La enervación de la acción hipotecaria

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En casi todas las escrituras de constitución de hipotecas sobre bienes inmuebles existen las llamadas cláusulas de vencimiento anticipado del crédito por las cuales, la existencia de cuotas vencidas y no pagadas son motivo suficiente para que el acreedor pueda reclamar la deuda completa con principal e intereses, siempre que así esté inscrito en el Registro de la Propiedad.

Hasta hace unos diez años, para que un deudor paralizase la ejecución hipotecaria el banco le podía exigir la devolución completa del préstamo, lo cual era extremadamente difícil. Los subasteros de entonces fuimos testigos de muchos ejemplos bastante sangrantes. Pero actualmente los demandados pueden enervar la acción hipotecaria (y suspender la subasta) simplemente poniendo al día la hipoteca mediante el pago de todas las cuotas atrasadas más los intereses y las costas judiciales, siempre que el bien ejecutado sea la vivienda familiar del ejecutado (sea el deudor, el hipotecante no deudor o el tercer poseedor), incluso sin el consentimiento del banco acreedor.

En el caso de que el bien hipotecado no sea la vivienda familiar la acción dependerá de la buena voluntad del acreedor, a quien no suele gustarle la idea porque... ¿quién quiere mantener la vigencia de un contrato de préstamo con quien ya se ha mostrado como moroso?

Todo esto lo regula el art. 693 de la L.E.C., pero su interpretación no es del todo pacífica pues se discuten dos cuestiones:

  1. Parece que las costas judiciales deben ser satisfechas por el deudor, pero la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado nula la cláusula que obliga al usuario a hacerse cargo de todos los gastos de los procesos judiciales.
  2. ¿El "deudor" que menciona el citado art. 693 es solamente el deudor hipotecario o el término incluye también al hipotecante no deudor y al tercer poseedor? Por lo visto hay opiniones para todos los gustos.

Mi consejo para los no profesionales es personarse en el procedimiento con un procurador y un abogado experto en Derecho Procesal e Hipotecario y evitar en lo posible el pago extrajudicial al banco acreedor.

Finalmente, la enervación se puede llevar a cabo en ulteriores ocasiones solo si han mediado al menos cinco años desde la anterior enervación hasta el siguiente requerimiento de pago efectuado por el acreedor. Ya les vale, tropezar dos veces en la misma piedra.

Y por último, solo decir que la enervación se puede llevar a cabo hasta el instante antes de que se celebre la subasta (art. 693.3 de la LEC), pero mucho ojo con dejarlo todo para el último minuto  -algo harto frecuente-  pues no sería la primera vez que el cierre de una carretera le deja a alguien sin vivienda.

Esta puede ser una buena propuesta de debate: Ya sabemos que cada juez aplicará la Ley como quiera pero, ¿Cuando finaliza realmente el plazo para la enervación, con la firma del Acta de Subasta, con el Decreto de Aprobación del Remate o con la consignación del precio de remate? 

 

  1. #14
    14/11/11 17:36

    Sin embargo, yo no tengo este problema de las enervaciones porque los créditos que doy tienen un único vencimiento, generalmente a un año. Por otra parte, lo malo de comprar créditos de bancos es que el fulano, en vez de dejar tranquilamente que le subasten la casa, le de por enervar y seguir siendo deudor por otros veinte años. Ufff, solo de pensarlo me entran los sudores.

  2. en respuesta a Juanjobi
    -
    #13
    11/11/11 17:30

    Un ejemplo más de subasta que no interesa y que debería quedarse desierta.

    Efectivamente el adjudicatario deberá pagar los 81k de hipoteca, que se quedarán ahí si el deudor la ha seguido pagando desde marzo-11 hasta ahora. De lo contrario habrá que añadir los intereses de demora. Las costas solo si ya ha sido ejecutada.

  3. #11
    11/11/11 11:42

    Hola a [email protected],

    Sigo vuestros comentarios desde hace unos dias y me empiezo a interesar por el tema de las subastas judiciales, pero mi conocimiento es practicamente nulo.

    Tengo dudas basicas como la siguiente que os expongo:

    Se trata de un local comercial con los datos siguientes.
    http://www.bizkaia.net/lehendakaritza/bao_bob/2011/07/20110706A128.pdf#page=4

    A) Cargas o gravámenes para cada uno de los lotes:
    Lote único: Hipoteca a favor de Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Navarra (CAN), por un importe pendiente de 80.822,68 euros a fecha de veinticinco de marzo 2011. El inmueble figura ocupado.
    B) El tipo de licitación resultante para cada lote es el
    siguiente:
    — Lote único: 6.439,10 euros.
    — Oferta mínima: El 50% del citado importe.

    La pregunta seria, ¿Ademas de la puja se adquiere la deuda de 80.822,68 euros que figura como carga?

    Desde mi desconocimiento, yo diria que si, mas intereses, mas intereses de demora y mas costas, verdad??

    Muchas Gracias, Saludos Juanjo

  4. en respuesta a Jotaerre
    -
    #10
    11/11/11 10:51

    Claro, pero lo que hago es demorar sine die la subasta de mi pisito donde veraneo, mientras se aclaran en lo de la "vivienda familiar".

  5. #9
    11/11/11 09:58

    Dicho lo cual, estoy con FCalvo en que el tema de la vivienda habitual va a dar juego (entre otras razones, porque la reforma no regula cómo deberá acreditarse si lo es o no, así que deberemos apelar a "los medios de prueba admitidos en derecho", entre los cuales está el de las presunciones).

    Pero tampoco creo que tanto, porque, no nos engañemos, hablar hoy en día de ejecuciones hipotecarias de segundas residencias no es lo más habitual; y, si son segundas residencias, tampoco va a ser difícil desmontar posibles trucos.

  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #8
    10/11/11 21:59

    Bingooo!! Esa es la interpretación correcta. Se puede enervar solo hasta el mismo instante de la subasta y hace apenas unas semanas fui testigo de cómo se presentó el letrado del demandado justo cuando su señoría estaba a punto de decir "adjudicado", la palabra mágica.

    Una vez ha terminado la subasta, y siempre antes del decreto de Aprobación del Remate, el demandado puede liberar el bien pero tendrá que pagar la deuda completa, no solo las cuotas vencidas.

  7. en respuesta a Rjavier
    -
    #7
    10/11/11 15:43

    Efectivamente, el concepto de vivienda familiar puede dar mucho juego porque se presta a la ambigüedad. Y ahora más, cuando se trata de adjudicación sin postor, porque la diferencia entre la vivienda familiar y la otra representa que se la pueda adjudicar el banco por el 60% (sin posibilidad de adjudicación por la deuda) si es la vivienda familiar o por el 50% (con posibilidad de adjudicación por la deuda) si es una segunda residencia.

    Está claro que si de mí se tratara, me empadronaría rápidamente donde tengo la segunda residencia que convertiría en residencia familiar con solo este trámite.

    Saludos

  8. en respuesta a Rjavier
    -
    #6
    09/11/11 19:04

    Se me escapó un gazapo en el comentario anterior, pero creo que todos lo habrán sobreentendido: "acreedor" puede saldar la deuda; debería decir "deudor".

  9. #5
    09/11/11 19:00

    Siempre me ha hecho cierta gracia la redacción de este articulo:
    El acreedor "podrá" "solicitar" que .... se "comunique" al deudor que, hasta el día
    señalado para la celebración de la subasta, "podrá" liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviese vencida en la fecha de presentación de la demanda,incrementada, en su caso, con los vencimientos del
    préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte.
    O sea que el acreedor "puede" "solicitar" que se "comunique" al acreedor que "puede"...
    No sé, me parece mucha historia para poco fuste, ¿Es que como acreedor me pueden impedir que "solicite" al juzgado que "comunique" al acreedor lo que puede hacer para parar la subasta...

    Pero centrándonos en el tema, este párrafo desde luego no puede resolvernos ninguna duda.

    Luego viene el párrafo:
    Si el bien hipotecado fuese "vivienda familiar", el deudor podrá aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

    Con lo cual entendemos que todo el "royo" anterior se ha redactado para su utilidad en este caso de "vivienda familiar". Aunque ahora me surge la duda del alcance del concepto de "vivienda familiar" que aunque todos tenemos muy claro lo que significa normalmente sin embargo creo que se puede estirar bastante.

    En cuanto al momento último en que el acreedor puede saldar la deuda: pues ya sabemos que casos hay en que los juzgados no admiten mientras hayan tramitados la adjudicación.
    Cuando esto no es inmediato y se dilata en el tiempo es cuando surgen los problemas, entre otras cosas porque según mi conocimiento esta dilación no esta contemplada en ninguna ley.

  10. #3
    09/11/11 18:03

    Didáctico e interesante artículo. A parte del tema de fondo, como digo interesante, me ha llamado la atención la frase "Ya sabemos que cada juez aplicará la Ley como quiera". Y es que yo pienso que se dota a los jueces de una autoridad excesiva y peligrosa al dejarles interpretar las leyes. Las cuales deberían de ser muy claras y poco dadas a la ambigüedad. Lo contrario es dejar en manos de seres humanos, con sus defectos y cualidades, la interpretación subjetiva de la justicia.
    Saludos

  11. #2
    09/11/11 17:40

    Pues a mí me parece que el redactado del art. 693.3, primer párrafo no debería dejar lugar a dudas ("hasta el día señalado para la celebración de la subasta") y que la intención es que se aplica también al segundo parrafo.

    Una vez celebrada la subasta, entran ya en juego los derechos de otras partes como puede ser un tercero adjudicatario, a las que ya no afecta ese artículo.

    Hasta la aprobación del remate, en todo caso, por las normas generales de las subastas, puede liberarse la finca pagando la totalidad de lo que se reclama, es decir del crédito vencido.

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