Proindiviso con copropietario con embargos

8 respuestas
Proindiviso con copropietario con embargos
Proindiviso con copropietario con embargos
#1

Proindiviso con copropietario con embargos

Hola, buenas tardes.
Agradecer de antemano cualquier tipo de información que me pudieses facilitar , en una situación estresante.

Somos 3 copropietarios  de una herencia por parte de padre ( esposa y dos hijos), uno de los copropietarios tiene su parte gravada con dos embargos, el primero de 5000e. de Ayuntamiento y un segundo de 160.000e de una empresa privada (motivo por el cual ha entrado en prisión).

El valor de la parte de este copropietario embargado, supone en el mejor de los casos, unos 30.000e(en subasta pública no creo que llegue a ellos) y el valor total de la herencia es de unos 100.000e. Ya hay sentencia de disolución de proindiviso favorable a mi madre y un servidor. Estamos en fase de que propongan subasta pública. Uno de los bienes es una mitad indivisa de una casa, ya el 50% propiedad de mi madre en escritura pública, en la cual vive desde hace años.

Mi madre y yo, no queremos que entre un tercero y por más temas personales, y estamos pensando en comprar esa parte embargada en la subasta pública, sino me he informado mal, las cargas y gravámenes pasan automáticamente a nuestro cargo una vez registrada esa adjudicación, y ahí es donde entramos de lleno, con el motivo de esta consulta.

¿  Pueden los acreedores de los embargos, una vez efectuados todos los trámites registrales y seamos propietarios de esa parte embargada, y ante la imposibilidad económica de hacerle frente nosotros, solicitar un embargo por impago de esas cargas que asumimos, es decir pondríamos en peligro nuestro patrimonio y pension,  (la parte legal que puedan) en riesgo por comprar esa parte embargada?

Indicar que la negociación con el otro copropietario embargado es imposible, no es una vía posible y esta totalmente cerrada, se ha intentado por todos los medios posibles durante años. Así mismo, la negociación con los acreedores es imposible.

Agradecería respuestas, porque esa información nos condiciona totalmente la decisión de compra.

Un saludo y gracias








#2

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Agradeceria mucho alguna respuesta.
#3

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

El embargo entiendo que afecta al tercer propietario, no a tu madre y a ti, por lo que si comprais esa parte el dinero que pagueis ira a pagar una parte de las deudas del otro propietario. 

La deuda (y los embargos que se derivan de ella) son personales, responde de ellos la persona que contrae la deuda. Si esa persona tiene un embargo significa que hasta que no pague la deuda cualquier bien que tenga, cualquier sueldo que reciba por encima de SMI tienen que ir destinados a pagar esa deuda hasta que la deuda se salde. 

Esta persona ha heredado unos proindivisos y se van a liquidar los proindivisos, eso significa que se vende su parte al mejor postor, que pueden ser los demás propietarios del proindiviso. El dinero que le toque a la persona embargada va a ir a disminuir su deuda. Que lo.que saque de esa venta no llegue para pagar la deuda en su totalidad no es vuestro problema, es problema del que tiene la deuda. 

La casa en si no tiene un embargo. Efectivamente si comprais la casa tenéis que pagar las cargas, los recibos de Ibi y comunidad atrasados, pagar la hipoteca si la hay, etc. Eso es lo que significa que te haces responsable de las cargas de la casa. 

Vamos, que si queréis vivir en esa casa comprad el pro indiviso en la subasta, al hermano embargado le darán el dinero, cosa que disminuirá su deuda y listo. 

Saludos 
#4

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Hola
Muchas gracias por la información, me surgen nuevas dudas, ante la complejidad de este mundo de indivisos, pero es un alivio saber que no pueden ir contra nosotros

 Aunque si creo, que si se hacen por la subasta pública con esa parte los acreedores, pueden promover extinción de condominio posterior ellos y sacar a la subasta pública el 100% de la casa y resto bienes, lo cual tb es un problema serio, por el resultado monetario de la subasta ya que nosotros económicamente no podríamos pujar.

La casa es donde vive mi madre, no hay cargas de hipoteca ibi, etccc,y ya posee la mitad indivisa de la misma ( la deuda Ayuntamiento es por una multa personal del copropietario embargado, que con los años ha ido en aumento). Pedida la certificación a registro por abogado hay dos anotaciones preventivas de embargo por los valores indicados.

Si nosotros, compramos su parte como así nos indicas, y solo cobra una parte del total de la deuda los acreedores, mis preguntas son:

.- ¿levantara la anotación de embargo los acreedores, sino cubre la totalidad de la deuda?, nuestra intención es venderla y claro con anotaciones de embargo sería imposible. 

.- El levantamiento de esa anotación tiene que ser a instancia de los acreedores una vez finalizaba y cobrada la subasta, y si es afirmativa la respuesta..... te tienes que fiar de su buena fe, que hagan ese trámite, y sino lo hacen en tiempo y forma,  hay que reclamarles hasta incluso otra vez judicialmente para que levanten esa anotación.

.- Puede de oficio, el registrador inscribir esa propiedad con nuevos propietarios sin anotaciones de embargo, si en el pliego de claúsulas de la subasta pública, se indica que el importe de la subasta será primero para el cobro de las deudas y embargos pendientes de ese acreedor.

Espero vuestras repuestas, muchas gracias.

#5

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Lo que no entiendo es que haya en el registro una anotación preventiva sobre totalidad de la casa dado que el solo es propietario de una parte. 

Saludos 
#6

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Hola
Pues si la hay, vista con mis propios ojos, por la parte , en concreto de una 1/6 de la mitad indivisa de la casa , y en otros bienes , como finca urbana en unas de 1/6, y en otros de 1/3. Siempre por el porcentaje que tiene de la propiedad ese copropietario embargado, con lo cual si accedemos a comprar su parte, y no cubre el remate de subasta la deuda , no tiene obligación el acreedor de retirar la anotación de embargo. Esto me han dicho hoy, en registro propiedad , tb lo consultare , haber si tengo mas información, y no tengo problema por mensaje privado en mandarte la nota simple del registro.
Como indicas, si podemos comprarla y no pueden venir contra nosotros, pero las anotaciones de embargo, el acreedor no esta obligado a quitarlas pq no se ha pagado la deuda completa, eso me han dicho hoy. Si es así, compras un bien , que sera imposible vender o hipotecar  nosotros si algun día nos hiciese falta.
Por otra parte, si esa parte embargada la compra , un acreedor, puede con posterioridad emprender la extinción de dominio y salir al 100% la propiedad a subasta. Asi me han dicho, iré a un notario para ver si puedo confirmar.

Yo no tengo ni idea de esto, solo pongo lo q me dicho hoy. Y desconozco su grado de fiabilidad , pero supongo q un empleado del registro propiedad lo sabrá.

Agradezco q si puedes me contestes, tu información de la primera respuesta ha sido de gran ayuda y correctisima.

Un saludo
#7

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Vale. Lo primero, tal y como dices en tu mensaje no está embargada la totalidad de las propiedades, únicamente la parte que le corresponde a el. 

Dicho esto, efectivamente el precio de adjudicación de la subasta tiene que ser por un porcentaje superior al 70% del valor de tasación para que la adjudicación sea firme. Tienes mucha información al respecto en el blog de Tristán el subastero, un profesional de las subastas que escribe regularmente en rankia. Básicamente si su parte se supone que vale pongamos 30000 euros y solo pagais 5000 pues en ese caso puede que la adjudicación no sea firme (repito, ver el blog de Tristán para más información y aclaraciones al respecto). Si la adjudicación es firme entonces el dinero va a reducir la deuda y se retira la anotación. 

Intentando simplificar mucho (y de verdad te aconsejo que contactes con Tristán que es con diferencia el que más sabe de esto) vosotros no tenéis la culpa de que tu hermano deba x, si debe dos millones de euros pues debe dos millones de euros y si la herencia solo cubre 10000 euros pues mala suerte para los deudores, porque la deuda es personal. Las propiedades inmobiliarias están embargadas únicamente su parte correspondiente, como la deuda es personal no pueden embargar la totalidad de la propiedad, no pueden embargar lo que es tuyo, que no has dejado sin pagar una mísera factura de teléfono. 

Eso si, en la subasta, que es pública y entiendo que se habrá publicado en el BOE puede pujar cualquiera. Esto puede hacer aumentar el precio, por supuesto y puede que la adjudicación se la lleve otro. En ese caso tendréis que negociar con esa parte la compra después o venderles el resto de la casa. Yo personalmente no pujaria en una subasta de estas características pero nadie te puede asegurar que no ocurra y ppr supuesto los acreedores de tu hermano pueden pujar en esa subasta, adjudicarse esa parte o pujar de forma que aumenten el precio. En cualquier caso hay unos límites por debajo de los cuales la ley dificulta que se puje y que se adjudique una subasta, porque de alguna forma protege al deudor, es difícil que te adjudiquen algo que vale un millón por 1000 euros. 

Saludos 
#8

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Muchas gracias.
Si lo de la regla del 70% si estamos informados 
El problema esta en que el deudor levante la anotación de embargo, según consulta de hoy en registro propiedad, no tiene obligacion, debido a q no cubre la deuda . pero yo pienso q es como informas tu. Otra cosa, es q de buena fe lo haga, o haya q pedirlo judicialmente.  
Lo ideal sería q cobrada la parte de deuda sea cual sea su importe, el registro actuase de oficio y ya inscribiera sin cargas al ganador , digamoslo así, de la puja en subasta.

Si, me leído casi todo lo q he visto del señor Tristan, y su información es impagable
Muchas gracias por tu ayuda 

#10

Re: Proindiviso con copropietario con embargos

Pregunta sin saber...

Que mas da que levanten la nota de embargo o no? Como dicen la deuda es personal. Una vez que un propietario nuevo (vosotros) se adjudique la propiedad (de vuestro hermano), que mas da la anotacion de embargo? Se registra la nueva titularidad y punto. El embargado no tiene propiedad, la casa en si no esta embargada.

Esto tiene sentido, sino todas las subastas dependen de que el antiguo acreedor levante anotaciones en el registro, gastando mas dinero incluso si no recupera la deuda, y los nuevos propietarios no pueden registrar a su nombre?

Saludos

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