Invertir en inmueble para alquiler a estudiantes

Buenas tardes.

Quiero abrir este hilo para contar son sus opiniones de expertos ante una posible inversión en una vivienda (piso) en zona universitaria para alquiler a estudiantes durante el curso escolar.

nuestro techo de gasto serian 70.000€, el precio del inmueble sin negociación seria de unos 65.000€, contando con un 10% de otros gastos por adquisición  rondaría los 70.000€ de techo un poco mas.

disponemos de ahorros para hacer frente a parte de esto unos 40.000€ y el resto nos gustaría financiarlo a través de hipoteca o préstamo para el inmueble (no personal) y con el alquiler ir pagando, de alquiler en la zona al mes estaríamos hablando de unos 600€+- (gastos a parte), seria una adquisición de primera vivienda aunque no para su uso como vivienda habitual.

también disponemos de la opción de financiación a través de un familiar directo que nos puede prestar el dinero y nosotros ir devolviéndoselo poco a poco.

quisiera preguntar a la comunidad Rankia que os parece la inversión y como lo harían ustedes.

ambos tenemos contrato fijo desde hace muchos años con unos ingresos medios de 3000€/mes y sin gastos pues vivimos en un piso de familia el cual tenemos el usufructo hasta herencia.

creo haber visto que si alquilamos a estudiantes (jovenes de entre 18 a 35 años) tenemos una deducción fiscal en cuanto a IRPF de alquiler al finalizar el año.

gracias por su ayuda y sus indicaciones.

Marta GC

Yo llevo más de 14 años alquilando a estudiantes en Barcelona. El mayor problema que tuve  y solo en dos ocasiones, fue tener que barrer y fregar 3 veces en lugar de una.
 
Ahora bien, el alquiler a estudiantes no es dar las llaves cobrar la fianza, las rentas, devolver la primera y durante el alquiler ir liquidando los gastos (consumos), esto precisa de cierto servicio, tienes que estar dispuesto a solucionar cosas o a veces sandeces, como por ejemplo que la calefacción no va, eso que les explicaste como tenia que controlarse la presión de la caldera e incluso les diste unas hojitas detallando este tipo de cosas, y nadie se acuerda de que esto no es un iphone que con "reiniciar" se arregla.

O bien que han perdido las llaves y como tengas cubierto el cerrajero por el seguro (la mayoría de compañías lo cubren incluso para fincas alquiladas) y esto ocurre el domingo por la noche cuando llegan al piso, no suele ocurrir un martes o un miércoles a una hora normal.

Raro es que hubiera impagos, porque en la inmensa mayoría de familias nuestra prioridad son los hijos.

Siempre, siempre, los padres, al menos uno de ellos y que pueda acreditar trabajo, avalan (garantizan) el contrato de alquiler, que tiene que ser a nombre de los estudiantes para que tengan derecho a subvenciones, ayudas de transporte o incluso inscribirse para un médico o medica de cabecera cercano a la vivienda, pero repito, el contrato viene avalado o no hay contrato.

No mezcles edades de los estudiantes, si el o la primera tiene 18 años (primer año de carrera) intenta que el resto estén en la banda de 18 a 21 ó 22 máximo. Si tienes de 23-24, mantén edades, no mezcles ¿eso, porqué? tus inquilinos/as deben estar en la misma franja para convivir, deben sentirse cómodos, si lo están se te van, se buscan la vida. Entonces si se te van en enero, aunque puedas poner alguna penalización ¿a quien alquilas en enero? si están todos/as "colocados", como ves te interesa que estén a gusto.

Asimismo no mezcles trabajadores con estudiantes, ocurre lo del párrafo anterior pero agravado.

En especial no mezcles Erasmus con estudiantes "normales", o alquilas a uno o a otros, pero nunca ambos al mismo tiempo !!! Los Erasmus vienen por medio curso y además de sus estudios, están de turismo y de fiesta, mientras los "normales" estan para aprobar exámenes, mala combinación. si quieres alquilar a Erasmus, sin problema, pero todos los ocupants del piso, no mezcles. 

Finalmente, nosotros (mi esposa y yo) no aceptamos parejas aunque sean estudiantes, una habitación un o una estudiante ¿cama doble? si cabe mejor, te será más fácil alquilar y algo más cara, pero son de uso individual, no es negociable. En las visitas de cada uno/a ni me meto, no debo ni quiero, pero que una habitación via uno, y al contigua viva una pareja aunque sea de estudiantes, acabas con problemas a la hora del reparto de gastos, sandeces, pero un problema, que te acabará afectando a ti como casero, y si aluno estudiante que no está cómodo se va en enero (otra vez con lo mismo) tu ya no alquilas de nuevo aquella habitación hasta el curso siguiente, esto a mi no me interesa. Vale, puede meter Erasmus, pero vas a solucionar un problema para tener otro en menos de 1 mes.

No sé de que zona eres, pero en grandes ciudades te recomiendo la web de roomgo https://www.roomgo.es/  se dedican precisamente al alquiler de habitaciones para estudiantes. Es una web de pago, para contactar al menos una de las dos partes tiene que pagar cuota, si ninguna paga podrás ver, pero no contactar ..... no es caro, unos 80 al año, y si quieres solo pagar en agosto/septiembre para ajustar, creo que son solo 20 o 25 € ... normalmente ningún estudiante paga, roomgo no pone normas en eso, mientes pague uno, le da lo mismo, pero normalmente pagamos los caseros. Si gestionas bien vas a elegir inquilinos/as, es decir, no esperes a que te contacten, busca perfiles que te interesen y anticípate, escríbeles tu, ofrece tu producto, no esperes a que lo encuentren !!!!!

Seguimos Marta ....

En cuanto a contratos, luego comentaré sobre hipoteca, a ver ... hay dos maneras de hacer esto.

1 - Un solo contrato para todos los ocupantes, si hay tres habitaciones, 3 inquilinos/as y mínimo 3 padres, y como desees que firmen padre y madre como aval, tendrán de fletar un microbus para venir a firmar, pero bueno, es una forma.

2 - Contrato por habitaciones individuales con derecho a zonas comunes, cada estudiante y sus progenitores responden por su parte del alquiler y 1/3, 1/2 o 1/4 de los gastos (consumos), es más lógico, porque el padre de un estudiante no debería responder por otras personas que son de su familia, en este caso, los precios por habitaciones son normalmente más caros que alquilar en conjunto, pero tendrás que liquidar periódicamente los gastos. Yo lo hago así, pagan el alquiler pactado más una provisión para gastos, y les liquido los consumos regularmente sea a favor o en contra, claro está deduciendo los anticipos mensuales para gastos. 

Es mas caro, porque tu corres con el riesgo de que se te queda una habitación libre y no la cobras del resto. 

En la web de roomgo, creo recordar que hay un modelo de contrato de este tipo.

Hipoteca: Ningun banco te va a admitir esta compra como vivienda habitual, no va a ser tu residencia, por tanto no es tu vivienda. Lo de "primera" que dicen los bancos, no se refiere a la primera finca que compras sino donde resides tu en primer lugar !!!!! Otra cosa es que les digas que va a ser tu residencia, ellos lo crean y te la financien como tal. No obstante, empiezas la relación de crédito con tu banco con una falsedad, no parece lo más recomendable. 

Que la alquiles o no, no es el problema, los precios hipotecarios van por si es residencia habitual o no, y el 80% también es para habitual, no para otras viviendas que normalmente prestan un 70% 

No se trata de que una segunda tenga menor valor que una primera, las fincas valen lo que valen. El tema está en la implicación del prestatario, en caso de problemas atenderá el  pago de la hipoteca de su casa, de donde vive, hará todo lo posible para que no le echen, no actuará igual en una segunda residencia, vacacional por ejemplo, de la que puede prescindir. De ahí que presten mayor porcentaje y a menor precio. 

Problemas que he tenido con estudiantes en los últimos 14 años:

No es estadística de nada, solo te indico nuestro caso.

Una estudiante con padres divorciados, que pagaba el 50% cada uno, luego un mes cada uno, y en alguna ocasión el uno por el otro, había que reclamar por ser el día 15 o 20 sin ingreso. Reclamar y cobrar.

Una estudiante que tenia mucha afición a los posters, colgó unos cuantos en la pared con una cosa que llaman blu tack, dicen que se saca, pero yo cansado ya tanta coña, llamé al pintor y en paz, con cargo a la fianza claro !!!!

La campana extractora no la limpia casi nadie, bueno ni estudiantes ni inquilinos "normales", esto parece ya adn de inquilino/a

En varias ocasiones, hay que barrer mas de una vez y ni te digo debajo de las camas !!! parece que hay a quien (a unos/as cuantos/as, no todos/as ni de lejos) le gustan tener a los ácaros como amiguetes !!!!!! en el contrato se indica que si no se deja la habitación y las zonas comunes tal como se recibió, empresa de limpieza a cargo del/de la inquilino/a. Se ha facturado en más de una ocasión.

Una vitro cerámica rota, seguro y en paz.

Ellos fuera y las llaves dentro, seguro y en paz

¿Impagos? Una vez unos gastos (consumos), menos de 100 €, el listo del inquilino, dejo de pagar los 2 últimos meses, con la excusa de tener la fianza, el contrato no lo permite, pero este a su bola, y no alcanzó a cobrar un pico de electricidad y agua.

Bueno, lo que te he comentado de la caldera .... y eso que en el armario de contadores hay una serie de instrucciones plastificadas y con "dibujitos" incluidos, pero a pesar de la advertencia al entrar en el piso, parece que algunos se olvidan ...

Como ves, incluso en pandemia, nada que pueda "echar para atrás" a este tipo de arrendamiento.

Un consejo final, si me permites .... no tengas inquilinos, ten clientes !!!! y no me refiero a palabras, un cliente es una fuente de ingresos, a un cliente se le respeta, se le atiende ... te aseguro que funciona !!!! porque cuando se van te recomiendan a sus hermanos, primos, etc., que también son estudiantes o lo seran. Me ha ocurrido mas de una vez, un hermano, luego otro, una prima .....