Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

7 respuestas
Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública
Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública
#1

Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Hola, saludos. Éste es mi primer mensaje en el foro. 

La cuestión es la siguiente. Existe una discrepancia entre las cláusulas que figuran en la FIPER y las que figuran en la escritura pública de mi hipoteca (año 2014). La diferencia, dicho someramente, se refiere a la reducción del tipo de interés en función de los servicios que se contraten con el banco. 

I) Según la ESCRITURA PÚBLICA, tengo derecho a un 0,3% de reducción del diferencial si simultáneamente se cumplen las siguientes DOS condiciones 
A) Domiciliación de nómina
B) Tarjeta de crédito con cierto mínimo de gastos

II) Según la FIPER, también firmada, tengo derecho a un 0,3% de reducción del diferencial si simultáneamente se cumplen las siguientes TRES condiciones:
A) Domiciliación de nómina
B) Tarjeta de crédito con cierto mínimo de gastos
C) Algún seguro de hogar vinculado al banco.

Ahora sólo cumplo las condiciones A) y B), y el banco se acoge a lo que figura en la FIPER. ¿Cuál de los dos documentes tiene mayor validez?

Gracias.

#2

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

No soy abogado, pero por simple sentido común:

1 - El FIPER es antes que la escritura, con lo cual ya de entrada un pacto posterior modifica uno de anterior.

2 - El Rango. Una escritura tiene mayor rango legal, se trata de un documento ante fedatario público, que tiene mas valor legal que un documento privado entre dos partes.

Puedes reclamar que te reliquiden todas las cuotas a contar desde octubre de 2015, no antes, ello en base a:

 
Fuente: Boletín Oficial del Estado – BOE: Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, por la que se regula el procedimiento de presentación de reclamaciones ante los servicios de reclamaciones del Banco de España, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones.

https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2012-14363

Artículo 10. Supuestos y procedimiento de inadmisión de reclamaciones o quejas.

1. Serán causas de inadmisión por falta de competencia por parte de los servicios de reclamaciones o quejas:

f) Cuando haya transcurrido el plazo de prescripción de acciones o derechos que de conformidad con lo previsto en los contratos o en la normativa reguladora que resulte de aplicación pueda ejercitar quien presente o aquel en cuya representación se presente la reclamación o queja de que se trate y en todo caso cuando haya transcurrido un plazo de 6 años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado la reclamación o queja. 

Por tanto, la solución es iniciar una reclamación al Servicio de Atención al Cliente de tu banco, cuyo domicilio puedes obtener aquí: https://app.bde.es/ecm_www/faces/ecm_wwwias/jsp/op/OPSACDECExterna/PantallaConsultaTitulares.jsp , y veras como "la opinión" de tu oficina, es susceptible de cambiar totalmente. 
#3

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Gracias por la respuesta. En Atención al Cliente del banco han rechazado mi reclamación: el argumento es hacerse los locos y negar lo que está escrito. Es como de aurora boreal. Supongo que no me queda otra alternativa que presentar una reclamación al Banco de España. 
#4

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Porque la ha rechazado:

¿No la han tramitado?
¿No han respondido?
¿Si han respondido, indicando que el Fiper indica tal y pascual?

En base a ello, tal vez pueda darte alguna guía adicional de como presentar esto ante el Banco de España. Y es importante la fecha de la presentación al SAC,. porque desde ahí es cuando computarán los 6 años para atrás. 
#5

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Te pongo argumentos  que no son tu caso, pero si detallan como actúa el Banco de España en un caso asimilable:

Fuente: https://www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/20/MSR2020.pdf
Página 174 .... atención que las negritas no vienen así en el texto original, lo he marcado yo para que lo veas más claro.

En el expediente R-202007314, el reclamante denunciaba que, desde la novación de su préstamo hipotecario en agosto de 2017, la entidad le había venido aplicando erróneamente un tipo del 1,719%, en vez de lo pactado (euríbor más el 1,40%), por lo que solicitaba la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas. La entidad alegó que, aunque no se recogía en el cuerpo del contrato de préstamo hipotecario, en la FIPER sí se recogía una bonificación por la contratación de un determinado seguro de hogar, no habiéndose modificado dicho pacto en la novación, por lo que, al advertir que en octubre de 2016 y en septiembre de 2017 había cancelado el cliente los seguros de daños suscritos, en la revisión posterior a la novación no se aplicó dicha bonificación, a pesar de lo cual habían decidido reliquidar el préstamo desde dicha revisión y aplicar el euríbor más el diferencial bonificado del 1,40%, como solicitaba su cliente. El DCE concluyó que la entidad podría haber quebrantado la normativa de transparencia y protección de la clientela, dado que había venido aplicando a su cliente una penalización en el diferencial a aplicar al índice de referencia, al no cumplir con la contratación de una serie de productos, recogiéndose esta penalización únicamente en la FIPER, sin que dicho pacto apareciera incluido en la escritura de préstamo hipotecario inicialmente suscrita ni en la que se instrumentó posteriormente su novación. 

Como ves el Banco de España, en su último informe de reclamaciones considera de mayor rango la escritura.


#6

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Gracias por las interés y las indicaciones. En un primer momento el director de la sucursal, asombrado, nos dio la razón, en conversación telefónica. Sin embargo, pasaba el tiempo y el banco seguía sin corregir el tipo de la hipoteca. A partir de ahí, el director de la sucursal dejó de contestar a nuestros mensajes (era la pandemia, y no se podían hacer visitas presenciales). Visto lo cual, presentamos reclamación a Atención al Cliente, quien nos rechaza la reclamación negando directamente que la escritura dice lo que dice. Es a lo que me refiero que es de aurora boreal.

Con los plazos andamos bien: aunque la hipoteca se firma en el 2014, únicamente a partir del 2021 han empezado a hacer el cálculo mal. Previamente se cumplían los tres requisitos mencionados arriba (A, B y C). 
#7

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Pero a ver ..... si lo entiendo bien, lo que dice la escritura es mas beneficioso que el Fiper ¿no?  con lo cual yo entiendo que el Banco de España te va a dar la razón, es más, repito si es así, tal vez ni emita informe, porque el banco, cuando reciba tu queja a través del BdE, es muy probable que se allane en tus pretensiones ..... 

En tu caso yo utilizaría el argumento que te he indicado, no porque sea lo mismo, sino en el sentido de que da mayor valor a la escritura !!!

No te olvides de hacer la reclamación al Banco de España en su impreso oficial !!!!!! No hay problema  en poner anexos, pero el impreso es importante para ellos, menuda sandez !!!!!!
#8

Re: Hipoteca: discrepancia de cláusulas entre la FIPER y escritura pública

Muchas gracias por las indicaciones. Iré informando a ver cómo acaba. 

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