Ejecución hipotecaria (8ª parte): Inscripción de la adjudicación

La inscripción de la adjudicación se realiza mediante la presentación en el Registro de la Propiedad de testimonio del auto de aprobación del remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria (Art. 674.1).

 

La cancelación de inscripciones y anotaciones inscritas con posterioridad a la hipoteca o anotación se llevará a cabo por mandamiento judicial que la ordene (Art. 674.2), quedando exceptuadas aquellas a las que alude el segundo párrafo del Art. 134 de la L.H., como declaraciones de obra nueva y divisiones horizontales posteriores, cuando de la inscripción de la hipoteca resulte que ésta se extiende por ley o por pacto a las nuevas edificaciones.

 

El Art. 131 de la L.H. dispone que las anotaciones preventivas de demanda de nulidad de la hipoteca que se ejecute y las que se basen en supuestos que no determinen la suspensión de la ejecución conforme a los preceptos anteriores al Art. 698 de la L.E.C. únicamente pueden cancelarse si son posteriores a la extensión de la nota marginal relativa a la expedición de la certificación de cargas. Este precepto es plenamente coherente con reiterada doctrina constitucional que considera que la extraordinaria limitación de las facultades de oposición del ejecutado dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria no resulta contraria al derecho a la tutela judicial efectiva por cuanto que el ejecutado siempre tiene posibilidad de acudir a otro juicio. Como la remisión a otro juicio no paraliza la ejecución, la adecuada salvaguarda en estos casos de los derechos del ejecutado exige que puedan ser opuestos frente al futuro adjudicatario, lo que resultaba imposible si la adjudicación arrastra la cancelación de todas las inscripciones o anotaciones posteriores a la hipoteca (Art. 674.2).

 

El mandamiento judicial de cancelación de cargas y el testimonio del auto de remate o adjudicación podrán constar en un solo documento (Art. 133 de la L.H.). No obstante, nada impide la presentación separada en el Registro de la Propiedad de ambos documentos en los casos en que el mandamiento de cancelación se expide con posterioridad al testimonio porque antes es preciso concretar el crédito líquido que ostenta el ejecutante mediante la práctica de tasación de costas y liquidación de intereses para determinar si existe sobrante y poder hacer constar que valor de lo vendido o adjudicado fue igual, inferior o superior al crédito del actor.

 

La función calificadora del Registrador (Art. 100 del R.H.) en lo referente a inscripciones y cancelaciones derivadas de procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados está limitada a la comprobación de los extremos que relaciona el Art. 132 de la L.H., tales son: 1º) Que se ha demandado y requerido de pago a los ejecutados (deudor, hipotecante no deudor y terceros poseedores) que tengan inscrito su derecho en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas. 2º) Que se ha notificado la existencia del procedimiento a los acreedores y terceros cuyo derecho ha sido anotado o inscrito con posterioridad a la hipoteca, a excepción de los que sean posteriores a la nota marginal de expedición de certificación de cargas, respecto de los cuales la nota marginal surtirá los efectos de la notificación. 3º) Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria. 4º) Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores.

 

NOTA: Quiero recordar que el presente texto es obra del juez magistrado Don Agustín Gómez Salcedo