Subrogación: ¿quién la paga? ¿porcentaje sobre capital amortizado ya o que queda por amortizar?

Eso,

Acabo de hablar con el director de una filial de la caixa donde el vendedor al que le quiero comprar la casa tiene la hipoteca.
Por cierto se trata de un crédito hipotecario y no de un prestamo.
Nos ha dicho que la comisión establecida en el contrato es del 1% (por cierto la hipoteca, que se abrió en febrero 2007, tenía entendido que tenía un máxmo establecido por ley del 0,5%). Este 1% es sobre el capital pendiente de ser amortizado y, según dice, lo deberíamos pagar nosotros.
Preguntas:
1) ¿Es normal que se pretenda que esa comisión la paguemos los compradores?
2) ¿El porcentaje de la comisión se refiera al capital pendiente de ser amortizado y no al que se ha amortizado ya?
Lo pregunto porque en la ley 41/2007 pone, entre otras cosas, que:
En las cancelaciones subrogatorias y no subroga-
torias, totales o parciales, que se produzcan en los crédi-
tos o préstamos hipotecarios a los que se refiere el
artículo anterior de la presente Ley, la cantidad a percibir
por la entidad acreedora en concepto de compensación
por desistimiento, no podrá ser superior:
i) al 0,5 por ciento del capital amortizado anticipada-
mente cuando la amortización anticipada se produzca
dentro de los cinco primeros años de vida del crédito o
préstamo, o
ii) al 0,25 por ciento del capital amortizado anticipa-
damente cuando la amortización anticipada se produzca
en un momento posterior al indicado en el número anterior
3) ¿Cuando se habla de subrogación lo mismo da que se esté haciendo un cambio de deudor o de entidad financiera en términos de regulación de este tipo de operación?

El texto integral de la ley lo podéis encontrar aquí:
[url=www.boe.es/boe/dias/2007/12/08/pdfs/A50593-50614.pdf]Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario[/url]
Por cierto, aunque haya leído en varios posts que los créditos hipotecarios no se pueden subrogar, aquí en el texto de la ley habla de créditos y prestamos: ¿alguien puede aclarar como va esto? ¿No será que siendo la ley a partir de diciembre de 2007 no cubre el caso de una hipoteca como esta que se abrió en febrero de 2007?

Gracias
Un saludo

Jejejeje...¡no me ha salido la jugada!
Vuelvo a intentar poner el enlace al texto de la ley, si no me sale tampoco esta vez que cada uno que esté interesado y se busque la vida (en google)...
[url=http://boe.es/boe/dias/2007/12/08/pdfs/A50593-50614.pdf]Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario[/url]

Por partes:

* Por cierto se trata de un crédito hipotecario y no de un préstamo. – Un crédito hipotecario es una hipoteca abierta, tiene sus ventajas, pero a la vez bastantes pegas, y aquí en rankia muchos foreros, yo escribí algo de eso, te dejo el enlace:
https://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/308344-hipoteca-abierta-buen-producto-mal-producto
Comentario 1.

* Nos ha dicho que la comisión establecida en el contrato es del 1% (por cierto la hipoteca, que se abrió en febrero 2007, tenía entendido que tenía un máximo establecido por ley del 0,5%). Este 1% es sobre el capital pendiente de ser amortizado y, según dice, lo deberíamos pagar nosotros. – Será la comisión por subrogación, éste debería salir en el contrato inicial del vendedor, te recomiendo que consigas una copia, porque si te subrogas en lo que hay, ante notario en algún momento se declarará algo así como que “el subrogante manifiesta conocer las condiciones de la hipoteca en la que se subroga”, con lo cual si no te queda otra que ante notario aceptar esto, como mínimo debes conocer donde te metes para bien o para mal, es mas sobre la hipoteca que aceptarías subrogarte yo me proveería del rotulador fluorescente y preguntaría sobre lo que no entiendo, primero al banco/caja, y luego en la notaria.

Preguntas: (y respuestas)

1) ¿Es normal que se pretenda que esa comisión la paguemos los compradores? – ver punto anterior.

2) ¿El porcentaje de la comisión se refiera al capital pendiente de ser amortizado y no al que se ha amortizado ya?, al ser una hipoteca abierta como dices, puede que la comisión sea sobre el límite al que te subrogues, si el límite es igual a la deuda, eso, pero si el límite es superior podrías encontrarte pagando una comisión por el total, ello por la posibilidad de disponer del resto en otra ocasión. También hay que considerar que si es de un promotor no haya amortizado nada, al estar la hipoteca en periodo de carencia de principal, es normal en las promociones que solo se paguen intereses, dejando el capital para los nuevos propietarios.

3) ¿Cuando se habla de subrogación lo mismo da que se esté haciendo un cambio de deudor o de entidad financiera en términos de regulación de este tipo de operación? Una compra con subrogación de hipoteca nada tiene que ver con una subrogación de acreedor (cambio de entidad financiera), en su tu caso se trata de una subrogación de deudor (no de acreedor) y la ley de subrogaciones se “organizó” para cambios de entidad de financiera a petición del “pagano”.

Por cierto, aunque haya leído en varios post's que los créditos hipotecarios no se pueden subrogar, aquí en el texto de la ley habla de créditos y préstamos: ¿alguien puede aclarar cómo va esto? ¿No será que siendo la ley a partir de diciembre de 2007 no cubre el caso de una hipoteca como esta que se abrió en febrero de 2007? – en esto te puedo ayudar poco, solo sé que la subrogación de créditos (hipotecas abiertas) no es tan claro como los préstamos hipotecarios tradicionales, con lo cual hay bancos que se meten y otros que no, porque la seguridad jurídica no es la misma en una cosa comparada con la otra.

Salu2.-

Aver si lo puedo explicar un poco:

1,La comision de subrogacion como su nombre indica es una comision que lo debe pagar el que se subroga... es decir en este caso tu. Que puede hacer? Como esta en la escritura del otro.. no se puede quitar per se puede pedir que te lo condonen es decir te lo cobra y luego te lo devuelven.
2,Es comision sobre el capital de subrogacion, es decir por lo que te subrogas en el perstamo, cuidadito que si pides que te modifiquen el capital o condiciones del prestamo es otra comosion... la de ampliacion y la de modificacion... jejjeejje
3,Esta ultima no la entiendo.... sorry

ya veo que te han contestado...

un saludo

greg

Hola,

Muchas gracias por responder.
Algunas cosas:
1) Me había olvidado decir que me refería a la comisión por subrogación como has entendido que era.
2) ¿Es normal que la tenga que pagar el comprador?¿o no existe ninguna norma prestablecida y depende de lo que se firme?
3) Pero sigo sin entender si el porcentaje de la comisión (en este caso 1%) se aplica al capital que queda por abonar o al capital que se ha amortizado ya. Es decir, si uno ha pagado 20.000€ y le quedan por pagar 180.000€ y decide subrogarse, ¿cuánto le debe al banco? ¿200€ o 1.800€?
Supongo que se trate de lo que queda por pagar, lo pregunto por esa parte del texto de la ley donde pone "...0,5 por ciento del capital amortizado anticipadamente..." que me deja con la duda.
4) No sé si te he entendido bién: ¿la ley de subrogaciones sólo se refiere a subrogaciones de acreedor y no de deudor?

Gracias de nuevo, un saludo

P.D.: ¿alguien sabe decirme dónde está el error en lo que he puesto antes para que apareciera el hiperenlace (que no ha aparecido)?

¿Es normal que la tenga que pagar el comprador?¿o no existe ninguna norma preestablecida y depende de lo que se firme? - casi todo es pactable en esta vida, pero la comisión por subrogación es como la comisión de apertura si decides no tomar esta opción, y nadie te puede obligar a aceptar la subrogación, si decides hacer hipoteca nueva en otro sitio, el promotor tiene que pagar los gastos de cancelación (y creo que no es legal que se pacte que la cancelación la pague el comprador), y tú los gastos de la nueva hipoteca.

3) Pero sigo sin entender si el porcentaje de la comisión (en este caso 1%) se aplica al capital que queda por abonar o al capital que se ha amortizado ya. Es decir, si uno ha pagado 20.000€ y le quedan por pagar 180.000€ y decide subrogarse, ¿cuánto le debe al banco? ¿200€ o 1.800€?.
Si fuese un préstamo hipotecario normal la comisión seria por el capital al que te subrogas, pongamos un ejemplo:

Hipoteca promotor sobre la casa x por 180.000 € de los cuales 150.000 son en fase promotor (y carencia) y 30.000 a desembolsar a la subrogación, y el comprador solo precisa de pongamos 172.000 €, con lo cual la comisión seria del 1% (en este caso) o sea 1.720 €.

Pero aquí hablamos de un crédito no un préstamo, (hipoteca abierta), con lo cual si te subrogas por el límite de 180.000 € (como el ejemplo), pero solo precisamos de 172.000 (para seguir con el ejemplo) pagarías, creo, un 1% de 180.000 €, porque tienes la posibilidad de pedir para otro motivo y en otra ocasión de los 8.000 restantes mas lo que vayas amortizando.

Si modifican el limite a 172.000 y la disposición de hipoteca abierta es de los mismos 172.000 la comisión seria esto x 1% = 1.720 €.

El tema de la amortización anticipada no tiene nada que ver con esto, esta comisión es válida para cuando tengas la hipoteca a tu cargo si quieres cancelarla toda, una parte, o subrogar a otro banco (si te dejan, porque una hipoteca abierta – crédito hipotecario no es lo mismo que un préstamo hipotecario).

4) No sé si te he entendido bien: ¿la ley de subrogaciones sólo se refiere a subrogaciones de acreedor y no de deudor? – si efectivamente, porque las subrogaciones de deudor (compras de fincas) existe desde tiempos muy anteriores, la ley de subrogación no cambio nada en este sentido, añadió la posibilidad de que los clientes tuviésemos esta facultad, qué antes no teníamos.

Importante: para no verte en los problemas que aparecen a menudo por rankia sobre temas de subrogación de créditos hipotecarios o hipotecas abiertas (es lo mismo) léete mi post, creo que allí veras sus ventajas (que las tiene) e inconvenientes (que también).

Lo del PD, yo en hipotecas algo sé, pero en informática, soy bastante negado, lo que hago para enlazar un post o una página es abrir una pestaña del google por la pagina que yo deseo, copiar la barra de dirección, y pegar en el cuadrito de respuesta de rankia y funciona, ¿Cómo? ni idea, pero funciona.

Hola,

Gracias ya lo tengo un poco más claro.
Por el tema informático no te preocupes creo haber entendido donde fallé.