Aunar dos hipotecas.

Hola. Quiero exponeros mi caso por si me podéis echar una mano sobre si me conviene aunar 2 hipotecas. 

La primera es una hipoteca con un diferencial respecto al euribor bajisimo, cosas de haber ganado la sentencia contra una cláusula suelo bastante importante. El pero de esta hipoteca es que el valor de la vivienda hipotecada y la deuda pendiente son aproximadamente iguales, unos 120.000 euros (cosas de habernos dado el mayor hostión posible con la burbuja inmobiliaria). 

La segunda hipoteca es un poco más compleja. La contratamos para hacernos una casita como vivienda habitual y tuvimos que hipotecar 2 bienes: la propia casa que era una ruina y un local que heredamos para pagarlos la obra que fue bastante importante. Resumiendo: el valor de los bienes hipotecados es aproximadamente de 320.000 euros la vivienda y 150.000 el local. Y la deuda pendiente es de 260.000. El diferencial es bastante bueno para lo que ofrecían hace 1 ño pero ni de lejos se asemeja al anterior. 

Me estoy planteando unificar las 2 hipotecas. Pero me surgen varias dudas ¿cuanto antes mejor? ¿Me espero a que la vivienda principal pueda absorber toda la deuda y así solo tengo 1 bien hipotecado? ¿Hago una ampliación de la segunda hipoteca ya que el nuevo valor de la casa con la obra podría absorber el crédito de la primera? (en este último caso lo que veo es que me ahorro bastantes costes de registros, notarías, impuestos... Aunque el diferencial es mayor. ¿Me equivoco?) 

Muchas gracias a todos de antemano. Un saludo 

Hola @ki13ke , 
¿y has pensando en negociar una novación de esa segunda hipoteca con un tipo de interés mejor? La novación a veces lleva asociada una comisión, si así lo establece su contrato, y el banco tampoco está obligado a aceptarla, pero creo que es otra opción que puedes valorar :) 

Un saludo! 

La pregunta es... ¿cuál es la razón para unificar las hipotecas?.
La primera si dices que es tan buena, no debe tocarse ya que no vas a conseguir mejores condiciones. El hecho de que el crédito vivo sea igual o supere al valor del inmueble no es de momento tu problema sino el del banco. Otra cosa sería que te obligaran a aumentar la garantía por ello.
Y la segunda, si es mejorable, puedes hacer una novación y mejorarla, si compensa al pagar las comisiones que tengas.
Vamos, es lo que yo veo