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Subastas judiciales. Errores de otros

Ya llevamos dos post hablando de errores graves cometidos por funcionarios y ello ha provocado que mi buzón se haya llenado de relatos enviados por algunos lectores acerca de lo mismo, errores cometidos por otros pero cuyas consecuencias nos perjudican a nosotros.

Como no hay dos sin tres, he decidido añadir un nuevo relato y para ello he elegido el enviado por la web amiga Accesosubastas.com, que pondrá los pelos de punta a más de uno.

Se trata de una finca rústica con casa que tenía una hipoteca y varios embargos posteriores, uno de ellos del propio subastero mallorquín, que vendió la casa sin haberla cobrado del todo. Por lo visto los compradores se habían separado y dejado de pagar la hipoteca.

El subastero tenía un cliente potencial, así que decidió ponerse manos a la obra poniendo de acuerdo a los propietarios, al comprador y a todos los acreedores. De los embargos, tres eran de la AEAT, (Hacienda, para entendernos) y cuando el subastero consiguió el saldo pendiente, acudió al notario con todos los datos.

El plan era el siguiente: El comprador hace una hipoteca sobre la finca, el banco hipotecante prepara un cheque para cada acreedor y otro para los propietarios, se paga y listo, cada mochuelo a su olivo.

Y así fue. El notario leyó describiendo todas las cargas, los comparecientes declararon haber cobrado en el acto mediante cheques que se protocolarizaron, el funcionario de la AEAT se comprometió a cancelar sus tres embargos, los representantes de las otras entidades acreedores se pusieron de acuerdo con la gestoría del banco que hizo la nueva hipoteca para facilitarles los documentos para las cancelaciones y, aparentemente, todo quedó atado y bien atado, je-je.

Un año después el director del banco hipotecante le llama a nuestro amigo subastero contándole que quedaba un embargo de la AEAT sin cancelar porque el funcionario de turno se había equivocado al calcular el saldo acreedor pendiente y que, por tanto, no había habido dinero suficiente para cancelar los tres embargos.

La venta se produjo hace tres años y el problema aún colea en los juzgados.
  1. #16
    22/10/09 16:41

    Claro que podría y el banco, ahora que el otro está en mora, estaría encantado de pasarle el mochuelo a otro. El problema es que Yvan tendría que entregar mucha pasta y luego estaría en las mismas, si la subasta cubre todo el crédito, estupendo porque recupera lo pagado, pero si le quedan por recuperar 20.000€, le da igual no recuperarlos a que se los quiten por ser avalista.

  2. #15
    Anonimo
    22/10/09 14:33

    Y si Yvan comprara la hipoteca de su 'compinche' al Banco? esto es posible? los Bancos venden las hipotecas a particulares?

  3. #14
    22/10/09 12:43

    Yvan, todo lo que tu pagues se lo podrás reclamar a él, pero no creo que ese señor tenga patrimonio para que le puedas sacar ni un duro. mejor cruza los dedos y espera a ver qué ocurre en esa subasta.
    Y si pagas algo al banco, que sea a cambio de que el banco se comprometa a dejarte fuera de esto definitivamente.

  4. #13
    Anonimo
    22/10/09 12:40

    Gracias por sus comentarios q me son de ayuda ya q en estos casos estoy nulo.Una pregunta en este caso tengo que esperar que la propiedad se subaste para ver si llega a saldar con eso la deuda o puedo ir al banco o buscar algun abogado antes de negociar con el banco y claro esta que si pago algo de esa deuda podria hacerle algun juicio para recuperar lo cancelado o ya no tengo posibilidad de recuperar lo aportado. es que no se por donde empezar no me gustaria que me quitaran el mio ya que yo si estoy cumpliendo con mi responsabilidad. gracias de antemano por su ayuda en este caso

  5. #12
    21/10/09 22:52

    Para Iván

    El proceso es el siguiente: Primero ejecutarán la garantía hipotecaria del titular del préstamo.

    Si en la subasta el banco recupera la deuda, pues te habrás librado; pero si por lo que estamos viendo, esto no es así, irá con toda seguridad contra tus bienes.

    Obviamente, tu no has prestado garantía hipotecaria, así que tendrá que ejecutarte el aval, pero a través de una ejecución dineraria.

    Como imagino que tendrás hipotecada tu propiedad, el banco tendrá que ponerse en la cola.

    Saludos cordiales
    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  6. #11
    21/10/09 22:16

    Creo recordar que Echevarri ya mencionó que se estaban haciendo esos cambalaches y predijo que traerían problemas. Siento decirte que si eres avalista el banco puede perfectamente ir contra tu patrimonio y no hay nada que puedas hacer, salvo pagar tú la deuda de tu compinche o negociar con el banco que te deje aparte a cambio de que pagues una parte de la deuda.

  7. #10
    Anonimo
    21/10/09 22:09

    Hola,mira mi caso es que fui avalista mutuamente con una persona, por medio de una inmobiliaria ya que ambos lo necesitabamos en ese momento para conseguir el prestamo de nuestros respctivos pisos.la cuestion es que el esta incumpliendo los pagos y la deuda ya paso a via judicial.He tratado de comunicarme con él y no consigo nada.En este caso no se que podria hacer ya q es posible q la casa entre en subasta.Podrian darme algun consejo a seguir al respecto.gracias

  8. #9
    Anonimo
    21/10/09 20:18

    He elaborado un post a toda prisa, sin repasarlo, por lo que os pido disculpas por si hubiera algún error. Esta materia adolece de una cierta complejidad y no sé como habrá sido el resultado final del mismo.

    En cualquier caso, como señalo en el mismo, el trabajo está basado en este documento: http://www.uclm.es/CU/csociales/pdf/documentosTrabajo/05_2008.pdf

    Si deseáis aclarar un poco más la cuestión os recomiendo encarecidamente su lectura.

    Un saludo.

  9. #8
    21/10/09 20:14

    Es que tiene narices que si alguien hubiera comprado el piso en la subasta se podría encontrar que habiendo comprado el pleno dominio (y no solo la nuda propiedad) y teniendo todas las anotaciones posteriores canceladas, ni pudiera conseguir la Posesión ni pudiera instar a suspender la subasta y tuviera que convivir en ese limbo hasta que la señora (que Dios guarde mil años) se muera.

  10. #7
    21/10/09 20:07

    Pues a mí la situación me sigue pareciendo tremendamente injusta y si fuera el banco hipotecante al que le han dado una casa en pleno dominio como prenda por un préstamo y se encuentra que solo puede subastar un dominio cojo, además me parecería cabreante.
    En el ejemplo del post de ayer los tipos no tienen hijos a su cargo ni nada parecido y continúan viviendo juntos, por supuesto. Un fraude como la copa de un pino.
    IurisCivilis, desde luego que no estaría nada mal un buen post sobre este particular. El enlace que pones me ha parecido muy clarificador, pero para que la injusticia aun sea más agria, al final rematan el artículo diciendo que se le podría dar la vuelta a la situación en un nuevo procedimiento donde se evaluaran las nuevas circunstancias, pero que no lo podría iniciar el adjudicatario, sino que tendría que ser el ex-marido. Ja-je-ji-jajota, si es precisamente el ex-marido quien está encantado con esa situación, si es él quien la ha creado. Me parece que alguien no tiene los pies en el suelo y ya ha perdido el rumbo, no sabiendo quienes son los malos y quienes los buenos.

  11. #6
    Anonimo
    21/10/09 18:45

    A FCalvo.-

    Es cierto el razonamiento jurídico expuesto, siempre que se trate de un supuesto en que ninguno de los cónyuges ostente ningún título legitimario de la ocupación, es decir que ocupen la vivienda conyugal subastada comp precaristas.

    Sin embargo, cuando uno de los cónyuges es titular de la vivienda conyugal, la STS de 27 de noviembre de 2007, recogiendo la doctrina de la STS de 14 de julio de 1994, establece la eficacia erga omnes (frente a todos)del derecho de uso atribuido en sentencia judicial de separación o divorcio.

    El TS en Setencia de 14 de diciembre de 2004, define el derecho de uso como un "ius ad rem" y no como un derecho real propio. El esta sentencia el Tribunal establece que lo que no puede impedirse en la realización ejecutiva de la vivienda, para dar satisfacción a créditos exigibles.

    Así, igualmente en aras a la protección de la buena fe del tercer hipotecario que, la falta de acceso al Registro del derecho de uso puede hacer inoponible el mismo (como ocurrió en el caso de la STS de 22 de abril de 2004. En este caso, el derecho de uso que sobre la vivienda tenía la esposa del deudor hipotecario atribuido en la sentencia de separación, era inoponible frente al adjudicatario de una vivienda hipotecada que actuó de buena fe. Es decir, dicho de otro modo, si el derecho de uso no hubiera acceso al Registro solo sería oponible al tercero cuando éste hubiese conocido de otro modo la existencia de la atribución del uso al no titular.

    Tristán. Efectivamente la ciencia del derecho no es una ciencia exacta y requiere, en muchos casos, de la necesaria interpretación jurisprudencial y de evaluar las circunstancias concretas de cada supuesto.

    A ver si pudiese elaborar un post sobre este tema. Mientras tanto, si os apetece podéis leer este artículo: http://www.revconsell.es/index_cat/revista_75/08_esther_rius.pdf

    Un cordial saludo a todos.

  12. #5
    21/10/09 18:05

    Manuel, el anterior procedimiento es el de la nulidad de actuaciones que pidieron.

    El juzgado de instancia lo desestimó y también la Audiencia. Lo que ocurre es que la Audiencia no se define en cuanto a la posesión porque no se pedía (solo pidieron la nulidad de actuaciones). Yo tengo la posesión pero falta en lanzamiento y en ello estamos, porque, como sabes, se les da un plazo de 30 días para que desalojen o presenten en el juzgado aquellos argumentos o derechos que les puedan asistir.

    Ahora, han vuelto a presentar todos los documentos que ya les fueron denegados en el juzgado y en la audiencia. Pero mientras tanto están consiguiendo tiempo, que no es poco.

  13. #4
    21/10/09 17:59

    Tristán, como ya sabes a mí me gustan la situaciones difíciles y complejas porque, precisamente por eso, son las que más rendimientos obtienes. El hecho de que alguna se atraviese para mí no es óbice, porque sé por experiencia que el beneficio (efectivo) es superior al perjuicio (tiempo).

    Si esta subasta se hubiese celebrado en Murcia, valorando convenientemente el precio de adjudicación en relación al tiempo de disposición, muy probablemente hubiese participado.

    Saludos cordiales
    Fdo. Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

  14. #3
    Anonimo
    21/10/09 17:58

    Es evidente que, cuanta más incertidumbre asociada a la compra, menos valor se le da al bien. Pero el bien siempre tiene un valor (que llegado el caso también puede ser negativo).

    Sin animo de ser demasiado puntilloso, pienso que si la subasta ha quedado desierta, ha sido por la percepción de los potenciales inversores de que el precio no iba a ser "suficientemente bajo".
    Si yo estoy dispuesto a comprar el bien en 100, y el Banco que ejecuta la hipoteca está reclamando 160, mejor no perder el tiempo, por que, a dia de hoy, la política de los bancos no es (todavia...) la de tener minusvalias en la subasta.

    Soy de la opinión de que habría habido postores interesados, si la deuda ejecutada hubiera sido de, por ejemplo, 20.000 Euro.


    FCalvo, muy interesante la argumentación que aportas.
    Das a entender ("tendría otra vez que ir a la Audiencia ") que en éste caso llevas ya un juicio, una apelación y un nuevo juicio (recién pasada la audiencia previa). ¿Cómo quedó el anterior procedimiento?

    Un saludo

  15. #2
    21/10/09 16:55

    FCalvo, el argumento me parece incontestable, que lástima que cada juez sea un mundo diferente. La verdad es que el Derecho me parece demasiado subjetivo. Hoy se ha celebrado la subasta de la que hablaba en el anterior post y, claro, ha quedado desierta... todos acojonados y el demandado se ha llevado el agua a su molino, a pesar de que tanto él como su ex-mujer viven juntos, tienen unos setenta años y sus hijos deben de andar por los cuarenta tacos.

  16. #1
    21/10/09 11:59

    En el post anterior os comenté que tenía un asunto ya para más tres años relacionado con un divorcio y el derecho de uso de la ex-esposa y la hija. Os voy a transcribir los razonamientos de mi abogado en el escrito dirigido al juzgado:

    5. En cuanto a los fundamentos de derecho de lo expuesto hemos de indicar que, ante la invocación del poseedor de la vivienda de su derecho al uso y disfrute concedido por una sentencia de separación o divorcio, han existido pronunciamientos diferentes en la jurisprudencia aunque, como se recoge en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 10 de septiembre de 2004 que, partiendo del reconocimiento de esa diversidad de criterios, establece “…Siendo cierto que no existe unánime doctrina y jurisprudencia de las Audiencias Provinciales sobre el particular, si cabe considerar mayoritario el criterio alumbrado por el Tribunal Supremo en su sentencia de 31 de diciembre de 1994, en el sentido de que la atribución de la vivienda a uno de los cónyuges –en un proceso matrimonial- no puede generar un derecho antes inexistente y sí solo proteger el que la familia ya tenía, por lo que, quienes ocupan una vivienda en precario, no pueden obtener una protección posesoria de vigor jurídico al que el hecho del precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir las necesidades familiares muy dignas de protección con cargo a extraños al vínculo familiar”.

    En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 8 de noviembre de 1999; Cantabria de 5 de julio de 1999; Valencia de 5 de mayo de 1999; Cáceres de 29 de abril de 1999 y Valencia de 21 de febrero de 2007, entre otras.

    Finalmente, este criterio ha sido confirmado por la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 1.022/2005, de 26 de diciembre, que indica que el derecho de uso y disfrute atribuido en sentencia a la esposa e hijos es inoponible frente a terceros. La protección a la familia es un argumento absolutamente aceptable cuando se trata de las relaciones entre cónyuges, pero no puede afectar a terceros que nada tienen que ver con el matrimonio que se disuelve y que no son parte, porque no pueden serlo, en el procedimiento matrimonial (argumento ex sentencia del Tribunal Constitucional 126/1989, de 12 de julio EDJ1989/7183 ).

    La conclusión, en base a lo expuesto, es que la Sra. xxxxxx no tiene derecho a utilizar la finca registral núm. 74.351 –o al menos que pueda ser oponible a alguien diferente de su exesposo- y sin perjuicio de los derechos que le puedan asistir para, por ejemplo, instar una modificación de las medidas de su divorcio por la alteración sustancial que se podría producir por no disponer del uso del que fue hogar conyugal.

    Tenéis mucha información que podéis consultar por internet respecto a todas esas sentencias.
    Estoy a la espera de conocer la sentencia del juzgado respecto a la vista previa que se produjo hace unos días. Espero que no le concedan el derecho porque si no pues tendría otra vez que ir a la Audiencia y esperar otros dos años, lo menos.

    Saludos cordiales

    Francisco Calvo-Administrador
    www.subastasunicas.es

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