Acceder
¡Bienvenido a Rankia España! Volver a Rankia Perú

 

Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

¿Te ha gustado mi artículo?
Si quieres saber más y estar al día de mis reflexiones, suscríbete a mi blog y sé el primero en recibir las nuevas publicaciones en tu correo electrónico
Lecturas relacionadas
Un chat de subastas para inversores
Un chat de subastas para inversores
Acreditación de conocimientos de intermediación de valores (ACIV)
Acreditación de conocimientos de intermediación de valores (ACIV)
Cómo negociar para que tu banco te devuelva las comisiones (yo conseguí que me devolviesen 509€)
Cómo negociar para que tu banco te devuelva las comisiones (yo conseguí que me devolviesen 509€)
  1. en respuesta a Charly1974
    -
    #2960
    20/01/21 20:23
    Yo siempre por mis fracasos y algunos éxitos:
     La división de la cosa común tiene dos partes como bien sabes: las condiciones generales y las particulares.
     Si el LAJ dice que No, será no, te pongas como te pongas, no ganarás, tiene la última palabra y pelear es para nada.
     
     En una reciente que ofrecí lo que me dio la gana y fui generoso (10% de la tasación, que suelen hacerla los propios litigantes, por lo que está bien tasada a lo alto) a principios de año 2.018, me ha venido denegada la aprobación de remate, estando la subasta no sujeta a mínimos. De los comuneros algunos querían la pieza en el precio que yo ofrecía, otros, los tiesos, que no era justo y que se volviera a celebrar, otros.... al final me van a devolver la retención (bastante dinero) y mis esperanzas a la mierda después de 3 años.
     
     En las condiciones generales, artículo 670, el LAJ  tiene la última palabra"......teniendo en cuenta......."
     
     Te diré que los bienes no son tuyos hasta que los inscribes, vendes y recoges el cheque bancario.
     
     Tengo otra del año 2.018 en la cual me aprobaron decreto de remate hace 3 meses; rematé al día siguiente; llamo a juzgado para preguntar por decreto de adjudicación y me dicen que es probable que se eche todo para atrás ya que a los deudores no se les había notificado en persona y se hizo a través de estrado; ahora se han enterado y se oponen en la aprobación de decreto de  adj. El problema de esta finca es que es de las que multiplicas por 100.
     Por lo dicho: JOTAERRE,  ya te contactaré para este asunto.
     
     Por lo expuesto, sólo pido se me devuelva rápido la retención o se me apruebe remate en breve lapso de tiempo, pero no me gustan los pleitos, ya que siempre sales perdiendo y aun así tengo un montón, pero soy de la opinión de que quién no va a pescar y tira la caña muchas veces no se puede quejar de no coger peces.
     
     Saludos.
  2. #2959
    20/01/21 18:55
    Una de disolución de  condominio 
    En este tipo de subastas de disolución,  NO hay ni ejecutante ni ejecutado,y por lo tanto no hay reclamación  de cantidades, ya que lo que quieren es que se venda la propiedad porque no se han puesto ellos de acuerdo.
    En caso de que los comuneros NO hayan puesto condiciones especiales como precio mínimo,  derecho de retracto preferente de los comuneos sobre el adjudicatrío provisional, etc....
    1- Se puede adjudicar a cualquier precio bajo, ya que NO HABRÍA precio mínimo,  ni deuda y el LAJ tendría que aceptar, ya que si los comuneos quieren la propiedad pueden pujar libremente?
    2- El LAJ , si la puja es muy baja, ofrecerá  a los comuneros la opción de mejora de postura, aunque NO hay deuda reclamable y por lo tanto entiendo que no es aplicable el art. 670?
    3- En caso de que el LAJ haga lo expuesto en el punto 2, podríamos reclamar con derecho o lo tendríamos perdido?
    He leído algunos comentarios en el sentido de que los LAJ hacen lo que quieren en estas disoluciones , pero querría saber si se puede luchar por ser injusta o no tendríamos nada que hacer.
    Mfmelo, Jotaerre, Tonigs, Pecks. Fcalvo..que os sigo habitualmente, agradecería algún comentario al respecto.
    Muchas gracias 
  3. en respuesta a Iizaguirre
    -
    #2958
    20/01/21 07:05

    En mi caso siempre es posesión plena, al menos que tenga conocimiento de que existe un inquilino. 
    En los garajes es fácil saberlo ya que están las comunidades de propietarios y otros usuarios qué te dicen si se está ocupando o si está alquilada. 
    Antes de vender siempre se estado real. 
    A la hora de inscribir en Registro de la Propiedad ya te suele decir el organismo vendedor la situación y si no te la dice con certeza se pone la coletilla en la autenticación de firma ante notario según los datos obrantes en mi poder el día de la subasta, emisión de decreto y al día de hoy se encontraba y encuentra libre de arrendamientos e inquilinos. 
    Todo esto no se hace de un día para otro y en el transcurso de la burocracia, antes de empezar a vender, si hay alguien ocupando la plaza en qué situación lo está haciendo. 

     lo que comentas nunca se me ha dado, se me han dado otras muchas circunstancias. 

    🙏🙏
  4. #2957
    19/01/21 00:14
    Leyendo un artículo sobre subastas de la AEAT, me ha surgido la curiosidad sobre la siguiente posibilidad.

    Subasta adjudicada de la AEAT, puede ser un garaje, solar, ... pero no vivienda o trastero que pudiera estar cerrado y no se pudiera enseñar. Sabemos que la posesión del bien no se puede obtener por medio de la AEAT, como ocurre en los juzgados. ¿Que pasa si no teniendo la posesión, desconociendo si hay alguien que la ocupa por contrato, precario, .... se vende? ¿En que situación se encuentra el nuevo propietario? ¿Por la mera transmisión del bien nace una "nueva posesión" para el nuevo propietario por compra?
  5. en respuesta a jrlmadrid
    -
    #2956
    14/01/21 19:58
    al quebrar con la postura alta juegan a que con la reserva baja la aeat se lo adjudique, pero si es demasiado baja para hacienda la pueden dejar desierta, perder el deposito y quedarse a verlas venir. en los juzgados sabemos a que jugamos pero a mi la aeat me ha denegado alguna adjudicacion habiendo cubierto su deuda, con el 104 bis solo te lo aseguras pujando mas del 50% y hacer esta historia para pagar mas de la mitad del tipo no se si sale muy a cuenta
  6. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2955
    14/01/21 11:44
    Muchas gracias jotaerre. 
    Decirte que antes de hacer la consulta, hablé por teléfono con varios notarios que realizaban subastas y NINGUNO me quiso asegurar que se cancelaban las anotaciones y cargas posteriores a la ejecutada. No se si tenían intereses personales o de " amigos" para no facilitar la presencia de licitadores desconocidos.
    Pues recibido que las subastas notariales se rigen por las mismas normas que las judiciales en lo que refiere a las cancelaciones de cargas posteriores y a asumir las anteriores.
    Muchas gracias
  7. en respuesta a Jaruh
    -
    #2954
    14/01/21 10:25
    a q te refieres q con la reserva que haya hecho se lo adjudican?
  8. en respuesta a Charly1974
    -
    #2953
    14/01/21 08:25
    Art. 236 l 3 del Reglamento Hipotecario:

    ”La escritura será título bastante para la inscripción a favor del rematante o adjudicatario así como para la cancelación de la inscripción de la hipoteca ejecutada y de todos los asientos de cargas, gravámenes y derechos consignados en el Registro con posterioridad a ella".

    Y obvio que se mantienen las anteriores.

    (Salvo mejor opinión)
  9. #2952
    14/01/21 00:56
    Buenas a tod@s.
    Llevo leídos infinidad de temas publicados en rankia desde que tristan inicio el blog por allá del 2009 creo que fue, y aunque seguramente a algunos les parecerá una tontería mi pregunta, allá va.
    Tengo claro que el adjudicatario debe hacer hacer frente a las cargas anteriores a la ejecutada y   la cancelación de las cargas posteriores a la ejecutada en las subastas  judiciales con el mandamiento de cancelación de cargas que emite el juzgado, peeeeerooooo......
    Las SUBASTAS NOTARIALES también funcionan igual,  es decir, las cargas posteriores a la ejecutada el registrador las cancela?? Y se asumen las cargas anteriores a la ejecutada??
    En este caso, no sera el juzgado quien te de mandamiento de cancelación de cargas, ¿ El notario te expide este documento para la cancelación?
    Seguramente consideréis una pregunta chorras, pero os  prometo que llevo buscando la respuesta desde hace tiempo y no la encuentro. 
    Si alguien tiene un link donde se explique mi pregunta lo leeré agradecido.
    Gracias 

  10. en respuesta a jrlmadrid
    -
    #2951
    13/01/21 21:52
    el supuesto quebrador tendria que tener muy claro que con la reserva que haya hecho se lo adjudican. con hacienda yo al menos no tengo tan definidos los criterios que usan para adjudicar aunque la deuda sea muy baja y perder 36000 euros pica
  11. en respuesta a jrlmadrid
    -
    #2950
    13/01/21 10:18
    Buenas, rara, pero es sabido que con Hacienda no se juega, pues ya viene en el RGR que el quebrador no solo pierde el depósito, sino que se le puede exigir responsabilidad por perjuicios...

    Saludos,
  12. #2949
    13/01/21 09:28
    hola a todos, que os parece esta candidata a quiebra?

    Subasta SUB-AT-2020-20R2886001127



  13. en respuesta a Charly1974
    -
    #2948
    08/01/21 21:03
    La DGRN, pese a considerar que el contrato (y, por tanto, el derecho de retracto) quedaba extinguido con la subasta desde el 2013, siguió exigiendo esa declaración hasta el 2018, porque así lo dice el 25 LAU, y les importa un bledo la renuncia porque solo puede decir si es válida un Juez, pero, claro, en internet regalan títulos de Derecho, en fin...
  14. en respuesta a Charly1974
    -
    #2947
    08/01/21 19:58
    El oficial que te ha atendido, como tantos otros, no tiene ni puta idea.
    Ah! ya lo has puesto
    Al final el que califica los documentos es el registrador y no ese mindundi, y puedes estar tranquilo que lo hará bien el 99% de las veces
    Hazlo como lo veas más sencillo, pero no te compliques
  15. en respuesta a Jajavi
    -
    #2946
    08/01/21 19:52
    Hola Jajavi.
    Llamé al registro, y me dijeron que tenía que informar de la situacion posesoria y sino no lo registraban y les expliqué lo del contrato caducado. Me dijeron que o decía que estaba libre de inquilinos y arrendatarios o nada, y lo que no quiero es mentir en documento público . 
    Haré lo del burofax y les adjuntare copia del contrato de aquiler caducado y si no me lo inscriben, que me razonen el porqué, ya que pone explícitamente que renuncian al retracto.
    Creo que quién me atendió por teléfono sabia menos que yo .
    Ya informaré aquí del resultado .
  16. en respuesta a Charly1974
    -
    #2945
    08/01/21 19:18
    Yo diría que para registrar ni siquiera es necesario el burofax. Sencillamente un escrito tuyo en el que dices que para ese inmueble no hay inquilinos con derecho de retracto, lo cual es cierto, y lo firmas delante del registrador, es gratis.
    Y luego ya le mandas el burofax al inquilino, pero sin estar pensando en el registrador
  17. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2944
    08/01/21 16:31
    Ah, vale, aunque como te digo, creo que no tendría recorrido por haber renunciado en el contrato, y no sé qué podría alegar entonces y me disgustaría perder mi primera adquisición cuando veo ya cerca la meta después de casi 6 meses desde la subasta.
    Y lo dicho, si me embarco en la de compra de algún crédito hipotecario, te contactaría.
    Muchas gracias y un saludo.
  18. en respuesta a Charly1974
    -
    #2943
    08/01/21 16:24
    No, pero he dicho "si se le ocurriera" porque el mundo está lleno de abogados "vende-pleitos".
    Saludos,
  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    #2942
    08/01/21 16:21
    Pero es que el juzgado me.dio copia del contrato de alquiler del 2014 y en el hay una cláusula en la que el inquilino RENUNCIA expresamente a su derecho de retracto, por lo que entiendo que no tiene derecho a retractar no??
    Pues si me dices que con la  comunicación por burofax es suficiente y que no tengo que esperar 30 días, pues el mismo día que me den decreto, le envío burofax y derecho al registro tras pagar ITP.
    Lo del retracto entiendo que no tiene derecho
  20. en respuesta a Charly1974
    -
    #2941
    08/01/21 15:05
    No tienes que esperar 30 días (el 25 LAU solo exige notificar; y, si me apuras, para un contrato de 2014, ni eso según la propia DGRN) solo aportar el burofax con su resultado.
    Y mejor adjunta copia del Decreto, borrando los importes si quieres (pero no deberías: si se le ocurriera retractar, su plazo cuenta desde que conoce todas las condiciones de la transmisión).
    Saludos,

Nueva Sección
Ventas Desesperadas