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Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

348 respuestas
    Ainhoa66
    en respuesta a Chemas

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de Chemas

    Pues si empezaste con Banesto y acabaste con Banco Santander, mucho me temo que te harán pasar por la legislación 2012 pues van a decirte que hubo cambio de acreedor hipotecario debido a una fusión por absorción de modo que Banesto quedó extinguido en 2013 y sus activos (entre ellos tu préstamo hipotecario) pasaron a manos de Banco Santander. Me da que te van a aplicar legislación 2012 (la DA2ª Ley 8/2012), que es en base a la cual está programada mi calculadora. Aunque ojalá me equivoque. Ya nos contarás qué presupuestos has conseguido, conceptos, importes y legislación aplicada. Saludos

  1. Tomas Gg
    en respuesta a Chemas

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de Chemas

    Hola Chemas y resto del foro (creo que es mi primer post).

    Me gustaría pedirte que comentes cuando termines tu "propspectiva" sobre el tema. Estoy en una situación parecida a la tuya, también con fusión por absorción entre constitución del préstamo y su cancelación, pero entiendo que, a pesar de ello, tiene sentido que apliquen el 1.1 en vez del 2.2, ya que esa fusión es un suceso accidental que ha sucedido en la vida del préstamo pero que en el que no tenemos arte ni parte y no tiene que ver con lo que ahora solicitamos, por lo que no entraría dentro del "espirtu" de la Ley 8/2012.

    Por otra parte, como no tengo particular urgencia en registrar la cancelación, quizás sea mejor esperar a ver si se "asienta" el criterio más lógico y/o la DGRN adapta sus instrucciones a las Sentencias de 2018... ¿qué opinas, Ainoha66?

  2. Kirsten

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ref. a la coordinación catastral.

    Acabo de inscribir mi cancelación de hipoteca, y el Registro reconoció que para tal inscripción no hace falta la coordinación catastral por lo que quitaron 24 x 2 = 48 euros de la minuta (son dos fincas, vivienda y garaje).

    Si p.ej. hay un cambio de titular, entonces sí es imprescindible.

    Saludos.

  3. Ainhoa66
    en respuesta a Tomas Gg

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de Tomas Gg

    Hola Tomas Gg. ¿Qué opino? Pues que, tal y como están de turbulentas las aguas, y siendo que no tienes especial urgencia en levantar la carga hipotecaria registral, me parece muy sensato que no te impongas prisa y que esperes a que el temporal amaine.  Urge una reforma en profundidad tanto del RD 1426/1989 (aranceles notariales) como del RD 1427/1989 (aranceles registrales) que permiten todo tipo de interpretaciones tanto por parte de notarios como de registradores, sin olvidar que la propia DGRN (una Dirección General del Ministerio de Justicia) se ha pronunciado sobre una misma materia con muy diversa disparidad de resoluciones. El tema DGRN es política, pura y dura. Es el ministro o ministra de justicia quien -a dedo- nombra al director/a de la DGRN.  El actual director de la DGRN ostenta el cargo desde hace menos de 1 año, concretamente desde agosto 2018, nombrado a propuesta de la ministra del justicia del PSOE, Dolores Delgado, y se trata del que hasta entonces era notario de Madrid, Pedro José Garrido Chamorro, y que desde su nombramiento oficial en el BOE del 4 de agosto de 2018 está en situación de servicios especiales con reserva de plaza en el Cuerpo de Notarios

    ¿Qué ha hecho Pedro José desde que es director de la DGRN? Bien poco, por no decir casi nada. Cuando él se hace cargo de la DGRN, en agosto-2018, ya se habían publicado las famosas 2 Sentencias del Alto Tribunal de junio-2018.  ¿Ha tomado Pedro José decisiones contundentes para que la DGRN se ponga las pilas y dicte INSTRUCCIONES acordes al fallo de dichas sentencias? Yo no lo veo. En mi opinión personal es un cobarde, claro que ya no sé si es su mentora, la ministra Dolores Delgado, la que le para los pies o es que él no tiene intención alguna en meter mano en este asunto para  no perjudicar los intereses económicos de sus colegas. Recordemos que Pedro José había sido Decano del Colegio Notarial de las Islas Baleares, además de haber ocupado distintos cargos en el Consejo General del Notariado.  ¿Acaso desconoce Pedro José el significado e implicaciones del principio " mutatis mutandis"? Claro que no lo desconoce, pero mejor hacerse el "loco". 

    El mayor problema que yo veo, y puedo estar cegada de ira -conste- es el sometimiento a los intereses de la banca, que con el PP en el Gobierno uno da por hecho que siempre va a estar al lado de la banca, pero con el PSOE no debería ser así aunque la ministra Delgado y su discípulo Garrido Chamorro miren para otro lado, como si la cosa no fuese con ellos. Aunque a cuentagotas, empezamos a ver que algunas cancelaciones de hipoteca ante los Registros de la Propiedad ya se hacen por el 2.1.g) que la DGRN cuando estaba en manos del PP (PP que publicó tanto el RD 18/2012 como la Ley 8/2012), peeero... nada de aplicar el fijo el 24,04 euros por cada cancelación.

    Los registradores, para no ver reducidos el importe de sus honorarios, lo que hacen es aplicar el 2.1.g), pero considerando que el "capital pendiente de amortizar" es el principal del préstamo en lugar de 0 (cero) euros, lo que determinaría una base minutable de también cero euros y, por tanto, unos honorarios fijos de 24,04 euros cuando la cancelación se ha producido por pago del total prestado. 

    Y no solo eso... Si además empezaste el préstamo con una entidad y ésta acabó extinguida de modo que sus activos (entre los cuales están los préstamos hipotecarios) pasaron a manos de otra entidad, entonces clavan -a mayores- el 2.1 con reducción del 50% en base al Artículo 611 del Reglamento Hipotecario. 

    Y sí, en principio pueden hacerlo. Lo que ocurre es que si a un ciudadano le concedió su préstamo la entidad A y la que firma ante notario que ese ciudadano ya pagó todo, y por lo tanto ya na daba debe, es otra entidad B, entonces el Registro se acoge -pues así está establecido en nuestra legislación- que antes de proceder a la CANCELACIÓN PROPIAMENTE DICHA debe asentarse previamente que ese préstamo pasó de una persona jurídica (primer acreedor hipotecario) a otra persona jurídica (segundo acreedor hipotecario, que es el que firma ante notario). Y si no hubiera un único cambio de acreedor hipotecario, es decir, que hubiese 2 o más, pues ha de hacerse constar todos y cada uno de esos cambios antes de proceder a la cancelación propiamente dicha. Es lo que se llama " tracto sucesivo abreviado o comprimido", comúnmente conocido por "tracto abreviado", en virtud del cual en un mismo asiento [registral] se pueden practicar varios actos administrativos o negocios jurídicos.  Y esto es lo que ocurre cuando uno lleva al Registro la escritura notarial de "Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca" otorgada por la entidad bancaria B y autorizada por el notario que uno haya elegido. 

    En el Registro se presenta, efectivamente, una única escritura, pero el problema está en que dicha escritura comprende 2 actos o negocios jurídicos diferentes y así, en virtud del tracto abreviado, el Registrador primero asentará que el préstamo pasó de la entidad A a la entidad B (ya que eso se dice en la escritura presentada) y solo después (aunque sea en el mismo asiento) que la entidad B admite que ya no se le debe nada por aquel préstamo de modo que la finca registral que figuraba en garantía de devolución ya queda liberada de ese derecho real de hipoteca. 

    ¿Dónde quiero llegar a parar? Pues a que nuestra legislación OBLIGASE a las entidades de crédito a pagar por hacerse cargo del préstamo que otra entidad había concedido inicialmente. Pero nuestra legislación NUNCA les obligó a ello; nunca. El "colgao", que es el ciudadano, debe pagar al Registro por los cambios de acreedor hipotecario cuando presenta escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca si en dicha escritura se estipula previamente que hubo tal cambio, o cambios varios, de acreedor hipotecario. Una legislación justa, en mi opinión, sería aquella que establezca que el ciudadano pague exclusivamente por la cancelación y no por los cambios de acreedor hipotecario previos que hubiere, pues dichos cambios los tendría que abonar la entidad que se quedó con el préstamo.  Pero claro, a ver qué poder legislativo tiene las gónadas de decirle a la poderosa Banca que paguen por todos y cada uno de los préstamos hipotecarios que se han quedado cada vez que dicho préstamo pasó de una persona jurídica a otra. 

    Admirando, y mucho, todo lo que también está peleando karloz (Karl Oz), creo que no está considerando que hay muchas escrituras notariales de "carta de pago y cancelación de hipoteca" en las que -previamente a la cancelación- se hace constar el traspaso de activos, de modo que en realidad se han escriturado en un único documento 2 actos jurídicos diferentes (el traspaso, primer acto, y la cancelación, segundo acto) que el Registro cobra al presentante o interesado (el ciudadano) de dicha escritura y cobra por ambos actos separadamente, puesto que nuestra legislación se lo permite! Puede cobrar ambos actos en virtud del ya comentado tracto abreviado. El acento no solo está en que sean 30 euros por la cancelación notarial o 24 euros por la cancelación registral, que también, sino en que se obliga al ciudadano a pagar algo que -en justicia- debería afrontar la entidad que se quedó con el préstamo tras cambiar de manos. Y ahí, en ese punto, no hay ni hubo legislación que obligase a los bancos a pagar por comprar otro banco y haber adquirido por tanto sus activos, entre los cuales -insisto- estarían todos y cada uno de los préstamos concedidos por el banco extinguido, escindido o absorbido. 

    Y, con lo mismo, en mi opinión la OCU también está equivocada. Está muy bien que la OCU defienda que los aranceles de las cancelaciones vaya por "documentos sin cuantía" y 35 euros de importe fijo, así como arancel de los registradores de 24 euros fijo por dichas cancelaciones, pero en lo que no entra la OCU -y ahí está su error, en mi opinión- es que no está teniendo en cuenta que en una misma escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca se recojan 2 actos o negocios jurídicos diferentes. No veo que entre ahí, y ahí es donde hay que entrar, sí o sí.

    En fin, como dice el refranero, con estos bueyes hay que arar. Saludos+ y disculpas por la extensión. 

     

  4. Chemas

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Gracias por el interés, de momento estoy esperando el "certificado de deuda cero" que lo solicite hace una semana ,por cierto una vez lo tenga en mi poder ,tiene éste caducidad? puedo desvincularme de la entidad o tendré algún problema en el futuro por ello? Me explico, he pedido el certificado y cancelado mi cuenta pues la abrí solo para pagar cuotas,tampoco me urge la cancelación, pues no voy a vender mi vivienda, pero no me gustaría esperar los 20 años para que aparezca sin cargas en el registro, ya he contactado con varios notarios y para un préstamo de 31000 e ,me han presupuestado sobre 120-180 IVA incluido, pero no me desarrollan las minutas, en cuanto tenga el C.deuda 0, me acerco a la notaria a que me lo detallen y ya os informo, Ainhoa,desde mi desconocimiento de la materia,si me aplican la de 2012 me perjudica tanto? Puedo conservar el certificado y dentro de 2 años por ejemplo ,utilizarlo para irme a la notaria , Gracias por tu información y tu tiempo, un saludo a [email protected]

  5. Ainhoa66
    en respuesta a Tomas Gg

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de Tomas Gg

    Hola. Esa sentencia que indicas, que emana de la Audiencia Provincial de Vizcaya y es de fecha tan reciente como 8 de octubre de 2018 es un ejemplo más de la extrema debilidad de nuestro sistema tanto legislativo como judicial, ya que muy poco después, concretamente el 23 de enero 2019, el Alto Tribunal (Tribunal Supremo) dictó 4 sentencias (siendo que con solo 2 ya sentaría jurisprudencia) que han venido a decir lo contrario. 

    Hay otro hilo donde se habla también de todas estas movidas de aranceles para cancelaciones de hipoteca donde se enlazaron esas 4 sentencias que (lamentablemente) no dejan lugar a duda. Pásate, si quieres, por ESTE ENLACE y podrás consultar dichas sentencias del Supremo y algún artículo de prensa. Saludos+  

  6. hd1080p
    en respuesta a Ainhoa66

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de Ainhoa66

    Hola Ainhoa

    Fui al Registro y bueno, te cuento

    a) En cuanto a que la base del cáculo fuera cero y pagar el mínimo (24 €) me han dicho que no. Me ha dado una resolución de la DGRN de julio de 2018 en la que analizan un caso de una cancelación de hipoteca. Y aunque el tema principal de esa reclamación es el arancel aplicable (2.1.g o 2.2) sí que la DGRN se moja en lo de "capital pendiente de amortizar reducido en un 90 por 100" y expresamente se indica que "en definitiva, la reducción del 90 por 100 debe aplicarse al capital pendiente, que no es otro que el capital pendiente que publique el registro, ya sea el capital inscrito en la cláusula de responsabilidad hipotecaria o el que publique la nota marginal del artículo 240 del Reglamento Hipotecario practicada al efecto con anterioridad". Es decir, según quien me ha atendido, el capital pendiente, es el que constaba en el registro justo antes de hacer la inscripción de la cancelación hipotecaria, o sea, el principal... Me ha dicho que tendría que salir de la vía administrativa e ir al contencioso si quiero que me den la razón...

    b) En cuanto a lo del cambio de nombre, me dice que está bien cobrado en base al artículo 591 del reglamento hipotecario, que estipula que si tiene que efectuarse una operación, ha de cobrarse salvo que expresamente se diga que es gratis (más o menos me ha venido a decir eso). También ha hecho mención al 589... Que había sentencias que confirman que está bien cobrado...

    c) Sí me da la razón en lo del Código Registral único. Me dicen que,por error, se me facturaron esos dos conceptos y que no procedía.

    d) En cuanto a los 3 conceptos derivados de la presentación telemática, me dicen que aunque el notario enviara por error la escritura via telemática, ellos tendrían que cobrar esos 3 conceptos porque ellos no tienen nada que ver con ese error del notario (como diciéndome, que en todo caso le reclame al notario). De todos modos, me comenta que por las molestias causadas con el error de lo del Código Registral Único y hacerme ir al Registro y por haber tenido el detalle de no haber reclamado directamente al Colegio, sino reclamar primero al propio Registro, que me retroceden los 3 cargos derivados de la presentación telemática (más teniendo en cuenta que el trámite telemático no ha servido de nada, puesto que la notaría envió una escritura con un error).

    total, acepto la nueva factura y me devuelven 50 euros. Si no llego a aceptar la factura, no me hubieran retrocedido los conceptos "telemáticos" y, aunque luego me dieran la razón en lo de la base aplicable o en lo del cambio de nombre, me saldría más o menos lo mismo.

    Gracias Ainhoa, 50 euros recuperados gracias a ti! Por cierto, en el Registro, han sido muy muy amables, nada que ver con la antipatía de la notaría.

    Del Colegio de Notarios, me han dicho que la Junta se reúne la semana que viene, a ver si hay suerte y revisan mi reclamación.

     

  7. Ainhoa66
    en respuesta a hd1080p

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de hd1080p

    Gracias a ti, por haber compartido todo el proceso con nosotros.

    Respecto al cambio de denominación social, Santander Central Hispano >> Banco Santander, era previsible que te lo metieran y por ese arancel e importe. Es algo que ya se hacía aunque no me consta que se llegase a impugnar esto por vía contencioso-administrativa ante los TSJ. Con lo cual seguirán haciéndolo mientras no exista ninguna STSJ que les diga lo contrario.  Lo único que podría amparar su NO COBRO sería la Norma Novena del RD 1427/1989:

    Novena.

    Las operaciones, con independencia de su modo de tramitación, que no tengan señalados derechos en el arancel no devengarán derecho de cobro ninguno.

    Siendo que la reciente STSJ de Galicia de 06/03/2019 se acogió a esta norma novena para sentenciar (última página del pdf enlazado) que: 

    Aunque pueda llegar a entenderse que se trata de un asiento de carácter obligatorio que, a la luz del artículo 9.b de la LH [Ley Hipotecaria] , debe promoverse incluso de oficio por el/la Registrador/a, ello puede constituir razón para la inclusión "de lege ferenda" de tal concepto en el Arancel [RD 1427/1989], pero mientras tal inclusión no tenga lugar no cabe exigirlo

    Este razonamiento, lo que destaco en negrita, sería aplicable a cualquier otro concepto que se pretenda facturar si no está expresamente incluido en el RD 1427/1989 que es el que regula los aranceles registrales o "el Arancel" como dice el TSJ de Galicia. Contra esta sentencia podía interponerse recurso de casación ante el Supremo, aunque no me consta que se haya interpuesto al menos de momento. En la penúltima página de esta misma sentencia siendo demandada la DGRN y codemandado el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, la DGRN pretendía defenderse invocando -entre otros- precisamente el artículo 591 del Reglamento Hipotecario con el que te han "amenazado" sutilmente:

    Admite la demandada [la DGRN] que en el Arancel no se prevé una minutación específica para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada, pero explica que ello se debe a que el Arancel no ha sido actualizado a la reforma acometida por la Ley 13/2015.

    Se invoca asimismo el artículo 591 del Reglamento Hipotecario , con arreglo al cual " Cuando los asientos del Registro o las certificaciones deban practicarse o expedirse de oficio, no se entenderá que dichas operaciones sean en todo caso gratuitas, a menos que por disposición legal se ordenare expresamente ".

    Por muy lógico que resulte que el mayor trabajo derivado de la necesidad de la georreferenciación debiera dar lugar a un concepto minutable independiente y que en el actual artículo 9.b LH debe incluirse, en caso de inmatriculación, la representación gráfica georreferenciada, lo cierto es que no existe base normativa para la exigencia de aquel concepto en la minuta, porque esa posibilidad no se ha incorporado al RD 1427/1989, por lo que hemos de acudir a la norma general novena de este último (modificada por el RD 1612/2011), con arreglo a la cual " Las operaciones, con independencia de su modo de tramitación, que no tengan señalados derechos en el arancel no devengarán derecho de cobro ninguno ", [...]

    Asi que el TSJ de Galicia no hizo caso de esa argumentación como así es patente visto el fallo de su sentencia. Seguramente en vía contencioso-adminsitrativa, con este antecedente y tan reciente, te darían la razón, pero entiendo la enorme pereza que te pueda dar para recuperar 9 euros.

    Que te hayan quitado todo lo que tenía que ver con el CRU y con la pifia telemática que montó tu notario por su cuenta, pues son muy buenas noticias, desde luego. 

    Respecto a que el "capital pendiente de amortizar" se sigan negando a tomarlo con valor cero, no dudo que exista esa Resolución de la DGRN de julio 2018 que comentabas "Me ha dado". ¿Te la dejó ver simplemente o te dio una copia? Caso de que la tengas, ¿sería posible que la subieras o adjuntaras para así poder conocer su contenido íntegro? En todo caso, hay un tema de fechas que considero importante... Dices que es una resolución de la DGRN de julio 2018. En julio 2018 el director de la DGRN era Francisco Javier Gómez Gálligo, del PP, que tuvo que ser el que firmó esa resolución, pero que fue cesado de su cargo en el BOE del 4 de agosto 2018 por Real Decreto 1016/2018, siendo ese mismo día nombrado nuevo director de la DGRN el socialista Pedro José Garrido Chamorro por Real Decreto 1018/2018. O sea, que por muy reciente que nos parezca esa resolución de la DGRN de julio 2018, está claro que entonces el que era su director dejó de serlo muy poquito después, unos días despúes. Lo interesante sería saber si el nuevo director piensa lo mismo que su antecesor en el cargo... Para saberlo solo habría que agotar la vía administrativa para que la DGRN, con su nuevo director al frente desde agosto 2018, se pronunciase. Pero respeto, como no podía ser de otra manera, que te dés por conforme con esta minuta y no la impugnes. Es verdad que por cancelación de hipoteca solo podrías sacar otros 9 euros, aunque más importante que eso sería poder disponer de una nueva resolución de la DGRN, con su nuevo director al frente, sobre lo que deben considerar los registradores "capital pendiente de amortizar". Ya sabemos que antes de que entrase en vigor la que llamamos "legislación 2012" la ya muy comentada Resolución de la DGRN de 8 de febrero 2013 (se basaba en una minuta emitida antes de "legislación 2012" aunque su resolución fuese en 2013) dejó muy clarito:

    Sin importar que haya o no amortización anticipada o que el capital fuese 0, se tomará como base previa la cifra del capital del préstamo o crédito pendiente de amortizar, reduciéndola en un 90%, lo que conduce a una base final 0, dado que las operaciones matemáticas con el 0 no son imposibles aun que siempre den 0;

    Pero bueno, visto lo visto en tu caso, que por "capital pendiente de amortizar" toman el principal del préstamo en lugar de cero, y luego reducirlo al 90% para después someterlo a la escala de gravamen, de seguir procediendo así en los Registros tendríamos estos importes para el arancel 2.1.g) dependiendo del principal que se toma como Base antes de reducirla al 90% de su valor:

    Y bueno, me alegra también saber que el trato fue muy cordial en el Registro. Eso ayuda también, al menos en cuanto a sensaciones. La pena es que esto sea la excepción cuando debería ser la norma. A ver cómo sigue evolucionando tu impugnación notarial. Ya nos vas contando cuando tengas novedades, por favor. Un saludo más y enhorabuena por tus gestiones y gracias por compartirlas.

  8. hd1080p
    en respuesta a Ainhoa66

    Re: Calculadora Gastos Cancelación Hipoteca

    Ver mensaje de Ainhoa66

    Hola Ainhoa

    Sí,me dieron una copia de dicha resolución. Te la paso por privado.

    En cuanto a lo demás, viendo el gesto de buena fe del oficial del Registro, en la que me quitó los 3 conceptos derivados de la accidentada presentación telemática y como era poco probable (salvo que saliera de la vía administrativa) que me dieran la razón en lo del cambio de nombre y en lo del capital pendiente, opté por aceptar la minuta. De otra manera, se hubieran mantenido los 3 conceptos derivados de la presentación telemática (18 euros) y tendría que seguir reclamando para algo que no está claro que me dieran la razón. 

    A ver si la semana que viene hay noticias del Colegio de Notarios. Aunque sospecho que su respuesta será confirmar la nueva minuta del Notario y negar el arancel 1.1.f. para la cancelación hipotecaria. 

    Saludos

     

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