Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

7 respuestas
Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda
Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda
#1

Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda


Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler de vivienda.
Un sistema que solo existe en Corea, que bien podría extenderse al resto del mundo.
Apto para quienes no quieren "tirar" el dinero en alquilar una vivienda, y tampoco confían en comprar ( seguramente por considerar que su precio no tiene recorrido al alza)

Un caso real para que cada uno decida qué sistema le conviene de acuerdo a sus necesidades o su situación económica.

Para ello, tomaremos como ejemplo el caso real de un mismo apartamento de 60 metros cuadrados habitables, un tamaño bastante normal en Corea que no es ni grande ni pequeño, en un distrito que no está en el centro de Seúl pero está cerca. Los datos son reales ya que son precios que actualmente están siendo ofertados por una inmobiliaria.

Weolse

Con el sistema weolse, se paga un depósito o fianza y una renta. La renta es menor cuanto mayor es el depósito. Teniendo esto en cuenta, los precios a pagar serían los siguientes:
Depósito de 3.900€ / Renta mensual de 780€
Depósito de 14.000€ / Renta mensual de 311€
Depósito de 17.900€ / Renta mensual de 233€
Beneficios: 
- No se requiere tener una gran suma de dinero para poder habitar una vivienda.

Inconvenientes: 
-Se paga una renta mensual y ese dinero mes a mes se pierde, como en cualquier alquiler.

Jeonse
Depósito de 241.000€ que se devuelve íntegro al finalizar el contrato
Beneficios: 
- No se paga una renta mensual. 
- Se recupera la totalidad del dinero de la fianza al finalizar el contrato y dejar la vivienda.
- Al finalizar el contrato, como el dinero es devuelto, se puede liquidar el préstamo bancario devolviendo el dinero al banco si no se desea alquilar otra vivienda por sistema jeonse y no se necesita ese dinero.

Inconvenientes: 
- Se necesita una gran suma de dinero o pedir un préstamo bancario, que en ese país existen para ese fin
- Se tiene una cantidad enorme de dinero ocioso o se pagan intereses bancarios, si no se dispone del dinero, pero nada de alquiler.

Maemae
El precio en propiedad del apartamento tomado como ejemplo es de 280.000€.
Beneficios:
- Se trata de una vivienda en propiedad con lo cual es tuya y tienes plenos derechos sobre su uso.
- Puede ser alquilada a un inquilino si se desea.

Inconvenientes:
- Como casi nadie tiene ese dinero ahorrado, es necesario pedir un crédito hipotecario que se va pagando mes a mes y con el cual estás comprometido hasta que se pague en su totalidad.

Cuando en occidente pensamos que ya lo tenemos todo inventado, oriente nos saca de nuestro error
#2

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

Joer macho, vaya gilipollez. Os sorprende cualquier cosa sin ni siquiera pensar.

Imagino que la unica diferencia esta en quien te alquila el piso, que sera parque publico de viviendas, porque ya me diras que casero te va a tener viviendo gratis en su piso, y cuando te vas, te devuelve la pasta.

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 Weolse

Con el sistema weolse, se paga un depósito o fianza y una renta. La renta es menor cuanto mayor es el depósito. Teniendo esto en cuenta, los precios a pagar serían los siguientes:
Depósito de 3.900€ / Renta mensual de 780€
Depósito de 14.000€ / Renta mensual de 311€
Depósito de 17.900€ / Renta mensual de 233€
Beneficios:
- No se requiere tener una gran suma de dinero para poder habitar una vivienda.

Inconvenientes:
-Se paga una renta mensual y ese dinero mes a mes se pierde, como en cualquier alquiler.

Vamos, una fianza mas un alquiler de toda la vida. Como cuando aqui pagas 2 meses de fianza (1000) y 500 de alquiler que pierdes (no los pierdes, es el coste de vivir).

De nuevo imagino que sera vivienda publica. O estara limitado en el tiempo para que la suma de deposito + renta mensual de X tiempo de un retorno de la inversion apropiado. Si no, a esa progresion, pagas 21k y tienes un alquiler de 100 euros de por vida. Con un precio del apartamento de 280k tienes q ser subnormal para comprarlo para invertir.

De nuevo, vivienda publica. Oh wait! Que aqui tambien tenemos alquileres publicos a 50 euritos al mes, y sin poner un duro de fianza. Que invento!


Jeonse
Depósito de 241.000€ que se devuelve íntegro al finalizar el contrato
Beneficios:
- No se paga una renta mensual.
- Se recupera la totalidad del dinero de la fianza al finalizar el contrato y dejar la vivienda.
- Al finalizar el contrato, como el dinero es devuelto, se puede liquidar el préstamo bancario devolviendo el dinero al banco si no se desea alquilar otra vivienda por sistema jeonse y no se necesita ese dinero.

Inconvenientes:
- Se necesita una gran suma de dinero o pedir un préstamo bancario, que en ese país existen para ese fin
- Se tiene una cantidad enorme de dinero ocioso o se pagan intereses bancarios, si no se dispone del dinero, pero nada de alquiler.

Esto ya es el despiporre. Pagas 240k y ni un duro de alquiler, y luego te lo devuelven aunque devuelvas el piso hecho trizos. Vamos, que huele a vivienda publica que echa pa tras.

Maemae
El precio en propiedad del apartamento tomado como ejemplo es de 280.000€.
Beneficios:
- Se trata de una vivienda en propiedad con lo cual es tuya y tienes plenos derechos sobre su uso.
- Puede ser alquilada a un inquilino si se desea.

Inconvenientes:
- Como casi nadie tiene ese dinero ahorrado, es necesario pedir un crédito hipotecario que se va pagando mes a mes y con el cual estás comprometido hasta que se pague en su totalidad.

Compra de toda la vida y punto. 
#3

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

No es vivienda pública.
Si lo pensáis bien, desde el punto de vista del dueño de la casa un Jeonse es igual que pedir un préstamo hipotecario al banco por el 80% del valor del inmueble.,. se lo pide en su lugar al inquilino y en lugar de pagar intereses que pagaría al banco, compensa ese coste con la renta que no le cobra por el uso del inmueble. Lo positivo para el dueño es que no corre ningún riesgo de impago. El que alquila tiene la garantía del piso. Es un sistema alucinante.
La gran diferencia está en la banca, allí existen préstamos Jeonse, se los dan a los inquilinos, con la garantía triple de 1) el patrimonio del inquilino 2) la devolución del propietario de la cantidad en dos años ( todos los contratos Jeonse son por ley de dos años y 3) el inmueble.
El inquilino solo paga intereses, no amortiza capital y no paga renta.
Este instrumento hace que el mercado inmobiliario coreano sea muy líquido. Es sin ninguna duda un elemento muy innovador, un gamechager
#4

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

Jeonse no deja de ser el caso particular de weolse cuando el depósito es tan elevado que la renta se reduce a 0. Parece una idea interesante si tienes el dinero disponible y no sabes en que otra cosa invertirlo, si tienes que pedir la hipoteca para pagarlo al final estás pagando intereses al banco. Aunque en el ejemplo se ve un importante descuento entre Jeonse y compra normal Maemae (241k vs 280k).
Por otro lado, no se que gana la empresa que ofrece el Jeonse si la renta es 0... (salvo que esa enorme suma la invierta con éxito hasta que tenga que devolverla y se quede la diferencia). 
#5

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

Los Coreanos fuman hierba de calidad para proponer estas cosas. Lo más desternillante es lo de que pones 280.000 euros y vives gratis. ¿y el dueño de la casa que miercoles gana? si luego tiene que devolver la pasta?.

En fin.

Método, disciplina y tiempo

#6

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

Si hombre gana los intereses y las comisiones del banco ¿no sabes que si ingresas 280.000 € en un banco, ahora tienes interés negativo?  Como poco aqui te cobran el 0,50% ... y además si no tienes nómina, hay bancos que  cobran 20 € al mes por la cuenta !!!! Entonces si entregas los 280.000 al propietario, éste no te va a cobrar nada !!!

Lo siento por el ponente, yo debo ser muy borrico, pero o me lo explican mejor, o no acabo de entender las ventajas de eso, algo se me escapa, y si en Corea funciona, alguna ventaja debe tener eso y yo no la veo.
#7

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

Las ventajas para el inquilino están bastante claras, a mayor depósito al inicio, menor renta pagas de alquiler, pudiendo llegar incluso a 0. Es un chollo si tienes dinero muerto en el banco.

Lo que no tiene ningún sentido es por la parte del casero. Todavia si como sugirió Why so serious fuera vivienda publica pues vale, se subvenciona el acceso a la vivienda con la condición del depósito, pero ya ha aclarado Valuemad que no es vivienda pública. Yo sugerí que un inversor pudiera dejar su vivienda para tener liquidez pero pensandolo mejor es una tontería porque:
el inversor tiene liquidez, se compra una vivienda (gasta su liquidez) para ponerla en el mercado y que un inquilino le de liquidez de vuelta? Pues para eso no se compra la vivienda y se ahorra lios, y que haga lo que quiera con SU liquidez, no con la liquidez prestada del inquilino que por lo visto este tipo de contrato tiene una duración de 2 años.

En fin, si @valuemad se puede pasar y terminar de explicar esto mejor... porque yo debo ser el 2º borrico...

Edito: repensandolo mejor, la única opción medianamente plausible es que al casero le caiga la vivienda "del cielo" (vamos, heredada/donada. Obviando los costes del equivalente coreano al ISD, plusvalia, etc que haya por alli) y no quiera hacer con la vivienda nada de esto:
- ni venderla
- ni vivir en ella
- ni alquilarla de forma normal por una renta mensual
Entonces (y solo entonces) si se alinean los planetas con todas estas condiciones, tal vez le pueda interesar al casero prestar su vivienda a cambio de liquidez, que de todas formas, deberá devolver dentro de 2 años. Así que tampoco puede pasarse inviertiendo esa liquidez, no sea que incurra en perdidas y luego no pueda cumplir su parte
#8

Re: Jeonse, la alternativa coreana a la compra y el alquiler - vivienda

Es desde luego un mindblower , focaliza el negocio inmobiliario desde otro punto de vista. El propietario no corre ningún riesgo de impago y ningún riesgo de deterioro, a los dos años devuelve la enorme fianza ( que el inquilino devuelve impoluta para que la fianza se la devuelvan íntegra) . ¿ Qué gana, preguntáis? Es evidente que apuesta por la revalorización del inmueble. Decide hacer un Jeonse en lugar de vender, porque cree que con el paso de los años valdrá más.
Imaginad que un inversor con 300.000 euros compra una casa y la pone en alquiler normal. La alquila por 1.000 euros al mes y dos años después la casa ha subido de valor y vale 330.000. El propietario ha ganado 30.000 de más valor y 24.000 euros de renta. 54.000 euros.
Otro inversor,  con 350.000 euros compra 4 casas en el mismo portal ( de una en una) las pone en Jeonse por 250.000 de fianza cada una ( 300.000 x4 - 250.000 x4 = 200.000 euros suyos invertidos)
Al cabo de los 2 años los pisos valen 330.000 x4, 120.000 euros más. No ha ganado nada de los alquileres, pero ha ganado mucho más que el otro. El siguiente Jeonse, 2 años después, los hace por 275.000 euros cada casa. Pasados los años, cuando ya están valoradas en 450.000, vende 3 y se queda con una totalmente pagada + 150.000 euros adicionales de beneficio.
En fin, el Jeonse permite a los inversores en inmuebles poder apalancarse con facilidad y los inquilinos ahorrarse dinero de renta.

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