Los elementos comunes de un edificio son las áreas y servicios compartidos por todos los propietarios o inquilinos de las unidades dentro de ese edificio. Estos elementos comunes son parte integrante de nuestra propiedad, aunque suelen ser mantenidos y administrados por una asociación de propietarios.
Al ser una parte de nuestro inmueble, influyen de manera positiva o negativa sobre nuestra vivienda. Pero ¿cómo influyen los elementos comunes de un edificio en la tasación de una vivienda?
Vamos a verlo.
¿Cuáles son los elementos comunes de un edificio que influyen en la tasación?
Comencemos conociendo un poco más acerca de cuáles son los elementos comunes que influyen en la tasación de nuestra vivienda. Es bien sabido que un edificio tiene muchos elementos comunes, algunos de los cuales pueden influir en el valor de las viviendas dependiendo de múltiples factores. Estos elementos comunes son los siguientes:
- El vestíbulo es la entrada principal del edificio y suele contar con elementos de decoración, sistema de seguridad y acceso controlado.
- Los pasillos que conectan las unidades de vivienda y proporcionan acceso a las áreas comunes.
- Los ascensores para facilitar el acceso a las unidades en los pisos superiores.
- Las escaleras de emergencia son necesarias para la seguridad y evacuación del edificio en caso de emergencia.
- Las áreas de estacionamiento compartidas o garajes
- Las áreas de recreación como piscinas, gimnasios, salas de juego, áreas de barbacoa u otros espacios de entretenimiento comunes.
- Las áreas verdes como jardines, patios, parques o áreas ajardinadas que pueden estar disponibles para el uso de los propietarios.
- Las áreas de lavandería compartidas con lavadoras y secadoras para el uso de los residentes.
- Los espacios comunes destinados a reuniones de propietarios, juntas de condominios o eventos.
- Trasteros. Son los espacios para almacenar artículos personales que no caben en las unidades de vivienda, como bicicletas, equipos deportivos o artículos estacionales.
- Los cuartos de basura de cada rellano, designados para la eliminación de desechos y reciclaje.
- Los sistemas de seguridad, cámaras de vigilancia y sistemas de acceso para garantizar la seguridad del edificio.
- Las áreas de servicios públicos, como cuartos de máquinas, la sala de calderas o de generadores que brindan servicios al edificio.
¿Cómo evalúan los tasadores los elementos comunes de un edificio?
Ahora que ya sabemos qué son los elementos comunes de un edificio y algunos de los ejemplos más frecuentes, pasemos al tema que nos ocupa: la tasación.
El proceso de tasación se inicia con la recolección de documentos y una visita a la propiedad. Según la normativa ECO para la tasación inmobiliaria, el perito tasador debe realizar cinco comprobaciones antes de emitir su informe.
La primera de ellas es asistir de manera presencial al edificio para comprobar in situ cómo es. Se tendrá en cuenta también cuál es su estado de ocupación, el régimen de protección y si el inmueble se adecua o no a la normativa urbanística.
Durante la visita, es probable que haga diferentes preguntas para cerciorarse del estado y las características de los elementos comunes. Además, tras la inspección tanto de la vivienda como de los elementos comunes y la zona alrededor, también comprobará la superficie disponible.
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¿Qué importa más en una tasación, la superficie útil o la construida?
La superficie, tanto la útil como la construida, mide el espacio de una propiedad. Pero hay grandes diferencias entre ellas.
Los metros útiles son los que mayor impacto tienen en la valoración final del tasador, puesto que indican el espacio habitable. En cambio, los metros construidos son importantes cuando se consideran los espacios comunes de edificios.
Así, a la hora de emitir un informe de una tasación, no solo importan los metros útiles. También hay que tener en cuenta la distribución del inmueble, y la calidad y el valor tanto de las zonas comunes como de los servicios.
¿Qué elementos comunes son más valorados en zonas urbanas y rurales?
Una de las preguntas que más se hace a los tasadores tiene que ver con el lugar en el que se encuentre la vivienda. Y es que no es lo mismo que sea una zona urbana que una rural.
La localización o ubicación de una propiedad es uno de los elementos más importantes a la hora de determinar el precio de una vivienda. De hecho, su situación geográfica va a determinar una horquilla de precios.
Tomemos como ejemplo una vivienda ubicada en una gran ciudad, en un distrito de precio medio. En este caso, vamos a poner que la tasación oscila entre 150.000 y 350.000 euros. Pues bien, si esa misma propiedad la trasladamos a una zona rural, es probable que su valor entrase en una horquilla de entre 50.000 y 100.000 euros. Muy por debajo de lo anterior.
Pero esto es algo que también se puede apreciar a pequeña escala en cada ciudad, distrito o pueblo. Las diferentes zonas o calles presentan distintos niveles de precios, en función de la demanda. Y esta, generalmente, depende de la cantidad y la calidad de los servicios que rodean a la propiedad, tales como parques, playas, transportes, colegios, centros sanitarios, supermercados…
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¿Cómo influyen los elementos comunes de un edificio en la tasación de una vivienda?
Son muchas las áreas y elementos comunes de un edificio que pueden influir en la tasación de una vivienda. Obviamente, cuantas más áreas comunes tenga el edificio, mayores servicios otorgará, y mayor será el beneficio en el precio de la tasación de la vivienda.
Así, los elementos comunes de un edificio pueden afectar ese valor de las siguientes formas:
Calidad de la construcción
La calidad de la construcción del edificio, incluyendo la estructura, los materiales utilizados y los acabados, puede influir en la tasación de la vivienda. Un edificio bien construido y mantenido en sus áreas comunes tiende a aumentar el valor de las unidades individuales.
Cantidad de servicios adicionales
Los servicios comunes en un edificio, como gimnasios, áreas de recreación, piscinas y estacionamiento, también pueden influir en el valor de una vivienda. Cuantos más servicios estén disponibles en el edificio, es probable que el valor de la vivienda sea más alto.
Además, también hay que prestar atención a la presencia/ausencia de ascensores, sobre todo, a partir de una segunda planta. Sin duda, algo muy importante para determinar el valor de la propiedad.
La altura en planta también es otro factor importante, pues a mayor altura, más luz recibe el piso y menos ruido. A esto hay que sumar las vistas y la orientación, junto con el resto de servicios que puede ofrecer la vivienda (armarios, terrazas, calefacción…).
Estado de conservación
Este es un tema primordial. El estado general de los elementos comunes, como pasillos, vestíbulos, escaleras y áreas comunes, puede influir en la percepción de la calidad del edificio. Un edificio bien mantenido generalmente aumentará el valor de las viviendas dentro de él. Por el contrario, si las áreas comunes se encuentran descuidadas, el valor de la vivienda bajará.
Cuotas de mantenimiento
El coste de las cuotas de mantenimiento mensuales o anuales, que a menudo cubren el mantenimiento de los elementos comunes, puede afectar al valor de una vivienda. Cuotas más altas pueden reducir el valor de la vivienda para algunos compradores, ya que aumentan los costes de propiedad, e incluso pueden hacerla inaccesible para otros.
En resumen, los elementos comunes de un edificio pueden influir significativamente en la tasación de una vivienda. La calidad de la construcción, los servicios, el mantenimiento y otros factores relacionados con el edificio en su conjunto pueden afectar el valor de la vivienda en el mercado. Es importante que los tasadores consideren estos factores al determinar el valor de una propiedad.
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