Ejecución hipotecaria (11ª parte): La posesión y el lanzamiento. La ocupación de la finca por terceros

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La posesión y el lanzamiento. La ocupación de la finca por terceros ajenos a la ejecución. Cuestiones procesales y evolución del Tribunal Constitucional desde la sentencia 16/1992. Títulos del ocupante oponibles al adjudicatario. Referencia a los arrendamientos y atribución del uso de la finca en sentencia de separación o divorcio

 

Llegado el momento de entregar la finca hipotecada a quien la adquirió en pública subasta no surge conflicto alguno si el ejecutado u otro ocupante del inmueble, al conocer la orden judicial de lanzamiento, lo abandona voluntariamente dejando paso y vía libre al adjudicatario que se ha convertido en nuevo propietario del inmueble. Pero cuando esto no ocurre surge la frontal colisión de derechos entre el adjudicatario y los terceros ocupantes de la finca, no interpelados en la ejecución, que aducen ser titulares de derechos arrendaticios o de otro tipo.

 

Durante la década de los 90 el TC amparó indiscriminadamente este tipo de situaciones. Fue la sentencia 6/1992, de 16 de enero, que estimó un recurso de amparo interpuesto por un arrendatario contra la resolución judicial que acordó entregar la finca al adjudicatario en un procedimiento de ejecución hipotecaria. El TC consideró vulnerado el derecho la a tutela judicial efectiva del ocupante de la finca que garantiza el apartado 1 del Art. 24 Constitución pues “el desalojo y lanzamiento de la recurrente de la vivienda que ocupa requiere, pues, como exigencia constitucional, que sea oída y vencida en un procedimiento contradictorio, con igualdad de armas entre las partes y con todas las garantías procesales establecidas en las leyes”. Tal doctrina tuvo continuidad en la sentencia 21/1995, de 24 de enero, pero quebró a raíz de las sentencias 158/1997, de 2 octubre, 174/1997 de 27 de octubre, 223/1997 de 4 de diciembre, 227/1997 de 15 de diciembre, 42/1998 de 24 de febrero y 6/1999 de 8 de febrero. La sentencia 158/1997, decidida por el Pleno, establece que “lo único que se  requiere es que esos terceros puedan, antes de desalojo  y lanzamiento, exhibir su título ante el juez, el cual, la vista de ello, tomará la decisión que conveniente en orden a proseguir con el lanzamiento”. Por lo tanto, no cabe considerar vulnerado el Art. 24 de la C.E. si el ocupante “al tener conocimiento de la ejecución mediante los obligados requerimientos, tiene la posibilidad de aducir la existencia de derecho que en apariencia pueda subsistir”.

 

 

Hoy para resolver estas situaciones los Arts. 661 y 675 de la L.E.C. acogen un incidente específico, incidente en el que, tras una vista, el Juez resolverá por auto, contra el que no cabe recurso, sobre si el derecho del ocupante es preferente o subsistente a la hipoteca, derecho que corresponde acreditar al ocupante que lo opone atendiendo a los más elementales criterios sobre carga de la prueba que acoge el Art. 217 de la L.E.C. y siempre en condiciones que no permitan apreciar fraude o simulación puesto que “la subsistencia del derecho personal arrendaticio sobre la finca hipotecada, entra en crisis en supuestos de mala fe y afán fraudulento” (SSTS 31 octubre de 1986, 23 de diciembre de 1988, 17 de noviembre de 1989, 23 de febrero de 1991 y 22 de noviembre de 1994).

 

El problema surge a la hora de determinar qué títulos pueden considerarse subsistentes a la hipoteca. En principio deben rechazarse aquellos que derivan de un derecho inscrito con posterioridad a la hipoteca y que se cancelaron por la adjudicación. También hay que excluir los derechos no inscritos en virtud del principio de inoponibilidad de títulos no inscritos en el Registro de la Propiedad que acogen los Arts. 32 de la L.H. y 606 del C.C. Los mayores problemas con el ocupante o poseedor de la finca hipotecada surgen cuando se encuentra arrendada a un tercero. El Tribunal Supremo, con fundamento principal en los Arts. 57 y 114 de la L.A.U. de 1964, tradicionalmente venía admitiendo la subsistencia a la adjudicación judicial de la finca de aquellos arrendamientos sujetos a la legislación especial arrendaticia que tuviesen un origen anterior a la hipoteca o que estuviesen inscritos en el Registro. La sentencia del T.S. de 19 de febrero de 1968, que tuvo continuación en la de 9 de junio de 1990, defendió la subsistencia de un arrendamiento rústico concertado con posterioridad a la hipoteca. Posteriormente las sentencias de 23 de febrero, 6 de mayo de 1991, 6 de junio de 1992 o 9 de mayo de 1996 declararon sin indecisión alguna la subsistencia de los arrendamientos posteriores a la hipoteca sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Fuera de estos casos se entendía que la venta judicial de la finca conllevaba la automática extinción del derecho personal arrendaticio conforme al criterio venta quita renta o “emptio tollit locatio” que acoge el Código Civil en su Art. 1.571, al disponer que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta.

 

Con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos podemos distinguir las siguientes situaciones:

 

1º) Arrendamiento de vivienda que tiene su origen después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, es decir, a partir del 1 de enero del año 1995: En este caso el Art. 13.1 dispone que, pese a la enajenación forzosa derivada de ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendamiento no inscrito continuará hasta que cumpla cinco años. Si ha transcurrido el plazo de cinco años el arrendamiento se extinguirá.

Según el apartado 3 del Art. 13 también “durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fé con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario”.

 

2º) Arrendamientos para uso distinto del de vivienda que tienen origen después de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: Este supuesto ha despertado algunas dudas  injustificadas ya que hay quien ha pensado que resulta de aplicación el Art. 29 de la L.A.U. que establece que “el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art. 34 de la Ley Hipotecaria”. Pero lo cierto es que ese precepto se refiere exclusivamente a los supuestos de enajenación voluntaria de la finca. El título II dedicado a los arrendamientos de vivienda despeja dudas al respecto, diferenciando  los casos de resolución del derecho del arrendador (Art. 13) y de enajenación de la vivienda arrendada (Art. 14). El título III, que trata de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, no establece consecuencias para los casos de resolución del derecho del arrendador por enajenación forzosa, ni se remite en esta materia al Título II, como ocurre con otras cuestiones. El legislador ha preferido guardar silencio, y ante este silencio, se impone una aplicación supletoria del Código Civil invocada expresamente por el Art. 4.3 de la L.A.U., que impone la extinción del vínculo locativo.

 

3º) Resto de arrendamientos de fincas no sujetos a la legislación especial: Entre tales cabe citar los arrendamientos excluidos de la Ley especial a los que alude el Art. 5 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (arrendamientos de plazas de garaje, etc.). En estos casos la venta en publica subasta y la adjudicación de la finca hipotecada extingue “ope legis” estos arrendamientos por estar sujetos al Código Civil y a lo dispuesto en el ya citado Art. 1.571 del Código Civil.

 

4º) Situaciones dudosas: Entre tales estaría la atribución judicial en proceso matrimonial del uso de la finca objeto de ejecución. Tal atribución, al margen de su naturaleza jurídica, no es un superprivilegio que altere el título de ocupación del matrimonio o pareja o que purgue de cargas la finca que antes estuviese hipotecada y que obligue al adjudicatario a soportar la ocupación indefinida y gratuita de quien recibió el uso. Por ello, el Tribunal Supremo en sentencia de 22 de abril de 2004 expone que “el derecho de uso de la vivienda familiar regulado en el art. 96 del Código Civil, se caracteriza por su provisionalidad y temporalidad”. Por otro lado, la sentencia que atribuya el uso no  vincula al acreedor hipotecario ni al adjudicatario porque, a todos los efectos, están amparados por el principio de fe pública registral (Art. 34 de la L.H.) y porque, según el Art. 222 de la L.E.C., la cosa juzgada material vincula exclusivamente a las partes del proceso o sus herederos y causahabientes. En este sentido el Tribunal Constitucional en su sentencia de 12 de julio de 1989 (nº 126/1989) recuerda que “la presunción de cosa juzgada, con eficacia para terceros (y tercero es aquí la arrendadora), sólo alcanza a las cuestiones relativas al estado civil, es decir, y en el caso, a la situación de divorcio establecida, pero no a la relación contractual de cesión (atribución de la vivienda), de carácter patrimonial”.

 

Personas que convivan con el ejecutado: Según el apartado 1 del Art. 661 de la L.E.C. únicamente están facultados para oponer título de ocupación las personas “distintas del ejecutado”, pero el Art. 704 de la L.E.C. identifica la situación del ejecutado con la de las personas “de quienes de él dependan” o “compartan la utilización de aquél”. En estos casos el ocupante, estará privado de utilizar el incidente específico previsto en los apartados 3 y 4 del Art. 675 de la L.E.C. para que se decida sobre su derecho.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo

  1. #8
    01/11/13 17:26

    Por lo que leo y de mi interpretación del artículo 1571 entiendo que los posibles contratos de arrendamiento de "no viviendas" (garajes, trasteros....) no tienen porqué ser respetado por el que los adquiera en una subasta judicial, de la seguridad social o de hacienda. Entiendo que al ser ventas forzosas...en el caso de producirse una indemnización por daños y perjuicios deberá ser el ejecutado el que la tendría que pagar y no el adjudicatario.
    Gracias

  2. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #7
    13/07/11 21:15

    Llamé a una notaria y me dijo el oficial que no era necesario que fuera en ese momento que yo hiciera las fotos, le llevara dos copias y el notario iria después

  3. en respuesta a Alaja
    -
    #6
    13/07/11 15:20

    Hubiera sido mejor que entraras con el notario. Ahora ya es tarde para eso.

  4. en respuesta a Alaja
    -
    #5
    13/07/11 00:18

    Pues si ha dado resultado, me han dado un documento que llaman providencia anulando el lanzamiento y me han dijeron que podría hacer lo que considerase oportuno, así que he ido con un cerrajero, abrí y cambie la cerredura, el piso efectivamente estaba vacio sin agua y sin luz y llegué a tiempo ya que tenía las puertas quitadas y preparadas para llevarselas, tampoco había muchos destrozos, el administrador me aconseja que haga un acta notarial con fotos del estado del piso,¿es necesario?.

    Saludos

  5. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #4
    23/05/11 00:15

    ¿Hay otra manera de hacerlo ?

  6. en respuesta a Alaja
    -
    #3
    21/05/11 10:34

    Me da que si lo quieres hacer todo muy legal vas a tener que esperar a octubre.

  7. #2
    21/05/11 01:21

    ´¨Llegado el momento de entregar la finca hipotecada a quien la adquirió en pública subasta no surge conflicto alguno si el ejecutado u otro ocupante del inmueble, al conocer la orden judicial de lanzamiento, lo abandona voluntariamente dejando paso y vía libre al adjudicatario que se ha convertido en nuevo propietario del inmueble.¨¨
    Este es mi caso los inquilinos hace dos meses que se han marchado,en el Juzgado me han dicho que por lo menos hasta Octubre no harán el lanzamiento, he hablado con la secretaria contandole la situación y me dice que se lo presente por escrito cosa que he echo ¿sevirá de algo? ¿se adelantará la posesión?
    Saludos

  8. #1
    04/05/11 19:29

    Tristán sigo con atención la exposición de todos y cada uno de los artículos que publicas sobre el estudio realizado por el Magistrado-Juez Agustín Gómez Salcedo. Jurídicamente hablando me parecen todos y, en particular este último, muy clarificadores. A título personal, agradecerte que expongas públicamente el referido estudio. Un cordial saludo.

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