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Mi explicación para algunos precios de adjudicación alucinantes

 

Si alguien se cree que la locura que se ha desatado con los precios de adjudicación de algunas subastas es algo exclusivo de las subastas electrónicas que se vaya olvidando. Está sucediendo a todos los niveles, con las subastas, con los lotes de pisos okupados que comercializan los bancos y los grandes fondos buitre, con las pocas gangas que ofrecen las inmobiliarias, etc.

El motivo lo explico a continuación.

 

A veces los árboles nos impiden ver el bosque

Cuando en el 2009 comenzaron a caer en picado los precios de los pisos y la gente se preguntaba como eran posibles semejantes caídas, mi opinión fue que los precios no estaban cayendo tanto como parecía sino que simplemente lo que estaba ocurriendo era que se estaban dando cuenta de que el último 20% de la subida previa había sido un espejismo y, simplemente, el espejismo se estaba volatilizando.

Sí, justo antes del estallido los compradores estaban comprando y los vendedores estaban vendiendo, pero las compraventas reales que se estaban cruzando a esos precios exorbitantes eran mínimas, del todo punto insuficientes para considerar que aquellos precios eran reales.

Precisamente en eso consisten las burbujas y sus pinchazos. Vendedores y compradores llevaban dos años comprando y vendiendo a precios ficticios. Las primeras bajadas de precios no fueron bajadas sino simplemente la desaparición del sueño y la vuelta a la realidad.

Como yo no me creí ese último tramo de subida, para mi se trató simplemente de que el precio real se estaba imponiendo.

Si aquel aterrizaje forzoso de los precios de la vivienda no hubiera sido acompañado de una crisis económica mundial de proporciones ciclópeas, la cosa no habría pasado de ahí, pero la llegada de la crisis y el aumento descomunal del desempleo motivaron que los precios se desmoronaran en los siguientes años de crisis.

Ahora bien, resulta que el último 20% de la caída tampoco fue real, de forma que las últimas poquísimas compraventas que se cruzaron a precios irrisorios no se han sostenido en el tiempo. 

Y en cuanto han mejorado las condiciones económicas,
el número de parados ha descendido
y los precios de los alquileres han subido...

A los inversores se les ha ido el miedo y se han dado cuenta a toda leche de que los precios de 2014 y 2015 no eran reales y se han puesto a invertir a toda leche.

O sea, que ahora, con las subidas de precios está pasando lo mismo que en el 2009 pero al revés. No son tales subidas de precio sino simplemente la constatación de que el último tramo de bajadas fue un espejismo debido al ínfimo volumen de compraventas.

Esa es mi explicación a lo que ha pasado en 2017 y a por qué he tenido que comprar a cincuenta mil euros pisos por los que pagué treinta y cuatro mil en 2016.

 

Pero ojo, el mercado lo estamos moviendo los inversores

Según las estadísticas el 35% de las compraventas se están llevando a cabo sin financiación.

¿Qué nos dice eso?

Muy sencillo, que el ciudadano de a pie por ahora no está entrando en el mercado inmobiliario. 

¿Y esto es bueno o malo?

Para mi es estupendo, porque para cuando las gacelas empiecen a entrar en el mercado yo espero estar sin liquidez y completamente comprado y entonces podré sentarme a esperar las verdaderas subidas de los precios mientras rentabilizo los activos por alquiler. Quizás lo vea desde Miami. O desde Aspen, a donde me voy en 15 días para ir acostumbrándome a cruzar el charco.

 

Y la explicación de los increíbles precios de adjudicación es...

 Obviamente lo comentado más arriba explica en parte porqué ahora estamos pagando más que en el 2015 y 2016 por los mismos activos, pero no explica la locura que se ha desatado en algunas subastas y con los lotes de pisos okupados que comercializan los fondos y los bancos.

La explicación a esto último es tan sencilla como lo siguiente:

Los inversores que están entrando en el mercado NO son profesionales sino unos mierdecillas que no tienen ni puta idea de valorar los activos que están comprando.

¿Tan sencillo como eso?

Sí, así de sencillo.

Tristán, siempre has sido un faltón, ¿a qué viene insultarles? Además, en qué te basas para decir que están valorando mal los activos. Quizás ellos tengan razón y los equivocados seáis los inversores viejunos que os habéis quedado en el 73 como un ciprés.

Pues me baso, jovencito, en que a mi ha estado a punto de pasarme algo muy parecido por haberme fiado de las herramientas de valoración que tan de moda se están poniendo en internet.

 

AVISO A LOS NAVEGANTES: Las valoraciones de internet son una puta mierda. 

(Con honrosas excepciones que me callo)

Además, adolecen de los mismos defectos que los tasadores profesionales. Ambos, herramientas online y tasadores yerran por exceso, al menos un 20% por encima del verdadero valor de los activos valorados.

Se que este blog lo siguen muchos tasadores que ahora mismo estarán muy cabreados por estas afirmaciones.

Lo lamento mucho, chicos, ¡pero es que no dais una!

Entiendo que os conviene inflar las peritaciones judiciales porque cuanto más valoréis los activos mayores son vuestros honorarios. 

También entiendo que hagáis lo mismo cuando valoráis cientos de pisos para los fondos de inversión. ¿A mayor valoración mayores honorarios, como sucede con las peritaciones judiciales? Lo ignoro, pero recientemente he tenido en mi mano muchas de estas tasaciones hechas para cierto banco español y he alucinado con las tasaciones hechas este mismo verano.

Lo que no entiendo es que las valoraciones realizadas por las herramientas online sean incluso más exageradas que las vuestras. Al fin y al cabo son gratuitas y los dueños de la herramienta no obtienen ningún beneficio por sobrevalorar las viviendas.

¿Les estará pagando el gobierno, que es el máximo interesado en que por fin suban los precios para que la construcción se despierte de su letargo y el paro se volatilice como azucarillos en aguardiente? 

También lo ignoro. Y nunca he sido muy creyente de las conspiraciones.

El caso es que en diciembre he estado muy activo comprando aquí y allí, en subastas y fuera de éstas y, concretamente, he estado a punto de meter la pata adquiriendo un lote de 15 pisos que estaba huérfano y que me ofrecieron con mucho cariño. 

Naturalmente que yo tengo mi propio método de valoración que es el que enseño en el curso Triunfa Con Las Subastas, pero en esta ocasión tenía que dar mi respuesta en una tarde y para valorar bien 15 pisos yo necesito al menos dos días de intenso trabajo. 

Así que me puse con las herramientas de valoración online y los resultados fueron tan optimistas que inmediatamente respondí que sí, que me quedaba con el lote. Lamentablemente, durante los dos días siguientes los valoré con mi método y el resultado fue tan deprimente que tuve que tragarme el sapo de desdecirme y confesar al gestor del fondo que mi palabra vale tan poco como las herramientas de valoración que había empleado el primer día.

¿Y qué herramientas utilicé?

Principalmente las tres siguientes:

1) La herramienta de Bankia

2) La herramienta de Trovimap

y 3) precioviviendas.com

Así, por ejemplo, una vivienda de 90 m2 y 3 dormitorios en la calle Adora de Madrid la herramienta de Bankia la valora en 152.000 euros y la de Trovimap la valora en 116.000, cuando cualquier inmobiliaria de la zona nos dirá que ese es territorio comanche y que si el piso está en mal estado su valor no pasa de 80/85.000 euros y que el último vendido, que estaba recién reformado, se vendió en 95.000 euros. El precio en el lote era de 75.000 euros. Un precio cojonudo según las herramientas pero ruinoso según la realidad.

O este otro ejemplo de otro piso de 69 m2 en la calle Guadalete de Madrid, valorado por la herramienta de Bankia en 140.000 euros, por la de Trovimap en 122.000 y entre 122 y 150.000 por la herramienta de precioviviendas.com y cuyo precio en el lote era de 86.000 euros. Pero cuyo valor real no pasa de 90.000 euros si está en mal estado y de 100.000 euros si está en buen estado. Esto lo supe en cuanto llamé al agente inmobiliario que conozco que se mueve bien por esa zona.

Y así hasta 15 viviendas con todas las cuales me pasó tres cuartos de lo mismo.

 

¿Y los inversores que están pagando muy por encima de lo razonable están valorando con estas herramientas?

No me cabe ninguna duda.

De hecho, lo siguiente que hice después de la vergonzante llamada telefónica al gestor del fondo para tirar mi palabra a la basura fue pasar por las herramientas todas las subastas en las que he participado sin éxito este otoño y las que los precios de adjudicación me parecieron marcianos. En todas las ocasiones, sin excepción, el precio de adjudicación ha dejado de parecer exorbitante en cuanto aceptas como valoración real la broma que proporciona la herramienta online.

Haced también vosotros la misma prueba y luego compartid los resultados en los comentarios del post.

Así que no cabe otra conclusión que deducir que los aspirantes a inversores de pacotilla están valorando los pisos de esta forma tan poco profesional.

Y atención, porque siempre que a la subasta asista uno de estos tontolaba con sus valoraciones "online", el resto de postores no tenemos absolutamente nada que hacer. 

Mejor crucemos los dedos para que todos aprendan de una puta vez a valorar las viviendas subastadas.

 

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  1. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #60
    11/01/18 08:09

    Me dicen que por tu tierra atáis los perros con longaniza y que hasta tal punto os sale el dinero por las orejas que ahora ya ni siquiera obligáis a vuestros funcionarios a ir al trabajo y que basta con que hagan unos cursillos de autoayuda o que se queden en casa haciendo yoga para que deis por cumplida su jornada laboral. Una campeona, esa Susana Díaz.

  2. en respuesta a mfmelo
    -
    Top 100
    #59
    11/01/18 08:04

    De lo que haga el portal de subastas del BOE no tengo ni idea y todavía es pronto para afirmar una cosa u otra, pero de lo que yo estoy completamente seguro es de que los juzgados NO están informando a Hacienda de las adjudicaciones de las subastas. Al menos no lo han hecho hasta ahora.

  3. #58
    11/01/18 08:00

    Tu mejor post de los ultimos tiempos!!! quien sabe leer entre linea sabra que este post es una "bendicion directa de Dios"..

    Paradojicamente en USA esta ocurriendo algo interesante. Como saben, la reforma fiscal de Trump Tiene como Objetivo "Joder" los estados Socialistas en favor de los estados Capitalistas. Por ejemplo, las casas de mas de 500,000 dolares en NY no podran declarar esa hipoteca para no pagar impuestos federales. Resulta que en NY, cualquier ratonera vale mas de 500,000. Por lon que Esta reforma fiscal OBLIGARA a los residentes de esos estados votar Republicano para que eliminen impuestos estatales y locales.

    Por ejemplo: eres un inversor con una propiedad en NY y gastas en NY, puedes deducir todos estos gastos en NY para no pagar impuestos federales. En NY se pagan Impuestos estatales, federales, de la ciudad, condado, consumo. TU como Inversor en NY ganas dinero de dos formas.

    1-Vendiendo a los "sindicatos" (Fondos privados) los "tax break" (aunque no lo crean, es un negocio brutal en USA) Si te dan un tax break de 400 millones de dolares a 20 años, puedes vender por ejemplo 10 años a un banco como el Chase y ganar fast miles de millones que amortiguas con la "depreciacion" del terreno.

    2-En NY hay control de renta. Significa que un propietario de un inmueble NO puede aumentar libremente el alquiler. Pero si puede dejarlo que se jodan. Hace Frio? que se pudran. Hay ratas? que se pudran. La multa es de 5000 dolares maximo. Y hay que probarlo. No olvidemos que comprar edificios viejos en NY es un gran negocio. las perdias en USA se puede trasferir a otras inversiones y por decadadas.

    Pero este coro se acabo! Ahora van a tener que pagar impuestos por todos esos cobros! jajajajajaja (para mi es brillante!), Lo que obligara a los ciudadanos de estos estados a votar Republicano para que les elimine impuestos.

    Es un arbitrage claro. Vende NY, compra Florida (O el resto del sur). Si Trump Logra la inversion de 1,5 Trillones de dolares en infraestructura el 90% ira a estados del sur y el medio oeste.

    Lo que Trump esta diciendo es esto.

    Tienes una propiedad en NY, pues endeudate al 3% anual y compra todo lo que puedas en Detroit, Baltimore etc. Despues de 36 años controlado por los democratas, Detroit esta tan tan jodio que un edificio de 6 pisos vale 40,000 dolares.Y ahora empieza la era Republicana en esos estados, para eso es la reforma fiscal!!! Es extraordinariamente brillante!!!! esta volviendo los estados comunistas en capitalistas!!!

    No se si me copian?

    https://www.investors.com/politics/editorials/how-decades-of-democratic-rule-ruined-some-of-our-finest-cities/

  4. en respuesta a Eladio25
    -
    #57
    11/01/18 07:05

    Es cierto, yo hasta ahora todo la información y análisis que puedo hacer es sobre las subastas presenciales, las subastas electrónicas aún no me han dado datos suficientes para saber como actuar.
    Sobre las fincas en general no tengo ningún problema, ya que las compro para vender cuanto antes y además las compro a buenos precios y tributo todo el ITP. De los IBIs de las electrónicas aún no tengo suficientes datos, ya que yo me baso siempre en mis experiencias y no en informes generales de asociaciones con intereses propios, que tergiversan los datos y los resultados dependiendo de quién les pague y al sector al que van dirigidos.
    De maquinaria en general, bienes muebles y vehículos hago de todo y si puedo evitarlos los evito, dependerá el uso que les vaya a dar, si es para venta o uso propio y en estos ITP de momento ni se enteran, pero aún es pronto para decirlo con rotundidad ya que llevados dos años de andadura y hasta los 4 años te pueden llamar.

    El control del Estado a través de un portal que controla integramente con su adlátere AEAT que recibe todos los ingresos o retenciones es total y si se ponen a que no se les pase una, lo conseguirán. No quisiera dar pistas a esos entes, pero basta con que vayan siguiendo los resultados de todas y cada una de las subastas y si quieren no se les cuela una sin pagar los impuestos que ellos administrar, controlan y por desgracia para todos DILAPIDAN.

    Una socialista (andaluza tenía que ser) dijo una vez que el dinero público no es de nadie. Otro socialista ex-presidente de gobierno de España al que yo llamo el Nefasto, decía la frase que las riquezas son de todos y que ellos estaban para repartirlas, siempre la de los demás las suyas y las de sus correligionarios están a buen recaudo en paraisos terrenales: ZAPATERO 2009: "LA TIERRA NO PERTENECE A NADIE SALVO AL VIENTO" y yo me pregunto ¿a este señor, por qué no se le ha juzgado, condenado y metido en la cárcel y no premiado y condecorado?: 30 dic. 2011 - El Gobierno (del PP) condecora a Zapatero, quien recibirá el collar de la Orden de Isabel la Católica; Chaves (otro imputado) la Gran Cruz de Isabel la Católica y Salgado(la ministra pelota y sin conocimientos de economía real) y el resto la Gran Cruz de Carlos III.

    Saludos de un pobre pagador de tributos injustos.

  5. en respuesta a mfmelo
    -
    #56
    Eladio25
    10/01/18 23:14

    El portal del BOE es un gran aliado de las recaudaciones ejecutivas de los Ayuntamientos y Comunidades Autónomas.

    En algunas provincias realizan un seguimiento de las subastas de su competencia para informarse de su resultado.

    Si se quedan desiertas se ponen en contacto con los ejecutantes, normalmente entidades bancarias para que les confirmen si han resultado adjudicatarios a fin de girar a su nombre los correspondiente recibos no prescritos y futuros.

    En algunos sitios parece ser que además el juzgado les remite copia del decreto de adjudicación.

  6. en respuesta a Nuva12
    -
    #55
    10/01/18 22:24

    Sería lo mismo ya que la cesión consiste en ocupar el lugar del otro adjudicatario que es el banco, así que lo mismo da que te lo hayas adjuciado diréctamente o a través de una cesión.

    Todo hay que estudiarlo muy detenidamente y ver las comunicaciones que se hacen, los costos del ITP, etc, porqué puede ser que nos salga más caro el collar que el perro.

    Ejemplo: voy al taller y arreglo un vehículo y digo no me hagan factura oficial para no pagar IVA y el pago lo efectuo a través de una transferencia bancaria o un cheque o pago con tarjeta, pues estamos dejando pistas más que suficientes para que nos coja nuestra amiga y colaboradora AEAT, ese pago sólo se puede hacer a través de efectivo, sin más datos, la garantía de la reparación es suficiente con un ticket de caja.

    En evitar el pago de ITP y de IBIs hay que ver cada caso en particular y a veces los pagos de estos impuestos son inevitables, otras muchas veces no los pago porqué nadie "se ha chivado de la operación" que por imperativos legales en las transmisiones de fincas son los notarios y los RP, los ayuntamientos ni se enteran, al menos que nosotros se lo informemos.

    Saludos.

  7. en respuesta a mfmelo
    -
    #54
    10/01/18 20:51

    Mfmelo, recuerdo que decías que algunas adjudicaciones, aquellas que no tenias prisa en vender, las guardabas en un cajón sin registrar en el RP y así no pagabas ITP ni los IBI's ya que el Catastro no sabía de tu existencia y no te giraba los IBI's.

    Y, si en vez de conseguir el inmueble en subasta me cede el remate el banco, podría guardarlo en el cajón y no pagar ITP ni IBI's?

  8. Top 10
    #53
    10/01/18 17:06

    La calle Adora. He tenido que mirar dónde estaba eso!!! Está en una zona chunga. Por ese precio en 2015 se podía comprar uno un piso en Madrid capital en un barrio en condiciones.

  9. en respuesta a clanderjander
    -
    Top 100
    #51
    10/01/18 15:22

    Sí, lo de los chinos parece que es cierto. Con el tiempo esa zona de San Fermín quizás se convierta en una nueva Usera, pero mientras tanto por ahí siguen los comanches cortando cabelleras.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #50
    10/01/18 13:25

    Pues ya, que sabes que tengo una adjudicación en la Avda de la Perla y ya me he dado más de una vuelta por el barrio, así por cogerle cariño y tal jajaja, y eso que no va a ser la mejor operación del mundo. No se no se, ya me parecían sospechosas esas furgonetas en el portal y esos chándales rosas de felpa colgados de los tendereros....luego mola ver al patriarca subido en un Seat Ibiza roñoso patrullar el barrio....

    Tengo que decir que tengo un coche con 20 años y con las cerraduras ya reventadas sin arreglar que solo uso para estas ocasiones, así paso más desapercibido.

    Yo sigo las enseñanzas de los jedi, y el maestro me dijo una vez que tenía que bailar con las más feas para que me fuera mejor y allí me he ido, me lo tomo como un entrenamiento necesario.

    Y por cierto, que sobre el inmueble que se menciona en este articulo de Rankia, a mi en una inmobiliaria que tiene local justo allí también me confirman esos precios que te han dicho pero a su vez me dicen que están empezando a comprar mucho los chinos por el barrio cosas que esten al lado del metro, no se si será verdad o un cuenta rollos.

  11. en respuesta a clanderjander
    -
    Top 100
    #49
    10/01/18 13:12

    Pues la zona chunga chunga no es esa. El verdadero territorio comanche conde las cabelleras se pierden en minutos es Orcasitas y Orcasur. Aparca, date una vuelta, entra en algún sitio a tomar un café y luego regresa al coche. ¡¡Serás mi héroe!!

  12. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #48
    10/01/18 13:08

    No te olvides de la Calle Benimamet, ya le tengo hasta cariño de ver que todas las semanas sale uno en ella, deben de ir ya por unos 50 o 60 este año jajaja.

    Es de los pocos sitios en los que de verdad me ha dado cosa ir, de hecho no quise ni dejar el coche aparcado en esa calle no fuera que me lo encontrara a la vuelta sobre cuatro ladrillos rollo los 80.

  13. en respuesta a Aitorbk
    -
    #47
    10/01/18 12:32

    Si lo estudias bién es posible que te interese comprarlo en subastas.
    Si es por división de la cosa común, la úlitma palabra la tienen los comuneros, incluso poner el valor de tasación o tipo. Se pueden hacer transacciones onerosas en las subastas, que si las hicieras en compra-venta normal tendrías una paralela.

    No se nada del caso tuyo, pero incluso se puede comprar en B, si tu intención es quedártela y no inscribir tu adjudicación. No se puede hacer si el deseo es vender a corto plazo, pero si es a muy largo Si.

    Saludos.

  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #46
    10/01/18 12:21

    A ser posible evitare que llegue a subasta, ya veremos.

  15. en respuesta a Orgaz1987
    -
    #45
    10/01/18 12:20

    16.640,00 el mazda Segun escribia el post..

    Por 19.000 te lo llevas con garantia no un "parece estar perfecto", y luego le han desmontado el FAP o vaya usted a saber..

  16. en respuesta a Aitorbk
    -
    #44
    10/01/18 11:42

    La hipoteca es de 2002 y es el banco el que fija el valor de subasta basado en el importe prestado. Por eso quedan desiertas muchas subastas.
    Por eso siempre debes valorar tu la pieza y no fijarte en la valoración.

  17. #43
    10/01/18 11:24

    Subastas de coches: SUB-JV-2017-84945
    Quedan 15 días y ya va casi por el 100% de valor de tasación.
    Flipo en colores.

  18. en respuesta a Aitorbk
    -
    Top 100
    #42
    10/01/18 11:13

    Ojo con eso, no vayas a cagarla con lo que más importa. Los profesionales solemos ser muy patosos con lo que nos atañe más de cerca. Ya se que tú no eres propiamente un profesional de las subastas, pero llevas tanto en esto que ya casi que sí lo eres.

  19. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #41
    10/01/18 11:02

    No si ya lo s'e.. lo que pasa es que soy un poco cobarde y no he tenido lo que hace falta para meterme en territorio comanche.

    De todos modos ahora tengo el dinero metido en un asunto familiar.. y parece que voy a comprar la casa de mis padres en subasta.. menuda historia..


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