Compré en subasta ¡gluuup!

Hola Dalamar, lo que dije del caballo de Espartero a veces sale mal y a veces sale bien, pero cuando sale bien...

Que no cunda el pánico Rubén. te dije que me quedaba preocupado porque me dió la impresión de que no habías investigado adecuadamente cómo está la situación posesoria del inmueble, por el corte que parece darte.
Y como, por otra parte, por el artículo que citan y por el plazo de tiempo que otorgan antes de dar por firme tu adjudicación, parecía que los de Hacienda sabían que alguien tenía derecho de retracto.... Al final va a ser lo que te apunté de que esos funcionarios en concreto (no quiero generalizar para que nadie se enfade) no saben ni siquiera dónde tienen las narices porque mira que decirte que para mayor seguridad le van a dar al propietario tiempo para ejercer el ¿derecho de retracto? Para descojonarse de risa y echarles a todos a patadas.
El derecho de retracto en viviendas es solo para inquilinos y para copropietarios.
No obstante, parece que tú sí comprobaste fehacientemente que en el inmueble vivían los demandados junto a sus dos hijos. Entonces, como dice FCALVO, no tienes de qué preocuparte, excepto por el hecho de que el asunto esté en el negociado de unos ineptos que se llevan el sueldo por la patilla. Cruza los dedos para que no hagan ningún estropicio o no lo hayan hecho ya con el asunto de las hipotecas amortizadas.

Debo de andar muy desconectado del mundo... los pisos han bajado un 50% y no me he enterado? Yo pensaba que habian bajado poca mas del 10... Como mucho estan a precios del 2005.

Aun asi sacarle un 50% a una inversion no me parece nada nada mal megocio, osea comprar por 50 y vender por 75, eso si, gran error no visitarlo para mitigar riesgos, por supuesto.

Iluminda, los 25.000 corresponden a lo que queda de una hipoteca anterior que tendrá que pagar en su momento.
Es decir, que independientemente del precio por el que se adjudique la subasta, él tendrá la obligación de pagar las cargas anteriores, como esa hipoteca de la que quedan 25.000 por amortizar. espero que así te quede claro.

Tristan, me he leido muy atenta tu contestacion a ruben y me ha surgido una duda, ¿ solo le ha costado el piso 15.000 euros mas los impuestos?, yo pensaba que tenias que pujar por lo menos los 25.000. Por favor contéstame

Buenas tardes, y gracias Tristan por empezar el curso con un post tan interesante y sustancioso.
Simplemente un comentario, en relacion a lo bueno o malo que resulta esta adjudicacion, y a colacion de los elogios de F.Calvo a la misma.
Yo soy de la opinion (obviamente discutible), de que las tasaciones de 2006-2007-2008 estan tan absolutamente desfasadas, que, siendo optimistas, deberiamos pensar que el inmueble vale (ya digo, siendo optimistas) un 50% del valor de tasacion.
Pues bien, bajo esta premisa, y suponiendo que no haya ninguna "carga oculta" en el inmueble, su valor de mercado podria ser de 70.000 Euros.
Si resulta que lo compras por 15.000, tiene hipoteca de 25.000, y le añades gastos de 10.000, entonces te cuesta 50.000 Euros.
Pero la cuestion es que si voy a comprar el piso a la inmobiliaria, y pago los 70.000, veo lo que estoy comprando, me dan las llaves, y no tengo ningun problema.
En cambio, cuando compro por 50.000 en una subasta, estoy comprando un problema: desahucios, piso destrozado, etc.
Quien garantiza que el piso no ha sido alquilado a una familia de rumanos? o que un incendio lo ha dejado calcinado por dentro? O que hay planteada una derrama de 10.000 Euro?
De cuanto tiempo, y dinero estamos hablando, para poder comparar esta compra en subasta, con una "compra normal", de las de notaria y llaves en mano?
Si fuese tan buen negocio... por que no ha habido ningun otro postor?

Rubén, de momento no hagas nada. Mantente a la espera de recibir la documentación que acredita que eres el propietario y es entonces cuando debes dirigirte al demandado, como ya te hemos comentado anteriormente.
Si el asunto de las cargas anteriores es correcto y están canceladas, no tienes que preocuparte por nada. Lo único que te puede surgir es un contrato de alquiler que puede ser real o fraudulento. Si no llegaras a ningún acuerdo con el deudor deberás ponerte en manos de un abogado para solicitar el desahucio. Si hubiese un contrato de alquiler real, este no puede ser superior a 5 años. Entonces deberás ponerte en contacto con el inquilino, y exigirle que puesto que eres el nuevo propietario debe pagarte a tí el importe del alquiler. Por supuesto que tiene que enseñarte el contrato firmado con el anterior propietario.
Si lo que pretenden es ampararse en un contrato que pueda ser fraudulento, deberás ponerte igualmente en manos de un abogado.
Pero no padezcas. Por mi experiencia, me da la impresión que has hecho una MUY BUENA COMPRA. Así que enhorabuena.
Lo que no entiendo son los plazos de hacienda. El deudor no tiene otra posibilidad para eludir la adjudicación que pagar la totalidad de la deuda que tenga con Hacienda, y si no lo ha hecho antes dudo que lo haga ahora. En Hacienda no hay posibilidad de ceder el remate a un tercero. Si paga a hacienda para evitar tu adjudicación le van a quedar pendientes todos los embargos que tiene después, así que tranquilo. A esperar que has hecho una buena compra.

Rubén,

Hola FCALVO, te comento, Hacienda tiene una tasación del immueble de 145.000 euros, pero esta tasación es de hace unos 3 o 4 años, y sin tampoco haber podido entrar dentro del immueble y poder valorar su estado interior, luego con la bajada de precios actual, calcula que ahora la valorarían en unos 125-130 mil euros.

Pues sí, tal y como ya manifesté en su momento, a mi también me extraño que no hubiera habido interés por parte de otros en esta adjudicación, pero....

En la página de HAcienda me parece que ya no se puede tener acceso a esta subasta directa, almenos yo no he encontrado el enlace, de todas formas en el anuncio que aparecía en internet no aparecía nada más que lo que he mencionado, tasación, título jurídico, cargas, descripción y datos del immueble.. y poca cosa más.

Anda!! Otro canto afilado! Como funciona esto de que la hipoteca haya sido vendida a un tercero que no la haya registrado!!?? Entonces vaya gracia tiene lo del Registro de la Propiedad! Y como c_ñ_ se entera uno de estas cosas? A ver, me interesa mucho aclararlo, ya que si así fuera me hecho para atrás corriendo.. mal vale perder uno que 20!! En el banco dónde estaban las hipotecas hechas, en sus expedientes constaría alguna cosa verdad??

El segundo caso ya no creo que pueda caber, que el titular de la hipoteca sea distinto al demandado. Este es el caso de las compras de viviendas donde el nuevo adquirente no se subroga al préstamo, se limita a pagar el recibo todos los meses. Ya que entonces no aparecería como cancelada en la entidad bancaría. De todas formas en Registro de la Propiedad no estaría de más que junto con las anotaciones de constitución de hipoteca constara el número de referencia de dichos prestamos.. no sé si eso iría en contra de algún precepto legal, pero desde luego que sería de mucha utilidad.

Pues bien, hoy he vuelto a hablar con Hacienda y me han confirmado que para mayor seguridad aplicaran el artículo 104.5 del Reglamento General de Recaudación, y que los titulares, les notificaran el resultado de la adjudicación, y de momento durante un plazo de dos meses la dejaran en suspenso por si quisieran ejercer su derecho de retracto, hasta que se pronuncien, o pasado el plazo no lo hayan hecho. Si, me notificaran por escrito que me aplazan el plazo para pagar el remate. Que largos se me van a hacer estos dos meses!!!

Es lo que decía en mi anterior opinión, como me presento ante el propietario ahora... si de momento sólo soy un adjudicatario en suspenso... Ahora, que me estoy planteando el intentar hablar con él, ofrecerle algun dinero a cambio de que me firme conforme no quiere ejercer el derecho del artículo anterior y una entrega pactada de las llaves... Como lo veis? Me lo aconsejais o no?

Saludos y gracias.

Bueno, bueno, ya estamos casi de vuelta de vacaciones y estamos calentando motores.
Vamos a ver, lo primero que tienes que saber es el valor de la vivienda que has comprado, no vale la tasación que haya realizado Hacienda.
No obstante, si el valor actual de mercado es el de la tasación que son 140.000 euros menos la carga anterior que está viva que asciende a 25.000 euros más o menos, menos la cantidad que has pagado que son 15.000 euros, menos los gastos que tienes que soportar de impuestos y demás que van a ser unos 14.000 euros mas o menos, resulta que has comprado lo que vale 140.000 por tan solo 54.000 euros lo que da un un margen o beneficio latente de 86.000 euros. Por lo tanto, has hecho una buena compra. Enhorabuena.
Lo que me extraña es que si era una buena operación no haya habido más ofertas, lo que huele a que pueda haber algo que esté escondido. He buscado en la página de la AEAT esta Adjudicación Directa en concreto y no la he encontrado. La he buscado para tener más elementos de juicio por si algo se le ha escapado a nuestro amigo "subastero".
Lo único que se me ocurre es el asunto de las cargas anteriores que según dice están canceladas. No sería la primera vez que los certificados bancarios están mal. Unas veces porque la hipoteca ha sido vendida a un tercero que no ha registrado la cesión (el banco certifica que no se le debe nada, obviamente) y otra porque el titular de la hipoteca es distinto al demandado. Este es el caso de las compras de viviendas donde el nuevo adquirente no se subroga al préstamo, se limita a pagar el recibo todos los meses.
De no ocurrir nada de esto, no entiendo tu preocupación.
Tienes que hacer lo que te ha dicho Tristán. Visitar al que ha perdido la casa. Háblale con cortesía y amabilidad y dile que tú no eres culpable de lo que ha pasado y que lamentas la situación. Ten por seguro que te recibirá bien, al menos la mayoría de las veces es así, él sabe que lo tiene todo perdido. La mejor opción es ofrecerle algún dinero para que se vaya. En realidad es lo que te vas a ahorrar en abogados.
Si puedes, Rubén, dinos dónde se encuentra la Adjudicación Directa en la página de la AEAT, es para analizarla por si veo algo raro.
Ojo con el aplazamiento para pagar el precio de remate que es de 15 días. Esto que te lo notifiquen por escrito, si no PAGA, e ingresa antes de que venza el plazo.
Para hablar con el demandado espera a que te den el Certificado de Adjudicación, porque antes tienen que remitir todo el expediente a la Asesoría Jurídica de la Agencia Tributaria para que comprueben que todo el proceso se ha realizado correctamente. Sin este Certificado no podrías registrar, ya que es requisito "sine quanon"
Saludos cordiales
Francisco Calvo- administrador
www.subastasunicas.es

Interesantísmo..., y si en vez de 15.000€..., ¿hubieses ofertado 1.000€? Al ser el único te lo hubieses llevado por ese precio, ya que es adjudicación directa, ¿no?

José

Ojo, ¿no será de multipropiedad y tú has comprado sólo una parte?

Piensa que desde su punto de vista, el cabroncete es el que la subasta no el que la compra, bueno vete a saber cual es su punto de vista... Pero si la ponen a subasta, alguien la ha de comprar y lo mas logico es que culpe a los que le han puesto en esa situacion que al comprador que a fin de cuentas no tiene nada que ver con el, pasaba por la subasta por casualidad como el que no quiere la cosa, si se lo pones asi de buen rollo y como dice Tristan vas en plan de que quieres ayudarle en vez de sacarlo a la fuerza, pues si tiene algo de luces se dara cuenta de que no es tu culpa y que tu la has comprado y te la vas a quedar por las buenas o por las malas.

Ya nos vas contando, que es muy interesante.

Daniel

Hola de nuevo, empiezo yo con la que acabaste tú.... Me quedo francamente preocupado.

No fastidies!! A ver, en principio en el immueble viven los dos ejecutados en el embargo, osease el marido y su señora, juntamente con dos hijos. Digo yo, que si al final consigo inscribirlo a mi nombre en el Registro de la propiedad, no podré hecharlos? Séase con un procedimeinto o con otro, el de desahucio por precario u otro?

Supongo que en Hacienda si supieran que hay inquilinos me lo dirían.. no creo que me engañaran. De todas formas, no hay dónde puedas comprobar si un immueble está alquilado? Algún registro o algo así?

No sé, en Hacienda me dijeron eso, que se lo notificaban a los propietarios y al banco titular de la hipoteca, y aparecía al final del escrito el Artículo 104.5 del Reglamento General de Recaudación.

A ver, hoy por hoy no me considero con ninguna fuerza para presentarme en la puerta de ese señor... sí, posiblemente me voy a quedar con su casa, pero de momento el me puede decir... que me vaya a tomar... viento al farolillo.. por no decir otra cosa.. era con el immueble a mi nombre y no lo veía claro...

Y suponiendo que me decido y voy, le comento, mira soy el "cabroncete" que ha comprado tu casa... y suponiendo que a la primera no me dé una torta, y que esté medio dispuesto a hablar.. (que ya es suponer) que le digo!!? Perdone, tiene usted gravado su immueble con algún contrato de arrendamiento o alguna otra carga o gravámen no inscrita en Registro? Gracias.

Ufffff no sé, que me dicís...

Rubén, el artículo que citan del reglamento de recaudación es el siguiente: "En el caso de que se hayan subastado bienes o derechos respecto de los que, según la legislación aplicable,
existan interesados que tengan derechos de adquisición preferente, acordada la adjudicación, esta se comunicará
a dichos interesados. La adjudicación definitiva quedará en suspenso durante el plazo en el que, según la legislación
aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho".
Es decir, se están refiriendo al derecho de retracto, que en este caso solo lo puede tener un inquilino. Esa comunicación se la tendrían que hacer, si acaso, al inquilino, y no al propiedario deudor.
Te estás liando con la Ley de Enjuiciamiento Civil, que no es aplicable en las subastas de hacienda ni en las de la Seguridad Social. Aunque, claro, el derecho de retracto es aplicable siempre, y para eso existe el párrafo quinto del artículo 104 del Reglamento General de recaudación del 939/2005 y si a hacienda le consta que existe alguien con ese derecho, por supuesto que tiene que notificarle en esos términos y darle el plazo para ejercer ese derecho.
Si te lo has quedado suficientemente barato lo ejercerá, a menos que tenga un contrato de alquiler indefinido de 50 euros al mes, en cuyo caso preferirá continuar con su estatus de inquilino.
No se, a veces estos funcionarios no saben bien lo que tienen entre manos, pero yo de tí empezaría a mosquearme y visitaría ese inmueble a la mayor brevedad, o sea mañana mismo.
Comparado con esto, el resto de tus dudas no tienen importancia. Tienes que pagar el 7% de ITP, en principio puedes intentar pagarlo solo sobre los 15.000 euros del remate, pero lo más probable sería que te pasaran una paralela y que acabases teniendo que añadirle lo de la hipoteca anterior, aunque Hacienda puede intentar colarte lo de las tres hipotecas anteriores, tanto las amortizadas como la que no lo está. Ahí lo tendrás que pelear.
Respecto al IBI y a las deudas de comunidad, si tienes problemas en su momento, podrás argumentar con el artículo 194 de la Ley Hipotecaria y con el artículo 35 del reglamento General de Recaudación, pero no adelantes acontecimientos y preocúpate por averiguar quién coño vive allí y si hay alguien con derechos de arrendamiento.
Me quedo francamente preocupado.

De todas formas lo que me tenía más preocupado era el tema de las cargas, que sucedía si durante el plazo desde que resultaba adjudicatario hasta que me inscribiera en el Registro de la Propiedad aparecían nuevos embargos sobre la finca. La funcionaria me comentó que si, supongamos que el proceso se alarga3 meses, y el día antes de inscribir el immbueble en el registro a mi nombre, entraban 3 cargas nuevas, con el mandato de cancelación que ellos me expedían quedaban también canceladas, incluso si fuera una hipoteca. Tristan así también me lo confirma. Supongo que el Articulo que sería de aplicación en este caso sería el 674 de la ley anteriormente citada. Corregidme por favor si me equivoco, ya que soy tan profano en leyes como en este tipo de procedimientos.

Como veis aun me encuentro encallado en la primera fase, intentar poner la propiedad a mi nombre. Siguiente paso, transcurrido el plazo de notificación a los antiguos propietarios para que ejerzan si lo desean su derecho preferente, o de tanteo, o de retracto, no sé cual sería el término correcto... en Hacienda me facilitaran el acta de adjudicación y junto con otro documento (formulario o modelo, no se si me suena el modelo 600) para ir a pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Que según ella tendría que pagar sobre el precio de remate, sin tener en cuenta la tasación , ni valor catastral ni sumarle al remate las cargas... no sé, como lo veis? Creo que es un 7% Si fuera así me saldría muy económico, y si encima no me hace falta hacer escritura....

Bueno, la contraprestación al apartado anterior la tendría si algún día decido vender el inmueble, con la plusvalia y el beneficio patrimonial obtenido.. ese año, a temblar con la declaración de la renta.

Siguiente paso sería ya hacerme cargo de todas las cargas pendientes, hioteca y otras....

Tristan, dices que de IBI y comunidad sólo año en curso y anterior... a que ley o artículo podemos acogernos para argumentarlo?

Y andespués, pues eso, tal y como tu dices el immueble no lo pude ver no, porque el dueño está viviendo dentro... pues como tu me recomiendas, yo la he dejado embarazada.. pues creo que seguiré tu consejo.. todo puede ser que el suegro (en este caso sease el dueño, o sus jovenes hijos)... pues no tuvieran intención de aumentar familia.. y tenga que salir patas ayudadme.. pero bueno, creo que optaré por poner una mejilla a ver que pasa.

Muy interesante lo del deshacio por precario, sin duda me has puesto sobre la pista, osea que nada de pedir la Posesión y luego el Lanzamiento, o esto también sucede en este procedimiento?? Bueno, ahora intentaré informarme... a ver que encuentro..

Bien queridos amigos, ya no os doy más el toston por hoy, espero que aprovechando esta oportunidad que nos brinda el blog de Tristan podamos ir compartiendo nuestras experiencias y así poder aprender unos de otro.


Saludos.

P.D lo siento, pero lo he tenido que publicar en dos.

Hola gente... pues yo soy Rubén, el que se ha adjudicado el piso...
Aprovechar en primer lugar para agradecerle enormemente a Tristan el interés y el tiempo que me ha dedicado.

Os comento si os parece en que punto del proceso me encuentro ahora, así podreis ir siguiendolo al mismo tiempo que me vayan aconteciendo los hechos.

Pues tal y como le comenté a Tristan, ayer lunes, ya con la carta de pago en la mano, antes de pasar por el banco, me dirigí de nuevo a Hacienda, allí me encontré con la funcionaria que lleva este expediente preparando las notificaciones para los titulares del immueble y el banco titular de la hipoteca constituida con anterioridad a la inscripción de su anotación de ambargo. Le pregunté si a los anotantes de embargos posteriores al suyo no se les comunicaba nada y me dijo que no, que estos ya tendrían que darse por enterados.

El resultado fué que le pregunté si me podía dejar leer una de estas notificaciones y la respuesta fué afirmativa. Resalto que en ellas figura el precio que yo he ofrecido. Y aquí es donde viene el qué, el final hacía refrencia al siguiente artículo:

De acuerdo con el artículo 104.5 del Reglamento General de Recaudación, aprobado por R.D. 939/2005, de 29 de julio, “la adjudicación definitiva quedará en suspenso durante el plazo en el que, según la legislación aplicable, los interesados puedan ejercer su derecho”.

Y llegado este punta la funcionaria me dijo que no sabía con exactitud que plazo era este, si uno o dos meses, y que lo tenía que consultar con el abogado del Estado que era el que llevaba los trámites. Total que estoy pendiente de que me digan algo y quedamos que dejarían en suspenso el plazo de 15 días que me dieron para realizar el pago del remate hasta saber algo.

Este "plazo, según legislación aplicable", puede referirse a los diez días a que se refiere el Artículo 670 Apartado 4 (en mi caso)de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

4. Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de diez días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor de tasación o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante.

Transcurrido el indicado plazo sin que el ejecutado realice lo previsto en el párrafo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad que haya ofrecido supere el 50 % del valor de tasación o, siendo inferior, cubra, al menos, la cantidad por la que se haya despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el tribunal, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso y teniendo en cuenta especialmente la conducta del deudor en relación con el cumplimiento de la obligación por la que se procede, las posibilidades de lograr la satisfacción del acreedor mediante la realización de otros bienes, el sacrificio patrimonial que la aprobación del remate suponga para el deudor y el beneficio que de ella obtenga el acreedor. Cuando el tribunal deniegue la aprobación del remate, se procederá con arreglo a lo dispuesto en el artículo siguiente.

O al tratarse mi caso de adjudicación directa la legislación a aplicar sería otra y por lo tanto el plazo diferente a 10 dias?

Nada, cuando salga el muerto que nos lo cuente.
Saludos

Pues yo, si fuera él, aún seguiría acojonado. Lo que quiera que sea, aflorará en cualquier momento.

Pues sin lugar a dudas le has dado un respiro al hombre, son buenas noticias, al menos sobre sus dudas, yo con lo de la unica puja y que fuese baja estaria todavia acojonado.

Todos tus posts son interesantisimos y se aprende muchisimo,

Saludos,

Daniel