Ayuda y consejo hipoteca promotor

Buenos días, este es mi primer mensaje en el foro y espero continuar mucho tiempo con vosotros.
Os explico mi pregunta:
En Julio nos hacen entrega de una vivienda. Al leer el contrato de compra-venta dice que nos subrogamos al préstamo concedido, siendo el 70% del valor del piso. A nosotros nos interesa el 80%.
Ahí van las preguntas:
- El banco puede hacer la escritura por el 80% aunque en contrato privado figure el 70%?
- En caso de que sólo de el 70% habría que hacer una ampliación de capital (creo que novación) que lleva unos gastos.
- Si la hipoteca del constructor no es muy buena, la intención es subrogarse posteriormente a otro banco.
¿Merece la pena subrogarse al promotor (comisión de subrogación + posible novación, + posterior subrogación a otro banco)?. O séría mejor hacer hipoteca nueva pagando el AIJD?
Muchas gracias

La hipoteca de tu piso ya está constituida, no se puede ampliar al 80%.
Lo que puede el banco es ofrecerte una segunda hipoteca, que conlleva comisión de apertura y IAJD y posiblemente una nueva tasación.
Si te basta el importe que te ofrecen SÍ INTERESA subrogarse. Después si lo deseas te subrogas a otro banco.

Si necesitas más dinero y el banco del promotor no te ofrece entonces planteate solicitar nueva hipoteca en otro banco, será más caro, pero la necesitas.

No sé si el préstamo del promotor en caso de ser un crédito hipotecario puedes estirar un poco más a la hora de disponer del crédito. Algún entendido a la materia igual te puede ayudar.
s2.

No hay información suficiente para darte una respuesta clara, pero lo que haría yo seria:

Primero: Ir al banco y solicitar las condiciones de la hipoteca del promotor y que te den la copia de la hipoteca al promotor a la que te vas a subrogar, es posible que precises de una autorización del promotor, que no creo que te la niegue, al él le interesa que te la subrogues, entre otras porque si no coges la suya y te vas a otro banco el tendrá que pagar los gastos de cancelación, vamos no le interesa

Segundo: Solicita la posibilidad de la ampliación de la hipoteca, que te hagan un presupuesto de gastos de dicha ampliación, con los impuestos, la nueva tasación, o actualización de la misma, comisiones, etc.

Tercero: Que de entreguen una nota de las condiciones de la primera hipoteca, todas las condiciones, comisión de subrogación, tipo de interés de salida, tipo de interés de revisión, base de la revisión (euribor o irph), interés máximo y mínimo (suelo-techo).

Cuarto: pregunta si la ampliación (segunda hipoteca) se inscribirá con igualdad de rango que la primera, esto es importante, ya que si van por ahí, en su derecho están, esto te supondrá pagar un 1% de aproximadamente el 150% de la hipoteca del 70% que el promotor ya tiene.

Quinto: haces un refrito de todos los gastos y los pones en una hoja, sacas la suma y la guardas por un lado, y por otro lado anotas en una hojita las condiciones (interés, comisiones, etc.)

Sexto: Te vas al banco o caja de enfrente o el que te caiga mas simpático, o mejor a dos “simpáticos”, y les preguntas por una hipoteca del 80% de la casa, les preguntas tipos de interés, comisiones, suelo-techo, etc. Y pides un presupuesto de gastos de notaria, registro, gestoría, impuestos, tasación, etc. , sacas la suma y la comparas con la suma del punto quinto. Con las condiciones financieras también comparas.

Son dos comparaciones distintas, por un lado los gastos de constituir una nueva hipoteca, comparados con subrogación + ampliación, y por otro lado los intereses y comisiones que pagaras a partir de la formalización de la hipoteca, como ves son cosas distintas, yo entiendo que hay que comparar las dos cosas de manera independiente.

A partir de esto si quieres sigo ayudándote, solo precisas responderme al foro …..

Un saludo.-

Muchas gracias Xabier y compañía.
Ya me ha quedado claro que tengo que constituir otra hipoteca por 26.000€ si me subrogo a la del promotor. Al final habrá que hacer cuentas, pero creo que con la subrogación + nueva hipoteca (tasación y gastos correspondientes), posterior subrogación (si las condiciones no son muy buenas) a otro banco, no sé si merece la pena ahorrarse el AIJD porque al final no veo mucha diferencia y sí mucho papeleo.
Estuve haciendo una simulación en un banco por internet poniendo las mismas cantidades para el caso de primera hipoteca y para el caso de subrogación y óbtenía los siguientes datos:
Gastos escrituta hipoteca, IAJD 3.577,60 €: Total 5.024,36 €
Gastos totales subrogación:2.225,90 €
Teniendo en cuenta que si al final hubiera dos subrogaciones, más la nueva hipoteca por el 10% donde cobrarían seguramente otra tasación y resto de gastos, no veo nada claro que me convenga la subrogación por el posible ahorro.
Evidentemente como dice Xabier, hay que hacer cuentas y números.
Saludos