Hola,
Quisiera saber si hay posibilidades de pedir una hipoteca para construirnos/rehabilitar una casa.
Tenemos una parcela y en ella una casa que queremos rehabilitar y ampliar. Necesitaríamos unos 100.000 €, y me gustaría saber si es posible pedir una hipoteca para ello.???? y de que tipo ????
Sé que hay hipotecas de construcción de vivienda pero no es el caso, ya que la casa ya está hecha y solo hay que reformarla y ampliar.
Gracias y un saludo.
Lo que puedes hacer es hipotecar la casa/terreno actual y con el dinero reformarla. Ojo con temas de licencias de obras, proyectos, etc etc etc.... primero mra bien que te hagan un buen proyecto y presupuesto por parte de contratistas, luego lo multiplicas por 1,25 como poco para tener margen y para los yaquestamos.
Por poder se puede, de hecho yo lo hice, pero hace muchos años, a ver ….
El estudio para darte la hipoteca o no, es igual que en una casa terminada, lo que cambia es el funcionamiento de la entrega del dinero, par lo primero, si quieres puedes leer “la novela” de este enlace …… https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/470289-vas-hipotecarte-consideraciones-previas-funcionamiento-financiacion
Ahora cómo funciona una hipoteca de autoconstrucción o autopromoción (así las llaman), estas cosas son laboriosas y llevan trabajo al personal de los bancos y cajas, con lo cual en banca por internet, apostaría a que no se meten, este es un negocio de bajos márgenes con lo cual si hay gestión, y en autoconstrucción la hay, dudo que les interese, esto es para oficinas tradicionales ….
Bien ….
• Se hace un proyecto de arquitecto.
• Se pide un permiso de obras, y un permiso real, no se te ocurra pedir un permiso de obra menor si es una ampliación de vivienda, porque el banco o caja si no les cuadran los datos te pondrán problemas seguro, y es bastante habitual que la gente pida un permiso de menor valor para ahorrarse tasas municipales, aparte que esto es defraudación …. Y las entidades en esto no se meten, y es lógico.
• Te tasan la vivienda en base al proyecto que se va a desarrollar.
• En lugar de darle la hipoteca normal, te abren una línea de crédito hipotecario (que cuando acabes la obra se convertirá en un préstamo normal de manera automática), pongamos que te conceden 100.000 €, dinero que no te darán, lo irán desembolsando a medida que la obra avance, previa certificación de tu arquitecto y confirmación del tasador de la realidad de las obras ejecutadas.
Llegados a este punto, piensa que solo veras dinero con la obra ejecutada parcialmente, y esto es muy importante que lo sepan tus industriales constructores, porque si no les indicas como va esto, te presionaran para cobrar y no les podrás pagar hasta que el banco te vaya entregando el dinero, si se dejan las cosas claras de inicio, tu industrial lo aceptará (o no, y si es así tendrás que buscar a otro que acepte el sistema) y no te podrá “molestar” con cosas como ¿Cuándo se cobra aquí? … un ejemplo de hipoteca de 100.000 €
A la cimentación (sea del total o de la parte ampliada) ….. 20.000 €
A la cubierta ….. 20.000 €
A los cerramientos …….20.000 €
A los solados y alicatados ….. 10.000 €
A la obtención del certificado de fin de obras del arquitecto … 10.000 €
A la obtención de la cédula de habitabilidad (si es el caso) 10.000 €
Hay entidades que no ponen detalle de los conceptos, y desembolsan (ponen el dinero a tu disposición) por porcentajes de avance de obra, y les da lo mismo si pides dinero cada 5% de avance de obra, como si lo pides cada 20%, el problema es que cada certificado del arquitecto tuyo vale dinero, y el tasador también cobra, bueno cada vez que viene no cobra la tasación entera, ni por asomo, pero si unos honorarios, con lo cual con este sistema de porcentajes, tú mismo te darás mañas para pedir lo más agrupado posible en ahorro de costes.
En todo caso, con un sistema o con otro, una parte entorno al 15 ó 20% no te lo darán hasta el final de obra, de ahí que sea tan sumamente importante que tus industriales sepan que lo financias así, porque si no ajustas los pagos con tu palabra, empezaras con líos con ellos, y si se te plantan y no acaban alguna fase, es un pez que se muerde la cola, no acaban porque no cobran, y si no acaban tú no tienes el dinero para pagarles.
De todas formas esto que parece una pega, es un buen asunto si lo llevas bien, porque puedes exigir cierta “velocidad”, ya que podrás presionar diciendo, es que “macho si no acabas el baño que son los alicatados, el banco no da dinero, y tu no cobras, con lo cual tu mismo ….” No, no cliente, es que el carpintero tal y pascual …. y tu respondes, mira chaval, si no os ponéis de acuerdo con los trabajos, yo lo siento, pero no cobráis, porque el banco ….. en consecuencia te aseguro que las diferencias que puedan tener, y te garantizo que ocurre casi siempre, las arreglan ellos solitos, no les queda otra ….. nada ...... con esto puedes convertir un problema habitual en un arma a tu favor, una excelente arma .
Bien … sigamos, la hipoteca se haría no a 30 años, se podría hacer a 28 años, mas 2 de carencia, la carencia es el periodo de construcción, donde no pagas nada de capital, solo pagas intereses del dinero que te vayan dando, vamos que si son 100.000 ni de coña te cobrarán interés de todo, solo te cobran del dinero que “van soltando” y por el tiempo que lo sueltan, y al final de la obra, iréis a notaria a decir que aquella hipoteca que firmasteis el día tal y pascual ya tiene la obra acabada, el notario levanta acta (no hace ninguna hipoteca nueva) solo un anexo y manifestareis que a partir de entonces, tu “socio de nuevo cuño del club de los endeudados” (como mas de media España) devolverás el dinero en cuotas mensuales de capital e intereses como cualquier hipoteca normal, tal como ya estipulasteis en la firma de la hipoteca inicial, y es importante que sepas que en el acta no se pacta nada, los intereses, el plazo, los añadidos, y todo lo demás ya se estipula en la primera escritura de hipoteca en autoconstrucción o autopromoción. Por cierto un acta notarial no tiene ni de coña el coste de la primera hipoteca, es una pequeña escritura de “confirmación de hechos” a la que llaman “acta de fin de obra”.
Perdón por el tocho …. Solo nos queda un concepto, que te cuento en el post siguiente, y es el concepto “poyaqué” que casi es más importante que todo este rollo, de ahí un post especial en este sentido.
EL CONCEPTO “POYAQUÉ” EN UNA HIPOTECA DE AUTOCONSTRUCCIÓN:
El poyaqué, es un industrial que aparece en todas las obras, y yo no conozco a nadie que no le compre, todos le compramos, y hay que tenerlo en cuenta en cualquier obra que queramos hacer para nosotros mismos.
La traducción de esto en español llano es “pues ya que estamos….” Esta ventana la trasladamos a …. Estas puertas presupuestadas en 120 € cada una, las cambiamos por estas de 135 € cada una que son mas bonitas, mas fuertes, y “pues ya que estamos ….”, o estas baldosas no me acaban de gustar y esto con mármol o silestone quedaría de coña, y ahora es el momento porque cuando vivamos aquí no vamos a meter otra vez albañiles en casa, y además lo pagaríamos dos veces …. ¿me sigues no?
Esto … te aseguro que por más “señor no a todo” que puedas proponerte ser, ni en broma bajas del 15% de sobre presupuesto, y si lo consigues no eres de este mundo, eres como mínimo un pariente de E.T.
Ahora las repercusiones de todo esto, imaginemos que has calculado que con 100.000 de hipoteca te basta, y resulta que ahora por el jodido “poyaqué” te faltan 15.000 € que no tienes, con lo cual se te ocurre la brillante idea de ir al banco a que te amplíen la hipoteca en 15.000 € adicionales, el problema no será que no te los concedan, es muy posible que te digan que sí, pero una ampliación de hipoteca es cara, porque los notarios, registradores, etc. tienen unos aranceles que no son proporcionales a la cuantía, es habitual que con importes bajos y proporcionalmente sea mucho más caro, y además una ampliación es una segunda hipoteca, o sea que pagas gastos de nuevo de todo.
La solución es que si precisas de 100.000 € intentes pedir 120.000 € en la primera hipoteca, porque si te sobran 20.000 € (y yo lo dudo, peeeeeeeeero …como no te conozco es posible que seas la excepción que confirma la regla, y llevas lo del señor no a rajatabla) siempre puedes no tomar estos 20.000 € sobrantes (en teoría) y en el acta de final de obra el notario pondría una clausula en la que dirías tu y el banco que habéis acordado reducir la hipoteca en 20.000 €, y aquí paz y después gloria …. Y si de estos 20.000 € pagas la comisión de apertura, pongámosla cara, un 1% o sea 200 €, luego los impuestos que son aproximadamente unos 300 €, y el notario y registro dudo que la diferencia entre 100 y 120 alcance a mas de 150 €, con lo que el total es de 650 € que puedes pensar que se van al desagüe, sin embargo ahora plantea al banco una ampliación de 20.000 € porque no llegas, te garantizo que con 650 € de gastos no cubres ni harto de vino, entre otras cosas porque el notario no hace una escritura de ampliación de hipoteca por 150 €, como es otra escritura distinta a la inicial la gestoría del banco te cobrará fácil 250 €, los cuales no pagarás porque si en la primera lo haces bien es una sola gestión, no son dos, como seria este caso supuesto, y para mas inri los bancos en las comisiones de apertura sean del 1%, o del 0,50%, le ponen un mínimo, no sé 600 €, con lo que los 200 € de antes ni de coña ……
Y al final si no tomas el dinero sobrante, como ya indiqué tampoco pagas ni un céntimo de intereses, con lo cual, no sé tú …. Pero para mí en un tema de este calado, construir tu propia casa, la seguridad poyaqué bien vale estas cantidades …. al menos es mi opinión.
Por cierto, tendrás que hacer un seguro de “todo riesgo en construcción” el de hogar solo lo harás cuando la obra esté terminada.
W Petersen, no sé que decir...muchas gracias por la brillante, sencilla y perfecta respuesta.
Gracias de nuevo y un saludo
Solo una cosa.
QUe no se te quede corto el periodo de carencia. Si en el proyecto la ejecución es a 18 meses, protégete y pide 24 de carencia.
Esta misma semana a un cliente ha habido que renovarle la carencia y desde Riesgos han dicho que sí pero que el coste de la financiación sube de eur+0,70 a eur+0,95...y que si no quiere que empiece a pagar las cuotas de capital e intereses. Evidentemente, en cuanto acaba la carencia no se pueden seguri haciendo disposiciones con lo que la casa quedaría a medias por lo que el cliente ha tenido que "tragar": pidió 15 meses de carencia fiándose del proyecto de ejecución.
Saludos
Ten en cuenta el consejo de Jexs71, mientras no debes un euro, la sarten la tienes un poquito (solo un poquto, no te animes mucho) por el mango, pero a la que debas el dinero, cualquier modificación contractual supone que tendrás que tragar con lo que te digan, y dependerás de lo buena persona que sea el director del banco, vamos .... que todo lo puedar prever mejor antes, porque "antes" tienes bancos y cajas a patadas, pero a la que tengas la deuda solo tienes una opción, con lo cual, si puedes alargar la carencia a 24 meses, mejor que a 18 (carencia = tiempo de construcción, recuerda tiempo de solo intereses y disposición del dinero poco a poco) y si pasa el tiempo de carencia, que indica Jexs71 lo normal que es que el dinero que no has utilizado, sea que porque no lo necesitas, o porque no has construido lo suficiente para que te lo den, al pasar a una hipoteca "normal" no hay posibilidad de que te lo den, a no ser que se modifique la escritura, y allí es donde entre el ejemplo de "apretón de tuerca" en precios que comenta el amigo del perrito dálmata.
Lo habéis explicado muy bien y sobre todo yo insisto en que uno no sabe por donde va a salir nunca. Cuando yo hice una ampliación de vivienda mi presupuesto eran unos 70 mil de paleta más unos 20 mil de lampisteria, cocina, etc más unos 12 mil de parquet y puertas, etc... total unos 102 mil euros... al final salió el tema más o menos por unos 120 mil (aparte arquitecto y demás que fueron unos 4000 aprox)... así que mucho ojito por que yaquestamos hice un muro de cierre, yaquestamos hice una planta más abuhardillada (cerrada de momento), yaquestamos puse más radiadores, cambié toda la instalación electrica cuando preveía conservar parte, etc etc etc... vamos que un 20% es muy dificil de no pasarse aunque lo ates muy muy bien luego a uno le vienen las ideas magníficas del yaquestamos.