Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

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Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?
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Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?
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#31

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Ojito con las costas judiciales en caso de ganar, pq aunque se las quede el abogado como honorario, el que las tiene que tributar como IRPF es el cliente aunque no vea ni un duro y sin saber a cuánto ascienden.

http://www .aticojuridico. com/categoria-tributario/categoria-irpf/666-hacienda-a-por-los-que-han-cobrado-costas-procesales-tras-ganar-un-procedimiento-judicial

#32

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Hola julugoma.

Muy buen aporte. Gracias por compartirlo. Acabo de trasladarlo al equipo jurídico para su estudio.

Un saludo.

#33

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Hola accaper, buenas noches.

Nosotros confiamos tanto en lo que hacemos que si el cliente pierde pagamos nosotros las costas al abogado y procurador del banco. Esto lo damos por escrito, de hecho consta en nuestra página web, la cual no pongo por respeto a las normas del foro y pido disculpas públicamente por haberlo hecho en contra de las normas del foro.

Así que nuestros clientes no se tienen que preocupar por este asunto.

Respecto al ofrecimiento que nos haces de colocar alguna sentencia lo voy a consultar con el departamento jurídico, pero no creo que tengamos ningún problema en hacerlo, lo haremos en nuestra pagina web para evitar contravenir alguna norma del foro, cosa que no quisiéramos hacer.

Recibe un cordial saludo.

#34

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

hola acapper,
te agradezco tu preciada ayuda, he visitado la web del enlace que has puesto, y la verdad que no he encontrado el texto para incluir en el escrito de reclamacion. esto es solo lo que he encontrado.

"El modelo de reclamación de gastos de constitución de la Hipoteca debe presentarse en la sucursal habitual del cliente y ya se solicita en el mismo que llegue su tramitación hasta el Banco de España si no fuera atendida la devolución de las cantidades pagadas."

tambien he intentado descargarme su modelo...pero me da error.

salu2

#35

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Buenos días Ramfu, a mí me lo descarga sin problema, pero aunque sea más engorroso, te hago por aquí un copy y past del modelo que me descargue, lo seleccionas y lo copias a un word y luego añades tus datos personales, yo incluí el desglose de las cantidades que me supuso la escritura de préstamo hipotecario.

Saludos........

A/at departamento de atención al cliente de __(ENTIDAD BANCARIA)__.

___(CIUDAD)__, a __ de __ de 2016

D. __(NOMBRE DEL CLIENTE)___, interviene en nombre propio, con NIF ___(Nº DNI)___, con domicilio a efectos del presente contrato en la calle ____(DIRECCIÓN DEL CLIENTE) del municipio de _(CIUDAD)_ (PROVINCIA),

EXPONE:

1.- Que es titular del préstamo con garantía hipotecaria suscrito con su entidad número ________, constituido mediante escritura pública otorgada ante el Notario ___(NOMBRE DEL NOTARIO)___ con fecha ____(FECHA DE LA ESCRITURA DE HIPOTECA)__

2.- Que tiene condición de consumidor en las relaciones mantenidas con su banco en lo que traen causa del mencionado préstamo con garantía hipotecaria.

3.- Que en la escritura de constitución de la hipoteca en garantía del préstamo hipotecario se incluyó por su entidad de forma no negociada individualmente, una cláusula que obligaba al cliente consumidor a asumir el pago de todos los gastos de constitución de la hipoteca, debiendo ser considerada tal cláusula abusiva y por lo tanto nula sin efecto.

FUNDAMENTOS DE DERECHO;

PRIMERO.- El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto "La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables" (numero 2º), como "La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario" (numero 3º). El propio artículo, atribuye la consideración de abusivas, cuando se trate de compraventa de viviendas (y la financiación es una faceta o fase de dicha adquisición), a la estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (art. 89.3.3º letra a) y la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario (art. 89.3.3º letra c). Asimismo, se consideran siempre abusivas las cláusulas que tienen por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) y, correlativamente, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

SEGUNDO.- De lo expuesto resulta evidente la abusividad de la cláusula. Basta tener en consideración, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH) y adquiere la posibilidad de ejecución especial (art. 685 LEC). En consecuencia, la cláusula que ustedes incluyeron en la hipoteca no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista, es decir su entidad. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

TERCERO.- En lo que respecta a los tributos que gravan el préstamo hipotecario, nuevamente no se hace distinción alguna. El art. 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario: en las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere (letra a); y en la constitución de derechos reales, aquel a cuyo favor se realice este acto (letra c), aclarando que, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el obligado será el prestatario (letra d). Por otro lado, el art. 15.1 del texto refundido señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 de la misma norma sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales, indicando el art. 28 que será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
De tal manera que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, debe ser considerada abusiva.

CUARTO.- En cuanto a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago, y los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista, deb advertirse en primer lugar que los gastos del proceso están sometidos a una estricta regulación legal, recogida en los arts. 394 y 398 LEC, para los procesos declarativos, y en los arts. 559 y 561 de la misma Ley, para los procesos de ejecución. Tales normas se fundan básicamente en el principio del vencimiento, y en el caso concreto de la ejecución, las costas se impondrán al ejecutado cuando continúe adelante el despacho de ejecución; pero también podrán imponerse al ejecutante cuando se aprecie algún defecto procesal no subsanable o que no se haya subsanado en el plazo concedido al efecto (art. 559.2 LEC), o cuando se estime algún motivo de oposición respecto del fondo (art. 561.2 LEC); y cuando la estimación sea parcial, cada parte deberá hacer frente a las costas devengadas a su instancia. Por consiguiente, la atribución al prestatario en todo caso de las costas procesales no solo infringe normas procesales de orden público, lo que comportaría sin más su nulidad ex art. 86 TRLCU y art. 8 LCGC, sino que introduce un evidente desequilibrio en la posición de las partes, al hacer recaer a todo trance las consecuencias de un proceso sobre una de ellas, sin tener en cuenta ni la procedencia legal de la reclamación o de la oposición a la reclamación, ni las facultades de moderación que la ley reconoce al Tribunal cuando aprecie serias dudas de hecho o de derecho.
Respecto a la imputación al cliente de los honorarios de abogado y aranceles de procurador de los que se haya servido el prestamista, incluso cuando su intervención no sea preceptiva, la estipulación contraviene de plano el art. 32.5 LEC, que excluye tales gastos de la eventual condena en costas, salvo que el tribunal aprecie temeridad o que el domicilio de la parte representada o defendida en juicio esté en un lugar distinto a aquel en que se ha tramitado el juicio. Por lo que, además de la falta de reciprocidad entre los derechos y obligaciones de las partes y la dificultad para el consumidor de valorar las consecuencias por desconocer en el momento de la firma del contrato el cúmulo de actuaciones en las que eventualmente podría valerse la entidad contratante de tales profesionales sin ser preceptivo (actos de conciliación, procedimiento monitorio, juicio verbal en reclamación de cantidad inferior a la establecida legalmente...), lo que de por sí sería suficiente para considerar la cláusula como abusiva.

QUINTO: En consecuencia de todo esto, estas clausulas han sido declaradas abusivas y por ello nulas y sin efecto por el Pleno del Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 que resolvió en recurso: 2658/2013. En su fallo dispone expresamente: “Desestimar los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación interpuestos por "Banco Popular Español, S.A." y "Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A." contra la sentencia de fecha 26 de julio de 2013, dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28ª, en el recurso de apelación núm. 161/12”.

Por todo lo expuesto anteriormente SOLICITA:

1.- Que se cumpla con lo dispuesto en la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, reconociendo la entidad bancaria prestamista la abusividad de la cláusula de imputación al cliente consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca.

2.- Que se ingrese por la entidad bancaria las cantidades satisfechas para la constitución de la hipoteca por el cliente, siendo gastos que redundaron en beneficio de la entidad bancaria y que le fueron imputados en base a una clausula nula y sin efecto.

3.- Que en caso de no ser atendida esta reclamación por el departamento al que me dirijo, se remita al Defensor del Cliente de la entidad para su valoración y, en caso de no ser atendida tampoco, se remita al Banco de España.

En lugar y fecha ut supra

FDO _____________________

#36

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Muy buenas de nuevo acapper...gracias por la info. ya he cogido el texto que necesitaba y lo he añadido al mio.
Con respecto a la inclusión de los importes desglosados, yo tambien lo he hecho así como dices tú.

salu2

#39

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Buenos días Txanton, la última noticia que tengo suya es que a priori no había inconveniente en publicar alguna de las muchas sentencias que dicen ya han ganado y que lo consultarías con el dpto. jurídico, me podrías indicar si ya habéis publicado dichas sentencias en vuestra página web??

 

Saludos.....

#40

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Esta es la contestación que me ha enviado hoy el banco.
¿Ya solo quedaría la vía Judicial?

28 de febrero de 2017
Referencia: xxxxxxxxxx
Préstamo: xxxxxxxxxxxxxxxxx

Estimado/a Manuel Alberto:
Con relación al préstamo hipotecario del que es usted y en cuya escritura se encontraba una cláusula que regulaba los gastos del préstamo hipotecario, le indicamos lo siguiente:
La cláusula de gastos de su escritura no ha sido declarada nula por el Tribunal Supremo ya que se trata de una versión diferente a la enjuiciada.
Sin perjuicio de lo anterior, en ningún caso la declaración judicial de nulidad de esta cláusula supone que el Banco tenga que asumir de manera automática tales gastos ya que, con carácter previo es preciso analizar las condiciones concretas de las obligaciones asumidas por las partes en cada relación contractual y sus particulares circunstancias, así como la atribución de los gastos que puedan establecer nuestras leyes a falta de pacto expreso. Así no podrán corresponder nunca a la entidad los gastos de la compraventa, gestoría o tasación, en tanto se trata de relaciones jurídicas ajenas al banco, los gastos de las copias emitidas por el Notario para usted, y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que de conformidad con el Reglamento del Impuesto corresponde al prestatario (cliente), tal y como ha confirmado el Tribunal Constitucional y la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo.1
De conformidad con lo anterior, lamentamos no poder atender su petición, debiendo estar las partes a las condiciones contractuales acordadas y formalizadas ante fedatario público en la escritura de préstamo hipotecario.
No obstante, si usted no está conforme con esta resolución puede acudir al Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones de Banco de España desde la recepción de esta carta. En cumplimiento de la Orden ECC/2502/2012, de 16 de noviembre, le remitimos el formulario de presentación ante dicho Organismo.
El Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones de Banco de España concluirá sobre si considera que la entidad reclamada se apartó de las buenas prácticas financieras, pero, en ningún caso podrá pronunciarse sobre el carácter abusivo de la cláusula, la existencia de cualquier eventual vicio en el consentimiento prestado, o bien, la declaración de nulidad de un contrato o de algunas de sus cláusulas.
Igualmente ese servicio no será competente para valorar, decidir, ni pronunciarse sobre los posibles daños y perjuicios que se hayan podido ocasionar a los clientes y usuarios de los servicios financieros. Dichas cuestiones deberán ser planteadas, de estimarlo oportuno el reclamante, y quedarán a lo que puedan resolver, en su caso, los Tribunales de Justicia.
Confiando en haber podido aclarar la situación planteada, quedamos, por nuestra parte, como siempre, a su disposición para resolver cualquier cuestión adicional que necesite trasladarnos, pudiendo dirigirse nuevamente a nosotros.
Atentamente,
Servicio de Atención al Cliente
Grupo BBVA
1 Artículo 68 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: "Contribuyente. Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan. Cuando se trate de escrituras de constitución de préstamo con garantía se considerará adquirente al prestatario."
Tribunal Supremo, entre otras Sentencia de 19 de noviembre de 2001 y Sentencia de 20 de junio de 2006.
Tribunal Constitucional, Auto de 18 de enero de 2005.

#41

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Buenas tardes acapper.

Ya lo siento acapper, ha sido un olvido mio. Me comprometo contigo a, esta vez si, solicitarlo. Disculpa el retraso.

Un saludo.

#42

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Buenas tardes,  Maraba2005

Efectivamente es así, no nos dejam otra alternativa. Ellos te proponen ir al Banco de España, yo me olvidaría de eso y emprendería ya una reclamación por vía judicial, lo demás es perder el tiempo y la paciencia.

Si estuvieras interesado en recibir información me puedes mandar un privado sin ningún compromiso.

Un saludo.

#43

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Buenas Desirée,

Yo he hablado con el Santander, ya que también estoy en proceso de hipotecarme, y me han dicho que se hacen cargo de parte de los gastos. Concretamente esta fue su respuesta "se hace cargo de una copia simple de la escritura y de todos los gastos de Registro".

Un saludo.

#44

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Hola Hosse, buenas tardes.

Así es, cada banco se hace cargo de parte de los gastos, pero no del total, en tu caso se dejan:

- Gastos de Gestión y tramitación, (suelen ser 150-200€)

- Gastos de Notaria, (400-600€)

- AJD Hacienda, (representa el 75% de la reclamación, dependiendo de la comunidad autónoma).

Un saludo.

#45

Re: Gastos hipoteca: ¿negociar ahora o reclamar después?

Buenas tardes anbv74

Con respecto a los gastos de formalizacion de la hipoteca, es cierto que se pueden reclamar, pero, cuidado, porque las hipotecas que se han formalizada en los ultimos años, ya el banco hace una ficha personalizada al cliente diciendo que le ha informado de todo, e incluso he visto hipotecas recientes en las que el prestatario hace un escrito de su puño y letra afirmando que le han informado  de todo, y esa hoja manuscrita se ha  incluido en la hipoteca,  con lo cual lo van a tener dificil, en estos casos.

Por el contrario en las hipotecas mas antiguas, en la mayoria figura la clasuala en la que le cargaban todos los gastos al cliente y esas si se pueden reclamar .

Creo que es importante distinguir estas cuestiones, y no dar informacion erronea o incompleta, porque como digo no son iguales todas las hipotecas,  dado que tienen que tener en cuenta de que año es su hipoteca, si posteriormente hicieron una novacion y se hizo estos ultimos años y tinen incluida en su hipoteca esa ficha pesonalizada porque , en este caso le va a ser mas dificil reclamar ante los tribunales.

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