFINANCIACIÓN O NUEVA RONDA, un riesgo no mencionado.
- Valoraciones (LTV): Los ratios LTV (40% y 70%) se basan en una tasación que OMITE LA OPCIÓN DE COMPRA VIGENTE (Notas Simples) y asume una propiedad no verificada. Son RATIOS FICTICIOS.
- FORTALEZAS (PUNTOS POSITIVOS)
- Ubicación: Solar en centro de Terrassa, zona consolidada.
- Proyecto Técnico: Existe Proyecto Básico visado que ajusta la edificación a la normativa.
- Estudio de Mercado: El precio de venta proyectado está dentro del rango de mercado local.
- DEBILIDADES / RIESGOS CRÍTICOS (OMITIDOS O MINIMIZADOS)
A) RIESGO LEGAL EXTREMO - PROPIEDAD Y GARANTÍA COMPROMETIDA
- OPCIÓN DE COMPRA NO REVELADA: Las Notas Simples muestran un DERECHO REAL DE OPCIÓN DE COMPRA a favor de Pau Antó Espelta (puede comprar por 400.000€ hasta 2028). Esta carga es ANTERIOR Y PRIORITARIA a cualquier hipoteca. Si se ejerce, la garantía hipotecaria desaparece. NO SE MENCIONA en la FDFI, Teaser ni "Análisis de Riesgos".
- FALSEDAD SOBRE LA PROPIEDAD: El Teaser dice "activo escriturado a nombre del promotor (nov. 2025)". Las Notas Simples (oct. 2024) dicen que el titular es SARON MORTERO S.L. No hay prueba de la transmisión.
B) RIESGO DE CONTRAPARTE (PROMOTOR)
- SPV SIN HISTORIAL: La sociedad que pide el préstamo (INVERSIONES MONTEVERDE) tiene DOS MESES DE VIDA (FDFI), sin empleados ni proyectos previos. La "experiencia" se atribuye a "Grupo Lugano" sin vínculo contractual claro.
C) RIESGO DE EJECUCIÓN Y PLAZOS
- LICENCIA DE OBRAS: No se ha aportado. Riesgo crítico no mitigado.
- DERRIBO PREVIO: Requiere derribar edificios antiguos (con fibrocemento), un coste y proceso no bien presupuestado.
- INCOMPATIBILIDAD DE PLAZOS: Es IMPOSIBLE derribar, construir y vender 24 viviendas en 24 meses. El préstamo vence antes de generar flujo para reembolsarlo.
D) RIESGO REGULATORIO URBANÍSTICO
- LEY DE VIVIENDA CATALANA: Las Notas Simples indican que la finca está en zona sujeta a artículos que permiten al Ayuntamiento LIMITAR PRECIOS y EJERCER TANTEO. Esto impacta los ingresos proyectados. No se menciona como riesgo.
E) RIESGO DE INFORMACIÓN ENGAÑOSA
- El "Análisis de Riesgos" de la plataforma es genérico y NO ABORDA los riesgos específicos de este proyecto.
- Se usan valores de tasación y LTV SIN LAS ADVERTENCIAS que el propio tasador indica (Informe TINSA: valor condicionado a agrupación registral).
- Hay CONTRADICCIONES entre documentos (superficie del solar, aportación del promotor, estado de la propiedad).
- CONSIDERACIONES FINALES
La plataforma (Civislend) tiene la obligación de asegurar que la información sea clara y no engañosa. En este caso, ha permitido que una oferta con afirmaciones falsas y omisiones materiales llegue a inversores.
La inversión se vende como un préstamo garantizado con bajo LTV, pero la realidad es: la garantía está comprometida, el promotor no tiene historial, los plazos son inviables y los riesgos principales no se han revelado.
- OPINIÓN FUNDAMENTADA Y CONCLUSIÓN
OPINIÓN: INVERSIÓN NO RECOMENDABLE. RIESGO EXTREMO.
Conclusión:
Esta operación acumula demasiadas banderas rojas para una inversión minorista. La combinación de un RIESGO LEGAL EXTREMO (Opción de Compra), una CONTRAPARTE RECIÉN CREADA, unos PLAZOS INVIABLES y una PRESENTACIÓN CON OMISIONES GRAVES, genera un perfil de riesgo que no compensa el 11% de interés ofrecido. El inversor asumiría un riesgo de pérdida total sin la información ni garantías necesarias.
Esta operación acumula demasiadas banderas rojas para una inversión minorista. La combinación de un RIESGO LEGAL EXTREMO (Opción de Compra), una CONTRAPARTE RECIÉN CREADA, unos PLAZOS INVIABLES y una PRESENTACIÓN CON OMISIONES GRAVES, genera un perfil de riesgo que no compensa el 11% de interés ofrecido. El inversor asumiría un riesgo de pérdida total sin la información ni garantías necesarias.
Recomendaciones:
- Exigir a Civislend una aclaración PÚBLICA Y DOCUMENTADA sobre la Opción de Compra y la titularidad real, con pruebas registrales actualizadas.
- NO INVERTIR hasta que dichas aclaraciones se produzcan de forma satisfactoria.
- Considerar presentar una queja ante la CNMV si se percibe que la información de la oferta es engañosa.
Tengo las preguntas preparadas pero no sé cuando se abre el chat de Civislend