Pulso de Mercado: Intradía

Pienso igual, además tengo la idea de que luego volverá a testear los 57.5$ o por ahí la semana que viene.

Seguramente deje orden puesta para ver si puedo vender con un bandazo al alza a ver ..

Nu se @framus-morrigan a mi la macro se me indigesta cada día más.

Alzas del 2% en el Nikkei tras la subida de tipos

El principal índice de la bolsa de Tokio avanza en torno a un 2% tras anunciar el Banco de Japón (BoJ) una subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos, hasta el 1,25%, en línea con las expectativas del mercado.

El índice más amplio Topix, que incluye a las firmas de la sección principal, las de mayor capitalización, también sube pero en menor medida.

El impulso al parqué, que arrancó la sesión en terreno mixto, estuvo motivado por una repentina depreciación del yen, causada por el voto en contra de la subida de tipos de dos de los miembros de la junta del BoJ.
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El Banco de Japón (BoJ) ha decidido este viernes subir hasta el 1,25% los tipos de interés de referencia a corto plazo, al término de su reunión mensual sobre política monetaria, el nivel más alto en casi 31 años en el país asiático. El BoJ optó por elevar esta tasa desde el 1% por primera vez en tres meses, en una decisión ampliamente esperada por los analistas, ante los llamados a contener la debilidad del yen por parte de EEUU.

Tomada por una mayoría de siete votos a favor y dos en contra, según un comunicado del BoJ, la decisión llega ante el riesgo de que la inflación "se desvíe al alza hasta un nivel superior al objetivo de estabilidad de precios del 2%", debido al alza de los precios del petróleo por el conflicto en Oriente Medio. 

 

El mercado de deuda, que había llevado a los bonos a cotizar en máximos de rentabilidad no vistos en años (mínimos en precio), está dando un respiro en el final de esta semana después de que la Fed haya dado el paso de subir tipos y mostrarse firme en su lucha contra la inflación. Así, el bono americano ha vuelto a cotizar por debajo del 5%.

También favorece esto que el petróleo ha hecho lo mismo y está cayendo desde los máximos alcanzados el mismo martes por encima de los 108 dólares. La posible apertura de un oleoducto en Arabia Saudí que mejore el tránsito de crudo ante el bloqueo del estrecho de Ormuz ha calmado a los inversores y el barril de Brent ha vuelto a la zona de los 103 dólares. eleconomista.es

eso es lo  malo ... que si el mercado cae un -5% ... las bichas que gastamos se hacen un -20% .... 

 

La falta de potencia eléctrica se ha convertido en uno de los nuevos cuellos de botella para el sector promotor y amenaza con añadir más presión al precio de la vivienda. El problema, que hasta ahora se concentraba principalmente en las fases de desarrollo del suelo, empieza a alcanzar a promociones que ya están en construcción y que corren el riesgo de terminar las obras antes de disponer del suministro necesario para entregar las casas.

Fuentes del sector inmobiliario consultadas por elEconomista.es advierten de que el atasco tendrá también consecuencias sobre los costes. Cada mes de retraso obliga a los promotores a mantener durante más tiempo la financiación de los proyectos, prolonga contratos y puede generar sobrecostes de construcción y de gestión. Parte de esa factura terminará trasladándose al precio de las futuras promociones, en un mercado que ya arrastra un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda.

El problema adquiere especial relevancia en los grandes desarrollos de Madrid, llamados precisamente a concentrar buena parte de la nueva oferta residencial de la capital durante los próximos años. En el sureste, responsables de estos ámbitos han advertido de que alrededor de 80.000 viviendas no tienen garantizado actualmente el suministro eléctrico, mientras la capacidad disponible de la red se encuentra muy por debajo de las necesidades asociadas a los nuevos barrios como Los Berrocales, Los Cerros, Valdecarros o Los Ahijones. 

Primeros afectados

Una de esas promociones ha llegado ya al punto crítico. Ibosa prevé terminar en marzo de 2027 un residencial de 168 viviendas protegidas que, con los plazos actuales, no dispondrá entonces del suministro definitivo necesario para poder entregarlas. Se trata de Residencial Albali I, una promoción de Vivienda de Protección Pública Básica (VPPB) desarrollada en régimen de cooperativa. Las obras comenzaron en mayo de 2025 y la tramitación de la acometida eléctrica arrancó apenas seis semanas después, el 9 de julio. Quince meses después, la gestora continúa sin disponer de la Carta de Condiciones Técnico-Económicas (CCTE) de UFD, distribuidora del grupo Naturgy, que permite iniciar los trabajos necesarios para llevar el suministro hasta las viviendas.

El problema es que conseguir esas condiciones no supone disponer inmediatamente de electricidad. Es solo el punto de partida de un proceso que incluye la ejecución de las instalaciones, su certificación y la posterior energización de los centros de transformación. Ibosa cifra en alrededor de un año el plazo necesario para completar todos estos pasos y Gemma Escalada, directora de Promocines de Ibosa, explica que habitualmente puede alcanzar entre 12 y 14 meses. El calendario, por tanto, ya no cuadra. "Aunque mañana nos diesen las condiciones técnico-económicas, no tendremos luz cuando la obra haya acabado y por tanto no se podrán entregar las viviendas", explica Escalada.

La compañía calcula que, incluso si recibiese inmediatamente la documentación pendiente, la conexión difícilmente llegaría antes de septiembre de 2027, seis meses después de finalizar la construcción.

La situación amenaza además con repetirse. Ibosa tiene otras dos promociones en Los Berrocales cuyos expedientes eléctricos están encontrando dificultades similares pese a estar gestionados por equipos, constructoras y empresas instaladoras diferentes. En estos casos todavía existe margen para evitar que el problema afecte a las entregas, pero la gestora calcula que podrían alcanzar el punto crítico dentro de tres o cuatro meses si no avanzan las tramitaciones. 
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Mantener una vivienda vacía en España cuesta alrededor de 5.000 euros al año, cerca de 417 euros mensuales, aunque el inmueble no genere rentas ni sea utilizado de manera habitual. Así se desprende de un estudio interno de la Asociación Española de Franquicias Inmobiliarias (AEFI), que advierte de que muchos propietarios subestiman los costes recurrentes asociados a unacasa cerrada y solo tienen en cuenta el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la cuota de la comunidad.

El análisis parte de la información aportada por las siete redes integradas en AEFI —Alfa Inmobiliaria, Century 21, Comprarcasa, Keller Williams, Look & Find, Redpiso y RE/MAX—, que suman más de 700 oficinas y 6.600 profesionales en España. Para homogeneizar el cálculo, la Asociación ha tomado como referencia una vivienda urbana en una capital o ciudad de tamaño medio, con un valor catastral de 100.000 euros, integrada en una comunidad de propietarios con ascensor y mantenida en condiciones adecuadas para su posterior venta o alquiler. La estimación no incluye hipoteca, derramas extraordinarias ni reformas de gran envergadura, y puede variar sensiblemente según el municipio, los servicios del edificio, la antigüedad de la finca y el estado de conservación.

El primer gasto ineludible es el IBI. La normativa estatal fija para los inmuebles urbanos un tipo general comprendido entre el 0,4% y el 1,10% de la base liquidable. En una vivienda con una base de 100.000 euros, la cuota ordinaria puede oscilar, por tanto, entre 400 y 1.100 euros al año. El supuesto de AEFI asigna a esta partida 700 euros. El recargo municipal puede alcanzar el 50% en viviendas desocupadas más de dos años sin causa justificada de titulares de cuatro o más inmuebles residenciales; y el 100% si superan tres años. Puede sumar otros 50 puntos si el titular tiene dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio. En este último caso, un IBI de 700 euros podría llegar a 1.750 euros. Su aplicación depende de la ordenanza municipal.

La comunidad de propietarios representa una media de otros 1.200 euros anuales en el modelo utilizado por AEFI, equivalentes a 100 euros mensuales. El propietario debe seguir abonando las cuotas ordinarias aunque no resida en el inmueble y también afrontar las derramas que se aprueben para conservar la finca, renovar instalaciones o ejecutar obras de accesibilidad y eficiencia energética. Estas últimas no se incluyen en los 5.000 euros y pueden aumentar considerablemente el coste de un ejercicio concreto.

Suministros y mantenimiento

Cerrar una casa tampoco elimina los suministros. Mantener activos el agua y la electricidad permite realizar revisiones, detectar fugas o averías y evitar los costes de una nueva alta. AEFI reserva 600 euros anuales para cuotas fijas y consumos mínimos y otros 300 euros para un seguro del hogar adaptado a una vivienda sin ocupación continuada. Además, la Asociación recomienda comunicar esta circunstancia a la aseguradora, ya que puede modificar las condiciones o coberturas de la póliza.

El mantenimiento y las pequeñas reparaciones constituyen la partida más elevada e imprevisible: 1.500 euros al año en el cálculo. Esta cantidad funciona como una provisión para revisiones, limpieza, pintura, humedad, pequeñas fugas, persianas, electrodomésticos o deterioros derivados de la falta de uso. AEFI recuerda que una avería no detectada durante meses puede multiplicar el daño y que una vivienda mal conservada pierde atractivo comercial cuando finalmente sale a la venta o al alquiler.

Tasas e impuestos

A estos importes, AEFI añade unos 200 euros en tasas municipales y un impacto fiscal estimado de 500 euros. Para calcular esta última cifra, parte de un valor catastral de 100.000 euros, una renta imputada del 2% y un tipo marginal del 25%. El coste real puede ser inferior cuando resulte aplicable el porcentaje del 1,1% y variará según la situación fiscal de cada propietario.

"Una vivienda vacía no es un activo sin coste. Incluso cerrada, exige una gestión mínima, genera obligaciones periódicas y puede deteriorarse si no se supervisa. Antes de mantenerla desocupada durante años, el propietario debería calcular todos los gastos, revisar su situación jurídica y fiscal y valorar con asesoramiento profesional qué alternativa se ajusta mejor a sus circunstancias", explica Leonardo Cromstedt.

La suma del supuesto analizado alcanza así los 5.000 euros: 1.200 de comunidad, 700 de IBI ordinario, 600 de suministros mínimos, 300 de seguro, 1.500 de mantenimiento y pequeñas reparaciones, 200 de tasas locales y 500 de impacto fiscal estimado. La cifra puede quedar por debajo en inmuebles sencillos y bien conservados o superar ampliamente ese umbral si existen servicios comunitarios costosos, derramas, averías relevantes o un recargo municipal por desocupación permanente. 
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