Compraración de riesgos entre rehipotecar y abrir hipoteca autopromotor.

Hacía tiempo que no pasaba por estos foros, ya que no he estado muy activo financieramente.

Pero ahora nos estamos planteando construir una segunda vivienda y me surgen algunas dudas.

La vivienda habitual la tengo prácticamente pagada, me queda muy poquito de capital y menos de un año para liquidar la hipoteca.

El caso es que una parte no muy grande de la inversión en la construcción de nueva vivienda (en torno a un 40%) la querría financiar para no andar muy ahogados con el presupuesto, por si surgen imprevistos en la construcción.

Se plantean dos alternativas:

La primera alternativa es más compleja y más cara, ya que no te dan todo el dinero de una vez, te lo van dando a medida que construyes (y como haya aumentos de costes y reduzcas expectativas en la casa no te darán lo previamente pactado), hay más gastos: exigen seguro de vida, seguro decenal, contratar alarma y seguro de casa con ellos...

La segunda sería pedir una rehipoteca sobre la vivienda habitual, dedicando el dinero a la construcción de la nueva vivienda.
Es mucho más sencillo de conseguir, ya que la cantidad a pedir es muy inferior al valor de la vivienda y nuestros ingresos son estables.

Antes al menos era posible hacer eso, no sé si ahora sigue siéndolo.

Por otra parte están los riesgos, la diferencia en riesgo entre una y otra opción en caso de impagos (altamente improbable en nuestro caso).
Por lo que entiendo en caso de impago:

¿Es así?
Porque hay quien me ha comentado que en el caso de las hipotecas el banco puede ejecutar contra cualquier parte de tu patrimonio, lo que vea con más posibilidades de cubrir la deuda.
Entiendo que no, si no has puesto ese patrimonio como garantía. Eso en todo caso sería en el caso de un aval que ponga un patrimonio como garantía, que puede ejecutar contra el aval directamente y no necesariamente contra el bien hipotecado.

Pero como tengo dudas por eso pregunto.

Gracias por las respuestas y el tiempo que te has tomado en leer esta consulta.

¿Nadie se anima a opinar?

En caso de impago el banco actúa contra lo que tenga más a mano para cobrarse la deuda. Fondos de cuentas en su entidad primero y ejecución de garantía después.

Una hipoteca es una garantia real por la que respondes por todos tus bienes presentes y futuros.

Asi que puede que tiren de lo que esta mas a mano, como han dicho ya, pero si sigues debiendo pasta iran a por lo demas.

Saludos

No me acaba de quedar claro.

¿Quiere eso decir que aunque la hipoteca sea de la segunda vivienda podrían ejecutar directamente contra la habitual si lo ven más factible?
Entiendo que primero tendrían que ejecutar contra el bien hipotecado y sólo en caso de que con eso no se cubra la deuda, actuar contra otras propiedades o bienes.
El hecho de que tengas que satisfacer la deuda respondiendo con todo patrimonio no implica que ellos tengan derecho a escoger con qué parte del patrimonio has de responder ¿o si?
Fondos en el propio banco a parte, ya me encargo yo de no tenerlo todo metido en el mismo banco.

En caso de que fuera de esa forma, que pudieran actuar entonces el riesgo es prácticamente el mismo re-hipoteque mi vivienda habitual o pida autopromoción, y es mucho más sencillo y barato el rehipotecar mi vivienda.

Sin ser experto entiendo que si, que primero van a por el bien hipotecado, y despues a por el resto si no satisface la deuda.

Si tan importante es para ti ve a un abogado especializado y por 50e sales de dudas.

Pero vaya, en mi opinion, no tiene sentido fijarse en esto.

En el caso de que todo lo que pueda ir mal, vaya mal (recordemos de tu post, ingresos estables, vivienda principal pagada, valor muy superior a la deuda) la vivienda principal saldria a subasta por el valor impagado de la segunda vivienda (que recordemos, es muy inferior).

Dudo que en vuestra situacion dejeis que llegue a subasta. Y si llega lo teneis muy facil: vendeis la segunda vivienda en el mercado y pagais lo que se deba (aunque quede algo por pagar).

Por que es esto mejor? Porque en la alternativa, hipotecar segunda vivienda, todo sale mal, y segunda vivienda sale a subasta, siempre, siempre, vais a recibir menos dinero de la subasta que de venderla a mercado.

Por tanto, mi decision seria lo mas barato y punto. Esto debe ser rehipotecar la primera vivienda.

En **casi** todos los escenarios posibles es mejor.

Por que digo casi todos? Porque corres el riesgo de empepitarte en una autopromocion con materiales, pijotadas etc que valen una millonada, pero luego el mercado no te las va a pagar si decides venderla. Es decir, que te pulas 200k en construir pero solo se vendiera por 100k.

En ese caso estaria mas justo, aunque por lo que dices teneis bastante margen de maniobra.

Saludos

Muchas gracias.
La verdad es que yo también pienso que en mi situación lo más fácil y sencillo sería rehipotecar la vivienda habitual.

Si echamos las cuentas bien y no nos volvemos locos, con una cuota mensual que podamos pagar bien, la probabilidad de impago es muy baja.

Como la cantidad a pedir estará fijada de antemano y no nos pasaremos de ahí (ya lo pediríamos con cierta holgura para imprevistos) pues en caso de que luego la cosa se dispare a más habrái que recortar en lo que construyamos. De hecho pretendemos algo sencillo y aunque pueda meterme en más tampoco quiero ningún palacio (aunque pudiera).

En caso de torcerse todo y no poder acabar de construir porque todo vaya mal, lo ya construido debería bastar para cubrir el valor hipotecado y a las malas seguiríamos pagando esa hipoteca aunque no estuviéramos disfrutando de la casa. Ya sería cuestión de ver lo que se puede sacar por la venta, pero no tendríamos por qué no poder pagar la hipoteca.

Y en el pero de la casos de quedarnos sin ingresos, se podría vender lo ya ejecutado y como la cantidad pedida no será muy alta con respecto al presupuesto muy malo sería no sacar al menos para cubrir la deuda.

Esos ya son escenarios un tanto catastrofistas, en donde palmaríamos bastante dinero, pero al menos seguiríamos teniendo la vivienda (y posibilidad de venderla antes e irse a una más pequeña).

Ya digo, mi idea va más en la linea de rehipotecar, pero quería cotejar la ida por si se me escapaba algo.

Gracias por las opiniones.

Hola,

Cierta holgura para impresvistos, mmmm.

Crees que te van a dar liquidez? Un billete encima de otro?

No se yo...

Saludos