A buenas horas mangas verdes

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Los contratos se deben redactar como si la otra parte contratante fuera el mismísimo diablo y poniéndonos siempre en lo peor, incluso aunque los vayamos a firmar con nuestros mejores amigos o con un familiar. Aún más en estos casos. Si además es bastante posible que la peor situación pueda producirse, lo mejor es renunciar al contrato, aunque nos lo haya redactado el mejor abogado del mundo. Si puede ocurrir, ocurrirá (Ley de Murphy).

Mi amigo se llama David y vive en un impresionante chalet de un millón de euros construido sobre una parcela de 6.000 m2 en una urbanización ilegal a 40 kilómetros de Madrid. La urbanización se ha desarrollado sobre un terreno urbano en una zona plenamente consolidada, pero aún está pendiente del pequeño detalle de que en el ayuntamiento se tomaron muy mal que se empezara a desarrollar sin el permiso en regla, así que la cosa quedó en el aire y así lleva treinta años, pareciendo que de un momento a otro la cosa se legaliza, pero los unos por los otros la casa sigue sin barrer.

Parece que cuando la situación se haya legalizado la normativa incluirá la posibilidad de segregar las parcelas hasta un mínimo de 1.000 m2,  que es lo habitual en ese ayuntamiento, pero hasta que eso ocurra las segregaciones son imposibles en esa urbanización, no se muy bien por qué.

Como mi amigo David necesitaba liquidez para su empresa no se le ocurrió otra cosa que vender 1.500 m2 de su magnífica parcela, y como las segregaciones aún no son posibles, se le ocurrió la brillante idea de vender una parte indivisa y encontró a un  amigo suyo, un gilipollas llamado Luis, que estaba dispuesto a pagarle los 100.000 euros que pedía. Naturalmente el abogado de David puso el grito en el cielo pero no sirvió de nada y al final decidieron redactar un contrato blindado a prueba de bombas. Vaya par de linces.

El artículo más importante del contrato, y que se suponía que iba a ser la panacea, era el que obligada al comprador a construir su propio chalet antes de cinco años y a iniciar el proceso de segregación en cuanto fuera legalmente posible. Naturalmente el Registrador de la Propiedad se negó en redondo a inscribir dicho artículo por no ser más que un acuerdo privado entre las partes, que no tenía validez frente a terceros.

El resto de la historia es fácil de imaginar: Llega la crisis y a ese amigo tan guay, y que iba a ser tan buen vecino, no le queda más remedio que retrasar las obras porque tiene problemas de financiación y al final, la guinda del pastel, su propia empresa empieza a tener problemas y los acreedores caen en picado sobre sus propiedades. La parte indivisa que le compró a David es embargada.

Dentro de unos meses, si mi amigo David no lo remedia, y no creo que tenga dinero para remediarlo, la cuarta parte indivisa de su magnífico chalet va a salir a subasta. Lo comprará un inversor que luego intentará vendérselo por 200.000 euros y, si no llegan a un acuerdo, dentro de dos o tres años saldrá a subasta el chalet completo.  ¿Se puede ser más gilipollas?

Y ahora va y se acuerda de que tiene un amigo subastero. A buenas horas mangas verdes.

  1. en respuesta a Manuel alicante
    #8
    17/05/10 15:14

    Todo lo que puje el acreedor de mas, se descuenta de la deuda, lo lógico es que el acreedor se lo quede por el mínimo que le permita el procedimiento y siga persiguiendo al deudor por el resto de la deuda, ahora bien, si el acreedor sabe que se va a instar el derecho de retracto y por tanto su deuda es convertible en cash, pujará todo lo que pueda para recuperar la deuda. Para este caso, el deudor es una persona física por lo que las herramientas de averiguación patrimonial que tiene los juzgados (proporcionadas por el CGPJ) darán sus frutos algún día, o si no, tiempo al tiempo, en cuanto que el deudor quiera recuperar su identidad (es decir dejar de estar sin cuentas bancarios, coches, bienes etc etc) vendrá a negociar una salida con el acreedor.

  2. en respuesta a Inversius
    #7
    17/05/10 14:38

    Buenos dias,
    perdonad que llegue un poco tarde al hilo, pero he estado fuera unos dias.
    Inversius, cuando dices "si el acreedor se huele la jugada, forzará un precio para recuperar su deuda", no me queda claro a que te refieres exactamente.
    ¿Te refieres a que el acreedor podría amenazar con pujar más de lo necesario (aunque él pudiera perder ese dinero por que sería para el ejecutado ) simplemente para fastidiar al copropietario (y de paso motivarle a que pase por caja)?
    En realidad, si el acreedor puja hasta el valor de la deuda, en teoría, no pierda nada (salvo que quisiera reservarse el derecho a ejecutar otros bienes del ejecutado).

  3. en respuesta a Inversius
    #6
    10/05/10 14:23

    Preparandolo como dice Inversius, todavía le puedes echar un buen cable. Pero si el acreedor es un poco listo o medianamente asesorado, ya se lo adjudicará por la deuda. Saludos

  4. #5
    10/05/10 13:11

    Espero que tu amigo tenga un mínimo de Cash, si tu amigo lo compró por 100.000 Euros el solar, dudo mucho que se llegue a comprar y muy posiblemente se lo quedará el acreedor.
    La situación actual del mercado, es que las casas a 40 km ni se mueven, los solares urbanos han bajado drásticamente de precio y muy pocos los quieren, y las parcelas sin urbanizar es que no tienen ya ninguna salida, y ningún banco va a financiarlo por lo que el que lo compre sabe que no va a poder venderlo hoy por hoy, si a eso le añadimos que es una participación indivisa, el que lo compre si alguien lo compra, por cuatro euros.
    Tu amigo que ni se mueva, que no muestre ningún interés y menos al acreedor, y en cuanto se adjudique, que ejerza el derecho de retracto, si el acreedor se huele la jugada, forzará un precio para recuperar su deuda.
    Por parte del embargado, es importante que impugne la tasación de cara a que se tase por el valor menor posible para que el día de la subasta alguien se lo pueda quedar por cuatro euros y tu amigo ejerza el derecho de retracto, impugnarlo será fácil, consideración de parcela rústica en lugar de urbana por falta de un PGOU etc etc.
    Es conveniente que presente en el expediente el contrato, minusvalorará las pujas.
    Si hace bien las cosas, lo que en su día vendió por 100.000 puede recuperarlo por 3.000 o 4.000 Euros, lo que ha sido un marrón puede convertirse en un buen negocio.
    En cuanto al propietario del solar, que aporte a una sociedad el solar por el mismo valor de cara a deducirse las perdidas (recuperará el 25%), es una idea, pero que lo hable con su fiscalista.

  5. #4
    10/05/10 02:07

    No se pacto en la escritura ninguna clausula resolutoria del contrato que conste inscrita en rl registro de la propiedad?

  6. #3
    09/05/10 15:03

    A mi juicio, resulta muy desaconsejable la creación de una comunidad en propindiviso, pues como acertadamente señala Tristán, al final terminará saliendo a subasta la finca en su conjunto y la mejor solución, sino la única, pasa por intentar adjudicarse la cuarta parte, como sea. Por otra parte, el art. 17 del TRLS de 20 de junio de 2008, define la parcelación como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Cabe así distinguir, la parcelación, que implica una actividad urbanística, legal o ilegal, de la división civil o registral de fincas, que constituye un negocio jurídico de distribución de objetos de derecho, coincidente o no con la actividad de parcelación. De acuerdo con ello, la DGRN, en diversas resoluciones, considera una parcelación encubierta, y por tanto, un acto en fraude de ley, la venta de participaciones indivisas de una finca cuando ello suponga la atribución a cada propietario de un derecho de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada con autonomía física y jurídica, que pueda ser considerada como objeto jurídico independiente.

    Señala el apartado 2 del citado precepto que “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.” Un saludo.

  7. #2
    09/05/10 13:25

    Joder con tu amigo, tienes toda la razón. Le vuela el chalet.

  8. #1
    09/05/10 13:25

    Buenas Tristan

    No entiendo porque tiene que salir todo el chalet a subasta si tu amigo no recompra la parte que se subasta ahora. Aun así no podria mirar de ajudicarselo el en la subasta?

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