Hola Tomas Gg. ¿Qué opino? Pues que, tal y como están de turbulentas las aguas, y siendo que no tienes especial urgencia en levantar la carga hipotecaria registral, me parece muy sensato que no te impongas prisa y que esperes a que el temporal amaine. Urge una reforma en profundidad tanto del RD 1426/1989 (aranceles notariales) como del RD 1427/1989 (aranceles registrales) que permiten todo tipo de interpretaciones tanto por parte de notarios como de registradores, sin olvidar que la propia DGRN (una Dirección General del Ministerio de Justicia) se ha pronunciado sobre una misma materia con muy diversa disparidad de resoluciones. El tema DGRN es política, pura y dura. Es el ministro o ministra de justicia quien -a dedo- nombra al director/a de la DGRN. El actual director de la DGRN ostenta el cargo desde hace menos de 1 año, concretamente desde agosto 2018, nombrado a propuesta de la ministra del justicia del PSOE, Dolores Delgado, y se trata del que hasta entonces era notario de Madrid,
Pedro José Garrido Chamorro, y que desde su nombramiento oficial en el
BOE del 4 de agosto de 2018 está en
situación de servicios especiales con reserva de plaza en el Cuerpo de Notarios.
¿Qué ha hecho Pedro José desde que es director de la DGRN? Bien poco, por no decir casi nada. Cuando él se hace cargo de la DGRN, en agosto-2018, ya se habían publicado las famosas 2 Sentencias del Alto Tribunal de junio-2018. ¿Ha tomado Pedro José decisiones contundentes para que la DGRN se ponga las pilas y dicte INSTRUCCIONES acordes al fallo de dichas sentencias? Yo no lo veo. En mi opinión personal es un cobarde, claro que ya no sé si es su mentora, la ministra Dolores Delgado, la que le para los pies o es que él no tiene intención alguna en meter mano en este asunto para no perjudicar los intereses económicos de sus colegas. Recordemos que Pedro José había sido Decano del
Colegio Notarial de las Islas Baleares, además de haber ocupado distintos cargos en el
Consejo General del Notariado. ¿Acaso desconoce Pedro José el significado e implicaciones del principio "
mutatis mutandis"? Claro que no lo desconoce, pero mejor hacerse el "loco".
El mayor problema que yo veo, y puedo estar cegada de ira -conste- es el sometimiento a los intereses de la banca, que con el PP en el Gobierno uno da por hecho que siempre va a estar al lado de la banca, pero con el PSOE no debería ser así aunque la ministra Delgado y su discípulo Garrido Chamorro miren para otro lado, como si la cosa no fuese con ellos. Aunque a cuentagotas, empezamos a ver que algunas cancelaciones de hipoteca ante los Registros de la Propiedad ya se hacen por el 2.1.g) que la DGRN cuando estaba en manos del PP (PP que publicó tanto el RD 18/2012 como la Ley 8/2012), peeero... nada de aplicar el fijo el 24,04 euros por cada cancelación.
Los registradores, para no ver reducidos el importe de sus honorarios, lo que hacen es aplicar el 2.1.g), pero considerando que el "capital pendiente de amortizar" es el principal del préstamo en lugar de 0 (cero) euros, lo que determinaría una base minutable de también cero euros y, por tanto, unos honorarios fijos de 24,04 euros cuando la cancelación se ha producido por pago del total prestado.
Y no solo eso... Si además empezaste el préstamo con una entidad y ésta acabó extinguida de modo que sus activos (entre los cuales están los préstamos hipotecarios) pasaron a manos de otra entidad, entonces clavan -a mayores- el 2.1 con reducción del 50% en base al Artículo 611 del Reglamento Hipotecario.
Y sí, en principio pueden hacerlo. Lo que ocurre es que si a un ciudadano le concedió su préstamo la entidad A y la que firma ante notario que ese ciudadano ya pagó todo, y por lo tanto ya na daba debe, es otra entidad B, entonces el Registro se acoge -pues así está establecido en nuestra legislación- que antes de proceder a la CANCELACIÓN PROPIAMENTE DICHA debe asentarse previamente que ese préstamo pasó de una persona jurídica (primer acreedor hipotecario) a otra persona jurídica (segundo acreedor hipotecario, que es el que firma ante notario). Y si no hubiera un único cambio de acreedor hipotecario, es decir, que hubiese 2 o más, pues ha de hacerse constar todos y cada uno de esos cambios antes de proceder a la cancelación propiamente dicha. Es lo que se llama "
tracto sucesivo abreviado o comprimido", comúnmente conocido por "tracto abreviado", en virtud del cual en un mismo asiento [registral] se pueden practicar varios actos administrativos o negocios jurídicos. Y esto es lo que ocurre cuando uno lleva al Registro la escritura notarial de "Carta de Pago y Cancelación de Hipoteca" otorgada por la entidad bancaria B y autorizada por el notario que uno haya elegido.
En el Registro se presenta, efectivamente, una única escritura, pero el problema está en que dicha escritura comprende 2 actos o negocios jurídicos diferentes y así, en virtud del tracto abreviado, el Registrador primero asentará que el préstamo pasó de la entidad A a la entidad B (ya que eso se dice en la escritura presentada) y solo después (aunque sea en el mismo asiento) que la entidad B admite que ya no se le debe nada por aquel préstamo de modo que la finca registral que figuraba en garantía de devolución ya queda liberada de ese derecho real de hipoteca.
¿Dónde quiero llegar a parar? Pues a que nuestra legislación OBLIGASE a las entidades de crédito a pagar por hacerse cargo del préstamo que otra entidad había concedido inicialmente. Pero nuestra legislación NUNCA les obligó a ello; nunca. El "colgao", que es el ciudadano, debe pagar al Registro por los cambios de acreedor hipotecario cuando presenta escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca si en dicha escritura se estipula previamente que hubo tal cambio, o cambios varios, de acreedor hipotecario. Una legislación justa, en mi opinión, sería aquella que establezca que el ciudadano pague exclusivamente por la cancelación y no por los cambios de acreedor hipotecario previos que hubiere, pues dichos cambios los tendría que abonar la entidad que se quedó con el préstamo. Pero claro, a ver qué poder legislativo tiene las gónadas de decirle a la poderosa Banca que paguen por todos y cada uno de los préstamos hipotecarios que se han quedado cada vez que dicho préstamo pasó de una persona jurídica a otra.
Admirando, y mucho, todo lo que también está peleando
karloz (Karl Oz), creo que no está considerando que hay muchas escrituras notariales de "carta de pago y cancelación de hipoteca" en las que -previamente a la cancelación- se hace constar el traspaso de activos, de modo que en realidad se han escriturado en un único documento 2 actos jurídicos diferentes (el traspaso, primer acto, y la cancelación, segundo acto) que el Registro cobra al presentante o interesado (el ciudadano) de dicha escritura y cobra por ambos actos separadamente, puesto que nuestra legislación se lo permite! Puede cobrar ambos actos en virtud del ya comentado tracto abreviado. El acento no solo está en que sean 30 euros por la cancelación notarial o 24 euros por la cancelación registral, que también, sino en que se obliga al ciudadano a pagar algo que -en justicia- debería afrontar la entidad que se quedó con el préstamo tras cambiar de manos. Y ahí, en ese punto, no hay ni hubo legislación que obligase a los bancos a pagar por comprar otro banco y haber adquirido por tanto sus activos, entre los cuales -insisto- estarían todos y cada uno de los préstamos concedidos por el banco extinguido, escindido o absorbido.
Y, con lo mismo, en mi opinión la OCU también está equivocada. Está muy bien que la OCU defienda que los aranceles de las cancelaciones vaya por "documentos sin cuantía" y 35 euros de importe fijo, así como arancel de los registradores de 24 euros fijo por dichas cancelaciones, pero en lo que no entra la OCU -y ahí está su error, en mi opinión- es que no está teniendo en cuenta que en una misma escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca se recojan 2 actos o negocios jurídicos diferentes. No veo que entre ahí, y ahí es donde hay que entrar, sí o sí.
En fin, como dice el refranero, con estos bueyes hay que arar. Saludos+ y disculpas por la extensión.
