Comentarios a una mujer desesperada

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O cómo un drama se podría haber evitado

Un día, hace muchos años, yo también fui un novato en las subastas judiciales, pero un novato con suerte. La primera vez que compré fue por casualidad, a mediados de los ochenta. Simplemente me enteré de que justo en la urbanización de la carretera de Burgos donde yo estaba buscando una vivienda, iban a salir unos meses después unas veinte o treinta en subasta porque el constructor no había podido venderlas (qué poco hemos cambiado desde entonces).
Que nadie crea que investigué mucho, simplemente fui al juzgado a preguntar por cómo sería el sistema de subasta, pedí un crédito en el banco y me presenté el día de la subasta en el juzgado con el optimismo y la ignorancia propia de mis 23 años. Fue simplemente suerte... y la ayudita de un subastero que me explicó cómo funciona el mundo.

Cuando unos años después decidí que ese podía ser el camino para dejar la mar, lo hice un poco mejor y comencé a mirar los expedientes, pero sin saber muy bien qué buscar en ellos. Y así fue cómo unos pocos meses después de haber empezado me quedé con un pedazo de piso de 180 m2 por unos míseros cuatro millones cien mil pesetas. Lo malo es que ese pisazo en el centro de Madrid había sido subastado en un juzgado que había dado por válida la notificación realizada en la calle a una prostituta que estaba tranquilamente vigilando su esquina junto al portal. Los demandados, al no enterarse de que lo habían sido (demandados), no se personaron en el juzgado y fueron declarados en rebeldía y, a partir de ese momento, notificados sólo por edictos y el BOE.
Claro, por eso no había subasteros en esa subasta, estaba condenada a ser suspendida.
Y yo en la inopia.

Pero volví a tener suerte, porque el Sr. Juez no escuchó a los demandados y ni siquiera les permitió recurrir a la Audiencia Provincial, de manera que no les dejó otra salida que presentar una Demanda de Nulidad de Actuaciones y me ofrecieron un millón de pesetas por allanarme en la misma, cosa que hice aconsejado por mi abogado.
Así aprendí la importancia que tiene comprobar si las notificaciones han sido correctamente realizadas. ¡Qué suerte tuve en mis comienzos!

La mujer desesperada no puede ni imaginarse los recuerdos que me ha traído su relato. Seguro que a estas alturas sus abogados ya le han explicado qué es lo que ha funcionado mal y porqué. En primer lugar quiero decirle que lo más importante al mirar en un expediente judicial además de la certificación de Cargas son las notificaciones, que son el principal motivo de suspensión de subastas. Naturalmente, se da por válida una notificación realizada a la señora de la limpieza de la casa de los demandados, incluso aunque sea la de la puerta de al lado, pero ni de coña se puede dar por válida si se realiza a la señora de la limpieza de varios portales más allá ¿En qué cabeza cabe?

Mujer desesperada, has pecado de ignorancia, de confianza y de exceso de optimismo, pero esos son pecados veniales. Los pecados graves son los otros, los que han cometido todos los profesionales que, de una manera u otra han tenido algo que ver con ese desastre. Nunca se fíe nadie de que porque lo haya hecho un juzgado, tiene que estar bien hecho. Hay que comprobarlo todo.

Los agentes judiciales encargados de esa notificación han sido unos negligentes e incompetentes, indignos funcionarios públicos que con su memez han provocado esta ruina.

Los letrados se están acostumbrando a no salir de sus despachos más que para los juicios, pero han de saber que también tienen responsabilidad en este desastre pues, en este caso, representan a la parte demandante y si dejan pasar un error como éste no defienden sus intereses como es debido, como así ha sido. ¿Sería mucho pedir que dieran un breve repaso a los expedientes antes de solicitar la celebración de la subasta?

Los procuradores se escudan en que ellos se limitan a entregar los escritos y a recogerlos, pero para eso no hacía falta que estudiaran derecho, unos mensajeros harían ese trabajo la mar de bien y saldrían más baratos. ellos están para algo más que para correveidiles.

Y qué decir del secretario judicial, responsable de la organización del juzgado y por el que pasan absolutamente todos los procedimientos. ¿Cómo pudo dar por válida semejante notificación?

Y al igual que cuando un puente se cae el arquitecto va a la cárcel junto con el contratista, ya está bien de que sus señorías -los más culpables entre los culpables- se queden como don Tancredo, como si la cosa no fuera con ellos. Y éste encima, con toda su soberbia y erre que erre, se permite el lujo de no admitir el error y obliga al demandado a recurrir a la Audiencia provincial.
Claro, como un capón de la Audiencia no tiene ninguna repercusión ni en su sueldo ni en su carrera pues... ¡más madera que es la guerra!

Lo lamento mucho, mujer desesperada, a estas alturas no puedo darte ningún consejo. No soy abogado, sino un simple inversor que no se mueve mal en los juzgados y que conoce algo sobre los procedimientos y sobre algunas leyes, pero tú no necesitas un enfermero, sino un cirujano.

Si te sirve de consuelo, puedo decirte que no es la primera vez que veo casos como el tuyo, y no sólo entre novatos, sino también entre subasteros, una distracción la tiene cualquiera. Algunos subasteros han cometido el mismo primer error tuyo, participar en la subasta y adjudicársela, pero jamás hubieran cometido los dos errores siguientes:
 

  1. Si el demandado recurre no hay que hacer ninguna inversión en el piso hasta conocer el resultado del recurso, pasen los años que pasen.
  2. Si hay una deuda anterior que está siendo ejecutada y corres el riesgo de que vuelvan a sacar el piso en subasta, jamás hay que pagar esa deuda, lo que hay que hacer es comprarla. Así si hay que devolver el piso, el propietario te la tiene que pagar o puedes sacar tú misma el piso a subasta, esta vez siendo tú la ejecutante preferente y teniendo la sartén por el mango.

Respecto a la posibilidad de reclamar al maestro armero, yo reclamé una vez que me sentí perjudicado por una actuación judicial mucho menos lesiva que la tuya y al final el Tribunal Económico-Administrativo me dio la razón, y me indemnizaron con... cien mil pesetas.
Así es la cosa.

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Vuelvo a aprovechar el post para invitar a aquellos que tengan anécdotas en la mochila a enviármelas a [email protected], comprometiéndome a leerlas todas y a publicar la mayor parte de ellas, o al menos, trozos de ellas. Esta invitación no es sólo para subasteros, sino también para aquellos que han sido desahuciados por haber perdido su propiedad en subastas o que han sido engañados por financieras usureras. Si os ha pasado algo curioso o injusto o habéis palmado dinero en subastas, no dudéis en contármelo y así aprenderemos todos con vuestra experiencia.
Mi puerta está abierta.

  1. #5
    Anonimo
    11/03/09 17:46

    Interesante el post al que has remitido a MF. Ahora yo me se de unos ( el Santander) que no están cobrando el importe total de las deudas y no creo que lo vayan a cobrar volviendo a embargar algún bien de los ejecutados....entre otras cosas porque no suelen tener nada mas. De hecho están ofertando hipotecas para que ejecuten otros. Saludos

  2. #4
    10/03/09 20:39

    MF, cuando compras en una subasta por la segunda carga registral, tienes que pagar la primera deuda registral. Si ésta no está siendo ejecutada judicialmente, no tienes más que ponerte en contacto con el acreedor y subrogarte, siempre que ellos te acepten, porque también pueden reclamarte el total de la deuda.
    La cosa cambia si ya la están ejecutando, como parece puesto que ya se ha expedido una certificación de cargas. En ese caso el adjudicatario sólo tiene que ir al juzgado en el que se esté ejecutando esa primera hipoteca y pagar el principal de la deuda. Unas semanas después, cuando el banco acreedor presente sus costas, el secretario judicial hará la Tasación de Costas y os comunicarán la cantidad que resta por pagar. Si no estáis de acuerdo con la cantidad resultante siempre se puede recurrir. es un sistema bastante seguro en el que al banco le resultará difícil colarosla.
    En principio, por lo que veo debereis calcular una tasación máxima de 32.000 euros, pero eso como máximo, pues las cantidades de la responsabilidad hipotecaria fijan esos límites máximos para el caso de terceros, como sería el caso. Te recomiendo que leas el último post de Echevarri, que va precisamente sobre esto:
    https://www.rankia.com/blog/echevarri/2009/03/la-responsabilidad-hipotecaria.html

  3. #3
    Anonimo
    10/03/09 19:17

    Hola Tristán, y si lo que se trata es de subrogarse la hipoteca ¿como se hace?.
    Otra pregunta:
    En la nota simple aparece que la hipoteca se constituyó en el 2000 con el Banco X para responder de:
    -80.000 € de principal
    -7.000 € de intereses ordinerios
    -15.000 € de intereses de demora
    -10.000 € de costas y gastos
    La certificacion de cargas se hizo en Marzo de 2008.(Son datos de la nota simple)
    ¿A cuanto asciende lo que yo tengo que subrogarme o comprar al día de hoy, pues el banco no suelta ni prenda por aquello de la protección de datos?
    Muchas gracias

  4. #2
    10/03/09 17:55

    Hola Nevado, te diriges al banco acreedor y les dices que, en vez de liquidarles la deuda, lo que quieres es comprársela. A ellos les da lo mismo.

  5. #1
    Anonimo
    10/03/09 11:05

    Hola Tristan como se puede hacer para comprar la deuda en vez de pagarla? que diferencia hay y como realizarla de esta manera y no d ela otra? gracias

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