Subrogaciones hipotecarias y sentido común

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No quisiera que terminase el año sin comentar una subasta que no se llegó a celebrar la última semana de julio en Alcobendas. Digo que no se llegó a celebrar porque a última hora se presentó un subastero novato, con un contrato privado de compra y un escrito en el que declaraba que en dicho contrato había una cláusula por la que se comprometía a subrogarse en la hipoteca ejecutada, por lo que solicitaba la suspensión de la subasta. ¡Caray con los novatos!

El tío ya me había sorprendido favorablemente un par de meses antes adjudicándose la subasta de un piso de la calle Comandante Zorita declarando que solicitaba la suspensión del plazo para pagar el remate al amparo del art. 670.6 pues tenía intención de solicitar un crédito hipotecario amparándose en el artículo 107.12 de la Ley Hipotecaria. Ole sus cojones. Eso es comprar en subastas sin un duro.

La jugada de Alcobendas era mucho más fuerte y para que le saliera bien necesitaba contar con la incompetencia simultánea del procurador y de la secretaria judicial. No le defraudaron. Supongo que convenció a la demandada de que en la subasta se iba a malvender el piso y a cambio de un precio superior a la deuda, y sin soltar ni un euro, firmaron un contrato privado de compraventa con la cláusula de que él retenía del pago la parte correspondiente a la deuda hipotecaria, de la que se subrogaba. La suspensión de la subasta  y la colaboración de la demandada le daría tiempo suficiente para anunciar como es debido y vender la propiedad antes de que se celebrase la nueva subasta que sin duda el banco instaría en cuanto se diesen cuenta de que se la habían colado al procurador.

Y así, con toda la cara del mundo, se presenta el tío unos minutos antes de la subasta y declara que como se ha subrogado en la deuda hipotecaria, la secretaria tiene que suspender la subasta si o si. Y la secretaria y el procurador, que sí, que claro, que eso es motivo de suspensión y se quedan tan anchos. Y yo no doy crédito y le pregunto al procurador si tenía conocimiento previo de la maniobra y me dice que no y que tampoco tenía instrucciones del banco al respecto. ¿Y aún así acepta la suspensión?

Una hora después, cuando voy al despacho de la secretaria para recuperar la fianza, le pregunto si no hubiera sido necesaria la aceptación del banco hipotecante antes de dar por válida la subrogación de la deuda y me contesta que no, que no hace falta, que con el compromiso del comprador es suficiente y que si no pagase, el banco siempre podría volver a instar la subasta.

No es nuevo que algunos secretarios judiciales están un pelín despistados pero hay cosas que son  como de parvulines judiciales. Las subrogaciones hipotecarias no son automáticas, no son un trágala que a los bancos no les queda más remedio que aceptar.  Pueden aceptarlas o no, segun sus intereses y, sobre todo, no son un motivo de suspensión de una subasta que está a punto de celebrarse.

Por ejemplo, aquí va una típica cláusula de subrogación como las que hay en cualquier escritura de hipoteca:

Cláusula décimo tercera: Subrogación de la deuda. Para el caso de que los propietarios de la finca procedieran a la transmisión a un tercero de la finca hipotecada, las partes convienen el siguiente sistema o mecanismo de subrogación de las obligaciones de los deudores: Con antelación de al menos treinta días de la fecha prevista para la transmisión, la parte vendedora deberá solicitar por escrito al banco autorización para realizarla. La transmisión no surtirá efecto de la subrogación frente al banco sin su previo consentimiento, que será otorgado, a su elección, tácita o expresamente y por escrito. Se considerará tácitamente otorgado el consentimiento si en el plazo de treinta días, el banco no ha hecho constar su oposición (...)

Según mi opinión lo único que un nuevo propietario habría podido hacer para suspender la subasta al mínimo coste habría sido la enervación del crédito. Con más tiempo, también habría podido solicitar al banco la dichosa subrogación.

No se qué opinaran mis ilustres lectores, pero me lo puedo imaginar.

  1. en respuesta a Nuva12
    -
    #16
    15/02/17 21:16

    Jejeje, yo no para mi pero si para un cliente que estaba fatal de liquidez y al que salgamos con eso.

  2. #15
    15/02/17 16:57

    Releyéndome éste post, me ha parecido brillante la estrategia que comentas:

    " El tío ya me había sorprendido favorablemente un par de meses antes adjudicándose la subasta de un piso de la calle Comandante Zorita declarando que solicitaba la suspensión del plazo para pagar el remate al amparo del art. 670.6 pues tenía intención de solicitar un crédito hipotecario amparándose en el artículo 107.12 de la Ley Hipotecaria. Ole sus cojones. Eso es comprar en subastas sin un duro".

    No es que la piense emplear, ya que os hago caso y sé que a las subastas se vá con dinero. Supongo que dicha estrategia que comentas es para ganar tiempo y conseguir dinero hipotecando una propiedad distinta a la que tiene que rematar (ya que sobre ése bien el banco, no le concedería crédito). Pero, esta estrategia, me la apunto, que nunca se sabe.

    Alguno de vosotros la ha utilizado con éxito?

    Saludos.

  3. en respuesta a Inversius
    -
    #14
    15/12/10 10:30

    Hola Inversius, yo también pensé en ese fallo, pero creo que no lo intentó por ese camino porque las reglas para la enervación están muy tasadas y no estoy seguro de que un comprador de última hora tuviera derecho a ella. Quizá el banco podría no aceptarla y le obligara a liquidar la hipoteca completa.

    Aunque eso sí, le hubiera bastado para suspender la subasta a un coste relativamente pequeño.

  4. #13
    15/12/10 09:22

    perdonad que no me meta en el blog, pero con el cierre del año y la dedicación a vender todo lo que pueda aprovechando la desgravación y lo que se avecina en el trimestre 2011, voy muy liado. Os doy mi opinión, este novato es mas listo de lo que parece, aprovecha que la LEC le da la potestad al secretario para la realización de las subastas, entonces la clave está en realizarlo en el último min, el secretario judicial no tiene entonces la oportunidad de consultarlo al juez, y ante la duda lo retrasa, evidentemente aqui juega el papel que con las ampliaciones de juzgado hay un montón de interinos de secretarios judiciales o de refuerzo, con toda seguridad ha averiguado que el secretario judicial era un novatillo. Lo que me chirria es lo de pactar con el deudor que me voy a subrogar, es decir, aparte de asumir la garantía hipotecaria asumir la personal del deudor, eso nunca. Se hace un contrato privado con deudor, te da un poder bancario, se rehabilita hipoteca, el subastero asume solo el riesgo de ponerse al dia de la hipoteca y al deudor se le da una parte de los beneficio de la venta.

  5. #12
    14/12/10 11:07

    Buenos días.
    Nuestro amigo MG de Canarias ha lanzado una nueva superoferta comercial para su curso: 2 semanas por 3 Euros.
    Yo los hubiera pagado gustoso, pero cuando entré en la plataforma de pagos me dió la sensación de que, si aceptaba, me comprometía a realizar los otros 3 pagos de 300 y pico Euros.
    MG advierter en su video de que es suficiente mandarle un Email para darse de baja... lo que me demuestra que mi aceptación es a pagar mil y pico Euros, dejando en manos de nuestro amigo la aceptación de nuestra renuncia a seguir con el curso.
    Personalmente me hubiera gustado más que hubiera habido que confirmar, después de las dos semanas, la intención de seguir en el curso, sin necesidad de comprometerse a pagarlo entero. Al fin y al cabo, si se trata de un periodo de prueba...
    Saludos

  6. en respuesta a Rjavier
    -
    #11
    13/12/10 21:46

    Mil veces, pero lo de este caso sigue siendo extrañísimo. Lo normal hubiera sido que el procurador dijera que de suspender naranjas de la China. Que si el nuevo propietario quería suspender la subasta que pagara la deuda.

  7. #10
    13/12/10 19:35

    Es un caso que no había visto ni oido nunca pero tampoco me extraña mucho. Si el Banco se opone firmemente no creo que hubiese funcionado la jugada, pero si nadie protesta hay secretarios que prefieren favorecer al deudor, no "meterse en líos" y no tener que oir comentarios (incluso en prensa o televisión) de que "han dejado a alguien en la calle cuanto ya tenían el dinero"
    Vosotros que teneis más experiencia que yo, seguro que habréis conocido más de un caso en la que el secretario ha "propiciado" una solución para el deudor y no le ha costado convencer a los subasteros y a la parte actora.

  8. #9
    13/12/10 12:58

    Buenos días.
    A mi el tema me ha creado alguna duda terminológica.
    En el Art 1.205 del CC se habla de novación “que consiste en sustituir un nuevo deudor en lugar del primitivo”.
    En cambio en el 1.209 CC se habla de “subrogación de un tercero en los derechos del acreedor”. Igual terminología se utiliza en la Ley 2/1994, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios.
    De lo que he interpretado en el post, no se trata de una subrogación de acreedor, si no de una novación en el deudor.
    Siendo así, el propio Art. 1.205 CC dice que no podrá realizarse “sin el consentimiento del acreedor”.
    Sin ser yo el más listo de la clase, me parece que tanto el Secretario como el procurador han metido la pata hasta el fondo.
    Por otro lado yo diría que el hecho de presentar un contrato de compraventa notarial, tampoco tendría por que suspender la subasta. El banco ejecuta la finca, independientemente de quien es el propietario.
    Un saludo.

  9. en respuesta a Fcalvo
    -
    #8
    13/12/10 12:24

    Totalmente de acuerdo contigo F. Calvo, yo alucino con que facilidad muchos [email protected] Judiciales suspenden la subasta, por lo que veo y desde mi experiencia a la mínima incidencia suspenden, no se complican la vida para nada, claro que no son sus intereses los que están en juego, sino otro gallo cantaría. Tampoco entiendo la postura del Procurador, no quiero ir contra el gremio, pero ellos tampoco se complican para nada, con sólo decir "no tengo otras instrucciones del abogado o banco o quien sea", pues no, lo primero creo que el letrado actor tendría obligación de ir precisamente para solventar cualquier problema que pudiera darse, y lo de este tio, "subastero novato" que dice Tristán, a mi me parece que es demasiado listo, y no creo que le salgan bien muchas jugadas de este tipo, ahora que si los profesionales de la Justicia también ayudan pues nada, que más da si a ellos no le importa en absoluto, es sólo una estadística más. Y ya por último, alucino que suspendan la subasta con un contrato privado, sólo tiene efectos entre las partes y no frente a terceros, otra cosa distinta es que hubieran formalizado una escritura pública de compraventa con la sumisión tácita o expresa del banco aceptando la subrogación. En fín que manera de dilatar los procedimientos. Saludos

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #7
    13/12/10 10:44

    Si no consigue venderlo no lo va a escriturar a su nombre y sumar a la operación el 7% de ITP y los gastos de notaría y registro.

    Este tipo solo va a cobrar la diferencia que haya pactado con el demandado y nada más.

    Y respecto al juzgado, solo tiene que dejarse el "cuerpo muerto" hasta que el banco considere que ha llegado el momento de solicitar nueva subasta.

    El presentar un contrato privado y aceptarlo como bueno es una estupidez por parte de la secretaria y no menos del procurador. Otra cosa hubiera sido presentar una escritura, pues la cosa hubiera sido diferente ya que ahí sí que se aprecia veracidad en la transacción ya que se está incurriendo voluntariamente en los gastos que antes he mencionado.

    Saludos

  11. en respuesta a Cheetos
    -
    #6
    13/12/10 10:31

    No Cheetos, él no tuvo que ingresar fianza porque su maniobra fue al margen de la subasta y para suspenderla. Lo que yo creo que firmó con la demandada fue un contrato privado de compraventa por un determinado precio. Luego lo pondría a la venta y, cuando hubiese encontrado comprador, seguro que hizo que la demandada firmase directamente con el comprador una escritura de compraventa, en esta ocasión ante notario. Naturalmente todo pactado previamente con la demandada. Al menos así es como lo habría hecho yo de haberlo hecho.

    Si la jugada le saliese mal, y no encontrase comprador, no tendría más que escriturar a su propio nombre y listos. ¿La subrogación? Naturalmente que si no ha conseguido venderlo le interesa subrogarse en la hipoteca porque así disminuye al máximo el capital destinado a la inversión.

    Pero para subrogarse tiene forzosamente que escriturar a su nombre. No creo que se la admitan mientras la compra sea mediante contrato privado.

  12. #5
    12/12/10 20:55

    Como no conozco los detalles ni obligaciones en todos estos procedimientos, ¿alguno me podría contestar mis dudas para entender este caso?

    1) ¿Este hombre tuvo que aportar su respectiva fianza para realizar esa maniobra?
    2) En caso de que le salga bien la jugada y venda el inmueble un 20% más caro que lo pactado en el contrato privado de compraventa con la demandada, ¿quién pagará a Hacienda por los beneficios de la venta, la demandada como si hubiese recibido ella todo ese dinero, aunque no lo haya recibido, o él?
    3) En caso de que le salga mal la jugada y no consiga vender el piso, ¿no se le puede acusar por actuar de mala fe? ¿Y si el banco se tirase un farol y le diese la subrogación, se le podría acusar de no cumplir? Porque esto último podría ocurrir incluso llevando la aceptación del banco, ¿verdad?

    Un saludo y gracias

  13. #4
    12/12/10 18:18

    Pues nada Tristán, si algo funciona, cópialo (con alguna mejora de tu cosecha, claro).
    ¡Está claro que el que no corre vuela!
    Saludos.

  14. #3
    12/12/10 17:57

    Joder, Tristán, así me gusta, no paras ni los domingos.
    Sobre el tema de hoy, pues "El buitre que no corre, vuela" y si encima cuenta con la falta de saber hacer de secretaria y procurador.....

    Un saludo, amigo.

  15. #2
    12/12/10 16:45

    ¿Alguien tenía que ganar en la subasta?¿Alguna vez tenía que ser "la Ley"?
    Saludos

  16. #1
    12/12/10 14:18

    Una tomadura de pelo y una prueba mas de la incompetencia de algunos secretarios judiciales.

    Lo que no entiendo es cómo el procurador no llamó a su abogado.

    De todas formas, esta manera de actuar no debe ser tenida en cuenta por ninguno de los que quieran participar en una subasta porque no hay garantía de éxito.

    En el caso que comentas de suspender el plazo del remate porque va a solicitar una operación hipotecaria, la verdad es que no está definido cómo debe hacerse; pero de lo que estoy seguro es que en el caso de no conseguir la financiación, debería considerarse quebrada la subasta.Es decir, no me vale con que luego me remate sin justificar el origen de los fondos.

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