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Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

8 respuestas
Cambio de uso de local/oficinas a vivienda
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Cambio de uso de local/oficinas a vivienda
#1

Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

Tsoros
Buenas tardes, 

Se me plantea la posibilidad de comprar unas oficinas a muy buen precio. Las oficinas reúnen todos los requisitos de accesibilidad, habitabilidad, metros cuadrados, que se trata de un edificio de viviendas, etc. Se ha revisado en el Ayuntamiento y, ya que se cumplen los requisitos, darían la licencia de obra. 

No obstante, me surgen las siguientes dudas: 

  • Hay ya bastante jurisprudencia de que es un derecho del propietario realizar el cambio de uso. Si en los Estatutos de la Comunidad no pusiese nada de manera expresa impidiéndolo, y si tampoco está limitado por el régimen de Propiedad Horizontal de la finca, ¿puede la Comunidad echártelo para atrás? ¿se pueden ver los Estatutos de alguna forma que no sea pidiéndoselos al administrador o al presidente de la Comunidad? 

Por otro lado, si se tratase de una entreplanta (que también cumple todos los requisitos de habitabilidad, etc.) ¿se aplicarían las mismas condiciones o los vecinos pueden dar mucha guerra? 

Muchas gracias, 
#2

Re: Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

W. Petersen
Tambié dependes de licencia municipal, por ejemplo en Barcelona (L'Eixample)  hay montones de entresuelos y primeras plantas, que están calificadas como oficinas, y no hay manera de conseguir un cambio de uso, porque tiene ver que con densidad de población y previsiones de crecimiento (algo así).  
#3

Re: Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

Tsoros
Si, la licencia municipal no es problema en este caso. Por lo que yo entiendo son 3 los requisitos:

  • Que te otorguen la licencia municipal (la licencia de obra la meto aquí). 
  • Que no esté expresamente prohibido en los Estatutos. Es raro que los Estatutos recoja esta prohibición, salvo que hayan tenido problemas por pisos de alquiler turístico, etc. pero también es raro porque las modificaciones estatutarias requieren unanimidad. 
  • Que no esté expresamente limitado por el régimen de Propiedad Horizontal de la finca. 

La cuestión es, ¿pueden paralizarte la obra los vecinos mucho tiempo a pesar de que se cumplan los 3 requisitos anteriores? ¿Algo más a añadir aparte de lo anterior? 
#4

Re: Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

W. Petersen
No sé que decirte, he comentado lo de antes porque dentro del grupo de empresas donde trabajo, hay una que tiene esta problemática precisamente en L'Eixample de Barcelona, dónde de un edificio completo que es propiedad de varios socios, ya sabes, por herencias .... De dicho edificio hay  5 apartamentos considerados despachos, y eso que llevan 25 años alquilados como viviendas, e incluso tuvieron cédula de habitabilidad. Pues bien, con un acto administrativo como es la cédula que de alguna manera compromete a la administración autonómica  y un uso de más de 25 años como viviendas, nadie nos garantiza que podamos conseguir el objetivo, llevamos ya más de año y medio con esta coña. Y además la licencia de obras de reforma, ya es recomendable reformar de vez en cuanto, para tener los ingresos mensuales correctos, o los que intenta obtener, se dió sin problemas.

De lo tuyo con los vecinos, siento no poder aportar nada, en nuestro caso, todo el edifico está destinado al alquiler ... aunque la propiedad de las fincas, por herencias, no son de la misma titularidad. 
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#5

Re: Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

Erlenmeyer
Si además de lo que comentas no afecta a los elementos comunes de la Comunidad, estos no pueden oponerse. Hay jurisprudencia al respecto que supongo que ya conoces.
Los Estatutos, si existen, se pueden consultar en el Registro de la Propiedad donde este inscrito el edificio.
Si se cumplen los requisitos que exija el ayuntamiento correspondiente, que sea entreplanta o planta baja es irrelevante. Los vecinos no podrán oponerse.
Lo que conozco es referente al ayuntamiento de Madrid.
Ahora bien, si ese local o oficina, lo quieres dividir en dos o más viviendas, SÍ necesitaras la aprobación de la Comunidad para poder segregar o dividir el local/oficina (creo que son 3/5 partes de síes). Si se oponen podrás cambiar el uso pero no dividir el local/oficina.
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#6

Re: Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

Tsoros
Gracias por tu respuesta Erlenmeyer, muy concisa. En este caso sería solicitar cambio de uso a una vivienda (oficinas de 70 metros cuadrados). 

Es un edificio de uso mixto con mayoría de viviendas, así que por ahí tampoco hay problema. 

Iré al Registro a solicitar los Estatutos, que creo que es la única pieza que me falta. 

Muchas gracias, 
#9

Re: Cambio de uso de local/oficinas a vivienda

Tsoros
Más claro imposible. 

Mil gracias, 
Tsoros
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