Adjudicacion de herencia

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Adjudicacion de herencia
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Adjudicacion de herencia
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#1

Adjudicacion de herencia

Piso heredado por 3 hermanos hace 5 años en Madrid.
Valor sucesiones 180000 euros y liquidado el impuesto de sucesiones.
Un hermano siempre quiso vender su parte a los otros dos por 60000 euros.
No se hace la escritura de adjudicacion hasta ahora 5 años despues.
Al adjudicar ahora la valoracion minima es 210000 euros.
Un hermano vende su parte a los otros dos.
El notario en la escritura dice que la venta de 1/3 son 70000 euros y no puede poner en la escritura 60000. 
Entiendo que como no hay disolucion de condominio, es una venta y los dos que se quedan pagan escritura al 7% de los 70000 euros ademas de la plusvalia de esa parte al ayuntamiento.
El que vende en su IRPF tendra que declarar 10000 de plusvalias y tributar.
Como siempre dijo que vendia en 60000, quiere devolver a los otros 10000 pero lo van a considerar una donacion y hay que pagar el impuesto.
¿Se trataria como digo o hay cosas que no estan bien?

#2

Re: Adjudicacion de herencia

¿La escritura está ya hecha? No entiendo que se haga una venta cuando corresponde hacer una partición y adjudicación que además implica muchos menos impuestos.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#3

Re: Adjudicacion de herencia

Se trata de hacer la escritura de adjudicación ahora.
La partición es 1/3 a cada uno y simultáneamente o después un hermano vende su parte a los otros dos.
Si se hace la partición a 1/3 a cada uno no hay impuestos.
Pero si uno vende, cede o cualquier otra cosa a los otros dos entonces hay que pagar.
Se trata de que uno cede a los otros dos su parte a cambio de dinero
#4

Re: Adjudicacion de herencia

No os estáis aclarando bien, y parece que el notario no está ayudando precisamente.
Hay que adjudicar a valor de fecha de fallecimiento, nunca a valor actual, sin discusión alguna.
Puesto que no se había adjudicado, se hace ahora.
Como yo lo veo, hay dos opciones:

1-Adjudicación a dos y compensación al tercero. Es decir, los dos hermanos que se lo quedan pagan la parte de mas al que no se adjudica nada, a valor de fecha de falllecimiento, 30.000 cada uno. En este caso, parece que procede liquidar un exceso de adjudicación a los que llevan de mas, al 7% como transmisión patrimonial, puesto que no parece que sea inevitable. Siempre a valor de fallecimiento.

2-Adjudicación a tres a partes iguales y luego transmisión de uno de ellos a los otros dos:
puesto que acaban como dueños dos personas y no una, no sería extinción del condominio, aunque he visto casos en que se ha admitido como tal y se ha pagado solo AJD. En ese caso, si se consideraría una venta y la tributación (que no el precio a satisfacer) tendría que ser a valor actual al 7%.

La primera opción es mejor puesto que se tributa a un menor valor.

Discusiones posibles (salvo que se tribute siempre por TPO según pongo, en ese caso no habría discusión):

-la existencia o no de un exceso de adjudicación en el caso 1

-la posibilidad de considerarlo extinción de condominio en el caso 2

Un saludo

#5

Re: Adjudicacion de herencia

Respondo punto por punto:

El notario en la escritura dice que la venta de 1/3 son 70000 euros y no puede poner en la escritura 60000. 
Mentira, claro que se puede poner, y se debe, otra cosa es cuál es la base del impuesto a declarar
Entiendo que como no hay disolucion de condominio, es una venta y los dos que se quedan pagan escritura al 7% de los 70000 euros ademas de la plusvalia de esa parte al ayuntamiento.
De plusvalía del Ayuntamiento nada si se elige la opción 1, ya se pagó en la herencia, ahora solo se plasma la concreción de esa herencia
El que vende en su IRPF tendra que declarar 10000 de plusvalias y tributar.
Tampoco, salvo que se haga la opción 2, por lo mismo.
Como siempre dijo que vendia en 60000, quiere devolver a los otros 10000 pero lo van a considerar una donacion y hay que pagar el impuesto.
No hay donación en ningún caso puesto que no hace falta que le paguen 70.000.
¿Se trataria como digo o hay cosas que no estan bien?
Muchas cosas no están bien o son muy discutibles

Un saludo

#6

Re: Adjudicacion de herencia

Vamos a ser practicos.
Suponemos que tiene razon el notario.
¿Seria como he dicho?
Si suponemos que no tiene razon el notario, no hay problema.
#7

Re: Adjudicacion de herencia

" Hay que adjudicar a valor de fecha de fallecimiento, nunca a valor actual, sin discusión alguna.
Puesto que no se había adjudicado, se hace ahora."
Te planteo lo siguiente, solo como ejercicio :
Supuesto 1
Supongamos que la herencia estaba formada por el piso 180000 y 60000 euros en el banco.
En estos 5 años se ha gastado el dinero del banco en reformar el piso.
Ahora solo hay un piso.
Si se adjudica solo el piso a precio de sucesiones 180000 ¿que pasa con la adjudicacion de los 60000 del banco?
Supuesto 2
Supongamos que el hermano que sale del piso no esta de acuerdo con valorar en 180000 lo que para el vale ahora 240000 que es la suma del piso +la reforma.
Supuesto 3
Supongamos que se heredo en 1980 y se adjudica ahora.
En 1980 el piso valia en sucesiones 3000 euros.
¿que precio se adjudica ahora?
#8

Re: Adjudicacion de herencia

No podemos suponer que tiene razón el notario, entre otras cosas porque no creo que ningún notario diga eso. Puede ser que lo hayan dicho en una notaría, pero no el notario.
Lo más importante es que, si se va a hacer la partición y adjudicación, es que se adjudique el inmueble directamente a los dos hermanos que lo quieren y que estos compensen al tercero en dinero. Así se evita tributar por Transmisiones Patrimoniales como sucedería si se hace una venta. 
Aclarado eso, se puede pasar a la segunda parte, o sea cuál debe ser la compensación económica. Para ello habría que saber de dónde sale esa "valoración mínima", ¿se ha hecho una tasación por una empresa oficial o se trata de otra cosa?

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#9

Re: Adjudicacion de herencia

La comunidad de Madrid como todas las de España tienen una web donde puedes obtener el precio minimo de cada piso.
" Así se evita tributar por Transmisiones Patrimoniales como sucedería si se hace una venta".
No se puede evitar da igual que sea una venta o un exceso de adjudicacion.
De todas formas te he puesto tres supuestos distintos ¿Como crees que hay que hacer en cada caso?
Solo pretendo que con diferentes puntos de vista podamos llegar a alguna conclusion.
#10

Re: Adjudicacion de herencia

 "De plusvalía del Ayuntamiento nada si se elige la opción 1, ya se pagó en la herencia, ahora solo se plasma la concreción de esa herencia "
Si la herencia pago plusvalia municipal hace 5 años, ahora al adjudicar y uno vender su parte a los otros dos hay que pagar plusvalia de esa parte y por el tiempo transcurrido 5 años.
#11

Re: Adjudicacion de herencia

Eso he dicho, en la opción 1 no hay, en la 2, si

Un saludo

#12

Re: Adjudicacion de herencia

Demasiadas preguntas, que entran dentro del ámbito de asesoramiento específico. Si luego tengo un rato y ganas te contesto, porque además, la tercera 
 ya la he contestado

Un saludo

#13

Re: Adjudicacion de herencia

El precio mínimo que comentas es a efectos fiscales exclusivamente. A la hora de repartir un inmueble heredado que ya ha pagado sus impuestos, el precio mínimo no sirve para nada. 
Dado que el acuerdo de los herederos es que el inmueble se lo queden dos y el otro se vea compensado en dinero, se puede hacer de dos maneras:
1.- La compensación al tercero es un pago de 60.000 € resultado de la valoración hecha en su día. No hay ninguna carga fiscal.
2.- La compensación al tercero es de 70.000 €. En tal caso, el que recibe ese dinero, tributa por 10.000 € de exceso de adjudicación. No es lo mismo tributar por 10.000 que por 70.000 en caso de venta.
En cuanto a los ejemplos, serán muy sencillos pero más sencillo es lo que estamos debatiendo. Difícilmente se pueden aclarar los ejemplos sin haber aclarado previamente esto. En todo caso, si no hay acuerdo en el valor del inmueble, difícilmente se podrá hacer el reparto adjudicando a dos y compensando al tercero, es mejor no hacer nada y dedicarse al 100x100 en llegar a un acuerdo.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#14

Re: Adjudicacion de herencia

Cuidado, si la plusvalía municipal se pagó hace más de un año y hay venta, también hay plusvalía municipal de nuevo.

El silencio es hermoso cuando no es impuesto.

#15

Re: Adjudicacion de herencia

En el momento del fallecimiento puede haber 2 pisos (uno donde viivia la fallecida y otro que esta alquilado),  una cuenta corriente, unas acciones y un fondo de inversion. La cuenta, el fondo y las acciones tienen un valor conocido a dia del fallecimiento y los pisos se pueden valorar a precios de mercado o al precio minimo que marca la comunidad de Madrid. Una vez elegidas las valoraciones se paga el impuesto de sucesiones.
Despues de 5 años sin escritura de aceptacion de herencia la situacion puede ser:
2 pisos que no estan alquilados, una cuenta corriente que tiene mucho mas dinero porque era donde se ingresaba el alquiler, unas acciones que valen el doble y un fondo que vale un 40% menos.
En ese momento al adjudicar la herencia y reclamar el dinero de bancos, acciones y fondos hay que poner los valores reales de la cuenta, las acciones y el fondo y lo logico es poner los nuevos valores de los pisos que nos dejan elegir entre el que marca ahora la comunidad o los precios de mercado de ahora.
Una vez determinados estos precios se hace la division que si es entre 3 le corresponde 1/3  cada uno, pero que si quieren intercambiar entre los herederos se hace con los valores actuales y no con los valores que habia al fallecimiento.

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