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Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

9 respuestas
Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales
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Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales
#1

Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Buenas,
Tengo una duda respecto a las cantidades a considerar en la reinversión en vivienda habitual cuando la vivienda que se vende se compró individualmente y la nueva se compra en matrimonio. Os planteo el caso:
  • En Julio de 2012, estando soltera, compré una primera vivienda a mi nombre con hipoteca por 150.000€.
  • En 2015 me casé en gananciales y esa vivienda pasó a ser el domicilio familiar. La hipoteca siguió en vigor a mi nombre.
  • En Marzo de 2021 saldé la hipoteca de esa vivienda (quedaban 50.000€) y ese mismo mes mi marido y yo nos compramos otra vivienda a nombre de los dos, con hipoteca, que pasó a ser nuestra vivienda habitual por 250.000€.
  • En Septiembre de 2022 vendí la vivienda que había comprado en 2012 por 180.000€.
  • Todo el dinero de la venta se va a destinar a la compra de la nueva vivienda habitual.
A la hora de confeccionar la declaración de la RENTA (individual) mi duda es la siguiente: 
  • ¿Qué cantidad se considera que yo reinvierto en la compra de la nueva vivienda habitual? ¿El total de 180.000€ o 125.000 (50% de 250.000€) al ser la otra mitad de la nueva casa de mi marido?
Muchas gracias por vuestra ayuda!

#2

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

La vivienda vendida es tuya al 100x100 en la parte pagada hasta el día de tu boda. A partir de la boda, todo lo pagado es de la sociedad de gananciales, salvo que se acredite que se ha pagado con fondos privativos, lo cual es casi imposible.
Con esos datos hay que hacer números.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#3

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Gracias por tu respuesta! Entiendo lo que comentas pero a la hora de hacer frente a la declaración sigo perdida. 
Completando los datos de mi caso, hasta el día de mi boda yo había pagado unos 70.000€ y desde ahí entiendo que 40.000€ mi marido y otros 40.000€ yo, al pasar a gananciales.
¿Se supone entonces que yo he pagado 110.000€ y he recibido la mitad de 180.000€ por lo que no tengo ganacia patrimonial y el que tiene que declarar ganancia es mi marido (que pagó 40.000€ y ha recibido 90.000€?
Estoy bastante perdida...
#4

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Simplificando: Si los 180.000 los reinvertisteis en la compra de la nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta. Salvo mejor opinión. 
#5

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Gracias Rucko, efectivamente los 180.000€ quedan reinvertidos en la nueva vivienda habitual. Mi problema es cómo reflejar eso correctamente en la declaración de la RENTA si cada uno la hacemos individual. Para mi lo más sencillo sería meter todo en mi declaración pero no sé si eso es válido para Hacienda.
#6

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Faltan datos "finos" para poder determinar cuantías.
Pero hagamos un supuesto, en base a lo que hay.

Vivienda coste de adquisición 150.000 €.
Se adquiere, privativamente, mediante un préstamo hipotecario.
Hasta matrimonio, se llevan pagados 70.000 € (de los 150.000 €)
70.000 / 150.000 = 46,67 % "privativo consolidado"

Mediado matrimonio, se van pagando con caudales gananciales las cantidades del préstamo.
No queda claro si el saldo final de 50.000 € de la hipoteca fue con caudales gananciales o privativos. Suponiendo gananciales, esa vivienda era ganancial en un 53,33 %

Por tanto, entre lo pagado privativo y lo pagado ganancial:
73,34 % de la propiedad era atribuible a Antracita
27,66 % de la propiedad era atribuible a marido

Trasladado a declaraciones individuales:

73,34 % de 180.000 = 132.000 €
27,66 % de 180.000 = 48.000 €

Como se dice que se destina la totalidad de los 180.000 a amortizar hipoteca de vivienda 2 (la de 250.000 €), las posibles ganancias patrimoniales están exentas. 
Eso sí, como las cuantías atribuibles a cada miembro del matrimonio son distintas, el % de titularidad jurídica que están adquiriendo no es igual (aunque la titularidad registral sea al 50 %).

la plus belle des ruses du Diable est de vous persuader qu'il n'existe pas!

#7

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Dependerá de que antes de la boda fuera también tu vivienda habitual.
No obstante, no creo que Hacienda entre en esos cálculos tan detallados y complejos. Por tanto, si se reinvierten los 180.000 €, yo lo consideraría como exento de tributar por la ganancia patrimonial.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#8

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Muchas gracias por vuestra ayuda. La verdad es que sí me parece bastante complejo. Intentaré reflejarlo lo mejor que pueda y si a Hacienda no le cuadra algo tengo toda la documentación guardada, así que en ese sentido estoy tranquila. Un saludo 
#9

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

soy nuevo aqui y no controlo el tema del foro, lo siento...

pero os voy a plantear una duda que me ha entrado en el despacho a la hora de hacer una renta:

matrimonio de persona mayor con una persona mas joven, viven en un piso 100% de la persona mayor, llevan mas de 3 años casados y empadronados en ese piso, el propietario fallece en 2022, la viuda hereda el piso y los 3 meses lo vende...podria acogerse a reinversion de vivienda habitual?? muchas gracias!!!
#10

Re: Reinversión en vivienda habitual. De soltero a gananciales

Entiendo que el inmueble continuaba siendo un bien privativo del marido en el momento de su fallecimiento.

En este caso, la viuda no puede aplicar la exención por reinversión. Sólo ha sido su vivienda habitual como titular del pleno dominio sobre el inmueble durante tres meses, desde que adquirió tal pleno dominio por herencia y hasta su venta, y no durante tres años para calificar la vivienda como habitual antes de la venta. El Tribunal Supremo, en sentencia de 12-12-2022 (rec. 7219/2020), sobre un supuesto de exención por reinversión en vivienda habitual, fijó la siguiente doctrina:

"La exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, regulada en el art. 38 de la LIRPF , requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años continuados y que haya ostentando durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos."
https://www.poderjudicial.es/search/TS/openDocument/a05377846af02f34a0a8778d75e36f0d/20221228.

Anteriormente, el TS, en sentencia de 20-12-2018 (rec. 3392/2017), sobre un supuesto de exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión por mayores de sesenta y cinco años de su vivienda habitual, ya se había pronunciado en el mismo sentido de exigencia de la titularidad del pleno dominio sobre la vivienda:

En conclusión, si la exención se produce por la transmisión de la titularidad del dominio sobre la vivienda habitual, esa titularidad jurídica debe haberse producido durante el periodo de tiempo exigido por la norma para la aplicación de la exención, que es el de tres años, y precisamente por el derecho transmitido, pues es esa transmisión la que origina la alteración de la composición del patrimonio, poniendo de manifiesto la ganancia patrimonial gravada y exenta. No puede admitirse, a los efectos de disfrutar la exención del art. 31.4.b del TRLIRPF, que la ocupación de la vivienda habitual, producido por otro derecho distinto al que es objeto de la transmisión, pueda integrar el requisito de permanencia en el patrimonio durante el indicado plazo. No obsta a esta conclusión que, en determinados supuestos, la Ley autorice la reducción de este periodo por razones imperiosas que obligan al cambio de domicilio, razones que incorporaba el anterior art. 53 del Reglamento del IRPF de 2004, tales como la "[...] celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas [...]".
Estas sentencias confirman el criterio de la Dirección General de Tributos de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble. Puede verse en las siguientes consultas vinculantes: