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Lo primero, esto NO es un consultorio sino una conversación entre inversores habituales en la que los ya iniciados en el negocio de las subastas hablamos sobre nuestras cosas, intercambiamos buenas y malas experiencias y opinamos sobre algunas de las subastas en curso.

Las consultas básicas sobre las subastas en general y sobre cualquier subasta en particular NO son bienvenidas.

Porque esto NO es una escuela de primaria de subastas.

Ni aquí queremos darle munición a los paracaidistas para competir en subastas con inversores ya iniciados que luchan con sus propias armas.

Los que se estén iniciando en este negocio que quieran hacer consultas, siempre de interés general, deben buscar algún post que trate sobre lo que ellos desean saber y ubicar allí su consulta. Siempre teniendo en cuenta que un blog NO es el sitio adecuado para hacer consultas particulares sino para opinar sobre los temas que propone el bloguero.

Las consultas de interés particular deben hacerse contactando por correo electrónico con los profesionales del sector que estén dispuestos a atenderlas. Además, yo recomiendo encarecidamente que cada cual consulte con su abogado. Que le pregunte y le pague la consulta, obviamente.

Y por último, como medida de precaución para que nadie tenga la tentación de utilizar este chat como medio para resolver sus dudas particulares, voy a proponer una única regla básica:

Que todo lo que se comente sobre cualquier subasta en curso tenga que ser aportando el código de la subasta. 

Jejeje, un pequeño misil en la línea de flotación de quien esté investigando su particular El Dorado.

Iniciemos la conversación.

 

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  1. #3640
    17/04/23 08:22
    Buenos días. Os traigo una situación, a ver si a alguien le ha ocurrido también.
    En relación a la determinación de la base imponible en una subasta para el ITP, utilicé el valor de la subasta, inferior al del catastro, a ver si colaba y no aplicaban la  resolución de la Dirección General de Tributos V0453-22, de 9 de marzo. Hacienda me dijo que de eso nada y que aplicara el valor catastral por ser este superior. 

    No les valió con que pagara religiosamente, sino que además me han metido una sanción "leve" del 50%. A alguien más le ha pasado? Habéis recurrido?
  2. en respuesta a Luca76
    -
    #3639
    16/04/23 19:16
    Buenas tardes,

    Alguien me puede ayudar en estas dudas de una subasta por lotes y me lectura.

    Un Banco hace una subasta por lotes de varios pisos del mismo edificio, total reclamado 950.000€ en 9 pisos. (Entiendo que si ya la hacen por lotes, es mejor señal de toda junta ya que quieren desglosarlo para tener más opciones).

    El piso que quiero pujar , está tasado en 120.000€ y tiene una carga hipoteca por valor de 110.000, y un valor de mercado de unos 95.000. A parte tiene otra carga más reciente de deudas de comunidad anotada en la nota simple.( no tiene importancia a nivel de prelación de cargas ya que subasta por el banco de la primera).

    Mi intención es pujar entre el 50% y 70% por valor de por ejemplo 65.000€ esperando que el ejecutado no presente un tercero en 10 días y luego entiendo que el banco en 5 días tb podría adjudicarsela por el 70% de tasación o 60% si cubriese deudas ( en este caso seria el 70% de 120.000€ , unos 84.000€).

    1. Mi pregunta es en estos casos, entiendo que típicos, el banco siempre ejercerá la opción de adjudicarse? pk entiendo que se adjudica por debajo de mercado (95.000€)?

    2. En caso que el banco ejerce la opción después de 15 días, me devolverían el 5% depósito? ( es decir probar por probar me la puedo jugar).

    3. Mi intención es pujar entre el 50 y 70% ya que es donde le veo más margen y además tendré que hacer cargo supongo de los 4 años de comunidad + Vigente ( Cataluña) + 2 Ibis.  voy bien?

    4. Algun  Consejo?

    5 Tb sé que hay que tener el 100% de liquido ya que no puedo esperar financiación y tampoco a plazos, ya que será entre el 50 y 70.


  3. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3638
    16/04/23 16:01
    Imagino que ser el primero en pujar tiene sentido en las subastas presenciales...
    Pero allí hasta los colores del vestido son importantes, ¿vedad Tristán?
  4. en respuesta a Luca76
    -
    Top 100
    #3637
    16/04/23 15:28
    Nadie con dos dedos de frente hace pujas prematuras. Quizás los novatos…
  5. #3636
    16/04/23 15:26
    Me gustaría que alguien me expilicara el sentido de hacer una puja muy temprano.
    Veo, en la zona que analizo, que en las subastas interesantes a menudo hay alguien que puja digamos a un 20/30% del tipo una semana o antes del cierre.

    Siendo una puja muy débil (y al 90% a rechazar), a parte de enviar un mensaje del tipo "Ojo que esta subasta no se va a quedar desierta" (cosa evidente) no veo mucha utilidad en esta estrategia porque no va a asustar a nadie.

    Seré tonto y novato pero creo que el ensueño de todos los subasteros es leer "Sin pujas en esta subasta" hasta las 16.50 del día de cierre y poner la única puja al valor que queremos.
    ¿O no?

  6. en respuesta a auxino
    -
    #3635
    14/04/23 19:26
    A tu disposición ;)
    Y te habrá venido de un pelo, porque algunos Juzgados dan traslado de la posible nulidad para que alegues, aunque no estés comparecido (ventajas de sí estarlo desde que resultas mejor postor)... y no sólo no ha sido este caso, sino que, para darle más emoción aún, el plazo concedido a los sí personados acaba el lunes y como día de gracia.
    Ahora, a cruzar los dedos, saludos,

  7. en respuesta a tonigs
    -
    #3634
    14/04/23 11:00
    Gracias , aunque la finca no tiene mucho recorrido (monetariamente hablando) voy a consultar  
     a JR 
    reitero las gracias a los dos
  8. en respuesta a auxino
    -
    Top 100
    #3633
    13/04/23 17:44
    Un error en el número de finca registral es motivo de cancelación. 
  9. en respuesta a auxino
    -
    #3632
    13/04/23 17:42
    Hola Auxino,

    Si la propiedad vale mucho la pena o le tienes especial cariño yo me personaría con abogado y procurador y lo lucharía o almenos intentaría enterarme bien. Tienes la certificación de cargas? Piensa que si la finca no es la que creías, me pasó en una ocasión te hacen un favor ya que a mi me “obligaron” a perder el depósito.

    Suerte!
  10. #3631
    13/04/23 17:23
    Buenas tardes para todos
    Comentaros una subasta de una EH de vivienda habitual ,pero prestamo no para compra de inmueble , me adjudico la subasta por el 100 del tipo, me comunican Decreto de aprobacion de remate  , y hago el ingreso , hasta aqui todo normal , llamo para ver cuando emiten el DA me dicen que han hecho tasacion de costas que se ha comunicado a las partes y estan ha la espera , 20 dias y vuelta ha llamar y huelga de LAJ , se acaba huelga , llamo y me comentan que ha habido un error en nº de finca en el Edicto,  "creen" , y que van ha anular la subasta y la volveran a convocar y que me devolveran el dinero  5 MESES DESPUES DE PAGADO
    Si supiese que es el ejecutado que ha conseguido reunir el dinero ( era poca cantidad) y quiere anular la subasta ...pues bien , pero no tengo claro que no haya nadie mas detras 
    Que opinais , se podria defender la adjudicacion?  Habeis tenido algun caso parecido?
    como actuariais? 
    un saludo
  11. #3630
    12/04/23 09:37
    Unos 30 euros mas de media por inscripcion en el registro en dos aranceles nuevos.  Yo además les dejare propina que bien merecido lo tienen 
  12. en respuesta a Luca76
    -
    Top 100
    #3629
    10/04/23 17:25
    ¡Joer, que historia! Es muy fuerte. Y que hdlgp el empleado ese.
  13. #3628
    10/04/23 16:57
    Os querría contar mi último percance que quizás pueda ser de ayuda...
    Pues tras investigar una subasta interesante, intento localizar el demandado que no vive en el piso a subastar.
    Averiguo que es dueño de una SL que se dedica a alquilar maquinarias industriales.
    Entonces localizo la nave donde está la SL (tarea no tan sencilla... la verdad) y me acerco a este sitio no muy acogedor.
    Pido por el demandado y me dicen que no está...PERO... que si está el hijo.
    Hablo con un chaval de treinta años, más o menos, confiando en que podía hablar libremente de todo el asunto, mientras este tio me sigue mirando con una sonrisa maliciosa y al final me pide mi móvil para que "su padre" me hubiera podido localizar.

    Al cabo de una horita, me llama una señora que decir que era enojada es puro eufemismo...
    Resulta que era la mujer del demandado, resulta que la pareja tiene poco más de cuarenta años y por lo tanto el chaval era un simple empleado muy curioso y hijo de la gran...
    Bueno tuve que escuchar reproches, reprimendas, amenazas de denuncias por invasión de la privacidad durante una media hora, porque claro no le gustó mucho que todos los empleados se hubieran dado cuenta de los problemas financieros de sus empleador...
    Luego pudimos negociar....
    Bueno al final me dije como hubiera debido ponerme en contacto con ellos y es una lección que nunca olvidaré, porque como se dice en mi país...."Si por la cabeza no te entra...por el cul* te va a entrar"
  14. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3626
    28/03/23 20:18
    Bueno, de nuevo, gracias por tomarte el tiempo en contestar, espero que la propuesta hipotética y mi razonamiento al menos le hayan generado una sonrisa a más de uno, por no decir alguna carcajadita!
    Saludos
  15. en respuesta a streetsy
    -
    Top 100
    #3625
    28/03/23 19:58
    El adjudicatario jamás será el tercer poseedor en el procedimiento de la subasta. Y por mucha ilusión que te haga, no es nada razonable creer que el nuevo propietario se va a llevar los 100.000 euros de sobrante, cuando la Ley dice que los abintestatos son para el tesoro Público. Y tampoco la comunidad de propietarios, solo faltaba.
  16. en respuesta a Tristán el subastero
    -
    #3624
    28/03/23 19:51
    La opinión mejor razonada es que cuando alguien fallece, y no hay testamento, si no aparecen herederos el caudal hereditario va a las arcas del Estado.
    Sin embargo, la legislación aplicable a las subastas dice que el sobrante iría al deudor o "al tercer poseedor". Imagino que ante la imposibilidad de localizar al deudor, y ante la ausencia de un tercer poseedor, pues pasaría igual que con las herencias referidas...
    Pues bien, los razonamientos no me llevan a ninguna parte, pero la ilusión me lleva a que el adjudicatario se convierta en el "tercer poseedor", a pesar de que todo lo que he aprendido, y todo lo que sé, me dice que no es así.
    Al final, lancé la pregunta por el interés de conocer la opinión de los compañeros, y por saber si a algunos, como a mi, a veces la "ilusión" se los quiere llevar al huerto!
    Gracias, Tristán, por tomarte la molestia en contestar, un saludo!
  17. en respuesta a streetsy
    -
    Top 100
    #3623
    28/03/23 13:09
    Dame tu opinión mejor razonada y luego yo te doy la respuesta a tu pregunta.
  18. #3622
    28/03/23 11:01
    Buenas, aquí una propuesta hipotética, a ver lo que opinais:
    Un extranjero mayor compra un piso a tocateja y paga todo religiosamente. Pero, un buen día desaparece del mapa. A los años de desaparecer, el piso ya vale, pongamos, 200.000 euros, y le debe a la comunidad 30.000 euros. La comunidad ejecuta, el piso sale a subasta, y se adjudica a un tercero, no involucrado en el proceso, pero que pujó la mayor puja, en, pongamos, 170.000 euros.
    En el supuesto, habrá un sobrante de, mínimo, 100.000 euros, ya que no hay más deudas de ningún tipo. Ese sobrante es para el ejecutado, pero éste ha desaparecido (puede que fallecido, puede que no, no hay forma de saberlo).
    ¿Qué pasa entonces con el sobrante? ¿va para la Comunidad de Propietarios, aunque con ellos no existía deuda tan grande? ¿Puede, de alguna manera, devolverse al adjudicatario? O ¿va para las arcas estatales?
  19. en respuesta a Jotaerre
    -
    #3621
    27/03/23 17:47
    Efetivamente no le diría a Doncic "tu misma" 😂😂
    De todos modos quedo a la espera que los demandados me dejen visitar el piso y haré el pago. Muchas gracias.

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