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Hace unos días tuve ocasión de comprobar el tremendo desajuste que hay entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. Nada que no supiera sobradamente, simplemente un ejemplo más.

Salía a subasta una parcela en la sierra de Madrid, cuya extensión según el Registro de la Propiedad era de 1.000 m2 con un chalet de 88 m2 aproximados. Así decía exactamente en la inscripción de obra nueva, "aproximados". Luego la inscripción continuava detallando los linderos: "(...)la parcela es la nº 232 que linda al sur, en línea de 40 mts con la parcela 231-B, al oeste, en línea de 30 mts, con la parcela 230, al norte, en línea de 40 mts, con la calle "X" y al este, en línea de 30 mts, con otra calle "Y".

Según mis cuentas esa descripción detalla una forma rectángular con dos lados de 40 metros y otros dos de 30 metros. Sí, ya se que eso daría una superficie de 1.200 m2, pero qué quereis, estamos en España.

Y para rizar el rizo, según el Catastro la misma parcela es de 1.566 m2 y el chalet construído en ella tiene 281 m2 construidos (cosas de Celtiberia).

En cualquier caso, entre el catastro y el Registro de la Propiedad, yo siempre me quedo con el catastro, al menos en asuntos de parcelas y terrenos. Por eso mismo he llamado al post "Desajuste registral" en lugar de llamarlo "Desajuste catastral".

  1. en respuesta a Emplea2
    #20
    10/05/10 17:07

    Claro que los Registros de la Propiedad y las Notarías funcionan fabulosamente, como que los empleados no sois funcionarios, muy a pesar vuestro, me imagino. Bastaría haceros funcionarios para que todo se descabalase en menos de dos años.

  2. en respuesta a Kyrie lomthe
    #19
    10/05/10 14:56

    Por la parte que me toca, soy empleado de un Registro de la Propiedad, decirte que, salvo excepciones, siempre las hay, es uno de los "departamentos" dependiente del Ministerio de Juxticia, que junto a las Notarias, funciona bien.

    En cuanto a corregir el número de orden de una calle en una finca, es facil, haces un acta notarial incorporando el certificado del Ayuntamiento que lo aclara, lo presentas al Registro y se hace una inscripción de rectificación.

    Si es un error del Registro, presenta la escritura en base a la cual se practicó la incripción en el Registro, solicitando su corrección.

  3. en respuesta a Fcalvo
    #18
    10/05/10 14:48

    A pesar de tu comentario de que solo se puede solicitar un exceso de cabida en el historial registral de una finca, hay excepciones, pues la calificacion d elos registradores e individual, hay registradores que admiten alguna mas, pero solo si se ha realizado en un expediente de dominio de exceso de cabida, con tadas la notificaciones realziadas e incluso con intervencion del Ministerio Fiscal.

  4. #17
    07/05/10 07:19

    De los datos registrales no se deduce matematicamente que la figura de la parcela sea un rectangulo.
    Según sea el ángulo entre los lados (si este no es de 90º), la superficie será siempre menor de 1200 m2.

  5. #16
    06/05/10 10:10

    El tema de superficies en rustico siempre es un tanto peliagudo, algunas veces no coinciden catastro y registro, haces un topográfico y ni uno ni otro, por norma suele haber descuadres y cuando las fincas no están correctamente delimitadas con un valla ya es una historia verificar los linderos. Me paso algo parecido a lo que cuenta Tristan había un diferencial de mas de 2.OOO m2 y para solucionar el tema tuve que hacer una labor de investigación con profundidad, resulta que en su día el antiguo propietario había cedido de palabra un paso a un vecino a cambio de esos 2.OOO m2, acuerdo verbal nada por escrito y mucho menos ante notario y registrado, para solucionarlo tuve que hacer una modificación de área y linderos, teniendo que venir a firmar el propietario de la finca colindante ya que los metros que me faltaban a mi le sobraban a el.

  6. en respuesta a El sujeto pasivo
    #15
    06/05/10 01:36

    Sujeto Pasivo, ¿Se podría decir lo mismo del Registro de la Propiedad (que es catastrófico)?.
    Y otra pregunta para quien sepa responderla, ¿Sería tan fácil de corregir un error del tipo que comenté antes (número de finca erroneo) en el Registro de la Propiedad?.

  7. #14
    05/05/10 23:42

    Respecto al exceso de cabida hay que decir que puede hacerse una sola vez en la historia registral de la finca. Si el exceso de cabida es inferior al 5%, como ya se ha dicho, con un acta notarial es suficiente.

    Para excesos superiores al 5% y menos del 10% por ciento con un informe de un técnico y su medición es suficiente y obviamente un acta notarial.

    Para excesos superiores al 10% es necesario un certificado catastral y el acta notarial. Y en este caso que se está analizando, no habría ningún problema porque hay más metros catastrales que reales, así que se podría hacer el exceso de cabida y registrarlo.

    Esto en cuanto a solares, si mal no recuerdo.

    Respecto a viviendas, tiene que haber un certificado de un técnico con un plano de la vivienda, sus metros y la antigüedad de la misma (tienen que tener una antigüedad superior a los 4 años), así como un certificado del Ayuntamiento de que no tiene un expediente de infracción urbanística.

    Es muy importante saber que un exceso de cabida solo se puede hacer una vez en toda la historia de la finca. Recuerdo que salía a subasta una parcela que tenía según el registro 9.800 metros (con 10.000 metros se puede construir) y estaba claro que con una acta de manifestaciones sería suficiente para tener los 10.000 necesarios. Menos mal que fuí al resgistro y pregunté si ya se había hecho algún exceso de cabida, y efectivamente ya se había hecho por lo que desistí de su compra en la subasta.

    Algún listillo caería, seguro. jejeje

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  8. #13
    05/05/10 23:30

    Como ha salido el catastro, os hago una pregunta ante una duda que me comentó una persona:
    - Dicha persona paga el IBI (en función del valor catastral) de una propiedad industrial que estaba en mitad del campo. Ahora está cerrada y no se prevee que vuelva a funcionar jamás, por lo que con los años acabará cayéndose.
    - La pregunta es: ¿se puede pedir al catastro la recalificación de dicha propiedad, dado que ya no es industrial y que ha perdido valor? ¿O habría que solicitarlo al Ayuntamiento, que es el que cobra el IBI?

    Saludos.

  9. en respuesta a El sujeto pasivo
    #12
    05/05/10 23:12

    Sinceramente, todavía no he encontrado ninguna ventaja de actualizar el catastro, mas en casos concretos de solares, la principal implicación del catastro son los impuestos, ibi, imputación rentas en IRPF, e incremento del valor en las transmisiones y el control de las trasmisiones no declaradas, el día que logren catastrar bien las cosas, el ordenador de hacienda va a ser un big brother pero a lo bestía, la recaudación de los ayuntamientos subirá mas de un 30 % por ibi, y el 20 % de deuda no conseguida de las prescriben por llevar a los 4 años se reducirá a mas de la mitad, todo debido a la lentitud del catastro y las administración en contabilizarlo, pues la verdad, realmente el catastro es catastrófico, y es uno de los elementos que vulnera al art 31.1 constitucional de principio de capacidad y de igualdad tributaria, pues cuantas personas no declaran la realidad catastral con las implicaciones en los tributos que representa.

  10. #11
    05/05/10 22:35

    Pues aqui es donde se ve el callo y experiencia del subastero, no hará ni un mes por ejemplo que me desplacé a las catastro de palmas a buscar los 250 m2 perdidos en Yaiza que si estaban en el registro, resulta que como colindante estaba una finca que pertenecía al ayuntamiento de Yaiza, lo que resultó ser es que en la revisión del 89, todo lo que no tenían claro el dueño, para el ayuntamiento sin mas.un topografico con el mod 903 y asunto solucionado.Por lo tanto, unas veces correcto el catastro y otras el registro, y en el 98% de los casos, valor entre catastro y registro. el procedimiento de exceso de cabida, no suele dar pegas si se detalla bien con un técnico, si mirais las últimas resoluciones de la DGRN, los registradores han puesto pegas cuando no se ha detallado bien o ha tenido sospechas de apropiación del de al lado, por lo que cuentas, no declararon en el registro la ampliación de m2, pero como el catastro lo hace a discreción por fotos de satelite o mediciones visuales o proyecto de ejecución, en las diversas revisiones catastrales pues son los propios ayuntamientos a los que se les delega y estos son muy diligentes pues las arcas del ayuntamiento se nutren del IBI proporcional a los m2. Mi experiencia me dice, que los m2, son como la energía, no se crea ni se destruye, se transforma, cuando un bien te lo adjudican, y no coincide los m2 en números grandes, empieza la diversión, porque suelen estar en algún lado, si hace 20 años los m2 estaban, la suma de las fincas segregadas suma lo mismo, y la jurisprudencia da la razón a los m2 regsitrales frente a las lindes mal colocadas. Hace unos años, un deudor muy listo quiso esquivar a hacienda cuando les hacía las actas de inspección segregó un local suyo de 700 m2, en 250 m2 y 450 m2, el vendió la de 250 m2 a una sociedad suya y espero que le embargará su propiedad de 450 m2, en realidad solo tenía 260 m2 pues los registradores y notarios, solo comprueban la suma pero al ser de letras no saben calcular el area del poliedro por los lados de las lindes, en fin, que los m2 estaba realmente, y que la jugada no se salió muy bien al deudor, engaño al catastro, a hacienda, al registrador y a los postores que renunciarón a la adjudicación hasta que me lo adjudiqué yo por una cantidad misera.

  11. #10
    05/05/10 22:19

    Tu artículo me viene como un guante ya que llevaba tiempo queriendo hacerte esta consulta.

    Hace unos años me adjudique un terreno en una subasta. En el edicto se hacía referencia a la nota simple de la finca y ponía así como que era un terreno rústico y en el cual existía una casa sin registrar (construcción sin legalizar).
    Tras algunas comprobaciones (no las suficientes) pude ver que el terreno ya era urbano y que la casa se había construido en los años 80.
    Tras adjudicarme la subasta, pues en la notaria lo que hicieron fue indicar en la escritura la existencia de la casa y adjuntaron la certificación catastral.
    Bueno, el problema ahora es que para el catastro la casa tiene 2 plantas, pero en realidad es de solo una planta ya que existe un desnivel y lo que han considerado como sótano es en realidad un garaje abierto y con “vacio sanitario”. Total la casa tiene 110 m2 reales y en el catastro aparece con 220 m2 y por lo tanto estoy pagando el doble de IBI.
    Mi duda es saber si tengo que subsanar el erro o bien dejarlo así ya que salgo ganando en cuanto a metro en el supuesto caso que quisiera hacer una ampliación con una altura más (ya estaría contemplada).
    Tristán, indicarte que soy fiel lector de tu blog ya que me fascina ese mundo pero a la misma vez me atemoriza algunas de las anécdotas que se cuentan.
    Espero que sigas muchos años con tu blog, ya te has hecho un nombre en la red. Sabes algo de DALAMAR

    FALCO, Creo que hemos coincidido en una subasta, era en Lorca y en la subasta se subastaban dos viviendas en Águilas (un piso y un adosado de la misma dueña, creo que era holandesa). En esa subasta hubo record de gente y creo recordar que la jueza le había dicho a la profe se yoga que no vendiera ningún subastero que seguro que sacaría más en la subasta. Espero que algún día nos conozcamos en persona.

  12. #9
    05/05/10 21:58

    El Catastro es CATASTRÓFICO. Es el órgano de la Administración que peor funciona junto con la Administración de Justicia. En parte hemos contribuido a ello con generosidad los cuidadanos con nuestra habitual dejadez que se termina transmitiendo por herencia. Así se montan unos pollos que luego no hay forma de desenrredar. Al final los funcionarios no se enteran y los ciudadanos tampoco.

    Y si hablamos de fincas rústicas, entonces la cosa es ya para echarse a llorar.

    Cada vez que tengo que visitar semejante lugar se me ponen los pelos de punta.

    Solicitada una variación de la situación catastral de una vivienda se resolvío con una velocidad increíble. La suerte a veces te sonríe y es que dió la casualidad que el municipio estaba en revisión. Cuando quieren corren. Eso sí resuelto en junio y cuando voy en septiembre a preguntar qué hay de lo mío (todavía no les había dado tiempo a notificar), me encuentro con la agradable sorpresa de que ya estaba resuelto y me notifican sobre la marcha.

    Pero como la felicidad nunca es completa me encuentro con que han incluido como parte de la vivienda un anexo que no forma parte de ella. En octubre presento recurso de reposición y después de siete meses no hay respuesta. Cuando voy a preguntar la respuesta es que me siente a esperar y que ya me tocará.

    Van dos pataletas presentadas por escrito en forma de queja y el resultado es que ni p. caso.

    Mientras tanto subirá el IVA, el ITP, el IBI el IRPF y vete a saber cuantas cosas más. También es posible que el interesado comprador se acabe aburriendo, se le quiten las ganas y alguien se quede a dos velas.

  13. en respuesta a Kyrie lomthe
    #8
    05/05/10 18:07

    Creo que todo dependerá de la magnitud del error, porque los datos registrales son los que priman y deben coincidir los de la venta con los que constan inscritos; si es así, el número de parcela, como el número de una calle, por ejemplo, debe poder rectificarse fácilmente.

  14. #7
    05/05/10 17:59

    Tengo una duda a este respecto...
    Si, por ejemplo, un notario ha puesto mal el número de la parcela de un terreno rústico, ¿Puede posteriormente el siguiente notiario al cual le llega, por ejemplo, por venta intervivos, corregirlo?.

  15. en respuesta a Carlos almeria
    #6
    05/05/10 17:56

    La única duda que tengo se refiere a la diferencia de metros cuadrados registrados de la parcela, pues esta se sitúa por encima del 50 por ciento. ¿Crees que el Registrador de la Propiedad no pondrá ningún problema y procederá a la inscripción aportando el acta de notoriedad? A mi juicio, probablemente el registrador solicitará la aportación de la resolución judicial dictada en virtud del expediente de dominio, por ello creo más aconsejable este último procedimiento, aunque el coste sea más elevado. Un saludo.

  16. #5
    05/05/10 14:51

    ... y eso que hablamos de parcelas en la sierra de Madrid. Vete a Galicia, donde algunas parcelas van de aquél árbol a aquella roca.

  17. #4
    05/05/10 14:29

    Hombre, es que si con una diferencia de más de 500 m2 no hay oposición de ningún vecino, parecería el milagro de la multiplicación de los panes y los peces...

  18. en respuesta a Draco
    #3
    05/05/10 14:18

    Con certificado catastral de superficie y linderos, ir al notario que corresponda a la demarcacion notarial de donde esta el terreno, quien preparara un acta de notoriedad de exceso de cabida, notificara a los colindantes, (en el domicilio que conste en el certificado de linderos) asi como un anuncio en periodico mediante edicto. Si nadie comparece ante el notario y se opone, el notario hara un acta declarando la notoriedad del exceso de cabida, se liquida ITP, (es posible como exento), y se lleva al registro y se inscribe. El mismo fin , pero por otro camino es el expediente de dominio sobre exceso de cabida ante el Juzgado de primera instancia del lugar donde este le finca, (mas lento y mas caro).
    Ojo si hay oposicion por algun interesado, (justificada o no), tanto el notario como el Juzgado se lava las manos y te remitira a que pongas un juicio declarativo para discutir sobre la titularidad de esos metros.
    Otra historia diferente es los metros que haya de mas de la casa

  19. #2
    05/05/10 13:57

    Uf, estamos hablando de rectificaciones registrales en base al Catastro, y éso es muy peliagudo porque lo lógico es que afecte a la superficie de las parcelas colindantes, así que no te libras de un proceso judicial con pericial topográfica incluida (salvo si el exceso de cabida es hasta un 5%, en que basta acreditarlo ante Notario).

    Por otra parte, el IBI suele girarse en base a los datos catastrales, no registrales, así que seguramente ya tributa por más m2 (la construcción, al menos).

  20. #1
    05/05/10 13:21

    En caso de adjudicación, ¿se podría registrar de alguna manera según los datos de catastro? eso implicaría pagar mas IBI, pero a la hora de que un comprador final pida una hipoteca los números cuadrarían.
    Saludos

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