Mi objetivo para 2026: la inversión en NPLs

Cuando en España se habla de inversión inmobiliaria, la imagen mental suele ser siempre la misma: comprar un piso, firmar ante notario, recibir las llaves y empezar a alquilar o vender. Es lógico. Es sencillo. Y durante años ha funcionado razonablemente bien.

El problema no es ese tipo de inversión en sí, sino que cada vez es más difícil encontrar descuentos reales en los portales inmobiliarios. Y sin descuento no hay margen de seguridad y cualquier pequeño error puede cargarse la rentabilidad.  Sin margen, cualquier imprevisto —una reforma que se dispara, un retraso en la venta o un cambio regulatorio— se come la rentabilidad. Por eso,  cuando el mercado madura, los inversores con experiencia acaban girando la mirada hacia otro tipo de activos menos evidentes, mucho menos cómodos, pero precisamente por eso, también mucho más interesantes.

Ahí es donde entran en juego los llamados activos pegajosos.

Dentro del negocio inmobiliario están activos fáciles, en los que todo fluye: compras, pagas y te entregan las llaves. También hay activos menos fáciles, en los que tienes que pensar un poco para armar la operación y que sea segura. Y luego están, los activos "pegajosos", que son aquellos en los que nunca hay un vendedor dándote la llave en la notaría.

Los activos pegajosos NO son para todo el mundo, requieren conocimiento y experiencia, y precisamente por eso permiten comprar muy por debajo del valor real.

En España, los activos pegajosos se concentran básicamente en tres grandes categorías: 

Cada uno de los 3 tipos de activos pegajosos tiene su complejidad, pero no todos juegan en la misma liga.

Las subastas y las cesiones de remate exigen saber estudiar expedientes judiciales, entender bien las cargas y asumir que puedes encontrarte con escenarios incómodos si no haces bien el trabajo previo.

Los pisos okupados, aunque generan rechazo emocional, suelen ser más previsibles de lo que la gente se cree: Si negociar con el okupa no da resultados inmediatos,. le pasas el mochuelo a tu abogado y listos. El resto de trabajo te lo hará el.

Los NPLs, en cambio, son otra historia.

Una NPL no es un inmueble. No es un piso barato escondido bajo un nombre raro. Un NPL es una deuda impagada, normalmente garantizada con una hipoteca. 

Desde el punto de vista jurídico, lo que se compra es una cesión de crédito, una figura perfectamente regulada y conocida en España desde hace décadas.

Cuando compras un NPL no compras el bien hipotecado, no compras una vivienda, no compras unas llaves. Solo compras la posición del acreedor. El deudor sigue siendo el mismo, la deuda sigue existiendo y lo único que cambia es quién tiene derecho a cobrarla.

Este detalle, que parece menor, es el origen del mayor número de errores en la venta de NPLs en España.

Muchos inversores novatos creen que están comprando una vivienda porque hay muchos intermediarios sin escrúpulos que les están haciendo creer que eso es así. Cuando en realidad lo único que adquieren es una posición jurídica (un derecho de cobro) que puede —o no— terminar en una subasta. 

Esta es una de las formas más rápidas de meterse en un problema serio.

Desde fuera puede parecer absurdo que un banco venda una hipoteca impagada con descuentos del 80 o incluso del 90%. Sin embargo, cuando se entiende cómo funciona el negocio bancario, la lógica es aplastante. Los bancos no quieren gestionar impagos, ni litigar durante años, ni acabar adjudicándose viviendas que solo les darán problemas, porque no saben gestionarlas y que luego tendrán que vender.

Tras la crisis financiera, las entidades se vieron obligadas a quedarse con miles de activos que nunca quisieron. Eso genera costes, consume capital y deteriora sus balances. Y lo peor de todo, les da muy mala imagen. Por eso siempre prefieren asumir una pérdida inmediata y limpiar sus cuentas, aunque sobre el papel parezca una mala decisión.

Este contexto explica por qué la venta de NPLs en España no ha dejado de crecer y por qué seguirá siendo una pieza clave del mercado inmobiliario en los próximos años.

Las grandes gestoras internacionales entraron en España comprando carteras completas de hipotecas fallidas a precios muy bajos, en muchos casos entre el 10% y el 15% del nominal. Ese precio de entrada les da un margen enorme para maniobrar.

Pueden vender la deuda antes de que avance el procedimiento judicial, durante la ejecución o incluso después de adjudicarse un inmueble que no quieren gestionar. De ahí surge tanto el auge de las cesiones de remate como el crecimiento de la venta minorista de NPLs.

Este modelo ha cambiado completamente el acceso a este tipo de operaciones y ha abierto la puerta a inversores que antes ni se planteaban entrar en este terreno.

Lo voy a decir sin rodeos: invertir en NPLs es lo más difícil que se puede hacer dentro del negocio de las subastas inmobiliarias. No es una inversión financiera pura, pero tampoco es inmobiliaria en sentido estricto. Es una operación híbrida que exige entender ambas cosas a la vez.

Cuando compras una NPL asumes una posibilidad muy real: acabar ganando una subasta y quedarte con un inmueble que quizá no querías. Esto no es una excepción ni una rareza, es algo habitual. Por eso tantos bancos y fondos acaban cediendo remates de subastas que no querían ganar.

Si no sabes analizar bien una NPL o no entiendes cómo funcionan las subastas o si no estás bien asesorado, lo más sensato es no tocar este tipo de activos.

Según mi punto de vista solo hay dos razones para invertir en NPLs.

La primera razón para comprar NPLs es el interés inmobiliario, como es mi caso.
Lo que a mí me interesa es el inmueble que garantiza la hipoteca y utilizo la compra de la deuda como una herramienta para llegar a la subasta en mejores condiciones que el resto de postores. 

Aquí es donde muchos inversores encuentran el mayor valor. Comprar la deuda te da una posición de fuerza en la subasta que ningún otro postor tiene. Mientras los demás tienen que poner dinero sobre la mesa desde el primer euro, tú solo tienes que ingresar la diferencia entre tu puja y lo que se te debe. Y en muchos casos, esa diferencia es cero, como verás en los ejemplos de NPLs reales que explico en el vídeo de ahí abajo 👇👇👇

Este enfoque exige conocer muy bien los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tener claro cómo reaccionar si la subasta queda desierta o si las pujas se disparan.

Por cierto, si tu enfoque es el inmobiliario, una vez adquirida la deuda, lo primero que conviene hacer es hablar con el deudor para explorar una salida razonable: la DACIÓN EN PAGO. 

Negociar no es debilidad, es inteligencia. De hecho, en muchos casos es la forma más rentable de cerrar la operación. Pero recuerda, la negociación siempre debe hacerse después de tener cerrada la cesión del crédito. Antes, nunca o el deudor la puede liar parda cuando se entere de que su crédito está en almoneda.

Muchos inversores se sorprenden cuando descubren que el verdadero negocio de algunas NPLs no está en el inmueble, sino en la propia deuda. Comprar una cesión de crédito fallido con descuento y cobrarlo tras la subasta puede generar rentabilidades muy superiores a las de una compraventa tradicional, sin necesidad de gestionar reformas, inquilinos ni ventas.

Quien se interesa por el enfoque financiero es el inversor que no quiere casas ni sus problemas inherentes. Solo busca comprar la deuda con descuento, dejar que la subasta siga su curso y, cuando llega el momento procesal oportuno, cobrar lo que se le debe. 

Eso no significa que sea sencillo. En este enfoque hay que asumir que puede no aparecer ningún postor en la subasta o que las pujas se queden cortas. En esos casos, el acreedor tiene que intervenir, pujar y, en el peor de los escenarios, adjudicarse un inmueble que no quería. Por eso este enfoque financiero solo funciona bien cuando se sabe exactamente qué hacer en cada fase del proceso.

Para analizar correctamente una NPL es imprescindible conocer, como mínimo, los siguientes números:

Sin conocer el tipo de subasta, cualquier análisis está incompleto. Ese dato determina si una subasta puede quedar desierta y, por tanto, si el acreedor puede verse obligado a adjudicarse el inmueble.

Pero además de los números, un NPL debe estudiarse como si fuera una subasta convencional: estado posesorio, cargas, momento procesal, deudas de comunidad, IBI y cualquier otro factor que pueda afectar al resultado final.

Analizar un NPL solo desde el punto de vista financiero es una burrada, porque los créditos impagados suelen acabar en subasta judicial, por lo que no entender esto suele tener muy mal pronóstico.

Hasta ahora hemos hablado del marco general, pero el negocio de la venta de NPLs en España solo se entiende de verdad cuando se baja al barro y se analizan casos concretos. Porque aquí no hay fórmulas mágicas: cada NPL es un mundo y cada operación exige estudiar muy bien los números, analizar qué va a suceder en la futura subasta y pensar qué quieres conseguir y qué riesgos estás dispuesto a asumir.

Hace unos días lo expliqué en mi canal de Youtube en el siguiente vídeo 👇👇👇

En el vídeo analizo varios ejemplos reales de NPLs que están ahora mismo a la venta en esta plataforma especializada en venta de NPLs. Son ejemplos que encontré en solo 5 minutos de búsqueda.

Hay algunos ejemplos de NPL que habría que rechazar y alguno de NPL que es una compra indubitable. Pero ojo, en el vídeo he borrado todo rastro para no interferir en el proceso de venta. Si alguna de ellas te interesa, tendrás que buscarla en la plataforma tú mismo, identificarla e investigarla.

Durante años, las NPLs dejaron de ser atractivas por dos motivos muy claros: 

Ambos factores redujeron mucho el atractivo de estas operaciones.

Ahora el escenario está cambiando. Las grandes gestoras quieren reducir exposición en España y están empezando a aparecer precios más interesantes. Al mismo tiempo, las oportunidades tradicionales se están agotando, lo que empuja a muchos inversores a atreverse con operaciones más complejas.

Como ha ocurrido siempre en los ciclos inmobiliarios, cuando el producto fácil se acaba, el capital se desplaza hacia activos más sofisticados. Y ahí es donde las NPLs vuelven a cobrar protagonismo.

pero sí para quien sabe lo que hace.

Conviene decirlo sin rodeos: la compra de NPLs en España no es para todo el mundo. No es una inversión rápida, no es sencilla y no perdona errores graves de análisis. Para invertir en NPLs hay que tener conocimientos, experiencia en subastas o estar muy bien asesorado.

Eso no significa que sea un negocio peligroso. Significa que es un negocio exigente. Para quien entiende lo que compra, por qué lo compra y sabe gestionar los diferentes escenarios,  las NPLs pueden convertirse en una de las herramientas más potentes del negocio inmobiliario en los próximos años. Para los novatos kamikazes que entren a ciegas, los NPLs pueden convertirse en una trampa muy cara.

En este mercado, más que en ningún otro, saber lo que compras es infinitamente más importante que el precio al que compras.

Y aquí acaba este post. Hacía muchos meses que no publicaba un artículo en Rankia. Y lo lamento de verdad porque sigo considerando a Rankia mi casa. Y añoro aquellos años en los que disponía de tiempo para publicar dos y hasta tres artículos cada semana. 

Y vosotros, ¿alguno tenéis experiencia comprando NPLs? Si es así, me encantará leer vuestra opinión.