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¿Que le pasa a Metrovacesa (MVC)?

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¿Que le pasa a Metrovacesa (MVC)?
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¿Que le pasa a Metrovacesa (MVC)?
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    Re: ¿Que le pasa a Metrovacesa (MVC)?

    javiro
     
    ANALISIS  PREVISIONAL  de METROVACESA. 
     
    A)     ESTIMACIONES 2019 
    Entre el 1 de enero y el 30 junio Metrovacesa entregó 32 viviendas. Percibió por ellas  7,4 millones (Precio Medio Venta PMV= 7,4/32 = 0,23125=231.250 euros por vivienda). 
    Esas 32 unidades le costaron 5,5 millones, luego el margen bruto es 7,4 – 5,5 = 1,9 millones (Margen bruto por unidad = 1,9/32 = 0,059375 = 59.375 euros, que es lo que ganan por cada vivienda entregada).  El Margen Bruto en porcentaje sería: 1,9/7,4 = 25,67% que es muy buen margen, pero irrepetible en 2020 por la nula revalorización del precio de vivienda nueva, prevista para el año que viene. 

    Según el Plan de Entregas que figura en su Informe de “Resultados 1S2019” (página 15),  en 2019 tendrían que entregar 700 viviendas y a 30 de junio solo han entregado 32. Ya se ve a simple vista que  para fin de año  les será imposible entregar 700 viviendas. Metrovacesa ya ha dicho que debido a la quiebra de la constructora Teginser no podrá entregar este año las 190 viviendas que estaba edificando Teginser. En principio  debería de poder entregar 700 – 190 = 510 de las que ha  transferido 32. Le faltaría por entregar  en este segundo semestre de 2019  “510 - 32 = 478”  lo cual  va a ser muy difícil.  A efectos de los cálculos nosotros  hemos supuesto lo siguiente: 

    Número de viviendas a entregar en 2019 : 400 (frente a las 510 previstas). 
    Precio Medio Venta (PMV): 231.250 euros por vivienda (menor cifra entre la realidad (231.250) y la que figura en el Plan de Entrega que es 242.000) 
    Margen Bruto = 23% (menor porcentaje entre el real (25,67%)  y el del Plan de Entrega que es 23%) 
    Margen Bruto  Total de las 400 viviendas = 400 * 0,23125 * 0,23 = 21,275 millones de euros 
     
    Como van a vender 100 millones en suelo y el margen bruto del suelo es del 10%, el margen bruto total del ejercicio 2019 será:  21,275 + 10 = 31,275 ≈ 31,3 
     
    Ahora vamos con los gastos adicionales-2019 extrapolando los del primer semestre de 2019: 
    Costes comerciales, Sueldos y Salarios y Servicios externos = 32 (en el 1S2019 ascendieron a 15,9=4,3+7,8+3,8) 
    Revalorización de activos = 20 (en el 1S2019 fue de 16, pero  será 0 en 2020, según los tasadores) 
     
    EBIT = 31,3 - 32 + 20 = 19,3 
    BAI = 19,3 - 6 (gastos financieros) = 13,3 
    BDI = 13,3 – 2 (impuestos) = 11,3, que está en línea con el resultado del 1S2019 = 6,1 
     
     
    B)     ESTIMACIONES 2020 
    ¿Qué pasará en 2020?. Según el Plan de Entregas (página 15 del Informe “Resultados 1S2019”), deberían de entregar 2.600 viviendas, lo cual va a ser muy difícil, viendo como están evolucionando las entregas en este 2019. Además será casi imposible alcanzar un PMV de 295.000 euros/vivienda  y un Margen Bruto del 24% 
    Un cálculo de entregas más realista sería el siguiente: 
    Que se entregue la totalidad de las preventas (37% de 2.600) = 962 
    Que se entreguen la totalidad de las que no pudieron entregarse en 2019 por quiebra de la constructora = 190 
    Que se entreguen el 10% de las que estarán en construcción en 2020à10% de 2.310 = 231 (2.310=89% de 2.600) 
    Número total de entregas en 2020 = 962 + 190 + 231 = 1.383 viviendas, que es algo más de la mitad de las 2.600 entregas del Plan Estratégico. 
     
    Vamos a suponer que el Precio Medio de Venta (PMV) es de 242.000 euros/vivienda (el que se suponía en el Plan Estratégico para las viviendas entregadas en 2019) y un Margen Bruto del 23% (el que se suponía para 2019). 
    Según esto, el Margen Bruto de las 1.383 viviendas será: 
    1.383 * 0,242 * 0,23 = 77 millones de euros 
     
    Al igual que en 2019, suponemos que el Margen Bruto por la venta de suelo  será de 10 millones de euros (debido a la venta de suelo por  un valor total de 100 millones y con un 10% de margen). 
    Con estos datos, las cuentas de 2020 serían las siguientes: 
     
    Margen Bruto total = 77 + 10 = 87 
    Costes comerciales, Sueldos y Salarios y Servicios externos = 45 (18 + 16 + 11, respectivamente) 
    EBIT = 87 -45 = 42 
    BAI = 42 – 12 (gastos financieros) = 30 
    BDI = 30 – 6 (impuestos) = 24,  lo que significaría duplicar los resultados de 2019. 
     
    Puede parecer una cifra estupenda, pero el bpa sería 24/151,676 = 0,158  euros/acción y 
    el PER a un precio de 8,7 euros/acción = 8,7/0,158 = 55 
     
     
    C)     RECOMENDACIÓN 
    Pagar un PER de futuro (2020) de 55 por una acción,  no sé si sería un buen negocio,  yo creo que no, desde el punto de vista de un inversor “value”, (la acción no estaría infravalorada ni mucho menos), pero  teniendo en cuenta que la venta de viviendas puede seguir creciendo en 2021 y llegar a las 2.600 unidades entregadas, estaríamos hablando de valor “growth” lo que justificaría estos PERs tan altos. 
     
    A medida que transcurra 2020 y se vea que puede duplicar beneficios, la acción subirá quizá hasta los 11 u 11,5 donde existe una zona de  resistencias importantes según se ve en el chart adjunto. Por lo tanto la estrategia sería:  comprar ahora a los precios actuales (8,7-8,75) por estar tocando la base del canal bajista (ver chart adjunto) y vender a 11,5, dentro de un año.  La rentabilidad anual de la inversión sería del 28%, siempre que en 2020  duplique beneficios.  De no ser así seguiría por debajo de 9 y la rentabilidad de nuestra inversión sería de casi el 0%. 
     
    Es muy difícil que la acción baje mucho más de lo que está ahora y no por motivos técnicos (que también) sino porque el valor neto de sus activos por acción es de 17, (podría bajar por depreciación del valor de la vivienda nueva, pero sería “raro” aún entrando en fase ligeramente recesiva). En consecuencia, la acción estaría cotizando con un descuento del 50% cuando lo normal es que ese descuento sea del 30%. 
     
    D)     RIESGOS 
    El riesgo más importante es que la economía en general  entre en una fase depresiva similar a la del 2008. En ese caso no solo se venderían menos unidades sino que también el valor de los activos de Metrovacesa se depreciaría, con el consiguiente desplome de la acción. 
    Nosotros creemos que la economía europea está “japonizada”. A pesar de ello los precios de las viviendas han ido subiendo y todo lo que sube, baja. De cara al futuro “intuimos” (no tenemos la certeza)  que los precios de las viviendas disminuirán, (en porcentajes de un dígito bajo), lo mismo que las ventas. 
     
     
    E)     CHART METROVACESA a 6 setiembre 2019 
     
marcserracanta
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javiro
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