Los elementos comunes de un edificio, como el portal, el ascensor, la fachada, el garaje o la piscina, influyen en la tasación de tu vivienda por dos vías. Primero, por los metros: la normativa de tasación define una superficie construida con partes comunes, que suma a tu piso la parte del edificio que te corresponde. Segundo, por el valor: el tasador compara tu casa con otras de la zona y la ajusta al alza o a la baja según los servicios del edificio y su estado de conservación.
Los elementos comunes de un edificio, como el ascensor, la piscina, los jardines y el estado de conservación de la fachada, pueden influir en el valor de tasación de una vivienda.
En la práctica, lo que más mueve la tasación de un piso es tener o no ascensor, el estado de la fachada, la cubierta y el portal, la accesibilidad y, en zonas donde aparcar es difícil, el garaje. Una piscina o un jardín suman en una urbanización, pero también encarecen la cuota de comunidad. Te explicamos qué cuenta como elemento común, cómo se miden los metros y qué hacer si crees que el tasador no los ha valorado bien.
🎁 Consigue un 30% de descuento en tu tasación con las tasadoras homologadas GESVALT y Tinsa by Accumin.
Cómo influyen los elementos comunes en la tasación de una vivienda: por los metros y por el valor
Cuando un tasador valora un piso en un edificio en propiedad horizontal, los elementos comunes entran en su informe de dos formas distintas que conviene no confundir:
En la superficie. La Orden ECO/805/2003, que regula las tasaciones hipotecarias, distingue entre superficie útil, construida sin partes comunes y construida con partes comunes. Solo esta última incluye tu parte proporcional de portal, escaleras y demás zonas comunes.
En el precio por metro cuadrado. El tasador compara tu vivienda con otras similares, llamadas testigos, y corrige el valor según lo que ofrece tu edificio frente a ellas: ascensor, garaje, zonas comunitarias, accesibilidad y estado de conservación.
Por eso dos pisos con los mismos metros útiles en la misma calle pueden tasarse por importes muy distintos: uno en un edificio con ascensor y fachada rehabilitada y otro en un tercero sin ascensor con la cubierta pendiente de reparar.
Qué son los elementos comunes de un edificio según la Ley de Propiedad Horizontal
Los elementos comunes son las partes del edificio que pertenecen a todos los propietarios en copropiedad y que son necesarias para su uso. El artículo 396 del Código Civil, al que remite la Ley de Propiedad Horizontal, da una lista amplia pero no cerrada, en la que incluye:
Estructura: suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas, pilares, vigas, forjados y muros de carga.
Fachadas: con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, su imagen o configuración y los elementos de cierre que las conforman.
Zonas de paso: portal, escaleras, porterías, corredores, patios y los recintos de ascensores, depósitos y contadores.
Instalaciones comunes: ascensores, conducciones de agua, gas y electricidad, calefacción central, detección de incendios, portero electrónico y antenas colectivas, hasta la entrada a cada vivienda.
A esta lista se suman los servicios que tenga cada comunidad, como piscina, jardines, pistas deportivas, garaje comunitario o conserjería. Qué es común y qué es privativo en tu edificio lo fija, en último término, el título constitutivo de la propiedad horizontal y tu escritura.
Elementos comunes de uso privativo: terrazas, patios y cubiertas
Algunos elementos son comunes pero solo los usa un propietario, como la terraza-cubierta del ático o el patio al que solo se accede desde un bajo. Son los elementos comunes de uso privativo. En la tasación pesan más de lo que parece: si son espacios exteriores cubiertos de uso privativo, la Orden ECO/805/2003 computa la mitad de su superficie como superficie útil de la vivienda.
Trasteros y plazas de garaje: cuándo son elementos comunes
Depende de la escritura. Si el trastero o la plaza de garaje están vinculados a tu piso como anejo o son una finca independiente a tu nombre, son privativos y el tasador los valora aparte. Si se trata de un cuarto de bicicletas o de un aparcamiento comunitario sin plazas asignadas, son elementos comunes y suman como servicio del edificio.
Elemento
Común o privativo
Cómo cuenta en la tasación
Portal, escaleras y pasillos
Común
Entran en la superficie construida con partes comunes y su estado se revisa en la visita
Ascensor
Común
Uno de los servicios que más pesan al comparar con otras viviendas
Fachada y cubierta
Común
Su estado de conservación afecta al valor de todas las viviendas del edificio
Piscina, jardín y zonas deportivas
Común
Suman en urbanizaciones, aunque elevan la cuota de comunidad
Terraza o patio de uso exclusivo
Común de uso privativo
Si está cubierto, la mitad de su superficie cuenta como útil
Trastero o garaje vinculado a tu piso
Privativo
Se valora por separado como anejo
Superficie útil y construida: diferencias y cuál usa el tasador
La diferencia entre metros construidos y útiles es la clave para entender el peso de los elementos comunes en la tasación. La Orden ECO/805/2003 define tres superficies, y cada una suma algo más que la anterior:
Tipo de superficie
Qué incluye
Qué no incluye
Superficie útil
El suelo dentro de las paredes exteriores, más la mitad de los espacios exteriores de uso privativo cubiertos (terrazas, balcones, tendederos)
Tabiques, pilares, conductos de más de 100 cm², zonas de menos de 1,5 metros de altura y exteriores sin cubrir
Superficie construida sin partes comunes
La útil más tabiques y pilares, y los cerramientos exteriores al 100% (fachada) o al 50% (compartidos con otra vivienda)
Las zonas comunes del edificio
Superficie construida con partes comunes
La construida sin partes comunes más la parte proporcional de los elementos comunes que te corresponde
Nada: es la más amplia
Diferencia entre metros construidos y útiles: un ejemplo
No hay un porcentaje fijo para pasar de metros útiles a construidos: depende del grosor de los muros, del número de tabiques y de cuántas zonas comunes tenga el edificio. Un ejemplo ilustrativo: un piso de 80 m² útiles puede rondar los 92 m² construidos sin partes comunes y, si su cuota le asigna 10 m² de portal, escaleras y rellanos, alcanzar los 102 m² construidos con partes comunes. Cuantos más servicios comunes tenga el edificio, mayor es la distancia entre las tres cifras.
Qué superficie usa el tasador: útil o construida
El tasador no elige libremente. Usa la superficie que emplea el mercado local para fijar los precios, siempre la misma para tu vivienda y para los testigos con los que la compara, porque mezclar metros útiles y construidos distorsiona el resultado. Además, debe trabajar con la superficie comprobada: la que mide o verifica en la visita y contrasta con la documentación. Si los metros de la escritura y los reales no coinciden, el informe lo refleja. Puedes ver cómo aparece cada superficie en un ejemplo de informe de tasación.
Elementos comunes en el Catastro y en la cuota de participación
En la ficha del Catastro, la superficie construida de un piso suele incluir la parte de elementos comunes que le corresponde, por eso casi siempre es mayor que la de los anuncios en metros útiles. Esa superficie es la que se usa para calcular el valor catastral y el IBI, que no es lo mismo que el valor de tasación.
La parte de las zonas comunes que te corresponde la marca tu cuota de participación, que figura en la escritura. La Ley de Propiedad Horizontal la fija tomando como base la superficie útil de cada piso respecto al total del edificio, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso previsible de los servicios comunes. Con ella se reparten también los gastos de la comunidad.
Qué elementos comunes suben o bajan el valor de tasación de un piso
No todos los elementos comunes pesan igual. El tasador valora tu vivienda por comparación, así que lo que cuenta es qué tiene tu edificio frente a los testigos de la zona y en qué estado está:
Elemento común
Efecto habitual en la tasación
Ascensor
Clave a partir de una segunda planta: su ausencia penaliza en la comparación
Fachada, cubierta y estructura
En buen estado sostienen el valor; con daños visibles lo reducen
Accesibilidad del portal
Rampas o portal a nivel de calle suman, sobre todo en edificios antiguos
Garaje comunitario
Suma en zonas donde aparcar es difícil
Piscina, jardín y zonas deportivas
Suman en urbanizaciones, menos en edificios urbanos
Conserjería y seguridad
Pueden sumar en segmentos de precio alto
Cuotas de comunidad altas
Pueden restar atractivo si no se corresponden con los servicios
El ascensor, el que más pesa en un edificio de pisos
En un bloque de viviendas, tener o no ascensor es uno de los factores que más separan el valor de dos pisos similares, sobre todo a partir de una segunda planta. Ten en cuenta que el tasador valora el edificio tal como está el día de la visita: un ascensor aprobado pero sin instalar todavía no suma. La altura también cuenta: en un edificio con ascensor, las plantas altas suelen ganar luz, vistas y menos ruido.
Estado de conservación: fachada, cubierta y portal
La normativa obliga al tasador a visitar el inmueble y comprobar su estado de construcción o conservación aparente, así que fachada, cubierta, portal y escaleras entran en su informe. Un edificio con grietas, humedades o una Inspección Técnica de Edificios desfavorable resta valor a todas sus viviendas, aunque la tuya esté reformada. Si la comunidad ha rehabilitado la fachada o la cubierta, ocurre lo contrario, igual que con el impacto de las reformas en el valor de la propiedad.
Zonas comunitarias y cuotas de comunidad
Las piscinas, jardines, gimnasios o pistas deportivas suman al comparar con otras viviendas, sobre todo en urbanizaciones y zonas periféricas, donde son más habituales. A cambio, encarecen las cuotas de comunidad, que cubren su mantenimiento. Unas cuotas muy altas pueden restar atractivo a la vivienda para algunos compradores, y las derramas aprobadas y pendientes de pago también conviene tenerlas en cuenta antes de comprar.
Cómo revisa el tasador los elementos comunes en la visita
El proceso empieza con la documentación (escritura, nota simple o referencia catastral) y sigue con la visita, que es obligatoria en la tasación hipotecaria. Durante la visita, el tasador recorre la vivienda pero también el portal, las escaleras y las zonas comunes, comprueba la superficie y anota los servicios del edificio. Después elige testigos de la zona con características parecidas y ajusta su precio según las diferencias. Tienes el proceso completo en cómo tasar una vivienda.
Para que el tasador no pase nada por alto, ten a mano la escritura con la cuota de participación, el último recibo de la comunidad y, si la hay, el acta en la que se aprobó una obra importante, como la instalación del ascensor o la rehabilitación de la fachada.
Qué elementos comunes se valoran más en zonas urbanas y en urbanizaciones
La localización es uno de los factores que más pesan en el precio de una vivienda, y también cambia qué elementos comunes marcan la diferencia. En un edificio urbano de pisos, lo que más se nota en la comparación es el ascensor, el garaje en zonas donde aparcar es difícil, la accesibilidad del portal y el estado de fachada y cubierta. En urbanizaciones y zonas periféricas o rurales ganan peso las zonas verdes, la piscina o las pistas deportivas.
A pequeña escala ocurre lo mismo: cada barrio y cada calle tienen su propio nivel de precios en función de la demanda y de los servicios que rodean la vivienda, como transporte, colegios, centros de salud o comercios. Por eso el tasador compara siempre con testigos cercanos y no con la media de la ciudad.
Qué hacer si el tasador no ha valorado bien los elementos comunes
Si crees que la tasación no refleja lo que ofrece tu edificio, revisa primero el informe: comprueba qué superficie se ha usado, si aparecen el ascensor, el garaje o las zonas comunes y qué testigos se han tomado. Si detectas un error, puedes pedir a la tasadora que lo revise aportando documentación. Te lo contamos paso a paso en qué hacer si la tasación sale baja.
Preguntas frecuentes sobre elementos comunes y tasación
Solo en la superficie construida con partes comunes, que suma tu parte proporcional de portal, escaleras y demás zonas del edificio. La superficie útil y la construida sin partes comunes no los incluyen.
No hay un porcentaje fijo. La diferencia depende del grosor de muros y tabiques y de las zonas comunes del edificio, y aumenta cuantos más servicios comunes tenga.
Depende del edificio. Como referencia ilustrativa, 80 m² útiles pueden rondar los 92 m² construidos sin partes comunes y superar los 100 m² con partes comunes si el edificio tiene portal, escaleras y rellanos amplios.
Sí, sobre todo a partir de una segunda planta: al comparar con otras viviendas de la zona, un piso sin ascensor suele tasarse por debajo de uno similar que sí lo tiene.
Suele sumar, sobre todo en urbanizaciones y zonas periféricas, donde es un servicio valorado al comparar con otras viviendas. A cambio, encarece la cuota de comunidad, algo que también pesa para los compradores.
En general sí, porque forman parte de la configuración de la fachada, que el artículo 396 del Código Civil considera elemento común junto con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas.
Es la parte de las zonas comunes del edificio que se asigna a cada vivienda. Por eso la superficie construida del Catastro suele ser mayor que la superficie útil que aparece en los anuncios.
