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Gastos compraventa vivenda nueva

16 respuestas
Gastos compraventa vivenda nueva
Gastos compraventa vivenda nueva
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#1

Gastos compraventa vivenda nueva

Fulgenci
Sobre los impuestos AJD y ITP, o IVA
En una vivienda nueva, que impuesto tiene la obligación el comprador de liquidar, solamente el IVA o tambien debe liquidar el ITP. o ambos?.

Muchas gracias
#2

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Buenos días @fulgenci ,
para una vivienda de obra nueva deberás pagar el IVA. El ITP es el impuesto para las viviendas de segunda mano, puesto que el IVA ya lo habrían pagado los antiguos propietarios. Por otro lado, el impuesto sobre AJD se hace cargo el banco que te conceda la hipoteca, pues así lo dicta la nueva Ley Hipotecaria

Un saludo! 
#4

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Fulgenci
Muchas gracias por la respuesta,
Desde la entidad donde estoy gestionando los tramites de la hipoteca, me comunican que  las transmisiones de nueva vivienda estan sujetas, ademas del IVA, al AJD, Todos los gastos consignados bajo la columna COMPRAVENTA le corresponden a Usted, incluido el impuesto de Actos Juridicos Documentados (AJD) derivado de la COMPRAVENTA, que no de la hipoteca puesto que estos ultimos son asumidos por nuestra entidad. 
Tenia entendido que todos los gastos derivados del AJD le corresponde a la entidad, es esto asi y lo que me indican desde la entidad que los gastos derivados de la COMPRAVENTA que no de la hipoteca corresponden al comprador, es esto lo correcto.

Muchas gracias
#5

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Neus 90
En la obra nueva hay dos AJD, el de la compraventa y el de la hipoteca, el banco paga el de la hipoteca y el comprador debe pagar el de la compraventa. 
Además del IVA, claro.
#6

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Fulgenci
Muchas gracias,
Para finalizar la consulta, cual es el procentaje que se aplica en Catalunya del AJD2 que paga el comprador
El porcentaje se aplica, es sobre el valor de la hipoteca subscrita con el banco o por el contrario sobre el valor total de la vivienda sin contar el 10% IVA.

Muchas gracias
#7

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Jesúsm1
Buenas noches:

En la compra de una vivienda con hipoteca hay dos negocios.

1. La compraventa de la vivienda.

2 El préstamo para la compra.

Si tienes dinero para pagar la vivienda, al hacer la compra se te grava una vez la capacidad económica.

Por el IVA o por ITP.

Da lo mismo que vivienda sea de segunda mano, esa capacidad ha sido gravada.

Al hacer la escritura, está los AJD1 y AJD2.

El primero son los denominados timbre, antes eran los papeles timbrados, sobre los que se redactaba la escritura de la vivienda.

El AJD2 es un impuesto que grava la capacidad económica, que cuando hay ITP no procede.

Pero el IVA sustituye al ITP con todas las consecuencias, por lo que el AJD2, así mismo, no procede aplicarlo cuando es vivienda nueva.

El AJD2 se aplica cuando no se ha efectuado la adquisición sino que se firma una opción. Este es el caso de llegar al acuerdo sobre una opción de compra sobre una cosa que e registra. Puesto que no ha habido transmisión no hay aplicación ni de ITP o IVA, por lo cual procede el AJD2.

El préstamo no tiene AJD2, ya que tiene ITP. Por lo que no procede AJD2.

Ahora entramos si en caso en el que la compraventa y el préstamo se reflejan en la misma escritura. Parece claro que los timbres no han de pagarse dos veces.

Los únicos gastos son los honorarios del notario, que cobra por los dos negocios. Compraventa y negocio de préstamo.

En el caso de la compraventa corresponde al comprados y en el caso del préstamo los gastos de notario son del banco. El cual te lo cobra en el préstamo. Al fina lo paga el prestatario, ya que so se tiene en cuenta en las condiciones del préstamo.

Reitero que no existe impuesto de hipoteca, AJD2, en ningún caso que se haga una compraventa.

El único AJD2 que existe es sobre opciones de compra; opción sobre de jugadores, casas, o cualquier otra cosa que sea susceptible de ser comprada, como puede ser opción sobre una herencia.

Sobre opciones de herencias, pues hay un caso que recientemente se hablo por TV, sobre el hijo de un famoso cantante, que no está reconocido o está en proceo judicial de serlo. Las iniciales del cantante son J.I. y vive en EEUU, pero es español.

En este caso, el hijo vendería el derecho de herencia, vendería la herencia, que todavía no se ha producido, sobre los derechos de autor. Ya que los otros bienes el cantante los puede mover de forma que al hijo no le deje nada. Pero los derechos de autor no los puede anular. 

Saludos.


#8

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Fulgenci
Muchas gracias Jesús,
Para terminar el hilo le comento.
La entidad me ha pasado un provisión aproximada de gastos de constitución de la hipoteca, en donde como se puede apreciar, en una columna están los gastos de la hipoteca que asume la entidad y en otra los de la compraventa, que asumiria el comprador, es correcta esta nota de gastos? 
Al tratarse de una vivienda nueva entiendo por tu explicación debo pagar los gastos de IVA y los AJD2, (gastos compraventa que asume el comprador). puesto que el AJD1 los asumiría la entidad. Es legal que tenga que liquidar el 10% IVA al tratarse de vivienda nueva y AJD2?
En el caso que no sea legal y no me quede otra solución que pagarlo, existe alguna posibilidad de reclamarlo y en su caso a quien debería de hacerlo, a la entidad o a la comunidad autónoma que es quien recauda este impuesto? Es costosa económicamente esta reclamación sino me quedara mas remedio que hacerla?.

Muchas gracias


#9

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Raqyon
Hola

¿qué quieres decir con ?

"   Es legal que tenga que liquidar el 10% IVA al tratarse de vivienda nueva y AJD2? "

¿te refieres a no pagar ni IVA ni AJD2?

#10

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Fulgenci

Hola,
No, el IVA ya se que lo tengo que pagar, lo que no tengo claro, es si el AJD2 de la compravenda, me corresponde pagarlo a mi si ya liquido el 10% IVA. Me estan gravando dos veces y no se si es legal.

#11

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Jesúsm1
Buenas noches:
 Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

 TÍTULO I Transmisiones patrimoniales
Artículo 7. 1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.
Sujeto pasivo Artículo 8.
Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
 d) En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.
Artículo 15. 1.
La constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo

Atención:

"No hay impuesto de hipotecas, ya que tributaran exclusivamente por el concepto de préstamo."

Todo el mundo hablando sobre un impuesto de hipotecas que no existe, cuando existe préstamo.

Lo que te corresponde es parte del 1.580,49, ya que te corresponde como ITP el 1% del préstamo, que no tiene AJD2 (parte variable), tiene la parte de folios, que le corresponde al banco, así como la parte de notario por corresponde a una hipoteca.


Loa aranceles de notario, para la para la parte de compra.
| Aranceles de notario por cuantía: para un negocio de 200.000 € (supuesto valor del piso)
  Hasta      coeficiente   Importe     
| 6.010,12 |                   |    90,15
| 30050,61  | x 0,0045 | 135,227745
| 60101,21  |x 0,0015  |   45,0759
| 150253,03 | x 0,001  |    90,15182
| 200000  | x 0,0005  |      24,873485
|   |             Total          | 385,47895 Esta es la parte de cuantía.

Luego están las autentificaciones, reconocimiento de firmas, etc.
Copias. (Cuantos menos mejor)

 Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Notarios
Es mejor que te lo mires este RD.
Has de tener en cuenta que la cuantía es la parte más cara del trabajo del notario.
 Número 4. Copias.-1. Las copias y cédulas autorizadas y su nota de expedición, en su caso, devengarán 3,005061 euros por cada folio o parte de él. A partir del duodécimo folio inclusive, se percibirá la mitad de la cantidad anterior. 2. Las copias simples devengarán a razón de 0,601012 euros por folio.
 2. Por la legitimación de firma se percibirán 6,010121 euros ; por cada firma más contenida en el mismo documento, se devengarán 3,005061 euros

Es posible que el notario se pase, en ambos casos.
En otra respuesta razono que no proceden los 2.475 € de AJD2 en la compraventa, salvo la parte de los timbres de  folios (AJD1). Siendo una misma escritura, solamente se pagaría una vez.

Saludos.



#12

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Jesúsm1
Buenas noches:
Registro:

 Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad.
Por la compraventa:
  | Registro por cuantía  | Para 200.000 €
Hasta          Coeficiente   Importe
 | 6.010,12  |                 |         24,04
 | 30050,61  | 0,00175  |       52,5885675
 | 60101,21  | 0,00125  |        37,56325
 | 150253,03  | 0,0007500  | 67,613865
 | 200000  |      0,0003  |       14,924091
 |   |                     Total               |    196,729774
 
ANEXO I
Arancel de los Registradores de la Propiedad
 Número 1. Presentación. Por el asiento de presentación de cada título, cualquiera que sea el número de documentos complementarios que lo acompañen, ya se presenten al tiempo o dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación, cualquiera que sea la clase y número de asientos que se pretendan, las fincas que comprenda y las notas complementarias que dé lugar el asiento de presentación, incluida, en su caso, la nota de suspensión o denegación del asiento solicitado 6,010121 euros.

Desde aproximadamente 203 € hasta 590 €, va un trecho.

Hipoteca. Registro
 2. Los derechos a que se refiere este número del arancel se reducirán al 75 por 100 de su "importe" en los préstamos con garantía hipotecada y al 70 por 100 en los siguientes casos:

Caso de hipoteca: Registro. Si fueran 150.253, 03 Aproximadamente 140 €.

Lo aconsejable es que mires el RD referenciado arriba.

Saludos

Nota:Se supone "importe" en vez de impone, tal y como aparece en el RD de aranceles de Registradores

#13

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Jesúsm1
Buenos días:

Te expongo que no procede en la compraventa AJD2 (parte variable).

  LEGISLACIÓN CONSOLIDADA .Jefatura del Estado «BOE» núm. 312, de 29 de diciembre de 1992 Referencia: BOE-A-1992-28740 .

 Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.   

 "TÍTULO I

Delimitación del hecho imponible

CAPÍTULO I
Entregas de bienes y prestaciones de servicios

Artículo 4. Hecho imponible

 Cuatro. Las operaciones sujetas a este impuesto no estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados."

Es plausible, patente, palpable y  palmario.

Es decir, el IVA sustituye al ITP con todas las consecuencias. Es la propiedad transitiva

"Del diccionario de la RAE: transitivo, va
Del lat. tardío transitīvus.
1. adj. p. us. Que pasa y se transfiere de uno a otro."

Lo que produce el ITP, lo produce el IVA. No estar sujeto a AJD2

No proceden los 2.475 € (AJD) de AJD/ITP en la compraventa.

Aunque si procede el AJD1, que son los timbres, es decir los folios. Pero si pagas los timbres o folios por un lado, no los tienes que pagar dos veces.

El AJD1 si procede, ya que en la ley del ITP, no hace excepción para el AJD1, cuando pagas ITP. Pero si la hace para el AJD2.

El hecho de la transmisión o compraventa no puede estar gravado por dos impuestos. Tu capacidad adquisitiva no aumenta ni disminuye por el hecho de comprar vivienda de segunda mano o nueva. Art. 31.1 de la Constitución Española.

La Comunidad Autónoma, donde esté radicado el inmueble se queda con el 50 % del IVA. El resto se pone en una caja común para repartir entre todas las Comunidades Autónomas.

Saludos


#14

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Fulgenci
Muchas gracias de nuevo Jesúsm1,
Desde la entidad donde estoy gestionando la hipoteca, me insisten de nuevo y se reafirman, en que me corresponde a mi la liquidación de los 2.475 € del (AJD), que es aproximadamente, el 1,5% del valor total de la vivienda en la comunidad autónoma de Catalunya y que corresponden a los gastos de compravenda. 
Por otro lado, inisisten de nuevo que a ellos del AJD, les corresponden los gastos relativos a gastos de hipoteca, que asceinden a 1.580.49 € y que son el 1,5% sobre la cantidad total de la hipoteca aprobada.
Llegados a este punto sin retorno con la entidad, mi pregunta Jesús es: no me queda otra opción que pagar los gastos que me indican desde la entidad y en todo caso reclamar por via administrativa o judicial después, para recuperar los 2.475€ del AJD cobrado indebidamente. 
Y a quien debería reclamar, a la entidad bancaria o la Agencia tributaria de la Generalitat.?. 

Saludos

#15

Re: Gastos compraventa vivenda nueva

Neus 90
Hola! Nosotros hemos comprado obra nueva en Catalunya y en todos los bancos la provisión era con 10% de iva + 1,5 de AJD (de la compraventa) y así lo pagamos, des del primer momento que compramos el piso nos informaron que esto era así. Y el día de la firma la gestora nos comento que eso era lo habitual en obra nueva.

Ya nos contarás!!!
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