Hipoteca para alquiler con opción de compra.

Buenas tardes, 

Próximamente finaliza mi alquiler con opción de compra y hablando hoy con la propietaria me han surgido unas dudas.

En el contrato pone que el precio es de 140 mil euros, que tenemos la opción de compra por 4 años, pagando un alquiler de 600 euros + 10 mil que dimos de entrada (todo se resta de esos 140 mil). Por lo tanto ya habremos dado 38.800 euros a la hora de formalizar la hipoteca y nos quedaría un total de 102.200 euros por pagar que sería la hipoteca que queremos hacer.

La duda es, si la escritura y por tanto la hipoteca se hace sobre el valor inicial de 140 mil euros o sobre los 102.200 euros que nos queda por pagar. Si se hace sobre el valor inicial, hemos pagado más del 20% y el banco nos daría sin problema los 102.200 euros (el 80% de 140 mil, serían 112 mil euros por lo que nos sobraría), si se hace la escritura sobre los 102.200 euros, el banco nos da el 80% de esos 102.200 por lo que aparte de lo aportado ya, debereríamos asumir el 20% de esos 102.200 + costes de hipoteca (unos 28 mil euros).

Me gustaría saber esto ya que hablando hoy con la propietaria, me ha dicho que en la escritura ella pone que me la vende por 102.000 euros porque los otros 38800 ella ya los ha declarado en concepto de alquiler, y me ha roto bastante las expectativas de lo que tenía que tener ahorrado a la hora de pedir la hipoteca.

Un saludo y muchas gracias.

Sinceramente no he visto ningún caso de este tipo, pero es muy interesante. A priori, lo lógico sería que en la escritura se estableciese como precio de compraventa los 140k, especificando que de ellos se han ido abonando previamente 38k en concepto de entrada y de alquiler, por lo que el pago a efectuar es de 102k. Entiendo que con esta opción, ni el vendedor ni tú deberíais tener ningún problema. Pero esto tendrías que consultarlo con un notario, a ver si es el procedimiento habitual en casos de alquiler con opción de compra.

Como opción B, puedes jugar la baza de mirar bancos que den el 80% de tasación. Si el precio de compraventa es 140k la tasación andará por ahí también, y por tanto no deberías tener problemas. Pero vamos, me gusta bastante más la opción A. A ver si alguien que controle el tema aporta un poco de luz.

Se deberia escriturar por el valor real de la compraventa. Tiene serias consecuencias no hacerlo así y no solo fiscales.
La hipoteca te la dan en base al menor de uno de estos importes: la tasación o el valor de compraventa.

Buenas,

La compraventa se debe firmar por 140.000€ ya que es el valor real por el que se vende,que se hayan adelantado importes de esta forma, firmando un contrato de arras, de reserva o como sea no tiene nada que ver.

Saludos

Si, el lunes tengo cita en un banco y plantearé esto de la tasación, aunque últimamente veo que te la suelen dar sobre el valor más bajo de tasación o precio de venta. Lo del plan A, la verdad que sin entender mucho yo porque es la primera vivienda que me planteo comprar, me dicen que se hace así ya que ellos no pueden declarar esos 38800 en concepto de alquiler y ahora en concepto de venta también. Gracias por su respuesta.

Claro, la idea que llevo yo tendiendo desde hace 4 años es que el valor de la casa es 140000, no sé qué consecuencias puede tener no hacerlo así y me da que voy a tener que buscarme un abogado experto en inmobiliaria. Yo siempre he pensado que los alquileres con opción a compra facilitan la aportación del 20% que pide el banco.

Ese es su problema. Que busquen alguien que les explique cómo hacerlo correctamente para hacienda.

Hola @monda87

Te puedo indicar, con total seguridad, que, con respecto a la escritura de compraventa (que no de hipoteca), lo que hay que reflejar en ella es tal cual lo ha indicado @angiolillo, puesto que fuí la vendedora de una vivienda con esa modalidad y lo que se especificó fue exactamente lo que indicas: 140.000€ de precio, de los cuales ya se han abonado 38.000€ y quedando pendientes 102.000€.

Con respecto a la hipoteca. Opino igual que el resto de rankianos. El banco te dará 80% del menor de entre valor de tasación y valor de compraventa. Por tanto, en principio, te tendría que dar el 80% de 140.000€. ¿Que puede estar ocurriendo? Primero, la tasación: si la tasación resulta que el valor de 140.000€ es bastante desorbitado (creo que es bastante habitual en los alquileres con opción a compra que el restante por abonar cuando tienes que ejecutar la opción es el precio real, inflando el valor del inmueble pactado en el contrato de alquiler, para conseguir lo indicado). Entonces, solo te queda esperar que el 80% de la tasación sea superior a 102.000€.

Y además (con absoluto respeto a tu situación económica) si tú al banco le pides una hipoteca de 102.000€, el 100% de lo que te queda por abonar, siendo esta cuantía (supongamos) superior al 80% de la tasación, el banco quizás diga "uy, en estos 4 años no ha podido (perdona por la expresión, no me refiero a como gestiones tú dinero, puedes hacer con el lo que quieras, me refiero a la posición del banco, espero que me entiendas) de ahorrar nada para financiar algo menos de 102.000€, y por tanto, no se yo (el banco) si es muy solvente, vamos a intentarle colar algún argumento (por cierto, que es muy habitual, Hacienda no pone ninguna pega ni limitación, es la excusa que te ponen ellos, la cual no es cierta) para ver si financia menos". Siempre te queda la opción de buscar otro banco.

Espero haberte aclarado algo.

Muchas gracias por las respuestas,

Mazqiz respecto a la financiación del banco entiendo lo que dices, lo que pasa es que en estos años la verdad que no me he preocupado por ahorrar más que el 10% y he vivido conforme a eso (bueno y tengo algo más).  De todas formas no es algo que me preocupe ya que tengo seguridad de que no me la van a tasar por menos de 120 (por tasaciones de casas cercanas últimamente de características similares). 
El problema viene como dices por lo que me ha dicho la propietaria de escriturar en 102 mil euros la casa, precio al que el banco se agarraría para darme la hipoteca y me rompería los esquemas. Tampoco sé qué sentido tiene que quiera o pueda poner ese precio de venta ahora cuando está todo en el contrato que firmamos hace 4 años, solo se me ocurre que quiera declarar menor plusvalía. Esta semana ya tengo cita con un abogado inmobiliario, me habéis despejado bastante las dudas y ver que no es lo normal.

Muchas gracias a todos.

La propietaria, según mi entender, lo que quiere es ahorrar dinero, pero está mal informada. Ella piensa que al escriturar por 102.000€, la diferencia entre ese valor y el valor que le costó a ella en su día la vivienda será menor, y por tanto tendrá que pagar menos IRPF. Sin embargo, es criterio de Hacienda (lo puede consultar, hay unas cuantas consultas de la Dirección General de Tributos que así lo indican*) que, en los alquileres con opción a compra, las cuantías que tú has abonado en concepto de alquiler (y que ella debería haber declarado) ya no tiene que tributar otra vez. Es decir, si se indica en la Escritura que el precio de compraventa es de 140.000€ pero que en concepto de alquiler se han abonado 38.000€ (y que por tanto, ella ya las ha tributado), quedando pendientes 102.000€, no habría diferencia con respecto a escriturar por ese valor: ella igualmente tributará por la diferencia entre lo que queda pendiente (102k) lo que pago ella en su momento por el inmueble. Te lo digo porque fue mi caso y me informe.

P.D.: No se si lo conocerás, la Ley General Tributaria permite hacer consultas a Hacienda sobre qué consecuencias fiscales tendrían algún acto o contrato. Esas consultas se realizan por personas particulares, que envían un escrito a la Dirección General de Tributos y ellos contestan, indicando su parecer de cómo tendría que tributar la operación. Estas consultas son públicas (están colgadas todas en internet, en la página oficial del Ministerio de Hacienda) y además, son vinculantes, la Agencia Tributaria debe seguirlas. Así sabes con antelación a realizar cualquier hecho con trascendencia fiscal que consecuencias tributarias tiene. Pues bien, como te he dicho, la DGTributos ha estudiado ya este caso en varias ocasiones, diciendo que todo lo pagado en concepto de alquiler se descuenta de la ganancia patrimonial (es decir, da igual escriturar por 102.000€ que por 140.000€ y decir que 38.000€ ya están pagados por la renta mensual). Aquí te dejo una para que la veas y si quieres se la remitas también a la vendedora.

Y por último, si ella no da su brazo a torcer, primero, como el contrato está firmado, pueden ocurrir dos cosas: primero, que si no se indica nada, judicialmente se la obligue a vendértela (obviamente, es una putada y eternizaría la cosa perro si no hay más remedio y no quieres escriturar por menos, tienes esa posibilidad, que lo sepas). Sin embargo, si se indica que si la dueña se rescinde la venta (“se echa para atrás”) está obligada a indemnizaros de cualquier modo (es decir, que os pague una cantidad) pues entonces ya judicialmente solo se la puede obligar a pagar si no paga, pero no a venderla.

Muchísimas gracias mazquiz, me será de gran ayuda ese documento. Yo creo que es lo que quiere, pagar menos impuesto pero veo que está mal informada por lo que dices. 

La verdad que a ver cómo lo soluciono, como dices si no da su brazo a torcer se rompe contrato y me tiene que devolver los 10k q di de entrada por la opción de compra al ser ella la q no está cumpliendo con lo pactado. Yo creo que se solucionará. Muchas gracias y un saludo!

Sí, coméntaselo y a ver si entra en razón. Además, como te indiqué, en ese caso (está prevista una compensación si ella incumple), lamentablemente no tenéis manera de obligarla a que venda. Os paga la indemnización y ella puede hacer con el inmueble lo que quiera.

También te informo, escriturar por más dinero también te perjudica a ti. Lo primero de todo, advertirte de que, si se pactó la compra por 140k, descontando el alquiler, eso es lo que deberíais reflejar, lo contrario acarrearía bastantes problemas (fiscales, primero, y también penales, aunque es muy raro que se llegue a esa situación). Lo segundo, tú, al comprar vivienda de segunda mano, tienes que pagar el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) a la Comunidad Autónoma donde esté el inmueble. En Madrid, por ejemplo, es un 6%. Ese 6% se calcula sobre los 140.000€. La Ley del Impuesto no permite reducir la base imponible (sobre lo que se calcula lo que hay que pagar) y descontar lo que pagaste de alquiler para rebajarla a los 102.000€ que tienes que abonar ahora. O sea que, suponiendo un tipo del 6%, tú tendrías que abonar más 2.280€ más (esto se encargaría la gestoría del banco, mediante la provisión de fondos) que con respecto a escriturar por 102.000€. Ten en cuenta que Madrid (con excepciones) es el la Comunidad donde está establecido el tipo más bajo. Hay comunidades que el tipo llega hasta el 10%. Y segundo, además, por “reservarte” en el contrato la opción de compra que pactasteis (esto es muy desconocido), también tendrías que haber pagado en su momento el ITP, el cual sería el tipo impositivo multiplicado por la señal que disteis (ej: 6% sobre 5.000€ de señal = 300€, excepto que la señal sea menor que el 5% de la compraventa, p.ej: valor del inmueble 140k, 5% de 140k = 7.000€, pues en este caso el impuesto se calcularía sobre esa cuantía, es decir 6% de 7.000€ = 420€, aunque hayáis pagado 5.000€ de señal, es una previsión recogida en la Ley). Además, este acto no prescribe a los 4 años, porque el documento privado lo firmamos “entre tú y yo y Hacienda no se entera”, pues bien, como Hacienda ya se sabe el truco, está perfectamente recogido en la normativa que los 4 años a los que prescribe empieza a contar (simplificando) desde la firma de la Escritura, no desde la firma del contrato original, puesto que los notarios si remiten las Escrituras a Hacienda y estos conocerán así que en su momento no pasaste por caja. Además de la cuantía que te he dicho, habría que sumarle intereses y sanciones por no declararla en plazo (aunque esto se podría discutir con Hacienda).

Te lo en cuenta. Y recuerda, el tipo lo fija la comunidad autónoma donde esté el inmueble, independientemente de dónde vivas tú.

Genial, muchas gracias por todas las aclaraciones maqiz! Eres un crack

Hola, estoy interesado en una vivienda de alquiler con opcion a compra, pero quiero hablar con alguien para conocer cómo ha ido la experiencia. Por si me puedo poner en contacto contigo. Muchas gracias, 
David