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Hace unos días me llegó al consultorio el siguiente mensaje de Yiremar, subastero malagueño:

Tengo una oferta de adjudicación de una parcela en Benalmádena cuya nota simple dice tener 6.500 m2 de terreno urbano y la parcela no existe físicamente. La oferta ha quedado desierta y he recibido carta certificada dándome diez días para ofertar mínimo el 35% del segundo tipo subasta. La parcela debe estar muy cerca de la playa y teóricamente podría ser un pelotazo. Si te parece bien puedo publicar los datos que solicitéis y responder las preguntas que me hagáis a ver si entre todos somos capaces de encontrarla. Puede ser divertido y muy instructivo ¿No te parece?

Yo personalmente me he descornado numerosas veces tratando de encontrar parcelas que ya no lo eran o que se habían convertido en los viales de una urbanización y la única ocasión en que he perdido dinero en las subastas judiciales tuvo que ver, precisamente, con parcelas de terreno a principios de los noventa. De manera que el que voy a proponer es un ejercicio que me tiene bastante hartito, motivo por el que me voy a limitar a mediar, aportando lo que pueda pero sin optar al premio, que es como siempre la islita soñada en el Caribe.

Hoy Yiremar me envía lo siguiente:

Hola Tristán y compañía, si os parece empieza el juego..... Ah y no os guardéis muchos ases en la manga para que además de divertido sea instructivo que no somos tantos y hay pastel para todos y yo diría que hasta para repetir.

Registro de Benalmádena Nº 1 Fca 2272, Descripción URBANA, Suerte de Tierra en Partido de Carvajal, término municipal de Benalmádena, de superficie 6.500 m2. Linda Norte, Herederos de Antonio López Valderrama, Sur, tierras de Herederos de Antonio López Valderrama, Sur herederos de Manuel López Valderrama, Este Antonio Páez Valderrama y Oeste Salvador Balbuena López.

Titular Hierro Sorba, Gilles 25.728.609-g

Cargas.
Embargo del Ayuntamiento de Benalmádena. 5.779 Euros
Embargo Comunidad Autónoma Andaluza 5.775 Euros.

Valor de Tasación 156.000 Euros. Hablado con el tasador me confirma que está realizada en base a valores estimados dada la imposibilidad de ubicación de la misma.

El partido de Carvajal es todo urbano salvo una pequeña loma cercana a la playa donde se conserva una zona rústica. Realizadas indagaciones en el Ayuntamiento y el catastro (dentro de la legalidad) parece ser que ni existe ni ha existido parcela catastral a nombre del deudor y al parecer en la zona catastral si bien no existe ninguna parcela de 6.500 m2, si hay varias, entre ellas una de 21.000 m2 de propiedad desconocida de la que pudiera formar parte????.

¡ANIMO Y QUE LA ENCUENTRE EL MEJOR ¡

P.D. Estoy a vuestra disposición para cualquier aclaración que necesitéis.

Luego le comenté que,  para que todos tuvieran las mismas oportunidades debía compartir los datos de la subasta y del órgano que la lleva a cabo, de manera que quien obtenga más datos o quiera arriesgarse, pueda hacerlo. De lo contrario podría parecer que solo pretende que los participantes en el juego trabajen de localizadores para él.

Y esta ha sido su respuesta:

Tristán me parece correcto y de justicia siempre y cuando quede claro que estoy dispuesto a perder mi "pelotazo" siempre y cuando todos compartamos los medios y la información como un auténtico equipo.... El plazo para La Adjudicación directa por LA DIPUTACIÖN DE CADIZ terminó el día 26 de Mayo de 2010. El día 16-06-2010 recibo carta certificada notificándome la decisión de la mesa de "NO TENER EN CUENTA LAS OFERTAS CUYA CUANTÍA SEA INFERIOR AL 35 % DEL TIPO DE SUBASTA EN SEGUNDA LICITACIÓN (112.665,01 EUROS ). Y a continuación dice.... " Por lo expuesto y atendiendo al interés por usted manifestado para la adquisición del inmueble se le ofrece la posibilidad de mejorar su oferta superando el porcentaje mínimo antes citado. " disponiendo para ello de un plazo de diez días a partir de la recepción de la carta certificada." Por tanto, dos cuestiones a destacar: 1ª/ El plazo termina el día 26 de Junio. 2ª/ Me ofrecen a mí la posibilidad de mejorar oferta. Desconozco si la oferta la puede hacer cualquier interesado, pero en su defecto no tengo inconveniente en premiar al que encuentre el tesoro con la posibilidad de "acompañarme en mi oferta hasta un 50 %" teniendo en cuenta que el 35% a ofertar asciende a 39.433 Euros. Saludos.

Qué pena que quede tan poquito tiempo. Esta es una de esas subastas que echan para atrás a la inmensa mayoría de los subasteros y que lo mismo pueden ser un tesoro que un agujero negro. Imprescindible tener una mente detectivesca.

Quien encuentre el tesoro debería contactar en privado con Yiremar pinchando en el vínculo y ponerse de acuerdo con él para la presentación de la oferta. Pero como en este negocio ya nos vamos conociendo, que quede claro que no pongo la mano en el fuego porque la cosa vaya a ser así.

Comienza el juego.

 

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  1. en respuesta a W. Petersen
    -
    Top 100
    #60
    23/06/10 18:45

    Este es un caso muy especial en el que por el empeño de Yiremar y gracias a la ayuda que varios le están prestando, es más que posible que consiga identificar la finca. Yo he llegado a veces a tener una finca identificada al 80% y no me he atrevido a comprarla por el amargo recuerdo de la pérdida que tuve en mis comienzos como subastero.

    Aunque son precisamente estás las subastas que un día te pueden sacar de pobre, lo cierto es que yo soy más bien prudente, o sea cobardón.

  2. en respuesta a Chrome
    -
    #59
    23/06/10 18:41

    En principio, la casa tiene 54.676,23 E de cargas anteriores, mas la que tenga con hacienda que ellos lógicamente no la suman a las anteriores. Para ver que te conviene sitúate en el lugar del deudor.
    CASO A: NO VENTA
    Si el deudor pide 120.000 E sabiendo que le subastan la casa en unos días, entiendo que la deuda con hacienda debe ser otros tantos euros (lo puedes saber pidiendo nota simple). La tasación de hacienda es la mitad de lo que el tío pide. Por otra parte si sale a subasta, lo normal es que quede desierta y luego esté seis meses en adjudicación directa. Pasado este tiempo sin postor, hacienda está obligada a levantar la carga. LO NORMAL puesto que las cargas son prácticamente iguales al valor de tasación es QUE NADIE PUJE POR LA CASA y por tanto por esta deuda en concreto, el deudor en principio no debe tener prisa.
    CASO B: VENTA
    Lacas tiene cargas anteriores mas el embargo de hacienda, Si tu compras al deudor, tendrás que hacerte cargo tamben de la deuda íntegra que el deudor tenga con hacienda...

    CONCLUSIONES:
    1/ QUIERES LA CASA A TODA COSTA:

    OPCION A/ Acudes a la subasta y haces la mejor oferta, (Hablamos de 3.000 o 4.000 Eurillos), tendrás dentro al propietario y ahora tendrás que echarlo, posesión , lanzamiento.. etc.

    OPCION B/ Nota simple, cargas + 3.000 Euros para que el deudor se vaya de crucero y se le quite el disgusto. (Puedes ahorrar algo negociando deudas)

    2/ TE ARRIESGAS A PERDER LA CASA:
    No vayas a subasta, ofrece algo simbólico en adjudicación directa y si no te la adjudican en seis meses , tanto el deudor como tú os podréis ahorrar la carga de hacienda y la podras comprar sin carga de hacienda, por lo que el deudor pillará algo más.

  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    Top 10
    #58
    23/06/10 17:34

    Joder Tristán, yo he oido que los subasteros es un negocio de puta madre, que tu ya nos has ilustrado en reiteradas ocasiones que hay de todo, buenos negocios, mediocres e incluso negocios con pérdidas, pero como os salgan muchas con necesidad de investigar tanto, no le veo yo mucho futuro, porque los costes en un caso como este seguro que son muy elevados, bien supongo que este un caso que a alguien se le pone entre ceja y ceja y se dice, yo saco esto si o si.

  4. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #57
    23/06/10 16:29

    Por regla general, el Catastro no suele notificar personalmente las revisiones catastrales que afectan a fincas rústicas. En este sentido, la actuación realizada por el Catastro se limita a la publicación de los correspondientes edictos en el Boletín Oficial de la Provincia y en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento. Por ello, cabe la posibilidad de que una finca escriturada a nombre de su propietario, cambie de titularidad por error en la revisión catastral, y se convierta en propiedad de un titular desconocido o de un tercero sin ningún título de propiedad. En este caso, puede darse la paradoja que, a través de documentos falsos con apariencia de legalidad, contratos de compraventa, expedientes de dominio y expedientes derivados del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, el legítimo propietario pierda su finca a favor de quien aparentemente es un tercero de buena fe, tanto si se debe a un simple error administrativo del Catastro como a la actuación de una trama perfectamente organizada. Para evitar estas situaciones, siempre es imprescindible que el titular compruebe regularmente que la finca está a su nombre y, en caso contrario, solicitar la corrección de errores, adjuntando escritura y plano de la finca. Una buena solución puede ser la de ir al Ayuntamiento y solicitar de los técnicos de urbanismo la exhibición de los planos del catastro donde esté la finca para identificarla y pedir a los técnicos municipales que les comuniquen si figuran como titulares del terreno, y cuál es la superficie a su nombre. Interesante este enlace: http://defensajuridicalegal.blogspot.com/2007/08/propietario-de-fincas-rusticas.html Un saludo.

  5. #56
    23/06/10 15:13

    Por cierto, la manzana del 16 de la calle que he nombrado anteriormente tiene con parte de la calle una superficie aproximada de 6500 m2.

  6. en respuesta a Yiremar
    -
    #55
    23/06/10 14:55

    Yiremar, supongo que te referiras al nº 16 de la calle de los sueños, de la misma ciudad y que como sabe Inversius también está en Andalucía y por tanto la Junta también puede darle mordiscos.

  7. en respuesta a Manuel alicante
    -
    #54
    23/06/10 14:19

    Hola Manuel, el cambio de titularidad en el catastro de forma irregular no es la primera vez que los delicuentes procuran conseguir por medios fraudulentos e ilicitos, (no enumeraré los casos que me ha tocado combatir para no dar malas ideas a nadie), pero en todo caso estos tipos saben muy bien que los controles administrativos del catastro no son tan exhaustivos en comparacion con el registro de la propiedad. Pero se pueden desenmascarar si se puede partir del momento inicial en el que constaba la finca inscrita a favor del verdadero titular, en algun momento debe de aflorar el cambio injustificado, y es a partir de ahi cuando hay que armar la defensa del legitimo propietario perjudicado, sea via penal por querella (suponiendo que no haya prescrito el delito), o bien via civil a traves del juicio ordinario correspondiente.

  8. en respuesta a Carlos almeria
    -
    #53
    23/06/10 12:43

    Buenos días.
    Carlos almeria, reconozco que tus aportaciones me resultan especialmente interesantes, y suelen aportar un gran valor añadido.
    Tu comentario sobre el art. 205 LH me abre un mar de dudas. ¿Cómo se puede catastrar una finca sin título?.
    ¿Sería mucho pedir por mi parte que desarollaras el tema y leyeras un poco más de la tarjeta del 1, 2, 3? :)
    Un saludo

  9. en respuesta a Yiremar
    -
    #52
    23/06/10 12:20

    ¿Y a los Páez? ¿De veras nadie ha llamado a los Páez? Viven allí, muy cerquita unos de otros. ¿?

  10. #51
    23/06/10 12:19

    Impresionante

    Propongo que alguien que haya estado involucrado en la búsqueda haga un resumen final de la historia. Como se ha dicho antes... tiene filón para una novela.

  11. en respuesta a Yiremar
    -
    #50
    23/06/10 12:08
  12. en respuesta a Inversius
    -
    #49
    23/06/10 11:46

    Hola Inversius, ya que te ofreces ....pásame también las urbanas, porque es este caso hasta la descripción es concisa y clara, ya sabes. URBANA. SUERTE DE TIERRA....

  13. en respuesta a Yiremar
    -
    #48
    23/06/10 11:31

    Hola Yiremar, espero que te sirva el topografo, a mi solo me han servido para hacer el levantaminto topografico

  14. en respuesta a Chrome
    -
    #47
    23/06/10 11:28

    Pues no Chrome, a no ser que quieras comprar esa casa en cuestión y no quieras que otro ofertante te la quite.
    1) Mira la carga y examina si está ya judicializada y que no va salir a subasta de manera inminente.
    2) Puja por ella, solo pagaras el 7% del remate, las cargas exentas
    3) si es una hipoteca y no está judicializada y a punto de salir a subasta, la hipoteca podrás rehabilitarla (no subrogarla) por el consiguiente ahorro de costes de constitucion de la financiación y el avalista seguirá siendo anterior deudor

  15. en respuesta a Yiremar
    -
    #46
    23/06/10 11:16

    Amigo Yiremar
    Por consulta masiva de rústicas , las fincas que mas se aproximan a los metros que buscas son:

    Polígono 4 Parcela 5 GILABERT. BENALMADENA (MALAGA) 5627
    Polígono 4 Parcela 28 LA VIÑUELA. BENALMADENA (MALAGA) 6541
    Polígono 4 Parcela 28 LA VIÑUELA. BENALMADENA (MALAGA) 6541
    Polígono 4 Parcela 59 LA VIÑUELA. BENALMADENA (MALAGA) 6761
    Polígono 4 Parcela 60 LA VIÑUELA. BENALMADENA (MALAGA) 5998
    Polígono 4 Parcela 63 LA VIÑUELA. BENALMADENA (MALAGA) 6501
    Polígono 4 Parcela 166 EL PIOJO. BENALMADENA (MALAGA) 7115
    Polígono 4 Parcela 166 EL PIOJO. BENALMADENA (MALAGA) 7115
    Polígono 4 Parcela 166 EL PIOJO. BENALMADENA (MALAGA) 7115
    Polígono 4 Parcela 186 CARVAJAL. BENALMADENA (MALAGA) 5679
    Polígono 4 Parcela 196 CARVAJAL. BENALMADENA (MALAGA) 5609
    Polígono 4 Parcela 230 EL PIOJO. BENALMADENA (MALAGA) 5687
    Polígono 4 Parcela 238 GILABERT. BENALMADENA (MALAGA) 6615
    Polígono 4 Parcela 257 DOÑA MARIA. BENALMADENA (MALAGA) 7091
    Polígono 4 Parcela 259 LA VIÑUELA. BENALMADENA (MALAGA) 5914

    si estimamos que está definida con urbana, te paso las urbanas

    suerte!!!

  16. en respuesta a Carlos almeria
    -
    #45
    23/06/10 11:08

    Buenos días Sres, MENU DEL DÏA:

    Empezaremos desayunando con un topógrafo que dice poder ubicarla sobre el terreno para a continuación llegarme al registro a por el plano del tesoro, mientras tanto intentaré llegar puntual a la cita con el mandatario sin que me vean con el los primos de los linderos (los de la barbacoa )....

    Os mantendré informados.

  17. en respuesta a Chrome
    -
    Top 100
    #44
    23/06/10 10:59

    Hombre Chrome, no le puedes apretar tanto o el propietario preferirá ver qué pasa en la subasta.

  18. #43
    23/06/10 06:05

    Hola!
    Perdona que te moleste pero no sé a quien consultar en ésto. Resulta que estoy buscando casa y ví una por la que el propietario pedía 120.000€. Total que trasteando por ahí me he encontrado en una web de subastas que esa casa se va a subastar dentro de 13 días en la Unidad de Subastas de Hacienda y que tiene de cargas pendientes 54676 Euros. Constan tambien éstos datos:
    Consigna para participar:
    1.342 €
    Tipo para subasta:
    4.474 €

    Mi pregunta es: ¿Significa esto que al propietario se la embargan por esos 54676€? O sea: ¿Si le ofrezco comprársela por 60.000€, será probale que me diga que sí?

    Muchas gracias!

  19. en respuesta a Inversius
    -
    #42
    Maltijo
    23/06/10 01:53

    También se dedicaba, además de la Decoración, a la compraventa de vehiculos (en Madrid?):

    http://administradores.einforma.com/Administrador_HIERRO-SORBAS-GILLES.html

    Y tenía con su mujer Patricia una Sociedad Civil Inmobiliaria, SCI SORBA (no confundir con una empresa de rodamientos de igual nombre). Lo pongo porque la tenia desde 1992, y si aparece ese nombre por algún sitio...
    http://www.bilansgratuits.fr/static/388564098-SOCIETE-CIVILE-IMMOBILIERE-SORBA-.html

    S2 y suerte a los 'cazadores'

  20. en respuesta a Yiremar
    -
    #41
    23/06/10 01:33

    Es el documento clave para este asunto. El expediente de dominio demuestra que la finca existia en la realidad fisica. Si se obtienen los datos catastrales de aquel entonces, seria cuestion de bucear en el historial catastral de la finca hasta ahora. Y admito apuestas a que desde la muerte del Sr.Giles, algun listo se la catastrado a su nombre y despues se la ha escriturado causando una nueva inmatriculacion con nº de finca tambien nueva al amparo del art.205 LH, y seguro que simultaneamente ha hecho escritura de venta a un supuesto tercero.Por eso quien se adjudique la finca con la inscripcion antigua tendra que reclamar judicialmente la propiedad al actual titular de la inmatriculacion hecha fraudulentamente
    Y hasta aqui puedo leer....


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