Yo la verdad es que ya me pierdo con los retrasos que hay en mis proyectos. No sé qué impacto final tendrán en la rentabilidad pero lo que veo es que aparecían liquidaciones pendientes para este primer trimestre y el segundo y ahora ya no aparece ninguna y las pasan al tercer trimestre.
Si tienen compensación (al menos en los de deuda, salvo problema serio) pues bien, pero me imagino que en los de equity todo retraso nos lo comemos los inversores.
Buenas, pues para colaborar un poco, os pego el análisis que me saca Gemini del proyecto de Urbanitae Geminis II.
1. DESCRIPCIÓN DE LA OPERACIÓN
Se plantea la financiación vía deuda (Tramo B) para la adquisición de suelo en Barajas (Madrid), promovido por Behike Capital a través de la SPV JABRACOMIN PROMOCIONES S.L. El objetivo final es desarrollar 44 viviendas, 45 garajes y 44 trasteros. El capital aportado por los inversores (Tramo A + B) servirá para cubrir el pago del terreno y gastos asociados, esperando como vía de salida (exit) la concesión de un Préstamo Promotor bancario una vez obtenida la licencia de obras (estimada para H2 2026) y alcanzado el nivel de preventas exigido.
2. ANÁLISIS FINANCIERO
Volumen de la emisión (Tramo B): 1.325.000 €.
Rentabilidad: 9,875% anual fijo (pago a vencimiento), con un mínimo garantizado equivalente a 6 meses de intereses.
Plazo: 12 meses + 6 meses de prórroga opcional.
Garantía: Hipoteca de primer rango sobre el activo (las dos parcelas a agrupar).
Métricas de Apalancamiento reportadas: LTV (Loan To Value) del 49,3% y LTC (Loan To Cost) del 51,7%.
Adquisición y Ventas (Según Dossier): Compra del suelo por 4,52 M€ y un Valor Bruto de Desarrollo (GDV) estimado de 18,61 M€.
3. FORTALEZAS DE LA OPERACIÓN
Rentabilidad atractiva: Un 9,875% a tipo fijo a 12-18 meses es un retorno muy competitivo para una operación de deuda.
Garantía Real: Se constituye una hipoteca de primer rango, lo que sitúa a los inversores de Urbanitae en la primera posición de cobro en caso de ejecución dineraria.
Ubicación y Promotor: El activo está excelentemente ubicado cerca del Aeropuerto y Metro de Madrid. Behike Capital acredita más de 25 años de experiencia y aporta capital propio en la operación (c. 2,5M€).
Interés mínimo garantizado: Mitiga el riesgo de que el promotor consiga la refinanciación bancaria muy rápido, asegurando al menos medio año de rentabilidad.
4. DEBILIDADES Y RIESGOS CRÍTICOS
Riesgo Geotécnico y Estructural (El Metro): El túnel de la Línea 8 pasa directamente bajo la parcela. Esto es un riesgo técnico formidable que puede encarecer brutalmente las cimentaciones o retrasar/bloquear la licencia de obra si Metro de Madrid o el Ayuntamiento detectan problemas. Al no haberse aportado el informe técnico ni la póliza del seguro de caución, este riesgo es un "agujero negro" en el análisis.
Riesgo Comercial y Refinanciación: La salida de la inversión depende 100% de que un banco preste dinero para construir. El banco exigirá un nivel alto de preventas. Dado que el estudio de mercado revela que planean vender por encima del precio de su competencia local (5.047 €/m² frente a los 4.784 €/m² del mercado real ), el ritmo de comercialización podría estancarse.
Opacidad Documental: Evaluar una hipoteca sin la tasación oficial es inaceptable a nivel institucional. No podemos confirmar que el LTV sea realmente del 49,3%.
Cargas Previas: Existen 267.352,92 euros de costes de urbanización no liquidados y una servidumbre de paso bajo rasante que condicionará el diseño del parking (y por tanto, los costes constructivos)
5. TABLA RESUMEN DE RIESGOS
6. DISCREPANCIAS ENTRE LO PUBLICADO Y LA DOCUMENTACIÓN
Edificabilidad: La plataforma y el dossier anuncian 3.415 m²e. Sin embargo, la suma de las Notas Simples arroja 3.371,65 m² (975 m² + 2.396,65 m²). Aunque es una desviación pequeña, denota falta de rigor.
Estudio de Mercado Engañoso: Para justificar un precio medio de 6.355 €/m², se utilizan testigos de San Blas e incluso uno del Barrio del Salvador a 10.509 €/m² , ocultando visualmente que su precio de venta está por encima del mercado local real de Barajas.
LTV Cuestionable: Sin la tasación, el LTV del 49,3% es una asunción del promotor/plataforma, no un dato validado.
7. CONSIDERACIONES FINALES
El Proyecto Géminis II ofrece una estructura de deuda clásica con un colateral de primer rango, lo cual es la forma más segura de invertir en crowdfunding inmobiliario. Sin embargo, la seguridad de ese colateral (el suelo) depende enteramente de su viabilidad para construir. El hecho de que una línea de metro pase por el subsuelo convierte una promoción estándar en una obra de ingeniería compleja. Si la licencia se retrasa por este motivo, o los costes de cimentación se disparan y el banco niega el préstamo promotor, el inversor quedará atrapado en la prórroga y posiblemente en un proceso de ejecución hipotecaria de un suelo de difícil venta. A esto se suma un plan comercial agresivo en precios.
8. CONCLUSIÓN Y CONSEJO
Basado estrictamente en los datos objetivos, las discrepancias encontradas y la ausencia de documentación vital (tasación e informes técnicos del túnel del Metro):
NO INVERTIRÍA en este proyecto en las condiciones actuales.
El binomio rentabilidad/riesgo está desequilibrado. Un 9,875% fijo no compensa el altísimo riesgo técnico subyacente de cimentar sobre la Línea 8 del Metro sin haber podido auditar el seguro de caución ni la tasación que avala el valor de la hipoteca. Solo reconsideraría esta postura si la plataforma responde satisfactoriamente a las preguntas de la Fase 2 adjuntando la documentación técnica y de valoración correspondiente.
PREGUNTAS DE CLARIFICACIÓN PARA LA PLATAFORMA
Antes de comprometer capital, deberías exigir a Urbanitae (o al promotor a través de la sección de "Preguntas y Respuestas" del proyecto) la siguiente información:
Sobre la Tasación (Vital): ¿Dónde está la tasación oficial ECO que certifica el LTV del 49,3%? ¿Cómo penaliza el tasador la existencia del túnel de la Línea 8 de Metro, la servidumbre de paso bajo rasante y los costes de urbanización pendientes?
Sobre el Riesgo Técnico (Metro L8): Solicitamos acceso al informe de la Due Diligence técnica independiente y, sobre todo, a las condiciones de cobertura del "seguro de caución" mencionado. ¿Cubre este seguro sobrecostes de cimentación o una posible denegación de licencia por parte de Metro de Madrid?
Sobre el Estudio de Mercado: El precio objetivo de venta es de 5.047 €/m². Sin embargo, el único testigo de obra nueva en Barajas (C/ Cometa) se vende a 4.784 €/m². ¿Por qué el proyecto asume un precio de venta un 5,5% superior a la realidad de su competencia directa en el mismo distrito? ¿Por qué se ha incluido un testigo en el barrio del Salvador a 10.509 €/m² para inflar la media del estudio?
Sobre las Cargas Registrales: La Finca 32085 tiene anotada una cuota de urbanización pendiente de 267.352,92 euros. ¿Este importe ya ha sido abonado, está provisionado en el Equity aportado por el promotor, o se pagará con el préstamo de los inversores?
Pensad que es un análisis de IA y hay que tomarlo como lo que es.
Yo no lo iba ni a estudiar, no hay tasación, sin ella invertir es solo entrar en función de una esperanza, además la nota simple, donde está casi toda la primera parte velada, no recoge la hipoteca del tramo A, por lo que debe ser muy antigua, y lo mismo que no recoge esa hipoteca puede haber bastantes más cosas que no recoja
Con tu estudio me sacas la espinita por no estudiarlo y me confirmas la situación y mi intuición de que no merece la pena.
Incluso si comparas la webinar original del primer tramo de septiembre con la actual encuentras disfunciones en cuanto a tiempos y sobre lo que sería el capital a financiar, en primero decían que el máximo del tramo B sería de 2400000 en función de que hubiera o no más o menos equity, que supongo que serían aportaciones del promotor.
En cuanto a preguntas, me temo que no va a haber posibilidad, no han abierto espacio ni dado fecha para ello, así que se quedarán colgadas.
He intentado seguir tu estructura de informe, para ver qué tal quedaba. Es cierto que lleva un rato pasarle a la IA toda la documentación pero, en todo caso, es mucho menos que leerla uno mismo. Seguiré probando en mis ratos libres.
