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Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Relato de una adjudicación en la Costa del Sol

1. De la subasta y sus gatos encerrados

La primera noticia sobre este relato nos llegó así:

Saludos chicos,,,, esta semana hice una apuesta un poco loca y quiero ver que opinan, vamos a divertirnos un rato.
En una adjudicacion directa de la agencia Tributaria, una casa de mas de 1.000.000 , un deposito de casi 100.000, aposte poco mas de 300.000, que opinan... me adjudican o no??? jejejejeje

Era Lajín refiriéndose a una AEAT andaluza, que ofrecía en adjudicación directa un chalet cuya subasta a un poco más de un millón había quedado desierta  y que estaba embargado por una deuda de más de dos millones de euros.

La subasta, además, tenía gato encerrado porque advertían de la existencia de un contrato de cesión en arrendamiento durante veinte años, por una renta irrisoria en atención a las obras de mejora que debía hacer el arrendatario.

Y con cláusula permitiendo el subarriendo.

Y para más inri, el contrato  contenía, además, una cláusula final de sumisión expresa a los tribunales de Ceuta, cuando la LEC es imperativa respecto a la jurisdicción del sitio de la finca. Sin comentarios.

A estas alturas, cualquier otro hubiese salido corriendo, pero Lajín tiene el problema de que no sabe correr. Además no quería esta casa para especular (eso decía el entonces), sino para el y su familia, de manera que en la primera ronda de ofertas pujó por 325.000 euros y en la segunda subió la puja hasta los 370.000 euros. 

 

¡Adjudicado!

 

Este fue el breve cruce de comentarios que hubo el pasado mes de enero en el Consultorio del blog:

Lajín: Tengo un caso muy parecido... Compre una casa que sospecho mucho que el contrato de alquiler es fraudulento, tengo mucho dinero invertido allí, MUCHO, sospecho que ejercitará el derecho, pero también es cierto que canta a leguas que es un contrato chapucero, mal redactado y mas falso que la sonrisa de un recepcionista de un 6 estrellas, también cuento con el que entiendo que es el mas entendido en España en el área del derecho en estos temas (JOTAERRE), cruzo los dedos que termine bien el tema y no tenga que ir a juzgados, ya en su momento les contaré de la propiedad y demás. La verdad que debería existir mas seguridad jurídica para nosotros los inversores.
Pero bueno... España.

Tristán: Claro que es un claro indicio de fraude. Pero eso se tiene que demostrar en la vista oral que señale el juzgado. Por muy evidente que lo veamos todos, hay que demostrarlo más allá de toda duda o el juzgado nos dará calabazas.

Lajín: Joderrrr ... Estoy acojonado Tristán.

Tristán: Por ahora céntrate en demostrar en el juzgado que ese arrendamiento es un fraude. Si el juzgado lo considera así entonces no habrá retracto

Jotaerre: Es sólo cuestión de tiempo, como sabes, y al Juzgado habrá que ir sí o sí para obtener la posesión, pero hoy en día ya te dan fecha de lanzamiento al admitir la demanda, si así lo pides, y sin oposición no es necesaria ni vista.

Como un solo detalle de lo descarado que es ese contrato, baste decir que contiene una sumisión expresa a un juzgado lejano, cuando la LEC la prohíbe expresamente, y hasta aquí puedo leer...

Lajín: La lista es larga...

La casa esta en total abandono.
Un pago ridículo.
Un contrato de alquiler para fines comerciales.
Una duración desorbitada.
Una inversión inexistente.
Y por si sigue la lista........
Ukkaullloaaa ammmaamaeeee eaeseae ujuuuu
No se asusten... Es la danza aborigen del taíno guarionex tambores de guerra... Que estaba seguro que ganaría.... Rodeaba los enemigos y las tocaba... Luego los degollaba para terminar quitándole su cuero cabelludo.
Ojala ese chanchullero mal asesorado no lea este post. O me saque una escopeta.

 

                                             

 

2. Del tanteo y sus riesgos

El primer problema al que se enfrentaban Jotaerre y Lajín era el del derecho de tanteo, que en las adjudicaciones de la AEAT consiste en que antes de expedir el certificado de adjudicación, le notifican las condiciones al arrendatario por si es de su interés ejercer su derecho de adquisición preferente.

Examinado el historial de la finca, resultó estar actualmente a nombre de una sociedad ceutí (qué coincidencia), a quien la propietaria la había aportado justo después de firmar el contrato de arrendamiento, pero sin que en el Registro Mercantil constara la pertinente ampliación de capital, que era de poco más de 20.000 euros.

Por otro lado, aunque nunca nadie había recibido notificaciones en el chalet (sí la sociedad ceutí, como tercera actual propietaria) y, según Lajín,  el chalet estaba deshabitado, la AEAT intentó infructuosamente la notificación de la adjudicación provisional y luego la publicó en el BOE, resultando que, para su sorpresa, justo al final del plazo compareció el supuesto arrendatario con el abogado que lo había tramado todo, anunciando que en breve ejercitarían el derecho de tanteo.

3. Del arrendatario y sus circunstancias

Casualmente, por aquellos días Jotarre recibió la visita de otro lector de este blog, quien le comentó que él también había estudiado a fondo esta subasta y que había averiguado que en la casa vivía un tipo malencarado y de aspecto duro protegido por un perrazo con muy malas pulgas.

Así que Lajín, que había comprado pensando que la casa estaba deshabitada, tuvo que cambiar el chip y ponerse las pilas para averiguar quien coño se interponía entre él y su sueño de casa.

Finalmente Lajín averiguó que se trataba de un joven que alternaba el paro con trabajos de vigilante nocturno (dudoso candidato a disponer de dinero propio para el retracto, pues) y, ni corto ni perezoso, se personó en el chalet para advertirle al fraudulento inquilino que sabía perfectamente el chanchullo en que estaba metido y que le iba a meter un paquete del que iba a tardar en olvidarse.

La cosa podría perfectamente haber acabado en una ensalada de hostias, pero Lajín el Astuto había ido preparado y le mostró al mazas un borrador de denuncia con todos los detalles del caso preparada para llevar al Juzgado.

El mazas acabó renunciando in situ al tanteo y al arrendamiento.

Con dos cojones.

Con lo que en teoría Lajín tenía el camino despejado para inscribir y tomar la posesión de la propiedad.

Pero...

4. Del okupa sorpresa y sus circunstancias

El cerebro de la operación patrimonial no se iba a dar por vencido así como así.

Es lo que tiene comprar propiedades millonarias, que su expropietarios suelen gastar mucho dinero en estupendos abogados y a veces dan mucho la lata antes de que podamos hincarlas el diente.

Con su adjudicación (aún provisional) y la renuncia del arrendatario, Lajín fue a por la posesión, y entonces se encontró en el inmueble propietario de la sociedad ceutí, quien blandió ante la policía, llamada al efecto, un supuesto contrato de subarrendamiento parcial a nombre de su esposa, firmado justo después del contrato que constaba en la AEAT.

Además de su nota registral como aún titular.

Con lo que las fuerzas policiales se desentendieron del caso.

Y no contento con eso, el cerebro ceutí siempre maquinando marrullerías, aún pretendió ejercitar el tanteo como subarrendatario ante la AEAT, quienes, aparte de descojonarse de risa, sometieron la cuestión al departamento jurídico, que la resolvió (apoyados por las sentencias aportadas por Jotaerre) con la adjudicación definitiva a favor del feliz Lajín.

Entonces, Lajín, ahora ya sí como nuevo titular dominical de la finca y teniendo en cuenta que el supuesto (y fraudulento) subarriendo de la finca era solo parcial, se dispuso a un nuevo intento de tomar la posesión del chalet y, acompañado de nuevo por la policía se dirigió a la propiedad, donde se encontraron de nuevo con el correoso ceutí, quien ya no alegó que su mujer fuera la subarrendataria de una parte de la finca sino que ahora alegó que él mismo era un okupa integral, es decir, de toda la propiedad.

Con lo que el horizonte judicial del pleito se expandiría varios años...

Aquí tengo que hacer un alucinante inciso para que quede claro que ni entiendo ni comparto estas posesiones andaluzas en las que un adjudicatario provisional, sin encomendarse a Dios ni al Diablo, se persona en un chalet acompañado de la policía, con la intención, nada menos que de tomar posesión de una propiedad recién subastada, que no está inscrita a su nombre y de la que ni siquiera es aún propietario.

Da igual que el chalet estuviese vacío y que en este segundo intento Lajín ya sí fuese el nuevo propietario del mismo. En España las posesiones solo puede entregarlas un juez.

Pero es verdad que quien no le echa huevos no consigue nada en esta España que está deviniendo rápidamente en Hispanistán.

 

                                                      

 

5. Del giro final del guión

Y volviendo al relato de Lajín.

Lo dejé triste y cariacontecido por la última maniobra desesperada del hampón ceutí y resignado a tener que esperar un descuido del okupa para cambiar las tornas, entrar él y que fuera el okupa quien le denunciara (sigo alucinando con los métodos del Far West), pero a los pocos días de su última visita vuelve la policía y se lo lleva detenido por una denuncia de su mujer (la del contrato de subarrendamiento) por malos tratos.

¡Joooodeeeer!

Con lo que...

Pies para qué os quiero, Lajín tomó, por fin, posesión del chalet en discordia.

Y aquí el epílogo en sus propias palabras: 

Ayer vino cuando lo soltaron y llamo a la policía. Ellos se rieron, fueron los mismos que hace días estaban aquí. Le dijeron señor ya nada puede hacer. Ellos son los dueños. Le dimos sus cosas en presencia de la policía y quería llevarse los muebles. Y cosas curiosas de decoración de la casa, cuadros etc. Le dije que demostrara en el juzgado que eso era de el y se lo daba sin problemas. Luego dijo que no era de el. Pero sí cosas de la caja fuerte y televisión entre otras. Todo lo que era de el se lo di. El antiguo inquilino me dijo que era. Luego se fue. Y adiós. Dormimos aquí varios. Estaba bastante furioso. 

Y este relato acaba aquí.

 

  1. #1

    daniki

    Impresionante relato, esto da para película!!!! jejjeje
    Enhorabuena a Lajín por su adjudicación, y enhorabuena a Jotaerre por su olfato y buen hacer.

  2. #2

    Kyrie lomthe

    Tristán, hazle un guión de película a la historia, llámalo Sun's Coast (Que ahora los nombre de pelis en inglés venden), pide subvenciones al Ministerio de Cultura para rodarla, aplica las deducciones del IS para los beneficios que te va a dar y a vivir...

  3. #3

    Jotaerre

    Gracias por la parte que me toca (poca, comparada con los arrestos que le echó Lajín), y a Tristán por el mejor guión adaptado a su estilo.
    Sólo una precisión: cuando Lajín fue con su adjudicación provisional a tomar posesión, lo hizo de la mano del inquilino que ya había renunciado al arriendo, sin esperar encontrarse al okupa.
    Y un dato extra de los antecedentes: la enorme deuda con Hacienda era de la anterior propietaria, que según averiguó Lajín era una maestra de Madrid... dato mosqueante a añadir para deducir un montaje.
    Finalmente, deciros que, al tomar posesión sin dar tiempo al okupa a hacerle nada a la finca, no os podéis imaginar el museo que se encontró Lajín dentro de semejante choza, ya contará él más detalles si quiere, porque me dijo que la historia era de película (Sun's Coast II ;).
    Ah, me olvidaba de una de las moralejas: hay que saber elegir a tu testaferro/cómplice, no sea que se venga abajo cuando vea el lío en que le has metido...
    Saludos,

  4. #4

    francis19481

    Según iba leyèndo,me parecía estar en medio de una novela de Rafael Chirbes(Crematorio).

  5. #7

    Lajin

    Gracias Tristán, gracias Jotaerre, gracias grupo. La casa una mansión con vistas inmejorables, y salones hasta con mesa de billar.. El patio MUY descuidado.... Libros y papeles que contaban su historia.
    Ex dueño un exitoso abogado.
    Murió y a su esposa le embargaron los vienes.. El fanfullero entendía que comprando la deuda podía resolver el asunto y a ella quitarle la deuda... Y de paso salvar la casa...
    El problema fue que la casa me la entregaron los propios inquilinos..
    En fin... Pase muchas... Tantas que después de tenerla... Y aunque es hermosisima, he optado por vender.
    Pues donde vivo no esta mal ni tiene tantas historias con energías en sus muros... Además de que la venta sera algo bonito.€€€€
    También me enteré de que el ocupa, ex dueño, ex inquilino, era alguien que hace eso entre muchas....... Metiendo en líos a todo el que pilla, da igual si es su padre o mujer.... Cientos de sociedades con igual modus operandis.
    La verdad... Esta ha sido la partida de ajedrez mas apasionada que he vivido.
    Lo que todos incluyendo ha hacienda veían casi imposible..
    Jotaerre gracias.

  6. #8

    Jotaerre

    en respuesta a Lajin
    Ver mensaje de Lajin

    Gracias a tí, Lajín, porque ya he dejado dicho que tu arrojo fue lo que te llevó al éxito, y por hacerme vivir esta película llena de sorpresas.

    Así que la Sra. anterior propietaria era la viuda del abogado... es raro, porque era ella la que figuraba como ejecutada, pero quizás ya no conoceremos nunca el resto de entresijos.

    Saludos,

  7. #9

    Rastaman

    Interesante relato con bonito final.
    Lo que es una vergüenza es que la Agencia Tributaria trague carros y carretas, se dan muchísimos casos de subastas en las que aparecen contratos claramente fraudulentos pero a ellos les da exactamente igual, dan traslado para el tanteo y punto. Ya me han fastidiado varias y he decidido descartarlas.
    Lo considero una indefensión total, no se puede combatir de alguna forma tal y como se hace en las vistillas judiciales?

  8. #10

    Tristán el subastero

    en respuesta a Rastaman
    Ver mensaje de Rastaman

    Opino lo mismo. Las tragaderas de los juzgados son grandes, pero al menos allí te puedes personar con abogado y procurador y obligarles a cumplir la Ley, pero las tragaderas de la AEAT son aún más grandes y no puedes hacer apenas nada.

    A ellos solo les interesa cobrar y quien venga detrás que arree por su cuenta.

  9. #11

    Jotaerre

    Sí, pero seguro que también apreciáis las ventajas (adjudicación directa sin % mínimo, sin plazo para mejora, sin adjudicación al ejecutante, etc...), y, a fin de cuentas, no son jueces, únicos que pueden decidir sobre la validez de un contrato.
    Valga decir que en el caso de Lajín lo tenían clarísimo, y a veces puede ser un motivo para adjudicar directamente en mucho menos que la deuda, para darte más margen en la demanda-marrón que te enchufan.
    Saludos,

  10. #12

    Lajin

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    De echo una de las cuestiones en este caso era... Como alguien en paro,que jamas había pagado el contrato de alquiler le podían aceptar 370.000 euros sin hacerle una pregunta siquiera. La respuesta fue... No investigamos eso... Pero aun mas sorprendido quede cuando me persone con el inquilino para firmar el desistimiento del derecho a tanteo, donde me dijeron igual tenemos que esperar los 20 días... Puede ser que usted lo traiga a este señor bajo coacción y mañana el cambie de idea... Vamos... De película...

  11. #13

    Jotaerre

    En efecto, uno de los obstáculos con la AEAT es que no puedes recurrir las decisiones que toman de palabra, como cuando dijeron que por el BOE darían 15 días al inquilino para comparecer a recoger la notificación y que, aunque no la recogiera, igualmente iban a empezar a contar los 30 días para el tanteo desde que pasaran esos 15 días... ¿?
    Saludos,

  12. #15

    raspberry

    Buenas noches, como es la primera vez que intervengo en esto blog, antes que nada quiero agradecer tanto a Tristán como a los "comentaristas" de los posts que compartáis algunas de vuestras experiencias en el mundo de las subastas.

    Mi intención es participar en alguna subasta, no para dedicarme a ello sino simplemente para adquirir un único inmueble a modo de inversión, por lo que os agradecería algún consejo en base a los datos siguientes:

    La titular del dominio es una SL (domiciliada en el inmueble subastado), mientras que la hipotecante es otra SL (cuyo objeto es el arrendamiento de inmuebles). Como ya puede imaginarse, la administradora de ambas sociedades es la misma persona. No hay cargas anteriores. Hay una hipoteca posterior a la que se ejecuta con la misma entidad bancaria como acreedora, constituída unos meses antes de la aportación del inmueble a la sociedad ahora propietaria. Evidentemente no consta la situación posesoria.

    Cuál puede ser el gato encerrado en este caso en cuanto a posibles ocupantes? Cómo averiguarlo?

    ¡Gracias!

  13. #16

    Jotaerre

    en respuesta a raspberry
    Ver mensaje de raspberry

    Buenos días, raspberry, ¿qué significa que la hipoteca posterior es "con la misma entidad bancaria", si la que se ejecuta es la de la otra SL?
    Respecto a la situación posesoria, debe hacerse constar en el expediente, máxime siendo el administrador de ejecutante y ejecutada la misma persona, así que, si no se presenta un contrato de arrendamiento, será que no existe.
    Saludos,

  14. #17

    raspberry

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Buenos días Jotaerre,
    Según la certificación:
    "Figura inscrito el dominio de esta finca a favor de sociedad A, SL, por título (...)"
    Cargas:
    "1. HIPOTECA constituida por sociedad B, SL a favor de banco X (...)".
    "2. HIPOTECA constituida por sociedad B, SL a favor de banco X (...)".

    La inscripción del dominio es posterior a la constitución de las hipotecas, por lo que deduzco que la sociedad B era la titular de la finca cuando se constituyeron las hipotecas, y que posteriormente se inscribió el dominio a favor de la sociedad A. Es decir, no es que el administrador de ejecutante y ejecutada sea la misma persona, sino que la administradora de la sociedad A y la sociedad B, ambas ejecutadas, la primera como titular del dominio y la segunda como hipotecante, es la misma persona.

    La hipoteca que se ejecuta es la 1.

    Así que entiendo que aunque no conste la situación posesoria, puede ser que exista contrato de arrendamiento, ¿no?

    Muchas gracias.

  15. #18

    Jotaerre

    en respuesta a raspberry
    Ver mensaje de raspberry

    Ah, ahora lo entiendo, pues debes ver y estar a lo que diga el edicto de subasta (aparte de tu propia investigación, claro).
    Saludos,

  16. #19

    raspberry

    en respuesta a Jotaerre
    Ver mensaje de Jotaerre

    Bueno, el edicto se limita a decir: La situación posesoria de la finca, que consta en el
    expediente judicial es la que consta en los datos de cada lote subastado.
    Y en el portal: Situación posesoria No consta.
    Lo cual parece ser lo más habitual.
    Por eso quería saber si hay algún medio de conocer esta situación posesoria más allá de llamar a la puerta de la finca y en caso de hallar a alguien, escuchar lo que diga, si dice algo, y sin ninguna garantía de que sea cierto.
    Un saludo,

  17. #20

    Jotaerre

    en respuesta a raspberry
    Ver mensaje de raspberry

    Pues así es, pero quien tiene un contrato (verdadero o falso) es quien debe preocuparse de aportarlo al Juzgado, por éso es mejor verificarlo personalmente.
    Saludos,

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  • Tristán el subastero

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