Coger una hipoteca

De esto uno se entera normalmente casi a la hora de la firma o con suerte 10 días antes con la oferta vinculante ….. vamos a ver

Hipoteca “normal” un préstamo de pongamos 200.000 euros que cada mes paga una cuota mixta de capital e intereses, y si todo va como debe, a los 5 años deberás, no sé …… 183.000 €, y si quieres un segundo parquin, no vayas ahí a pedir “oiga …… me “re prestan” los 17.000 e pagados …… bueno es que ni se te ocurrirá pedirlo, pedirán un préstamo personal, o una ampliación de hipoteca, bueno ya ni digo que lo pagarás con ahorros, no es el caso …..

Hipoteca abierta o crédito hipotecario: ¿en cuánto tasamos la casa¿ pues en 300.000 €, pues tu casa será la garantía para uno o varios créditos por 240.000 €, ahora te damos esto, a los 5 años, que deberás pongamos 220.000 €, si quieres puedes pedir que te “re prestemos” los 20.000 y tendrás dos operaciones, o mejor dentro de 12 años, cuando debas pongamos 167.000 y te compras un mini apartamento en la Manga del Mar Menor, no hace falta que hipoteques el apartamento, puedes “reutilizar” los 73.000 € con la sola garantía de la casa, y la del Mar Menor sin hipoteca, ni gastos de notario, ni leches, solo que nosotros, el banco, comprobaremos que la casa siga valiendo 300.000 € y obviamente que con vuestras nominas podáis pagar las dos operaciones según nuestros cálculos …. Como veras tener solo una cosa “liada” en lugar de todo el patrimonio medio liado, pues es intrínsecamente bueno …. También si quieres puedes pedir préstamo para un BMW X5 nuevo blanco y con 350 caballos con la garantía de la casa, pero ves …. Yo aquí hipotecar la casa para un trasto con ruedas, por grandes que sean las jodidas ruedas, pues no, pero esta es mi opinión ……..

Peeeeeeeero a cambio de todas estas ventajas (esto no te lo cuentan normalmente, y te enteras en casa del notario en muchas ocasiones, cuando el vendedor está ahí) y son ventajas para algunos (para mí lo fueron, y lo volvería a hacer) si los precios del mercado mejoran, no podrás forzar la subrogación a otro banco o caja, simplemente porque este tipo de hipotecas no se pueden subrogar (bueno algún excepción hubo, pero sería muy largo de explicar, y no es garantía de nada) con lo cual si ahora aceptas el Euribor mas 1,35% (pongamos) si hay un banco o caja que las ofrece al Euribor mas 0,67 …. Pues vas y te jodes, ventajas si, muchas, pero a la vez inconvenientes. En el enlace tienes ejemplos del por qué y para qué sirven, y deja muy claro que son un buen asunto para algunas personas o perfiles, lo que sí es un hecho es que esto del café para todos, no, a algunos les gusta un cortado, a otros descafeinado, y a mí personalmente un café corto, odio el café americano.

Yo personalmente y si uno tiene afición al ladrillo, para el caso de problemas futuros, el tener una cosa muy hipotecada o hasta las trancas en cuanto a porcentaje de valoración, es mucho mejor que dos medio hipotecadas, porque si las cosas van mal, al menos a mi no me consta subasta de fincas alguna, que el embargado reciba “el cambio” mire Sr. Ejecutado, esto ha sobrado aquí tiene 20.000 € de la sobra …… y desde luego tener algo libre de carga, te da un cierto margen de negociación en caso de problemas. Ahora bien si solo queréis una casa y esto de la Manga del Mar Menor ni de coña, pues no, no es vuestro producto.

Nosotros no tenemos ningún interes en adquirir una segunda propiedad. Mis padres ya tienen una casita en el pueblo y puestos a salir preferimos viajar cada vez a un lugar diferente que coger un apartamento e ir siempre al mismo. Eso es cuestión de gustos... Cuando vengan los niños (si vienen...) pues ya iremos al pueblo, que encima es lo más barato!!!

"Si que nos hablaron de que en un momento dado podíamos volver a utilizar el dinero que hubiesemos amortizado ....." es una hipoteca abierta .... fijo ......

Y además La Caixa tiene un problema (normalmente) y es que te pone un precio muy bueno para la primera operación, pero a la segunda el precio (diferencial sobre euribor) es radicalmente distinto, y salvo error por mi parte, no quedan claras las condiciones de cuando puedes utilizarlo o no .... En Banesto, que es mi caso, y no pretendo hacer publicidad, porque habrá otras entidades que lo hacen así de claro (o lo hacían) y mas o menos dice el contrato, .... señor cliente para segunda y otras disposiciones del crédito, usted tendrá que justificar que la cuota de sus prestamos que, incluido el que solicita, no supondrá mas del 35% de lo que gana, si pasa usted se jode "capicci", además retasaremos la casa, y si entre lo que debe y lo pide pasa del 80% será que "nones" solo le darmemos lo que llegue hasta ahí ¿se entera? .... si nos pide y justifica que es para invertir en tocho, terrenos o casas el precio será siempre el "bueno", pero si quiere utilizarlo para otros menesteres se puede ir olvidando del euribor mas cero coma, ni uno coma, usted pagará el euribor mas 4 puntos, y no engañe y diga que es para un parquin y luego se compre el BMW, esto no vale y lo comprobaré "capicci" ..... y por cierto, ni se le ocurra pedir nuevos préstamos contra esta garantía hipotecaria si debe cuotas, yo solo dejo dinero si hace sol, cuando llueve, ni venga, yo banco estoy ocupado, usted cliente venga cuando las cosas van bien, si van mal váyase al cuerno.

No La Caixa si no ha cambiado últimamente pone, primera utilización euribor mas cero coma no sé qué ..... las posteriores, a pagar el euribor mas 2 puntos, y además solo se lo daré si lo veo claro ..... oiga y en que condiciones lo "verá claro" pues mire sr. cliente, depende .... la crisis, el gobierno, la leche en patinete ........................ ah no, yo Gilbert Grissom de pacotilla, por ahí si que no paso, si no puedo subrogar y lo sé ..... al menos que tenga claro cuando tienen que decir que si, y cuando que no .....

Reedito, no es tu caso .... por tanto atención a la hipoteca abierta, me parece que no la quieres, ni te conviene ..... luego la vida depara lo que depara, pero no es cuestión de meterse en una boda sin divorcio por si te cambia la vida de forma radical .......

Entendido... Si no me caso en vida real, menos me quiero casar con un banco y sin posibilidad de divorcio...!!!
Gracias de nuevo.

Bueno "tecnicamente" si que puedes "divorciarte" de una hipoteca abierta, se trata de cancelar la que tienes, pagar cancelación, abrir una nueva en el banco o caja que veas mas barato, pagando otra vez apertura, notario, registro, impuestos de hipoteca ..... vamos un pico de la leche, que supone que a efectos prácticos no te sale a cuenta a no ser que te bajen tanto el interés que sea irresistible, pero esto convendrás que no es muy probable ..... por el contrario una subrogación es bastante barata, y tiene otra ventaja que como el banco o caja sabe que tienes la posibilidad legal, a que le ven las orejas al lobo se ponen a escuchar y hacerte una oferta que tal vez no sea tan barata como en la banco de al lado que resulta que inicia una campaña de "joder las hipotecas a la competencia" pero cuando haces números no te sale a cuenta y uno se queda dónde está.

Por cierto, La Caixa (creo) que también hace hipotecas "normales" si uno se pone un poco "flamenco", solo que primero intenta "si cuela" lo otro. Por el contrario bancos como Sabadell o Banesto, lo tienen por si algún capullo como yo se pone pero que muy burro .... pero no, no es lo que ellos quieren vender.

Saludos.-

A nosotros sólo nos hablo de esta, pero sin decir que había ninguna diferencia...
Otra duda, y perdona el abuso: "tipo de interés mínimo aplicable " Quiere decir suelos, verdad?
Un suelo de 1'25 no es muy alto... es posible que alguna vez el euribor llegue a estar tan bajo que con él y el diferencial podamos llegar a eso?

Depende, hay dos sistemas de suelos, y bancos que no lo aplican, por ejemplo (creo) Caja Madrid, Banesto, Santander …. y los que si lo aplican como Popular, La Caixa, BBVA, Sabadell, Cajamar ….

Sistema 1 “el tipo resultante de la revisión no será inferior a ……. Vamos que se refieren al precio final Euribor mas diferencial.

Sistema 2 “La base de revisión no se tomará en cuenta si es inferior a …..” vamos que a este suelo hay que sumarle el diferencial.

En tu caso un 1,25 tiene toda la pinta de ser el segundo caso , por tanto no es un suelo de 1,25 (probablemente) si el diferencial es del 1% en realidad es del 2,25% porque el 1,25 se referirá a la base ….. de esto tiene pinta, en todo caso no es caro, nada caro, y por cierto hay alguna sentencia (recurrida) por la cual un tribunal la considera ilegal, entre otras porque no hay compensación con techos del 12 ó 15%, porque si bien es difícil, pero no imposible que a uno le apliquen el suelo, es prácticamente imposible que nunca llegue a beneficiarse del techo o, al menos en la historia de la U.E. que es la marca los tipos del Euribor (es una media del precio en que se prestan el dinero entre bancos) no ha llegado en la vida ni al 7, y menos al 10, 12 o 15%.

Sé que Sabadell aplica el sistema 1, y que el BBVA el 2, pero los demás, ni idea .......

Bueno ... en Japón que tiene una recesión ladrillil de la leche, llevan años instalados en el 0,25% de tipos de interés ¿imposible? pues vete a saber ...... yo tengo dos hipotecas, una con suelo y la otra no .... la con suelo es mas barata de diferencial y ahora me sale mas cara .... si bien con los depósitos llegué a un acuerdo aceptable en cuanto a reducción de dicho suelo.

En mi opinión lo que estáis haciendo es lo más adecuado, porque esta es la operación financiera más importante de vuestra vida (o de las más importantes) y las premisas son:

1 – Información

2 – Más información

3 – El banco o caja es un negocio, puedes encontrar a un excelente profesional que además de mirar por sus intereses (los de la empresa que le paga) tenga en cuenta los tuyos (en menor medida), o te puedes encontrar con un empleado al que solo esté a su bola y su único objetivo sea cumplir su presupuesto, y como no sabes qué tipo de directivo es, pues eso “información”.

La puedes obtener aquí o con amigos/conocidos que conozcan estos temas, o con una combinación de ambos, esto da lo mismo, la cuestión es que sepas dónde te metes, y puedas negociar con un cierta “igualdad de condiciones” con tu vendedor de hipotecas, si se os ve informados, que sabéis lo que pedís, se consigue que el vendedor se ponga las pilas, porque observa que no os podrá colar cualquier cosa, tendrá que convenceros, y por tanto ya no es lo mismo.

Recuerda además lo que dice “el manual” de que las vinculaciones (seguros, tarjetas, etc.) no se pactan ni se firman en la sala de espera de la notaria, no es el lugar ni el momento, estas cosas se hacen con la debida calma y convencimiento.

Ahora los precios están bajos, el Euribor ronda el 2,15%, pero si observas esta hoja del Banco de España en 2008 tiene una media anual de 4,8 % http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf yo tuve una revisión en octubre de dicho año y con un diferencial del 0,50% (que ahora creo que ni en banca on line se consigue) estuve pagando el 5,875%, me tocó el peor momento, pero estas cosas se compensan en la vida de una hipoteca, habrá años que toca la china, y otros el mejor momento del Euribor, mira también llegue a tener la hipoteca con diferencial incluido al 1,92% hasta hace bien poco …… con lo cual mi recomendación es que para calcular los pagos que os tocan tengáis en cuenta que los tipos pueden volver perfectamente al 5 %, no será mañana ni el año que viene, o al menos es muy improbable, pero en una hipoteca de 25/30 años, algún año va a ocurrir, es más fácil que la medida de interés a pagar será del 4 que de del 2,5%, porque estos precios tan bajos no es normal, con lo cual, yo entiendo que uno debe calcular al 4 ó 5%, si observa que lo puede pagar adelante, si cree que no podrá es que no debería meterse ahí. No se trata de un acto de voluntarismo (ya nos arreglaremos), no, no es eso, se trata de calcula ¿Cuándo ahorramos ahora? Pongamos 400 € al mes ¿Cuánto pagamos de alquiler? Pues no sé, digamos 500 €, pues en realidad seremos capaces de pagar 900 € y un 10-15% de sobreesfuerzo son unos 1.050 …. Pues adelante, si las cuentas nos dicen que al 5% pagaremos pongamos 1.400 € mal vamos, el voluntarismo vale para lo que vale, pero no paga las facturas. Te dirán que el banco hace unos cálculos de que al 35% del salario neto es lo que la gente normalmente puede pagar ….. pues vale, esto estadística para ellos, que les indica que las hipotecas concedidas con estos porcentajes de pago sobre nóminas son las que no tienen problemas, pero a la que “individualizamos” ya no es lo mismo, porque hay gente que con 5.000 € al mes no llega, y gentes con 2.500 que ahorran 1.000.

Cuando las cosas van mal por aquí en rankia y en algunos hilos se hace responsable de ello al banco por haber concedido hipotecas imposibles, y algunos pensamos que una parte (repito, una parte) del problema también lo causo el hipotecado, sea por inconsciencia o por ignorancia, pero da lo mismo, sea quien sea el responsable de ello, el que paga los platos rotos, pierde la casa y además sigue debiendo dinero al banco es el hipotecado.

Por tanto si uno hace bien los números, minimiza el riesgo un montón, y éste puede que algún día no pueda pagar porque incluso siendo funcionario pasa como Grecia que cambian las leyes y los pueden despedir, el riesgo ahí estará siempre, no es posible hacer esto a riesgo cero, esto es como los cursillos y medidas de los riesgos laborales de la empresa, si hacen las cosas bien puede que en vida se registre un accidente, pero la previsión para que sea cero, no existe, el riesgo está ahí, se minimiza, pero no se puede eliminar totalmente. Volviendo al tema …… con cálculos, sentido común y mucha información se reduce muchísimo la exposición a perder la casa, puede llegar a ser muy difícil perderla. Una vez tengamos todo es claro es el momento de patear bancos y buscar el mejor precio, o se puede hacer simultáneamente, pero lo más prioritario es que uno sepa lo hace, como lo va a pagar, y luego a reducir la factura, te aseguro que con un cliente informado la entidad financiera no te lo puede colar todo, porque no le vas a dejar. Y por cierto utiliza tu derecho de tener el texto del contrato unos días antes para leerlo con calma, marcarte con un rotulador fluorescente lo que quieres consultar, y hay que hacerlo primero al banco y luego ante notario, este caballero o señora, no es un tipo que lee y nosotros le escuchamos como quien oye llover, es un mediador, un experto, al que le pagamos la factura de su mediación legal, pues que medie, que medie que es su trabajo, y además a no ser que encuentres al notario mas chorra del estado, los demás “mediarán” encantados, porque sabrán que ambas partes (tu y el banco) sabéis perfectamente vuestros derechos y obligaciones.

La banca no es un negocio de piratas, no es eso ....... es un negocio legal como otro cualquiera, que busca la mejor rentabilidad posible, si te puede cobrar un 4% mas tarjetas, seguros, plan de pensiones, venderte una TV plana de 32" a plazos, etc., etc. lo hará, igual que si vas a cualquier profesional que venda algo, dudo que te vayas a un taller mecánico y te digan, mire por su cara bonita las horas de taller a usted se se las rebajo un 25%, asi por la cara .... sabes que no, y además si ve que tu coche tiene ya 10 años, intentará venderte su nuevo modelo, pues la banca lo mismo .................... teneis un perfil de cliente muy bueno, aprovechad vuestra fortaleza en esto.