[Consejo] Novación de variable a fijo (condiciones empleado banca)

Buenos días, os expongo una duda que se me plantea, para ver la opinión que tenéis y me sirva de input para valorar.
Trabajo en una filial de grupo bancario y solicité en 2022 un préstamo para adquirir vivienda. En realidad son 2 hipotecas las que firmé, la primera a tipo Euribor - 2.5% (condiciones muy favorables) y la segunda a tipo Euribor + 0.65%. Unos 240k en cada una de las hipotecas de capital pendiente.

Se me plantea la opción de novar ambas hipotecas a tipo fijo del 2,25%. Haciendo números, con Euribor en torno a 2.5 - 3% sale un coste equivalente. También cabe mencionar que en el pasado, cuando subieron los tipos a más del 4%, se pactó en el banco un techo del 2% que mitigó bastante las subidas - aunque eso tiene la contrapartida de que genera retribución en especie que también hay que incluir en los cálculos y no es menor.

¿Qué opinión tenéis? Mi mujer es de las que se asusta con el tipo variable, aunque la economía familiar nos permitiría aguantar subidas de cuotas si el Euribor viene mal dado...

Gracias, un saludo.

Tal como están hoy los tipos fijos, solo elegiría variable si me gustara mucho mucho jugar a la ruleta rusa.
¿Cuánto puedo perder si el euribor baja al 0%? Pagaria, con tu oferta, ¿un 2,25 menos 0,65? O sea 1,60 más en esa situación que podría durar ¿10/15 años?
¿Hasta cuánto puede subir el euribor en los próximos años? Igual nada, pero ¿quién garantiza que no se puede poner al 3, al 5 o incluso al 10% en algunos de esos 20 años?
Con el fijo puedes perder 1,60% Con el variable no tienes ni idea de cuanto puedes llegar a arriesgar, salvo que tenga cláusula techo.

 

Siento discrepar. 

Aun considerando lo que indican los bancos o gestoras de fondos de inversión, que "rentabilidades pasadas no garantizan rentabilidades futuras”, al final lo que hace una entidad financiera está muy lejos de “las apuestas a futuro”, lo que hacen es ver el precio de la rentabilidad financiera a un plazo determinado, y en los préstamos tan largo plazo, tienen que conseguir algo más que tal rentabilidad, adicionado el coste de las dotaciones contables de insolvencia y desde luego la recuperación de los gastos e impuestos de la formalización hipotecaria. Con lo cual el tipo que nos van a ofrecer, ojo que será el precio sin bonificar, será siempre superior a las expectativas del mercado para inversiones al mismo plazo. 

Por el contario un tipo variables se va ajustando a la realidad de los tipos de interés año a año. 
 

Bien, la teoría es esta y además al menos yo la he podido comprobar a los largo de más de 40 años, firmé mi primera hipoteca en 1982 y la última en 2023, total han sido 6, aunque la última por edad es a plazo bastante mas corto que las demás, ninguna de las 5 anteriores llegó a su vencimiento, se amortizó antes, y si comparo cualquiera de ellas con los fijos del momento, el resultado es siempre el mismo, a perder dinero con los fijos, y además tiene toda la lógica cuando ves que ninguna una entidad financiera hace apuestas en estas cosas, el precio fijo va a ser siempre considerando una expectativas ligeramente inferiores a lo que determinan los mercados en cada momento, para tener un margen de seguridad, cosa que en variables no es tan necesario, porque un mal año se corregirá en los siguientes. 

Y entiendo que se tomará el precio sin bonificar porque en las bonificaciones el beneficio no percibido vía interés, lo obtendrán con comisiones de tales productos asociados y bonificables. 
 

Ahora bien, si nos salimos estrictamente de esta supuesta lógica financiera que puede coincidir con el pasado, pero nadie nos garantiza que ocurra lo mismo a futuro, el tipo variable tiene un problema que a mi entender es muy gordo, no toda la ciudadanía podrá asumir y otra que aun pudiendo no querrán bajo concepto alguno, se trata de los “saltos” que puede dar una hipoteca variable, ahora mismo recuerdo una revisión que tuve en 2008, no fue la máxima del Euribor desde la entrada de España en el euro, pero poco le debía faltar, llegando a pagar un 5,875%. Si, ciertamente en los años 80, 90 y principios de los 2.000, los 12, 15% o los 8, 9%  de los últimos años 90 estuvieron, pero no en el entorno del euro, con lo cual LA TRANQUILIDAD DE UN TIPO FIJO, DE CONOCER LO QUE VAS A PAGAR CADA MES, con independencia de lo que nos depare la Sra. Lagarde o quien a futuro la sustituya, es algo a considerar y como no hay nada gratis, la tranquilidad también tiene su coste. 

Faltaría más. :-)

Es una opinión sobre una situación personal valorando experiencias propias y próximas. Cada uno ha de valorar sus popias circunstancias y su capacidad de asumir riesgos.
Con la revisión, en el caso de un familiar muy próximo, hoy es más cara una hipoteca variable que la firmada hace casi un año a tipo fijo en el mismo banco.
Nadie puede saber qué pasará en el próximo semestre o lustro, pero mi familiar prefirió una cuota fija a muy largo plazo antes que arriesgarse a subidas impresivibles. Personalmente, hubiera tomado la misma opción, que por supuesto no tiene que se la más idónea para todos los perfiles.

En tu caso, la opción de seguridad tiene mayor valor, y como dije nada es gratuito. 

En 2008 creo recordar que me encontré con un incremento superior a los 250 € mensuales, no es poca cosa. 

Hola, con dos hipotecas de 240k cada una la decisión pesa el doble, así que más que decirte fijo o variable te dejo las preguntas que yo haría antes de firmar la novación:

1. Coste total, no cuota: pide el cuadro de amortización completo y compáralo con el variable en tres escenarios (euríbor al 1,5%, al 3% y al 5%). La cuota engaña; el total no.
2. La retribución en especie del fijo al 2,25%: que te la den por escrito al año y métela en el coste real. Dices que no es menor, y tienes razón.
3. Salida: ¿qué comisión de amortización anticipada te ponen con el fijo? Hoy no la necesitas, pero te ata 20 años.
4. El techo del 2% que tuviste: ¿desaparece con la novación? Ese colchón vale dinero.

Con esos cuatro números en la mano la decisión se toma sola. Sin ellos, es un salto de fe en cualquier dirección.

 Un matiz que no he visto en el hilo: no tienes que decidir las dos a la vez. Son dos préstamos distintos y los números salen muy diferentes.

- La de Euribor + 0,65%: con el Euribor actual pagas más que el 2,25% fijo. Aquí la novación tiene lógica casi por sí sola.
- La de Euribor − 2,5%: hoy pagas cerca de cero. Pasarla al 2,25% es pagar bastante más cada mes a cambio de seguridad y de una retribución en especie menor. Solo compensa si de verdad temes un Euribor por encima del 4,75%.

Dos cosas más que yo pediría por escrito antes de firmar:
1. ¿Qué pasa con las condiciones si dejas el grupo? En muchas hipotecas de empleado el diferencial especial va ligado a la relación laboral. Si con la novación el 2,25% queda fijo pase lo que pase, eso tiene valor por sí mismo.
2. Coste de la novación: como tus préstamos son de 2022 y ya han pasado tres años, la comisión por pasar a fijo es 0% por ley. Notaría y registro tienen aranceles reducidos.