Cuando parecía que el anterior post no daba más de si y que ya estaba todo dicho, llega Francisco Calvo de Subastas Únicas y lo pone todo patas arriba manifestando que...
(...) yo no hubiera tenido ninguna duda en participar, y habérmela adjudicado por la seguridad social, conociendo que la subasta de la carga precedente se iba a celebrar dos semanas o días después, sabiendo que al banco le tendría que pagar, a lo sumo, la responsabilidad hipotecaria. Tampoco hubiera participado en la subasta de la ejecución hipotecaria porque entonces perdería el dinero de mi oferta a la seguridad social. Hubiera dejado que el banco u otro licitador se la adjudicara.
¡¡¡Ostráááás!!! Inmediatamente le he escrito a su mail manifestándole mi estupor y su explicación me ha parecido la mar de interesante:
Hola amigo, jejejeje. Sabía que iba a sorprenderte a ti y a muchos. Como tú ya sabes me gustan las cosas difíciles y por eso he aprendido mucho, mucho.
Lo primero que tengo que saber es cuánto tarda la seguridad social en darme el certificado de adjudicación. En mi caso, Alicante y Murcia, tardan en el peor de los casos 2 meses. No hace falta que te diga lo que tarda un juzgado en darlo.
Pues bien, como yo tengo mi título de propiedad lo registro y una vez registrado me voy al juzgado y digo que como titular con derecho preferente por ejecución posterior quiero pagar la deuda anterior. Si el banco se la ha adjudicado por el 60%, le pido a través de mi personación en el juzgado que presente liquidación de intereses y costas para una vez tasadas por el secretario judicial proceder a su pago íntegro. Por eso es importante conocer la Responsabilidad Hipotecaria y por otro lado saber el principal reclamado en el procedimiento.
Pero si en la subasta han participado otros licitadores y se ha adjudicado, por ejemplo, en el 65% o el que sea, y el banco accede aun no cobrando la totalidad de la deuda, está claro que entonces lo único que me pueden exigir es que pague la cantidad desembolsada por el licitador. Es decir ingreso esa cantidad para que se la devuelvan al licitador y entonces el juzgado hace un mandamiento especial para cancelar la hipoteca; pero sin certificado de adjudicación.
Como siempre digo, todas las subastas son diferentes y tú lo sabes y todo esto hay que hacerlo con mucha diligencia y cautela, especialmente por los plazos ya que es importantísimo que tu título se pueda inscribir antes que el de la carga precedente.
Mi respuesta: Ahora sí que has desbaratado todo lo que yo sabía hasta este momento, ¿de verdad esto es posible?
La única premisa es que el registro de tu adjudicación sea anterior a la de la carga precedente y que te dé tiempo para personarte en el juzgado antes de que entregue el decreto de adjudicación, puesto que este trámite tiene que suspenderse. Ten en cuenta que si se registra por la carga anterior, cuando vayas tú por la segunda carga el registro no te la admite pero si eres tú el primero, aunque haya una carga anterior el registro registra.
Y no es que se pueda hacer si no que lo he hecho.
Tuvimos un caso en mi empresa en que concedimos una hipoteca asumiendo que había una hipoteca anterior. Tan solo teníamos que vigilar que se fuera pagando. Al empleado responsable de este tema se le olvidó y cuando nos comunicaron como acreedores posteriores la certificación expedida por la carga anterior el que recibió la notificación no le dio importancia. Nos percatamos cuando iniciamos nosotros la ejecución hipotecaria de nuestra carga. Lo cierto es que se celebró la subasta de la carga anterior y lo que hicimos en base a unos poderes que los titulares del crédito nos habían concedido para hacer gestiones, fue entorpecer la marcha de la ejecución de la hipoteca anterior, argumentando todo lo que se nos ocurría. Esto hacía que se dilatara el procedimiento. Por contra lo que hicimos fue acelerar nuestra ejecución. Se celebró nuestra subasta nos la adjudicamos y entonces nos fuimos al juzgado de la carga anterior y en base al registro de nuestra adjudicación pagamos lo ofrecido por el licitador y te puedo decir que nos lo tuvieron que aceptar, aunque con la oposición activa y pasiva del adjudicatario.
Esto es así amigo, consulta con tu abogado y verás que es posible.
Si la deuda es inferior al 60% y el banco se la adjudica por ese porcentaje tú tienes que pagar lo que el banco haya pagado. No te permitirán que perjudiques al deudor. Por eso digo que si el banco se la adjudica por el 60% pero debe más dinero tienes que pagarlo todo. Pero si el que se lo adjudica es un tercero, tú tienes que pagar lo que pagado ese tercero.
Parece evidente quien va a ser el titular de la primera cátedra de subastas que haya en España. Al menos yo no dudo que será para Francisco Calvo, que la tiene más que merecida.
¿Y a vosotros qué os parece? A mí me ha parecido de lo más osado, pero para eso está la Ley, para echarle morro y rebañar todo lo que se pueda.
