La condición resolutoria

Es una hipoteca por reconversión.

En un principio no era hipoteca, pero a la AEAT, lo que le interesa es cobrar y para que no se le cuelen otras deudas o hagan un alzamiento de bienes los deudores, llega a un acuerdo con estos y le hacen una hipoteca, con sus clausulas, pagos, tipo para subasta, etc. Es una hipoteca como otra cualquiera, pero no fue para la compra de la finca.

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La tercería de dominio es otra cosa.
Tú compras una porpiedad en subasta que está puesta a nombre de Antonio Pobre Pobre en el RP. Pero Antonio Pobre Pobre la vendió hace un año a José Rico Rico y este último no inscribió su título en el RP.

A Antonio Pobre Pobre le van mal las cosas y le piden que pague a la AEAT (o a cualquier otro) unos impuestos que se olvidó de pagar en su día y que ahora suman una buena cantidad.
Antonio Pobre Pobre, se quita de enmedio y dice a mi plin yo duermo en Pikolin, no tengo nada, pues a ver como me cobran.

La AEAT hace una averiguación patrimonial de Antonio Pobre Pobre y le encuentra esa propiedad y se la embarga.
Antonio Pobre Pobre está en paradero desconocido y no dice ni mus. La finca sale a subasta se la adjudica Nuva12, muy feliz, por el precio y la zona y cuando empieza a indagar y habla con el vecino, que es Don José Rico Rico, este le dice que esa propiedad es suya y que puede demostrarlo con documentos y así lo hace.
Y la finca era y es de Don José Rico Rico, porque por las buenas o por las malas ha presentado una tercería de dominio.

Y es que el que es Rico, Rico, lo lleva hasta en los apellidos.

Saludos.

Toda carga, incluida una condición resolutoria, está inscrita en RP. Si no se cumple lo pactado, pues el dueño de la carga (sea condición R o Hipo) planteará una demanda. Si se paga, pues se cancela, sea lo que sea y si sale a subasta pues igual.

La condición resolutoria, suele ser anterior a las hipotecas por las que la gente compra la vivienda y cuando se firman estas hipotecas de compra la condición resolutoria ya ha sido quitada. Pero hay veces que no es así y el banco que da la hipoteca es consciente de esa carga, que asume el que compra la vivienda. Es una carga más, sale a subasta, pujas, te la adjudicas y te quitan la carga del RP, sea la carga que sea.

Saludos.

Hola, estoy leyendo aquí que en ejecuciones hipotecarias no te pueden plantear una tercería de dominio.

Si la carga que se ejecuta es una hipoteca a favor de Hacienda, se considera una ejecución hipotecaria verdad? No me pueden plantear entonces una tercería de dominio. Es que el inmueble que me adjudiqué en Adjudicación Directa de AEAT, salió a subasta por la carga que os digo, hipoteca a favor de hacienda.

Saludos.

Lo subo

Entonces, si no he entendido mal, aúnque la carga que se ejecute en subasta sea la condición resolutoria, ésta no desaparece con el mandamiento de cancelación de cargas, sino que te hace falta un escrito de la promotora en la que dice que considera saldada la deuda, es así?

Entonces, si no he entendido mal, aúnque la carga que se ejecute en subasta sea la condición resolutoria, ésta no desaparece con el mandamiento de cancelación de cargas, sino que te hace falta un escrito de la promotora en la que dice que considera saldada la deuda, es así?

Poca gente te la compraría con esa carga.

No, lo que tienes que hacer es localizar al tenedor de las letras y pagarlas. ¿Difícil?, sí, ¿imposible? No.

Buenas tardes, tengo una consulta. Compré una vivienda en 2010 con hipoteca y condición resolutoria. La condición resolutoria estaba compuesta por pagarés mensuales, a 5 años con carencia de 4 años, o sea, de 2014 a 2019, estando hoy vigentes. El caso es que quiero vender la vivienda y me está resultando muy difícil contactar con alguien de Reyal Urbis (que es la promotora que me lo vendió) para poder cancelar dicha condición resolutoria. Si no consiguiera contactar con ellos, ¿qué procedimiento debería seguir? ¿Podría vender la vivienda?

Un saludo y muchas gracias.

Buenas tardes, Morenita, y con permiso de Anonimo, espero:
Ahora ya da igual el plazo, pues era de 15 años pero con la reforma del CCivil va a prescribir el 07.10.2020 + 1 = 2021.
Pero, en tu caso, se puede cancelar por cumplimiento (pago), mediante demanda al efecto.
Saludos,

Hola, me podria decir cuantos años es el periodo que se puede cancelar una condicion resolutoria en una finca registral? Mi caso es el siguiente: Compre 2008 y la promotora quebro. Se pago un anticipo, hipoteca y quedaron 10.000€ que nos lo reclamo agencia tributaria porque lOs promotores eran deudores de hacienda. Total que le abonamos hacienda. Y ya no tuvimos mas contacto con los promotores y se quedo la carga de la clausula de la condicion resolutoria.como puedo solicitar su cancelacion ?

No se en Venezuela, pero en España las condiciones resolutorias funcionan mal porque para hacerlas cumplir hay que presentar una demanda civil y eso lleva mucho tiempo hasta la resolución. Lo que tu necesitas es algo que sea más rápido, casi automático, como que si el comprador no te entrega en un año los galpones su banco avalista te tiene que dar el precio en dinero efectivo. Una fórmula así es automática y, sobre todo, mantiene a los incompetentes jueces lejos del negocio. En España donde un juez mete las narices el negocio se arruina, aunque solo sea por el increíble plazo de tiempo que transcurre.

Muchas gracias por responder. Yo estoy en venezuela. Soy la vendedora quiero saber como puedo hacer en ese caso. Estábamos pensando en una condicion resolutoria donde si al cabo de un año el comprador no ha entregado los galpones tendría el vendedor la opción de cumplir con el pago o la resolución de la venta.

Hola Iraimaayala, tu utilización del término galpón me lleva a pensar que no escribes desde España por lo que puede que las cosas se hagan de manera diferente en cada país. Supongo que eres el vendedor y que el problema reside en poner el terreno a nombre de la promotora sin que por entonces todavía te hayan pagado nada, pues el pago lo recibes en especie cuando los dos primeros galpones estén terminados.

Yo en España ese problema lo resolvería pidiéndoles a los compradores un aval bancario, de forma que si por lo que sea al final no se realiza la construcción, el banco sea el que me pague el equivalente en dinero.

hola, necesito ayuda, el caso es el siguiente necesito hacer una venta donde las partes son: el vendedor el dueño del terreno y el comprador inversione rosal. la cuestión es la siguiente. el terreno se va a pagar con los dos primeros galpones de diez que la compradora va a construir en un año, como puedo hacer esa transacción. por favor, ayuda

Hola, si la condicion resolutoria fue impuesta despues que el Banco pues era la condicion que este ponia, en la escritura explica que la condicion resolutoria la puede ejecutar el promotor cuando dicha fecha de pago se haiga inclumplido, como esto ha sido asi lo extraño es que he querido mover las hipotecas y tampoco puedo por eso es mi pregunta ya que no me dajan refinanciar mi hipoteca, que el promotor se ha esfumado, lo unico que me queda es negociar con el banco la donacion de la casa. Gracias por aclararme algunos puntos.

Ya, ya, por la cuenta que le trae al banco, lo impone así, pero sinceramente no he visto nunca cómo se instrumenta y se consigue inscribir en ése orden, si la hipoteca se firma en escritura posterior a la venta.

No Jotaerre, es muy usual que las hipotecas queden por delante de las condiciones resolutorias aunque, efectivamente, la hipoteca se firme en segundo lugar. El caso es que suele ser condición impuesta por los bancos que su crédito tenga preferencia sobre la parte del precio aplazado y los promotores tragan porque de lo contrario no habría venta.

De nada, camposjdl, pero este tipo de consultas es muy difícil de responder sin ver los documento en cuestión.
Intentemos simplificar un poco el planteamiento:
1.-El promotor puede vender y cobrar una parte con lo que te concedan por hipoteca, dejando aplazado el resto, sujeto a condición resolutoria.
2.-Si no pagas ésa parte restante, el promotor puede resolver el contrato, la finca vuelve a ser de su propiedad y te debe devolver lo que hayáis pactado de ésa parte pagada.
3.-El promotor, entonces, habrá cobrado la parte de la hipoteca al vender, pero no la devuelve a nadie, sino que recupera la finca con la carga hipotecaria y debe seguir pagándola.
4.-Si no la paga, el banco ejecuta la hipoteca, se adjudica la finca pero tú sigues siendo deudor personal de lo que no haya quedado cubierto con ésa adjudicación.
5.-Si no pagas al promotor pero éste no ejecuta la condición resolutoria, y tampoco pagas la hipoteca, el final debería ser el mismo: el banco ejecuta y lo que no cubra la adjudicación de la finca, seguirás debiéndoselo al banco. La diferencia es que te ahorras pagar el resto del precio al promotor.

Lo único que extraña de esta operación es que la hipoteca vaya antes que la condición resolutoria, pues, como ya he dicho, ésa condición debería constar en la escritura de compraventa, que por definición habría de ser anterior a la hipoteca. Salvo que al comprar lo hicieras subrogándote en la hipoteca que ya tenía el promotor, claro.

Hola; Jotaerre, gracias por ayudarme yo no entiendo mucho de todo esto, ya comento que la clausula esta dentro de la hipoteca y registrada, pero siempre por detras del banco ya que esta fue la condicion por lo yo entiendo, me dices, es que la promotora no podra ejercitarla pero y el banco podria quedarse la finca? por que la cluausula queda cancelada, gracias por tu comentario.

Comparto tus dudas, porque se trata de un caso bastante peculiar.
De entrada, todos sabemos que la hipoteca se firma en el mismo acto, pero minutos después, que la compraventa, pues precisamente con el préstamo se paga el precio, y ya se ocupa el banco de que se inscriban ambas escrituras a la vez, pero siempre con la hipoteca en segundo lugar (lógico, pues se concede al comprador y antes debe figurar como tal en el registro).
Por tanto, si en la escritura de compraventa figura la condición resolutoria, debería ser previa a la hipoteca y afectar a cualquier operación posterior, sea dación en pago, venta o ejecución, sin que se cancele por ello.
Sin embargo, algún pacto especial debió firmarse para que la hipoteca aparezca antes, la verdad es que me gustaría verlo...