Mi due dilligence del proyecto Sierra Blanca, Marbella.
RESUMEN EJECUTIVO – PROYECTO SIERRA BLANCA MARBELLA (CIVISLEND)
NOTA PREVIA: SANCIONES DE LA CNMV A CIVISLEND
Antes de analizar el proyecto, es imprescindible conocer este antecedente:
Civislend fue sancionada por la CNMV con dos multas de 28.000 € cada una (total 56.000 €) por infracciones muy graves, publicadas en el BOE el 29 de diciembre de 2023. Las infracciones incluyen incumplimiento de los requisitos relativos a proyectos vinculados (artículo 63 de la Ley 5/2015) y vulneración de los principios de neutralidad y transparencia (artículo 60). La Audiencia Nacional ha desestimado recursos similares en el pasado, confirmando el criterio de la CNMV.
Este antecedente es relevante porque el proyecto Sierra Blanca presenta múltiples omisiones y minimización de riesgos que encajan con un patrón de opacidad que ya ha sido sancionado. El inversor debe ser consciente de que Civislend tiene un historial de incumplimiento de sus obligaciones de transparencia con los inversores.
1. DATOS DE LA OFERTA Y CONDICIONES FINANCIERAS
Plataforma: Civislend PSFP, S.A. (sancionada por la CNMV en 2023 por infracciones muy graves).
Promotor: COGITARI BACH S.L. (sociedad instrumental creada el 15/10/2024, capital social 15.000 €, matriz COGITARI HOMES con 30+ años de experiencia y 600+ unidades entregadas).
Objeto declarado: Préstamo con garantía hipotecaria de primer rango para financiar los costes de construcción y Soft Costs de una vivienda unifamiliar de lujo en Sierra Blanca, Marbella (Málaga).
Importe del préstamo (Tramo I): 5.000.000 € (con recaudación mínima del 80%).
Financiación total prevista (Tramo I + Tramo II): 10.000.000 €.
Aportación del promotor (declarada): 4.323.908 € (60% de los fondos necesarios). NO se refleja en el balance de la sociedad.
Aportación otro financiador (FORT MORTGAGE): 2.090.000 € (deuda coexistente vencida desde el 27/06/2026).
Plazo: 24 meses (+12 meses de prórroga opcional).
Tipo de interés (Tramo I): 12,50% anual nominal.
Rentabilidad total estimada: 25,00% (en 24 meses).
Pago de intereses: Bullet (al vencimiento).
Comisión de apertura: 4,00% (5,5% según la DFI).
Amortización anticipada: Permitida sin penalización a partir del mes 12.
Garantías anunciadas: Hipoteca de primer rango sobre la finca registral 30.266 y mandato de venta por 12.000.000 €.
Ticket mínimo: 250 €. Ticket máximo: Sin límite.
Período de reflexión: 4 días para inversores no experimentados.
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (24/07/2026)
COGITARI BACH S.L. es propietaria del 100% de la finca registral número 30.266 de Marbella desde el 27 de diciembre de 2024, por compraventa a CSSD PROPERTIES S.L. La parcela tiene una superficie de 2.048,48 m². Existe una servidumbre de luces, vistas y no edificar a favor de la parcela 87 que limita la altura máxima de construcción a 204,5 metros sobre el nivel del mar (afecta a posibles instalaciones de placas solares en cubierta). Existen múltiples afecciones fiscales y una hipoteca a favor de FORT MORTGAGE LENDING SECURITIZATION SARL por importe de 2.090.000 € de principal, con vencimiento el 27 de junio de 2026 (ya vencido a la fecha de la nota simple) , y un valor de subasta de 8.092.728,72 €. El estado de coordinación gráfica con Catastro es "No coordinado".
2.2 Ficha Catastral
La referencia catastral es 8842123UF2484S0001EA. La superficie catastral de la parcela es de 2.133,00 m² (4,1% superior a la registral). La tasación adopta la superficie registral (2.048,48 m²) por el principio de prudencia valorativa.
2.3 Certificado de Tasación ECO (Instituto de Valoraciones, 29/07/2026)
El valor de tasación actual es de 10.834.611,47 € (suelo + obra ejecutada al 19%). El valor en hipótesis de edificio terminado (HET) es de 19.802.302,06 €. El valor del suelo es de 9.691.589,08 €. La superficie adoptada es de 1.173,88 m² (solo superficie cerrada). El estado de la obra es "No terminado" y la ocupación es "Desocupado". El avance de obra es del 19,14%. Existe una advertencia por no haberse aportado el registro en la Junta de Andalucía ni la etiqueta del certificado de eficiencia energética. Fecha de validez: 29 de enero de 2027.
2.4 Informe de Valoración de CBRE (10/07/2026)
CBRE fue encargado por Civislend, no por el promotor. Su valoración es de 18.000.000 € en hipótesis de edificio terminado, un 9,1% inferior a la tasación ECO. La inspección se realizó el 9 de julio de 2026, 19 días antes que la visita de la tasación ECO. CBRE utiliza una superficie ponderada de 1.343 m² (incluye terrazas y porches al 50%) y un valor unitario de 13.400 €/m², frente a los 16.869 €/m² de la tasación ECO. Civislend utiliza el valor más alto (19,8M€) para el folleto, pese a disponer del informe más conservador de CBRE.
2.5 Licencia de Obras (04/07/2023) y Cambio de Titularidad (14/01/2026)
La licencia fue concedida por la Junta de Gobierno Local de Marbella a SECONDTOUR LIMITED el 4 de julio de 2023 para "Proyecto básico y de vivienda unifamiliar exenta y piscina". El PEM de la licencia es de 1.388.352,60 €. El cambio de titularidad de la licencia a favor de COGITARI BACH S.L. fue solicitado por CSSD PROPERTIES S.L. el 14 de enero de 2026 y autorizado mediante informe jurídico, a pesar de que la compraventa de la finca se produjo el 27 de diciembre de 2024 (13 meses antes). Las obras se iniciaron el 1 de octubre de 2025, cuando la licencia aún estaba a nombre de CSSD PROPERTIES.
2.6 Proyecto de Ejecución Visado (19/04/2024)
El proyecto fue encargado por CSSD PROPERTIES S.L., no por COGITARI BACH. Los arquitectos son AMES ARQUITECTOS (Antonio Morillo Almarán y Esther Sánchez García). El PEM del proyecto es de 1.045.895,96 €, muy inferior al presupuesto de la tasación (4.975.935,71 €). El promotor original del proyecto era CSSD PROPERTIES S.L., que vendió el suelo y el proyecto a COGITARI BACH S.L. el 27 de diciembre de 2024. El proyecto fue visado el 3 de junio de 2024.
2.7 Proyecto de Ejecución (Planos de AMES Arquitectos, 09/01/2025)
Los planos muestran una vivienda de lujo de 1.522,12 m² totales (1.163,59 m² cerrados + 358,53 m² de terrazas). Distribución en tres plantas: sótano (entretenimiento, spa, garaje), planta baja (estar, comedor, cocina), planta primera (dormitorios). Piscina de 4x27 metros. Fecha de los planos: 9 de enero de 2025, solo 13 días después de que Cogitari comprara el suelo.
2.8 Contrato de Ejecución de Obra (BILBA, 05/12/2025)
El contrato con la constructora BILBA tiene un PEM de 1.388.689,09 € y cubre únicamente la obra civil (movimiento de tierras, cimentación, estructura, saneamiento). El contrato demuestra que el presupuesto real de la constructora es de 1,38M€, no 4,98M€. Los capítulos de acabados (instalaciones 48,4%, pintura 16,3%, carpinterías, revestimientos) no están cubiertos por BILBA y no existe constancia de contratos con subcontratistas para el resto de la obra.
2.9 Certificación de Obra nº 13 (BILBA, 22/07/2026)
Certifica un importe de 1.112.944,65 € ejecutados. Las partidas ejecutadas corresponden a movimiento de tierras (99,2%), cimentación (68,95%) y estructura (39,51%). Las partidas de instalaciones (48,4%) y pintura (16,3%) están al 0%. El avance ponderado es del 19,14%, coherente con lo declarado. La certificación es el dato más tangible sobre el coste real ejecutado y refleja que el presupuesto de obra real se acerca más al contrato de BILBA (1,38M€) que al presupuesto de la tasación (4,98M€).
2.10 Certificado de Eficiencia Energética (30/04/2024)
Calificación A (consumo) y A (emisiones), con valores de 5,98 kWh/m² año y 1,27 kgCO₂/m² año. Fue emitido antes de que Cogitari comprara el suelo (abril de 2024). Fue encargado por CSSD PROPERTIES. La calificación A es un punto a favor para la comercialización.
2.11 Ficha de Datos Fundamentales de la Inversión (DFI)
COGITARI BACH S.L. se constituyó el 15 de octubre de 2024 con un capital social de 15.000 €. Accionistas: 20% COGITARI HOMES S.L. y 80% FORE SPAIN V HOLDING APS. Administrador único: Lars Bach Christensen. A 31 de diciembre de 2025, el Patrimonio Neto es de 277.689,19 € y el Pasivo No Corriente es de 5.747.612,37 € (incluye la deuda de FORT MORTGAGE). El resultado después de impuestos es de -17.704,91 € (pérdidas). La aportación del promotor de 4.323.908 € NO se refleja en el balance de la sociedad, lo que sugiere que no es dinero fresco aportado sino el valor del activo financiado con deuda.
2.12 Track Record del Promotor (Cogitari Homes)
Cogitari Homes tiene 30+ años de experiencia y ha entregado más de 600 unidades en la Costa del Sol. Ha financiado 5 proyectos de villas de lujo con Urbanitae (uno devuelto, los demás en marcha). Sin embargo, en Villa Alcalá 70 (también de Cogitari) hubo sobrecostes en cimentación y movimiento de tierras, se solicitó ampliación de préstamo (Tramo C) y se activó prórroga de 6 meses. La obra está terminada (mayo 2026) pero no vendida en agosto 2026. El 27 de agosto de 2026 vence la prórroga de Villa Alcalá 70. Este precedente es especialmente relevante porque demuestra que Cogitari tiene problemas recurrentes de sobrecostes y comercialización, y que utiliza la misma estrategia de financiación por tramos que en Sierra Blanca.
2.13 Comunicado de Civislend (30/07/2026)
Civislend informó que el valor de tasación actual pasó de 7.724.843 € a 10.834.611 € (+40,3%), el LTV de primera disposición pasó del 37% al 26%, y el avance de obra pasó del 11% al 19%. La plataforma lanzó el proyecto con datos desactualizados y los "actualizó" posteriormente para hacerlos más atractivos. El valor anterior de 7,72M€ no aparece en ningún documento oficial.
2.14 Matriz de Riesgos de Civislend
Civislend califica el riesgo de promotor, fondos necesarios, licencia, obra, financiación y costes de construcción como "Bajos", mientras que el riesgo general de estos factores es "Alto" o "Medio". Esta minimización sistemática de riesgos es engañosa. La única mitigación para el riesgo de comercialización es "producto exclusivo en la mejor zona de Marbella". La matriz es un documento de marketing que oculta la gravedad de los riesgos reales.
3. ANÁLISIS FINANCIERO
3.1 LTV total sobre el valor del suelo
La deuda total prevista (Civislend 10M€ + FORT MORTGAGE 2,09M€) es de 12.090.000 €. El valor del suelo según la tasación es de 9.691.589 €. El LTV sobre el valor del suelo es del 124,75%, lo que significa que la deuda total supera el valor del suelo en 2,39M€. Si se cancela FORT MORTGAGE con el Tramo II, la deuda total es de 10.000.000 € y el LTV sobre el suelo es del 103,18%. Incluso en el mejor escenario, la deuda supera el valor del suelo.
3.2 LTV total sobre el valor actual (con FORT MORTGAGE)
La deuda total (12,09M€) dividida entre el valor actual de tasación (10,83M€) es del 111,6%. Si se cancela FORT MORTGAGE, el LTV sobre el valor actual es del 92,3%.
3.3 Escenario de ejecución con obra parada
En caso de ejecución hipotecaria, el valor de liquidación del activo sería significativamente inferior al valor de tasación. Estimaciones conservadoras indican que podría ser de entre 5,72M€ y 6,67M€, dependiendo del descuento por liquidación forzosa y los gastos de subasta (10-15%). Si FORT MORTGAGE no está cancelado, el remanente para los inversores de Civislend sería de aproximadamente 3,33M€ (pérdida del 66,7%). Si FORT MORTGAGE está cancelado, la pérdida sería del 33-52% según el escenario.
3.4 Coste de construcción vs. estándares de Valum
El coste de construcción utilizado en la tasación es de 4.238,88 €/m². Según los estándares de Valum (diciembre 2025), el coste de construcción de vivienda unifamiliar de calidad alta es de 1.225-2.108 €/m². El coste de la tasación es entre 2 y 3,5 veces superior a los estándares de Valum. El presupuesto de la tasación (4,98M€) es 3,58 veces superior al PEM de la licencia (1,38M€) y 4,76 veces superior al PEM del proyecto visado (1,04M€).
3.5 El coste real de la obra
El contrato con BILBA (1,38M€) es el dato más tangible sobre el coste real de la obra. Los capítulos de acabados (instalaciones, pintura, carpinterías) no están contratados con BILBA y no hay constancia de contratos con subcontratistas. La diferencia entre el presupuesto real (1,38M€) y el de la tasación (4,98M€) no está justificada documentalmente.
3.6 El valor HET como espejismo
El valor HET de 19,8M€ se basa en un presupuesto de construcción inflado (4,98M€). Si el coste real de la obra es de 1,38M€ (contrato BILBA), el valor HET real sería de aproximadamente 11,5M€, lo que daría un LTV HET del 105,1% (deuda total 12,09M€). La viabilidad del proyecto depende de que el presupuesto de 4,98M€ sea real, pero no hay documentación que lo respalde.
4. FORTALEZAS
Ubicación prime: Sierra Blanca es una de las zonas residenciales más exclusivas de Marbella (Milla de Oro), con demanda constante de compradores internacionales de alto poder adquisitivo.
Proyecto de alta calidad: Los planos de AMES Arquitectos muestran una villa de lujo con spa, piscina interior y exterior, gimnasio, bodega y sala de cine, diseñada con certificación energética A.
Garantía hipotecaria de primer rango: El préstamo está respaldado por una hipoteca de primer rango sobre el activo, con un valor de subasta de 8,09M€ y un mandato de venta de 12M€.
Rentabilidad atractiva: TIN del 12,5% y rentabilidad total del 25% en 24 meses (superior a la mayoría de los productos de crowdlending).
Promotor con trayectoria: Cogitari Homes tiene más de 30 años de experiencia y ha entregado más de 600 unidades en la Costa del Sol.
Licencia de obras concedida: La licencia es válida y el cambio de titularidad se ha autorizado.
Obra iniciada: La obra está en ejecución con un avance del 19%, lo que reduce el riesgo urbanístico.
Tasación reciente: El certificado ECO de Instituto de Valoraciones es de julio de 2026 y el de CBRE es de julio de 2026. Ambos son recientes.
Calificación energética A: La vivienda tendrá un consumo energético muy bajo, un factor valorado por los compradores de lujo.
Posible cancelación de la deuda de FORT MORTGAGE: Si el Tramo II se capta, se cancelará la deuda coexistente.
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
5.1 Riesgo de la deuda vencida de FORT MORTGAGE (CRÍTICO)
La hipoteca de FORT MORTGAGE por 2.090.000 € venció el 27 de junio de 2026. A la fecha de la nota simple (24/07/2026), la hipoteca no estaba cancelada. El folleto no menciona que la deuda está vencida. Si FORT MORTGAGE ejecuta la hipoteca, los inversores de Civislend cobrarían después de FORT. Si la obra se para antes de que se cancele FORT, el remanente para Civislend sería de aproximadamente 3,33M€ (pérdida del 66,7%). La cancelación de FORT MORTGAGE debe ser una condición obligatoria.
5.2 Discrepancia en el presupuesto de construcción (MUY GRAVE)
El presupuesto de la tasación (4,98M€) es 3,58 veces superior al PEM de la licencia (1,38M€) y 4,76 veces superior al PEM del proyecto visado (1,04M€). El contrato BILBA es de 1,38M€. No hay contratos para los acabados. El coste de construcción es entre 2 y 3,5 veces superior a los estándares de Valum. El valor HET de 19,8M€ está inflado porque se basa en un presupuesto que no está justificado.
5.3 Discrepancia en el valor HET (tasación ECO vs. CBRE)
CBRE valora la vivienda terminada en 18.000.000 €, un 9,1% menos que la tasación ECO. Civislend utiliza el valor más alto (19,8M€) en el folleto a pesar de tener el informe más conservador de CBRE.
5.4 Riesgo de comercialización
La vivienda se venderá en el mercado de ultra-lujo (18-18,5M€). El perfil de comprador es extremadamente selectivo y el proceso de venta puede ser largo. El precedente de Villa Alcalá 70 (terminada y sin vender) confirma este riesgo. El 27 de agosto de 2026 vence la prórroga de Villa Alcalá 70.
5.5 Riesgo de retraso en la obra
La obra se inició el 1 de octubre de 2025 y a 28 de julio de 2026 tenía un avance del 19%. El ritmo actual es de 1,91% al mes, lo que implica que la obra tardaría 52 meses en completarse. El plazo previsto es de 24 meses, lo que requiere un ritmo de 4,17% al mes (más del doble del actual). Las partidas más importantes (instalaciones 48,4%, pintura 16,3%) están al 0%.
5.6 Sociedad promotora con capital mínimo
COGITARI BACH S.L. tiene un capital social de 15.000 € y un patrimonio neto de 277.689 €. La aportación del promotor de 4.323.908 € no se refleja en el balance. Si el proyecto tiene sobrecostes, la sociedad no tiene capacidad para asumirlos.
5.7 Origen del proyecto y cadena de propiedad
El proyecto fue diseñado por AMES Arquitectos para CSSD PROPERTIES S.L. en abril de 2024. COGITARI BACH S.L. compró el suelo y el proyecto el 27 de diciembre de 2024. Cogitari no diseñó el proyecto ni obtuvo la licencia; compró un proyecto llave en mano.
5.8 Riesgo de la matriz de riesgos de Civislend
Civislend califica todos los riesgos como "bajos" excepto la comercialización ("media"), cuando la documentación sugiere que muchos de ellos son "altos". La matriz es un documento de marketing, no un análisis de riesgos objetivo.
5.9 Antecedentes regulatorios de Civislend (CRÍTICO)
Civislend fue sancionada por la CNMV con dos multas de 28.000 € cada una por infracciones muy graves (proyectos vinculados y conflictos de interés). Este antecedente es relevante porque el proyecto Sierra Blanca presenta las mismas conductas de opacidad que ya han sido sancionadas: ocultación de información crítica (deuda vencida de FORT MORTGAGE, presupuesto real de obra, origen del proyecto), minimización de riesgos, y falta de transparencia en la comunicación con los inversores. La CNMV ha considerado estas infracciones como "muy graves", lo que indica que no son cuestiones menores.
5.10 Riesgo geopolítico: Conflicto en Oriente Medio y Estrecho de Ormuz
El conflicto en Oriente Medio y el posible bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico. Las infraestructuras petroleras de Irán han sufrido daños significativos y se estima que se necesitan al menos dos años para su recuperación completa. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de todos los materiales derivados del petróleo, encareciendo la construcción entre un 10-20% o más. La subida del precio de la energía generaría inflación, lo que podría llevar al BCE a subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales de invertir en la Costa del Sol. El plazo de 24 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
5.11 Riesgo de iliquidez de la inversión
La cesión del préstamo no está permitida. El inversor no puede recuperar su inversión antes del vencimiento (24-30 meses).
6. DISCREPANCIAS Y CONSECUENCIAS
Discrepancia 1: Presupuesto de construcción
El folleto y la tasación ECO utilizan 4.975.935,71 €. La licencia y el proyecto visado tienen un PEM de 1.388.352,60 € y 1.045.895,96 €. El contrato BILBA es de 1.388.689,09 €.
Consecuencia: El valor HET de 19,8M€ está inflado porque se basa en un presupuesto que no está justificado. El inversor está financiando un sobrecoste ficticio. Si el coste real es el de BILBA (1,38M€), la deuda de 10M€ es desproporcionada.
Discrepancia 2: Superficie de la vivienda
El teaser indica 1.522 m². La tasación ECO utiliza 1.173,88 m² (solo cerrado). CBRE utiliza 1.343 m² (ponderado).
Consecuencia: El inversor no sabe cuál es la superficie real que se está valorando. El precio por m² varía entre 12.154 €/m² y 16.869 €/m² según la fuente.
Discrepancia 3: Valor de mercado de la vivienda
CBRE (encargado por Civislend) valora en 18M€. La tasación ECO valora en 19,8M€.
Consecuencia: Civislend utiliza el valor más alto (19,8M€) para el folleto. Si el valor real está más cerca de CBRE, el LTV HET es del 67,2% y el colchón de seguridad es menor.
Discrepancia 4: Deuda FORT MORTGAGE
El folleto menciona un "otro financiador" pero no dice que su préstamo está vencido desde el 27/06/2026.
Consecuencia: El inversor asume el riesgo de que FORT MORTGAGE ejecute la hipoteca antes de que se capture el Tramo II. Si FORT ejecuta, los inversores de Civislend cobran después y pueden perder hasta el 66,7% de su capital.
Discrepancia 5: Origen del proyecto
Civislend presenta el proyecto como de Cogitari Homes, pero fue diseñado por AMES Arquitectos para CSSD PROPERTIES S.L. en abril de 2024.
Consecuencia: Cogitari no ha desarrollado el proyecto desde cero. Ha comprado un proyecto llave en mano. El inversor no sabe si Cogitari ha realizado modificaciones significativas.
Discrepancia 6: Aportación del promotor
Civislend afirma que el promotor aporta 4.323.908 €. El balance de COGITARI BACH S.L. no refleja esa cantidad.
Consecuencia: La aportación del promotor es un espejismo. El promotor no tiene "piel en el juego" real. Su capital en la sociedad es de 15.000 € y el patrimonio neto es de 277.689 €.
7. EL PRECEDENTE DE VILLA ALCALÁ 70 (COGITARI HOMES)
Villa Alcalá 70 es un proyecto de Cogitari en Nueva Andalucía, Marbella. El 27 de agosto de 2026 vence la prórroga de 6 meses que el promotor activó. Este precedente es relevante por varias razones:
Sobrecostes: El proyecto sufrió sobrecostes en cimentación y movimiento de tierras que requirieron una ampliación del préstamo (Tramo C) y un incremento del interés para los inversores.
Prórroga: La obra está terminada (mayo 2026) pero no vendida en agosto 2026. El promotor activó la prórroga de 6 meses (hasta el 27 de agosto de 2026). El hecho de que el promotor haya activado la prórroga demuestra que no tiene liquidez para devolver el préstamo en la fecha prevista, dada la fecha de finalización es muy probable que entre en mora.
Patrón de conducta: Cogitari utiliza la misma estrategia de financiación por tramos que en Sierra Blanca. En Villa Alcalá, el Tramo C se utilizó para cubrir sobrecostes. En Sierra Blanca, el Tramo II se utilizará para cancelar la deuda de FORT MORTGAGE. El patrón es el mismo: financiación escalonada para cubrir necesidades imprevistas.
Comercialización: La vivienda está terminada y en comercialización, pero no hay comprador. Esto confirma que el riesgo de comercialización es real y que el mercado de villas de lujo en Marbella puede ser lento incluso para productos de calidad.
Preocupación para Sierra Blanca: Sierra Blanca es un proyecto más grande (1.522 m² vs. 986 m² de Villa Alcalá), más caro (18M€ vs. 11,75M€) y con más deuda (12,09M€ vs. 5,29M€). Si Villa Alcalá, con un LTV del 43,7% y un valor de mercado de 11,75M€, no se vende, ¿qué probabilidad hay de que Sierra Blanca se venda rápidamente a 18M€?
8. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio y el bloqueo del Estrecho de Ormuz representan un riesgo sistémico:
Aumento de los costes de construcción: España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la construcción entre un 10-20% o más.
Encarecimiento de los materiales importados: La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio (cerámicas, mármoles, acero, aluminio). Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés: La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas de lujo.
Reducción de la demanda internacional: La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales (especialmente nórdicos y británicos) de invertir en la Costa del Sol.
Plazo insuficiente: El plazo de 24 meses (más 12 de prórroga) podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global. El precedente de Villa Alcalá 70 (terminada y sin vender) demuestra que incluso sin tensiones geopolíticas la comercialización es lenta.
9. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta múltiples banderas rojas que la convierten en una inversión de alto riesgo:
La deuda de FORT MORTGAGE está vencida desde el 27 de junio de 2026. El folleto no lo menciona. Si FORT ejecuta la hipoteca, los inversores de Civislend cobran después de FORT y pueden perder hasta el 66,7% de su capital. Esta es la mayor vulnerabilidad de la operación.
El presupuesto de la tasación está inflado. Es 3,58 veces superior al PEM de la licencia y 4,76 veces superior al PEM del proyecto visado. El contrato BILBA es de 1,38M€, no 4,98M€. El valor HET de 19,8M€ está inflado porque se basa en un presupuesto que no está justificado.
Civislend encargó un informe a CBRE que valora la vivienda en 18M€ (9,1% menos que la tasación ECO) y utiliza el valor más alto para el folleto. Civislend tenía información más conservadora y no la utilizó.
Civislend fue sancionada por la CNMV por infracciones muy graves en 2023. Este antecedente es relevante porque el proyecto Sierra Blanca presenta las mismas conductas de opacidad: ocultación de información crítica, minimización de riesgos y falta de transparencia.
El precedente de Villa Alcalá 70 es preocupante. El 27 de agosto de 2026 vence la prórroga. El proyecto está terminado y sin vender. Cogitari tiene problemas recurrentes de sobrecostes y comercialización. Sierra Blanca es un proyecto más grande y más caro.
La sociedad promotora (COGITARI BACH S.L.) tiene un capital social de 15.000 € y un patrimonio neto de 277.689 €. La aportación del promotor de 4,3M€ no se refleja en el balance. Si hay sobrecostes, la sociedad no tiene capacidad para asumirlos.
El valor HET de 19,8M€ es un espejismo. Depende de un presupuesto de construcción que no está documentado y de un precio de venta que CBRE estima en 18M€. Si el valor real está más cerca de CBRE, el LTV HET es del 67,2%.
El riesgo de comercialización es real y significativo. El mercado de villas de 18M€ es muy reducido. Villa Alcalá 70 (11,75M€) está terminada y sin vender.
El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade incertidumbre y puede disparar los costes de construcción y reducir la demanda.
Recomendación
No invertir en esta oportunidad tal como está planteada.
El riesgo es demasiado alto. La deuda de FORT MORTGAGE está vencida y su ejecución podría provocar la pérdida de hasta el 66,7% del capital de los inversores. La discrepancia entre el presupuesto de la tasación y el coste real de la obra es tan abismal que pone en duda la viabilidad del proyecto. La matriz de riesgos de Civislend minimiza sistemáticamente los riesgos reales, lo que es especialmente grave teniendo en cuenta que la plataforma ya ha sido sancionada por la CNMV por conductas similares. El precedente de Villa Alcalá 70 demuestra que Cogitari tiene problemas recurrentes de sobrecostes y comercialización.
Si el inversor decide invertir, debe hacerlo sabiendo que está asumiendo un riesgo de pérdida significativa, que la deuda de FORT MORTGAGE es una amenaza real, que el presupuesto de la tasación está inflado, que la plataforma tiene un historial de opacidad y que el conflicto geopolítico puede empeorar las condiciones del mercado.
10. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "Sierra Blanca Marbella" presentada por Civislend presenta múltiples discrepancias graves entre la información comercial y la realidad documental.
El activo tiene una hipoteca de FORT MORTGAGE de 2,09M€ que está vencida desde el 27 de junio de 2026. El folleto no menciona este hecho.
El presupuesto de la tasación (4,98M€) es 3,58 veces superior al PEM de la licencia (1,38M€) y 4,76 veces superior al PEM del proyecto visado (1,04M€).
El contrato de ejecución de obra con BILBA es de 1,38M€. No hay contratos para los acabados. CBRE valora la vivienda en 18M€, un 9,1% menos que la tasación ECO. Civislend utiliza el valor más alto para el folleto.
La plataforma fue sancionada por la CNMV por infracciones muy graves en 2023 (proyectos vinculados y conflictos de interés).
El precedente de Villa Alcalá 70 (también de Cogitari) es preocupante: la obra está terminada y sin vender, y la prórroga vence el 27 de agosto de 2026.
COGITARI BACH S.L. tiene un capital social de 15.000 € y un patrimonio neto de 277.689 €. La aportación del promotor de 4,3M€ no se refleja en el balance. El conflicto geopolítico en Oriente Medio añade incertidumbre y puede disparar los costes de construcción y reducir la demanda.
La inversión es de alto riesgo. La rentabilidad anunciada del 12,5% anual (25% total en 24 meses) no compensa los riesgos asumidos, especialmente el riesgo de que FORT MORTGAGE ejecute la hipoteca, el riesgo de que el presupuesto de construcción esté inflado y el riesgo de que la plataforma oculte información crítica.
Recomendación: No invertir.
11. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
#1542
Re: Civislend
Un 8.5 de puntuación le dan a Sierra Blanca en la otra web que busca puntos amigo, es la nota más alta que creo que he visto, como para hacérselo pensar muy pero que muy bien donde nos estamos metiendo.
#1543
Re: Civislend
Que otra web? 🤔
#1544
Re: Civislend
no quiero hacerle publicidad aunque ya la he mencionado en otro mensaje.
si buscas en google "opinión proyecto <NOMBRE PROYECTO XX> en <PLATAFORMA X>" te saldrá dentro de los primeros resultados.
#1545
Re: Civislend
Pues ha durado poco. Y han entrado manos fuertes. No era tan malo. Esto es todo riesgo amigos pero hay que diferenciar los buenos negocios. Tanto hacer informes enormes para decir que todos son malisimos no tiene sentido ni entiendo el sacrificio.
