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O de cómo los bancos se están adueñando de España

Suena un poco rimbombante, pero tiene un fondo de realidad, los bancos están acumulando tantas propiedades que ríete tú de la Duquesa de Alba. No es sólo que los promotores les estén entregando mansamente las llaves de los edificios recién terminados y aún los que están sin terminar, sino que en las subastas judiciales se están adjudicando más del 90% de los bienes subastados. Es increíble.

Desde siempre, el principal rival de los subasteros ha sido la entidad acreedora, quien en el legítimo ejercicio de su derecho a cobrar el importe íntegro de sus deudas, tradicionalmente ha pujado en las subastas hasta que la cantidad cubre la totalidad de la suma adeudada. Hasta aquí todo normal.

Bueno, siempre hubo una excepción: en las capitales de provincia pequeñas y en otras localidades de mediano tamaño, las entidades bancarias fueron tradicionalmente reacias a adjudicarse los bienes subastados, por aquello de la mala imagen. ¿Sabes que a la Juani le han echado de su casa? ¿No me digas? ¿Quien? Los del Bankusura, SA que son unos cabritos.
Se puede comprender que los bancos prefirieran evitar esa publicidad tan negativa.

Ahora esos remilgos se han acabado. Los bancos han metido la pata dando créditos exorbitantes del 120% sobre el valor de tasación de viviendas sobrevaloradas en un 200% y ahora, pillados como están, han decidido huir hacia delante.

Voy a hacer un pequeño estudio con las subastas de Madrid de la semana que viene. Lógicamente sólo he estudiado los expedientes de aquellas subastas que me interesaban para mí o mis clientes, pero creo que serán un muestrario suficientemente esclarecedor:
 

  • Fecha subasta: 9 de marzo, descripción : c/Garibay, 5 2ºB, 55,5 m2, tipo: 326.444€, deuda: 246.000+6.102+c+g,
    precio medio en la zona: 4.000 €/m2 precio deuda: 4.437 €/m2
  • Fecha: 9 de marzo, descripción: c/Athos, 49 4ºIzqda, 48 m2, tipo: 212.800€, deuda: 210.723+3.526+c+g

precio medio en la zona: 2.800 €/m2 precio deuda: 4.390 €/m2
 

  • Fecha: 9 de marzo, descripción: c/Rodas, 5 2º2 42 m2, tipo: 223.178€, deuda: 217.523+5.762+c+g

precio medio en la zona: 3.550 €/m2 precio deuda: 5.179€/m2
 

  • Fecha: 10 de marzo, descripción: c/ Blasco de Garay, 46 2ºint izqda, 44 m2 tipo: 150.000€ deuda: 136.000+c+g

precio medio en la zona: 3.700€/m2 precio deuda: 3.090€/m2
 

  • Fecha: 10 de marzo, descripción: c/Vallehermoso, 48 Bjo-G 43 m2 tipo: 231.400€ deuda: 231.400€+i+c+g

precio medio en la zona: 4.200€/m2 precio deuda: 4.620€/m2

  • Fecha: 10 de marzo, descripción: c/Artajona, 3 bjo-B 73 m2 tipo: 257.241€ deuda: 270.000+i+c+g

precio medio en la zona: 3.500€/m2 precio deuda: 3.700€/m2
 

  • Fecha: 11 de marzo, decripción: c/San Cayetano, 6 2º1 57,7 m2 tipo: 323.200€ deuda: 252.510+6.244+227

precio medio en la zona: 3.550€/m2 precio deuda: 4.354€/m2
 

  • Fecha: 11 de marzo, descripción: c/San Cosme y San Damian, 9 2ºA 60m2 tipo: 200.000€, deuda: 139.714+2.291+c+g

precio medio en la zona: 3.550€/m2 precio deuda: 2.328€/m2
 

  • Fecha: 12 de marzo, descripción: c/Aldea del fresno, 23 32 m2 tipo: 154.700€ deuda: 154.700+i+c+g

precio medio en la zona: 3.550€/m2 precio deuda: 4.834€/m2
 

  • Fecha: 12 de marzo, descripción: c/La Bañeza, 17 8º3 41 m2 tipo: 256.300€ deuda: 259.000+i+c+g

precio medio en la zona: 3.900€/m2 precio deuda: 6.317€/m2


¡Qué desolador! Excepto en dos de las subastas, en el resto todas las deudas superan ampliamente el precio medio por metro cuadrado en el que están ubicadas las viviendas. Teniendo en cuenta que el precio de la deuda lo he calculado dividiendo la deuda principal (sin tener en cuenta los intereses de demora ni las costas ni los gastos) entre la superficie de la vivienda.

¿Cómo se les pudo ir la olla de esa manera a nuestros magnates bancarios? Misterio.
Está muy extendida la opinión de que los bancos están tranquilos pues ahora van a vender con grandes descuentos las promociones que les han entregado sus constructores morosos, y eso sin necesidad de perder dinero, simplemente vendiendo por unos precios similares a las hipotecas que los promotores contrajeron con ellos.
Vale, me lo creo.

¿Pero qué piensan hacer con estos pisos que se están quedando en subasta a cambio de unas deudas que superan amplísimamente el valor real del piso?

  1. #15
    Anonimo
    02/04/09 15:19

    LIBERTAD DIGITAL Las subastas de pisos quedan desiertas: los bancos se comen el ladrillo L. Ramírez / M. llamas

    [ ...Los embargos se disparan y los pisos no se venden

    El volumen de embargos hipotecarios, cuyos procesos se han ido acumulando en los juzgados a lo largo de los últimos meses, ha mostrado toda su crudeza a finales de año, tal como avanzó LD ¿Problema? La vivienda es un activo "ilíquido". Algunas subastas terminan desiertas, pese a aplicar rebajas de hasta el 40%. Los consultores estiman que las entidades optarán por alquilar su stock de pisos ante las dificultades para desprenderse de estos activos.

    De este modo, los bancos y las cajas están acumulando en sus balances un creciente volumen de pisos, procedentes del impago de particulares y empresas. Sin embargo, el problema consiste ahora en cómo dar salida a este tipo de activos. La crisis ha multiplicado por tres las subastas de pisos en apenas dos años.

    Así, muchos bancos no están sacando "toda la morosidad" a los juzgados porque, dada la dificultad para obtener un préstamo, faltan compradores. Es más, las entidades tratan de retrasar al máximo la ejecución de la hipoteca alargando los plazos (hasta 6 meses), con el fin de evitar que la deuda en cuestión entre en mora, tal y como adelantó este periódico. Además, muchos optan por crear sociedades de gestión de activos inmobiliarios para tratar de dar salida a los pisos embargados que comienzan a acumular en sus carteras. ]

  2. #14
    06/03/09 21:30

    Sí Pocholo, pero la mayoría de los que están perdiendo sus pisos son extranjeros "subprime" que se largan y dejan de pagar. ¡Échales un galgo! Además, los precios a los que pujan son realmente insostenibles.

    Luis, la gente se cree que los subasteros atan los perros con longanizas y eso no es cierto. Lo normal es ganar entre un 15 y un 20% en cada operación, excepto si te pillan subidas excepcionales como las de principios de siglo. Otra cosa es que la mayoría de los subasteros seamos mentirosos como casi todos los pescadores y cazadores, que pescan salmones de 50 kilos y matan ciervos de 40 puntas.
    Respecto a lo que te ofrecen, está claro como el agua que el copropietario conoce tus limitaciones y por eso no te quiere ofrecer ni 180.000, se lo piensa llevar por mucho menos.
    Respecto a las pujas en sobre cerrado, lo que quise decir es que si envías un sobre y te confías luego no estarás para pujar a viva voz, pero si estás presente sí podrías hacerlo una vez hayan leído el contenido del mismo y la cifra haya sido superada. Si tu rival está presente seguramente sí pueda continuar pujando, pero si entrega el sobre y se va, entonces cualquiera podrá superar su cifra y él se quedará sin contrarréplica.
    Si realmente no tienes dinero para intentar quedártelo, entonces facilita toda la información que puedas para que los subasteros suban lo máximo posible.
    También debes saber que si os los quedáis cualquiera de los dos, deberéis pagar los gastos de comunidad completamente, peri si se lo queda cualquier otro, sólo tendrá que pagar el año en curso y el anterior.
    Poco más te puedo decir, que tengas suerte.

  3. #13
    06/03/09 21:14

    Perdon, la respuesta anterior era para Paco, la de Mikel es ésta:
    Tienes razón, Mikel la "Disolución de proindiviso" es una causa muy común en subastas. Algunos subasteros se dedican a comprar por ejemplo 1/8 o 1/16 de un piso a precios ridículos porque quién va a querer eso y luego se los venden a los copropietarios a su precio real, sacando un dinerillo.
    A mí no me gusta eso porque, si finalmente no hay acuerdo con ellos,suele acabarse en una subasta por la disolución del proindiviso y eso conlleva una demanda y tiempo y ya sabes la maldición de la gitana (que tengas demandas y las ganes), total que no compro partes indivisas pero sí suelo acudir a las subastas de disolución de proindiviso.
    Si te adjudicas el bien y luego no rematas, lo que ocurre -para empezar- es que pierdes el 30% de la fianza, y eso es mucha pasta. Además antes era delito, aunque nadie lo perseguía, pero ahora no sé si seguirá siéndolo.

    Lo que comento del 20% de ahorro es bastante cierto. Tu tomas el precio real del bien ahora mismo, tomando por precio real aquel en el que lo podrías vender ciertamente en 3 ó 6 meses. Lógicamente tienes que tener en cuenta que en estos inciertos tiempos esa cifra real ha bajado mucho. Los subasteros multiplicarán ese precio por 0,8 y subirán más o menos hasta ahí. El que se lo quede uno u otro dependerá de cómo lo haya valorado cada uno.

    Por cierto, excepto el rollo aquél de las cruzadas, Ridley Scott tiene una filmografía que ya la quisieran otros, aunque reconozco que Blade runner fué muy especial, y el momento de la muerte del replicante, allá bajo la lluvia...

  4. #12
    06/03/09 20:58

    Hola Mikel, me preguntas por los bancos que se equivocaron. Creo que todos se equivocaron pero unos más que otros. los peores, las cajas. Sin embargo creo que los mayores culpables no son los banqueros pues nadie tiene la culpa de ser un memo, sino los políticos, que cobran para protegernos con sus leyes. Y lo hacen bastante mal.
    Por ejemplo en USA de las hipotecas sólo responde el bien hipotecado y los bancos tienen mucho cuidado a la hora de tasar la vivienda, pues deben tener en cuenta que si les dejan de pagar, al final se tendrán que quedar con ella. Allí ni de coña prestan el 120% del valor de una casa tasada en el doble de lo que en realidad vale.
    Sin embargo en España la Ley dice que de la hipoteca responde el bien hipotecado y todos los bienes presentes y futuros de los compradores. Así el banco puede dar rienda suelta a su codicia y prestar todo lo que tiene y lo que no tiene, pues sabe que es negocio seguro.
    Lo dicho, lo políticos son los culpables. Y puestos a cambiar la Ley tampoco estaría de más limitar a 20 años el tiempo máximo de amortización, pues eso contendría mucho los precios de los pisos y no se formarían burbujas como la española, que ha sido la leche. ¿Cómo es posible que se haya pasado de tener que dedicar 4 años de sueldo familiar para pagar una vivienda a tener que dedicar casi el doble? Eso es un crimen de estado, y los sindicatos montando la marimorena por un 2% más de subida salarial. el chocolate del loro.
    Si yo tuviera trabajadores no me importaría un bledo tener que subirles un 2% el salario si luego les meto un piso por el doble de precio.
    Bueno, me he encendido tanto contestando a Mikel que las otras respuestas las dejo para un comentario posterior.
    saludos, Tristan

  5. #11
    Anonimo
    06/03/09 20:27

    Sigo con mucha atención todo el contenido del blog desde que se creó, o al menos desde que me lo encontré por Rankia. Siempre me ha atraído el mundo de las subastas, de todas. En algunas he participado, pero me pasa como con la bolsa: siempre tengo sensación de perder...o de no ganar lo que si actuara de forma más ingeniosa debería ganar. El caso es que estoy metido en una subasta inmobiliaria por una casa proindivisa con otra persona, quien me ofrece una miseria (ni 180.000,00€ acepta darme) por mi mitad, pues quiere quedarse con la casa (que está valorada en 500.000,00€). Somos pues los dos propietarios, y los dos, sin necesidad de consgignar, iremos a la subasta, si bien, yo voy un poco a verlas venir, pues acabo de comprarme otra casa y no puedo pujar muy alto porque me entrillo. Te leí que llevar la puja por escrito me impediría pujar después más alto cuando ésta se desarrollara, y me gustó saberlo pues creo que la otra parte lo llevará así. Pero me gustaría saber qué estrategia me aconsejas para, con estos pocos datos que te aporto, conseguir la mejor baza para mí...Un saludo.Ruscalleda.

  6. #10
    Anonimo
    06/03/09 20:18

    Los bancos no pierden dinero al quedarse con el piso, piensa que en España cuando te embargan el piso tú debes seguir pagando tus deudas al banco y has perdido el piso. Por tanto, el banco sigue cobrando del propietario embargado pero sin piso y posteriormente cuando venda el inmueble. Negocio redondo.

    Es cierto, están ayudando a que los precios no se desplomen con nuestro propio dinero.

  7. #9
    Anonimo
    06/03/09 19:22

    Hola, Tristán:

    En primer lugar, felicitarte por el blog, felicitación que hago extensible al resto de bloggers: es loable que en este mundo, en el que cada uno va a lo suyo, haya gente que se tome el trabajo de compartir sus conocimientos y experiencias a cambio de nada. Lo he descubierto por casualidad, y llevo un par de días, en los ratos libres, “empollándomelo”, porque aparte de ser muy ameno, me interesa especialmente el tema.

    Un caso, que creo que no mencionas, porque igual no te habrá pasado, es el mío: se trata de una vivienda procedente de una herencia, en la que los coherederos no nos ponemos de acuerdo, y los pleitos judiciales van a derivar necesariamente en subasta. Mi caso no es como las viviendas procedentes de embargos, ya que, disponiendo de liquidez y capacidad de endeudamiento suficiente, mi prioridad es que en la subasta, amigos tuyos, jajajaja, no me “tiren” el precio de la casa. Para que me den cuatro duros por ella, la compro yo.

    Por eso te quería plantear un par de cuestiones: en una subasta puede pasar lo que aparece en las películas, que alguien que ha entrado a pujar (pagando el abusivo depósito del 30%), pero que no dispone de dinero para adjudicarse el bien, puje para subir el precio? ¿Hay algún medio para impedirlo, o una sanción, si luego no se lo adjudica?

    Y luego, ¿hay alguna forma de saber el precio final, para hacerme una idea de lo que supone que un bien vaya a subasta? Creo haberte leído que la subasta supone un descuento real de un 20%, aunque me figuro que irá por zonas. De donde soy, del Pais Vasco, el tema inmobiliario va mucho por zonas, aunque en general esté muy deprimido.

    Termino ya la “chapa”, para ser mi primer post me ha quedado un pelín largo. Lo dicho, felicidades, y gracias de antemano si me puedes facilitar alguna información, y si no, también.

    P.D: Si te animas a hacer algún club de fans de “Blade Runner”, apúntame. Gran película, una pena que Scott no siguiera por ese camino….

    Mikel

  8. #8
    Anonimo
    06/03/09 17:41

    Tristán, puede que la pregunta sea algo impertinente, pero sería muy interesante conocer de mano de alguien con tú experiencia, qué bancos se equivocaron de forma tan desproporcionada. ¿destaca alguna entidad o fueron todas en general?

    Saludos.

    Paco.

  9. #7
    06/03/09 16:25

    Por supuesto Maty, hambre para mañana, porque cuantos antes bajen los precios lo que tengan que bajar, antes podremos empezar a pensar en el futuro. Mientras eso no ocurra, la economía neguirá descendiendo. Y el artículo de Cotizalia que presentáis es muy fuerte, ya no nos cree nadie. Quien no vea que aqui estan sosteniendo artificialmente los precios es que no lo quiere ver, don erre que erre.
    Hotep, el tipo es la tasación que se firma en la escritura de hipoteca, excepto en las demandas no hipotecarias en las que el tipo se forma restando del precio de tasación el importe de las cargas anteriores.
    Los precios medios los calculo yo a vuela pluma antes de decidir si merece la pena asistir a las subastas. Los saco de idealista.com, pero en realidad los precios reales son aún más bajos, porque a los precios de Idealista les falta aplicar el necesario regateo, ahora más necesario que nunca.
    y a la hora de pujar se puede empezar por la cifra que se quiera, incluso desde 1 euro, pero el juez puede no aceptar cifras que no cubran el 50% del tipo. Por eso no uso el precio del tipo para hacer la comparación, sino que saco el precio de la deuda dividido entre la superficie.
    Los bancos no están permitiendo que nadie compre por debajo de esa deuda, prefieren quedárselo ellos, así podemos concluir a cuánto por encima del precio medio están comprando. Es deprimente

  10. #6
    Anonimo
    06/03/09 14:03

    Cotizalia Los expertos se asombran de que los precios de la vivienda caigan en toda Europa... menos en España Fátima Martín

    [ Las caídas más acusadas se han registrado en los estados bálticos, encabezados por Estonia (-23%), seguidos de cerca por Irlanda (-9%), Reino Unido (-16%) y Francia (-10%). Ni siquiera se han salvado del pinchazo aquellos países que no han participado de forma alguna en el boom inmobiliario, como Alemania o Austria. Sorprendentemente, los datos oficiales muestran en España una leve caída del 3% en el año anterior. Son los datos del último estudio de la vivienda en Europa publicada este jueves por la asociación inmobiliaria internacional RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), que pronostica “un reajuste muy fuerte de los precios de la vivienda española”, por los efectos dramáticos de la crisis en la financiación de hipotecas y la falta de confianza ante el elevado desempleo... ]

    Como para retasar utilizan el índice oficial, procuran tenerlo bajo artificialmente hasta que no sea posible. Como la Depresión económica va a tener forma de L, con una base plana durante años, tal política se volverá en contra de dichas entidades, pero mientras tanto intentan engañar a los accionistas, pero éstos utilizan internet y saben del engaño, así que...

  11. #5
    Anonimo
    06/03/09 13:14

    Hotep, otra duda, el tipo no debia ser el precio de la tasacion?. porque hay tanta diferencia entre tu estimación de precio medio y el tipo? Los precios medios es una estiamcion tuya o hay algun web que nos pueda servir para conseguir alguna referencia de precio medio. gracias

  12. #4
    Anonimo
    06/03/09 13:07

    Hotep: una pregunta, a la hora de pujar en estas subastas, cual es la puja minima que se pude hacer, el 50% del tipo, el 70%, nunguna de las dos,. gracias

  13. #3
    Anonimo
    06/03/09 12:19

    Desde luego alguien está intentando que los precios de la vivienda no bajen en España. Los están sosteniendo artificialmente.
    Hoy he leído en Cotizalia un artículo comentando lo extrañados que están en Europa de que España sea el único país que se está salvando de las caídas de precios en el sector, siendo su busbuja la más grande todo el mundo.
    ¿Alguien se lo cree?
    Me gusta el blog,
    Rosa

  14. #2
    Anonimo
    06/03/09 10:59

    Termino: al comprar con ese sobreprecio lo que intentan -y están logrando- es que el precio medio de las viviendas no bajen más, lo que obligaría a retasar (BANIF Inmobiliario por ejemplo) y a incrementar mucho la tasa de morosidad.

    Les debe compensar por ahora, pero es pan para hoy y hambre para mañana.

  15. #1
    Anonimo
    06/03/09 01:36

    Los pisos se los quedan empresas controladas por ellos pero así consiguen encubrir su mala situación situación por un tiempo. El problema es que la Depresión económica va a ser larga y dura.

    De ahí el batacazo en bolsa del sector bancario español estos días, además de la nueva bajada de rating de solvencia. Y todavía van a caer muchísimo más.

    Gracias a Internet, los accionistas y los clientes comienzan a saber de su gran debilidad y de sus trampas, con lo que el encubrimiento no será tan efectivo como en otras ocasiones.

    - Un saludo -

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