Urbanitae

Que está pasando en Hausera para tal espantada? Trabajo con varias plataformas pero precisamente esa no utilizo, ya que tenía muy mala fama.

Hola, creo que tú te estás refiriendo a hausers, nada que ver con hausera, que por ahora funciona muy bien, 100% de éxito. Lo que pasa es que recientemente han complicado la forma de invertir, subiendo el minimo de inversión de 100 a 1000€ por el camino, y no le ha gustado a todo el mundo. Pero vamos, los proyectos vuelan hasta más rapido que antes, asi que no parece que les haya afectado.

Gracias por la info! 
Cierto, estoy equivocado con el nombre. La verdad es que podían haberle puesto a la plataforma otro nombre para no dar lugar a error, ya que la otra…. pero bueno parece que housera es otra cosita.

Buenas tardes! Alguien que haya invertido con Urbanitae en el extranjero puede decirme cómo funciona el tratamiento fiscal con Italia, es decir, en el proyecto que se presenta en Italia Urbanitae hará retención cuando venza o tenemos que hacerlo nosotros mismos? Hay que hacer algo con la doble imposición o se encarga Urbanitae? Gracias.

Se comentó que el nuevo socio de BOTANICO HOMES pagaría y con ese dinero ARTAL se encargaría de urbanizar la parcela restante. Pues parece ser que NO, y si no se urbaniza todo no hay promoción. Lo triste es que Urbanitae no dijo la verdad.

En el webinar de BOTANICO HOMES, Francisco Artal sacando pecho dice que el solar no tiene deuda alguna... ahora se ve que si hay acreedores... por cierto os sale a vosotros el vídeo de captación y las condiciones de ventajas e inconvenientes? Parece que han borrado esta parte. No ofrecían la otra parcela también como garantía. Nuestros 5 millones dónde han ido a parar? Por qué en el webinar Francisco Artal solo dice que se puede empezar a construir al presentar el proyecto de ejecución y no dice nada de la obligatoriedad de tener antes que Urbanizar? Si son ellos quienes tenían que Urbanizar, Creo que los socios deberían comenzar a movilizarse.

El proyecto de Botánico ha dado tantas vueltas que ya no se sabe qué esta pasando y qué no.

Lo unico que se sabe es que desde el 2021 el dinero esta parado en un proyecto que tiene cada vez peor pinta.

Firmais salir con -50% del dinero si os lo ofrecieran hoy?

Ni de coña.... lo que hay que hacer es denunciar , ya que se dijeron cosas que no son ciertas.

Buenos días,

Hay que golpearles donde más les duele:
En la presentación Oficial del proyecto Málaga | Proyecto Casa Coral y Málaga | Proyecto Casa Coragem, en Telegram, han entrado a mansalva los inversores a reclamar información sobre la situación y retrasos de otros y múltiples Proyectos.

En la presentación oficial de los proyectos es donde entran muchos nuevos inversores y de esa manera se  levanta la liebre e informamos claramente de los peligros y situación de muchos de los proyectos de Urbanitae, casi todos ellos de Equity.

No se si alguno de ustedes es Salvador pero tiene todo mi apoyo:

Saludos.

Voy a empezar a analizar los distintos proyectos de las plataformas de crowdfunding en este hilo: https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/7069574-analista-proyectos-crowdfunding 

Inicio con el próximo de Urbanitae, os dejo aquí mi análisis por si aporta algo. 

 

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Casa Coral
Promotor: Casas Fintech
Fecha: 13/11/2025
Tipología: Equity
Plazo: 26-30 meses

Comentarios:
- Distribución de capital: Llama la atención la distribución de equity del proyecto, el día uno se necesitan 1.408.228€ para ejecutar la operación (coste del suelo y coste urbanitae), mientras que se levanta equity de inversores por valor total de 1.462.500€, ¿Qué capital pone el promotor para ejecutar la operación?
Posteriormente, habrá que pagar honorarios técnicos, tasa de licencia de obra y, si acaso, algo de marketing y publicidad lo cual totalizará (máximo) unos 200.000€ y, en cualquier caso, puede que esos costes sean cubiertos por el financiador de la obra.

-TIR preferente, ¿De qué sirve si el promotor no pone capital en la compra de suelo? ¿Qué riesgo está asumiendo el promotor? En el caso de poner los 487.000€ que pone el papel, habría que ver a qué costes va destinado ese dinero, pues 137.000€ son costes de gestión y, habría que ver, si la parte técnica (arquitectos) y la comercialización la llevan empresas terceras o vinculadas al promotor del proyecto.

- Financiación: Al ser una villa no es un producto que suelan financiar los bancos (ahí están los ejemplos de las otras villas de este mismo promotor Casa Piamonte, Casa Cazorla y Casa Orquídea que las ha financiado Urbanitae), ¿Cómo se financia la obra? si es con deuda alternativa ese financiador va a exigir unos intereses del entorno del 12% y garantía hipotecaria de primer rango, si la villa no se vende al precio estimado ellos cobran primero.
Otra opción, la que probablemente esté en la cabeza de Urbanitae, es sacar dentro de unos meses la financiación de la obra de este proyecto con inversores de Urbanitae (que hipotéticamente cobrarían antes que los inversores de este proyecto de equity).

- Capital total del proyecto: Si los inversores de Urbanitae ponen el 100% del coste del suelo y, veremos a ver en el futuro, pero puede que también pongan la deuda para financiar la obra ¿Qué riesgos asume el gestor? Cojo el dinero de otros construyo una villa si se vende gano y si no se vende no pierdo.

- Riesgo Comercial: Alto, depende la venta de un solo activo. Si se vende en el precio estimado o por encima parecerá que la operación ha sido un éxito y los riesgos estaban controlados, eso lo determinará el mercado pero es tirar una moneda al aire y esperar que salga cara, si hay problemas con la venta la situación de los inversores es de indefensión total.

Scoring de riesgo
9/10
- Tipología: Equity - últimos en cobrar
- Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto
- Comercial: Alto - i) Riesgo concentrado - depende la venta de una sola vivienda ii) Mercado muy específico, difícil determinar capacidad de venta
- Obra: Medio - Difícil determinar los costes en un proyecto tan específico pero parece que pueden ser correctas las estimaciones
- Financiación: Muy alto - ¿Cómo se va a financiar la construcción?

Resumen
Proyecto con un nivel de riesgos muy elevado, con participación mínima de equity del gestor que (en teoría) debe ser quien controle la zona y crea en el proyecto. 

¿Entrarías en el proyecto? No, no me gusta nada la pinta que tiene. Por nivel de riesgos, sería uno de los últimos proyectos en los que pondría mi capital.
Dicho esto, es un todo o nada al precio de venta de la villa, si se vende en ese precio o superior el proyecto dará los rendimientos esperados. 

 

Creo que das en el clavo con el tema de la alineacion de intereses.

Un problema intrínsico de la plataforma es que la alineación de intereses es muy perversa, y es perversa por partida doble. Me explico:

1. Primero, es perversa porque el objetivo de la plataforma es que salgan operaciones, y eso prima por encima de si son buenas o no. Al final la plataforma no toma ningun riesgo y cobra más que el retorno que perciben los inversores en muchísimos casos. Para ellos, es preferible cerrar una operación que dentro de 4 años se ve que es mala, que no cerrarla. La comisión es su única fuente de ingreso y sin operaciones, buenas o malas, no entran. Siguiendo los comentarios de mi contacto, Urbanitae firma muchas operaciones que en su crowdfund descartan.

2. Sobre todo en proyectos de equity, la propia naturaleza de los inversores de Urbanitae es que el promotor tenga menos dinero y menos riesgo en la operación. En todos los casos, por definición, el promotor pone menos en riesgo a costa de los inversores de Urbanitae. Sin embargo, sigue cobrando la misma comisión de gestión. Resultado: un promotor puede por, por ejemplo 2 millones en un proyecto, tener ese riesgo y llevarse por ejemplo su retorno de 1.5x más comisiones de gestion de unos 100 mil euros (es decir, 1.55x). Imaginaos ahora que un promotor pone 100mil euros y los inversores de Urbanitae ponen 1,9 millones. Ahora el promotor gana 1.5x de retorno pero los mismos 100 mil euros de gestión. Resultado: 2.5x de retorno. Dónde está el interés del promotor? en el resultado del proyecto o en sus comisiones de gestión? O lo que es lo mismo, al promotor le interesa sacar proyectos buenos, o le interesa sacar muchos proyectos, que no tienen que ser buenos, para cobrar más gestion?

En definitiva, creo que es un modelo muy bueno, en este orden, para la plataforma y el promotor, y mucho menos para el inversor, que paga comisiones a plataforma y promotor pero tiene todo el riesgo del proyecto.

Y por último, la reflexión que hacen mis amigos: a la plataforma le interesa que los proyectos vayan bien para seguir captando. Ok - estamos de acuerdo, pero si la plataforma es capaz de retrasar el resultado de los proyectos o informar a cuenta gotas, mientras tanto van cobrando sus comisiones, qué prima? Los proyectos buenos o muchos proyectos? Yo lo tengo claro.

Yo si me dan el 50% de mi capital HOY, salgo volando.

Quiero estar lo mas lejos posible de proyectos atascados con informaciones contradictorias. Nunca más.

Totalmente de acuerdo. 

Y ahora viene la segunda derivada, los actuales dueños de las plataformas, que saben eso que dices, en lugar de parar las máquinas siguen metiendo leña para generar mayor volumen de negocio y vender su participación en la plataforma (ellos ya ganan y los problemas contraídos para el futuro se lo comerán otros). 

No creo que todas las plataformas sean iguales y, sinceramente, pienso que inicialmente se hacían bien las cosas, pero el propio modelo de negocio hace que se genere este conflicto de intereses. Los inversores no valoran los riesgos del proyecto porque no entienden el negocio, entran por FOMO, asumen que la plataforma está velando por los intereses del inversor y meten dinero porque los proyectos se cierran al instante, y a la plataforma (a medio plazo) no le pasa factura que el proyecto salga bien o no, lo que le pasa factura es no sacar proyectos y que los clientes se vayan a otra plataforma. 

Mientras el mercado inmobiliario siga disparado saldrán más o menos los proyectos, tener en cuenta que hemos tenido récord histórico de incremento de precios de venta en los últimos años y, ni aun así, los proyectos han dado las rentabilidades estimadas. Cuando el mercado se modere la degeneración a la que han llevado el crowdfunding tiene pinta de acabar bastante mal. 

Muy buen análisis y muchas gracias por la información.

Nueva oportunidad de deuda, sobre un parque comercial en Vigo.

Es deuda pero yo no lo veo. LTC de 88% (importe de deuda sobre inversión total). El promotor solo pone el 12%. Parte de la deuda va a que el promotor recupere su capital. De nuevo desalineacion de intereses.

No dan mucha info del promotor pero parece que se ha dedicado a vivienda, no a parques comerciales. 

La yield de salida la asumen en un 8% pero creo que para esta tipología, la rentabilidad bruta de salida tiene que estar más en 10%?

Yo en esta no entro, me espero a un gestor con experiencia en lo que está invirtiendo.