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Blog Subastas judiciales
Las subastas judiciales desde la mirada de un subastero

Borja Mateo & Paramés de Bestinver. Opiniones contrapuestas

La gestora de fondos Bestinver presentó hace unas semanas en su conferencia anual para inversores sus apuestas de inversión para este año 2014, sorprendiéndonos a todos con la afirmación categórica de que el sector inmobiliario está a punto de hacer suelo.

Si eso lo dijera un plumilla cualquiera la cosa no tendría importancia, pero Francisco García Paramés fue precisamente quien le aconsejó en 2006 a Warren Buffet no acercarse a la economía española, pronosticando el derrumbe de su negocio inmobiliario. Su cambio de sesgo tiene, en este sentido, mucho valor. 

Además, los grandes buitres leonados internacionales se están hinchando a comprar edificios representativos españoles.

Por otro lado...

Borja Mateo sigue en sus trece de que el suelo del precio de los pisos ni está ni se le espera. Como sabéis Borja Mateo tampoco es un cualquiera cuya opinión podamos obviar. Probablemente se trate del que más y mejor haya estudiado la evolución del precio de la vivienda española. Lo cierto es que desde hace un par de años me he considerado siempre un borjamateísta y devoro sus youtube como si fueran golosinas.

Es un tipo muy simpático y lo hace muy bien. Claro, que es de Bilbao y los de Bilbao, ya se sabe...

¿Entonces?

¿Con que opinión nos quedamos? ¿Van a subir los pisos o van a continuar bajando? ¿A quien de los dos gurús le creemos?

Nota final: A propósito del precio de la vivienda Euribor ha publicado hoy un curioso artículo.

 

  1. #1

    Exiliado

    Yo estoy mas del lado de Borja. Sospecho que Bestinver esta empezando a creer que lo peor de la crisis ya ha pasado, y que hay brotes verdes, tal y como la situacion economica internacional apunta; pero lo cierto es que los inmuebles en España no los va a comprar el NASDAQ, las economias emergentes, China o Alemania, sino los españolitos, y no lo haran hasta que vuelvan a tener dinerito en los bolsillos. Eso no va a pasar con un 50 por ciento de desempleo juvenil, ni con una banca que presta solo al que no lo necesita (quien fue el que dijo aquello de los paraguas en verano? Keynes?).

    La economia mundial podra ir muy bien otra vez, pero mientras Juanito y Pepe sigan comiendo patatas las dos ultimas semanas de cada mes, los inmuebles en España seguiran bajando.

  2. #2

    Tristán el subastero

    en respuesta a Exiliado
    Ver mensaje de Exiliado

    Sí, eso mismo dice Borja Mateo. Sin embargo que hay de los grandes buitres leonados internacionales que sí están entrando en el mercado. Esos no son tontos.

  3. #3

    daniki

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Tristán, me parece que esos pajarracos también están del lado de Borja. Saben que sólo podrán vender si venden barato; para ello han de comprar a precios de derribo. Cumpliendo estas dos premisas hay negocio.

  4. #4

    Exiliado

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Daniki ha dado en la diana; los fondos buitres no compran lo que vende en vecino del tercero en Idealista, sino edificios enteros o paquetes de 100 inmuebles directamente de los bancos o a la Sareb, y a precios por debajo del coste de construccion. Y ademas eso solo esta pasando porque con tipos de interes reales negativos hay una cantidad de liquidez ridicula a escala mundial; solo haria falta un incremento de la rentabilidad del bono USA en un punto para que no valiera la pena comprar chabolas en la Florida europea.

  5. #5

    Txuska

    si lo miramos a nivel estatal los pisos no subirán, es mas no subirán nunca según que ubicaciones

    No hay capacidad para vivir en el extrarradio y trabajar a 50km -100 de tu casa por menos de 1000 euros
    el gasto coche , mantenimiento , combustible y seguros es terrible

    Es que casi es mejor no trabajar y vivir de chapucillas

    Creo que las ciudades con los servicios cerca y a ser posible de acceso a pie se recuperaran
    El tema oficinas , el tema naves logísticas .. la demanda en zonas concretas va a aumentar necesariamente
    por que vamos a ser puerta de entrada para una parte de Europa .. Parames yo creo que mira ahí

    El tema vivienda en plan mas amplio es inviable a corto plazo y mas sin estabilidad laboral

    Vale hemos rescatado los bancos y a sus deposiantes , en vez de rescatar a las personas

    los que estaban abajo han ayudado a salvar TUS DEPOSITOS y ellos están peor

    No creo yo que los pisos por el camino hayan ganado revalorizaciones y mas via alquileres

    No queremos inmigrantes y encima mucho joven se va .. ya me diras por donde vendrá la demanda
    y sin entrar en si es solvente

    Un abrazo

  6. #6

    Pagano

    Estimado Tristan:

    Me imagino que habra que quedarse con las dos opiniones pues deberian de ser compatibles ya ambos estar en lo cierto.

    La vivienda en si va a ser un imposible en un futuro cercano como sucede en el resto de Europa. La desregulacion laboral y la flexibilidad de toda la reforma no permitira la compra de la vivienda de una gran mayoria para los que los precios estan caros.

    Otra cosa son las socimiis para el alquiler y la compra al por mayor que ya ha explicado un forero. Para los fondos que estan comprando selectivamente y a precio de derribo es el momento de entrar para quedarte con lo mejor pero no a cualquier precio.

    Si algun particular quiere vender como siempre argumenta Borja, todavia intenta vender caro y por tanto no vende. En mi opinion creo que la demanda no volvera y las posiblidades de compra seran cada vez peores. El coste de comprar y vender una vivienda es demasiado caro por lo que solo sirve el alquiler.

    Dicho esto, tu que estas en el sector tambien sabes que las cosas buenas y que estan a precios razonables se venden siempre bien.

    En cuanto a bajar el precio es reltaivo pues siempre hay que descontar la inflacion, y aunque no bajen mucho si sumamos la inflacion los precios deben de bajar mucho porque que suban los sueldos cada dia lo veo más dificil.

    Es triste que los fondos inmobiliarios hayan desaparecido en este pais, pues en Europa la mayoria de los alquileres son regentados por fondos de pensiones. Si fueramos más listos veriamos que no se trata de malvender el pais, sino de gestionar nuestros recurosos, alquilando los inmuebles como hace media Europa.

    Un saludo

  7. #7

    Inversius

    Es verdad que hay fondos que están comprando y principalmente los oportunistas, pero, no debemos olvidar que sobre todo por la bajada de rentabilidades que se ha producido en Europa y los altos precios de compra de algunos países, en realidad, los fondos están teniendo muchos problemas por la falta de financiación para hacer compras apalancadas en España que es lo que provoca que tengan una cierta rentabilidad, ahora las compras las han de hacer con un 100 % de prívate equity (como todo el mundo), con el apalancamiento entrarán los fondos habituales de pensiones que trabajan con rentabildiades del 4%.

    Tampoco veo que hagan compras altamente rentables, la última compra de viviendas sociales por un banco inversor a la COMUNIDAD DE MADRID ha sido por unos 63.000 euros por piso, me parece caro, por la tipología de compra, los problemas, la zona y desde luego los subasteros compran a mejor precio por lo que las economías de escala no se muy bien donde están. Pero no debemos olvidar, que la parte de pastel que mueven estos fondos es pequeña.

    Además, sobre todo se han dedicado a comprar las plataformas de servicios de los bancos, estos son los números por si alguien tiene interés
    OPERACIONES 4T 2012-2013

    Servicing Platforms 1.419
    Debt Portfolios 4.458
    Asset Portfolios 1.259
    Single Assets. Office,
    retail, hotel, logistics 1.890
    Total Real Estate-
    Related Transactions 9.026

    En todo caso, independientemente de la mejoría que se está viendo en la economía, la mejora del mercado inmobiliario va a depender de varios factores, la solución al paro y que los bancos vuelvan a dar hipotecas. Y estos dos factores, no veo que se vayan a solucionar a corto plazo.

    No cabe duda, que la unificación bancaria y la situación de Europa para inundar de liquidez en breve pues las condiciones de la balanza de cuenta corriente son favorables, va a ser muy propicio.
    Mi apuesta siempre que se compre a precio de derribo, sería claramente por las zonas turísticas de extranjeros, el resto casas por encima de los 500.000 euros, zonas prime dentro de las capitales Madrid y Barcelona en cuanto locales en los cuales hay demanda por la principales firmas de retailer.

    Y en cuanto a pisos-casas/locales sociales, todo tiene su precio, y siempre que se compren a precio de derribo y rentabilidades brutas superiores al 20 % de alquiler, estará bien. No debemos olvidar que muchas fortunas en el mundo, salen de dar soluciones a clases sociales bajas.

  8. #8

    Marco Porcio Catón

    en respuesta a Exiliado
    Ver mensaje de Exiliado

    Cuando dices dinero en los bolsillos supongo que te refieres a ese dinero del que dicen que se lo han dao por ahí, porque lo que es del propio... je, je.

  9. #9

    Marco Porcio Catón

    Aparte de lo ya dicho, mira a tu alrededor.

    ¿Cuántos hijos tiene la gente que conoces que está en edad de tenerlos?

    No hay relevo generacional. Ni siquiera se empata.

    Salvo que los africanos comienzen a saltar la valla con fajos de billetes en los bolsillos o se monte un macrogeriátrico europeo la travesía del desierto va a ser muy largra, excepto habas contadas.

  10. #10

    toni1976

    Los dos mensajes son compatibles, no contradictorios, y es posible que ambos tengan razón. Eso el tiempo se encargará de decirlo.

    Paramés habla de invertir en valores del sector inmobiliario, previendo que la actividad de estos sectores pueda ir en aumento en los próximos años. Ya se sabe que la bolsa anticipa subidas de la economía y precisamente estos son los escenarios que busca afanosamente el value investing, del que es abanderado Paramés.

    Mateo, por su parte, habla de comprar (o vender) pisos, a los cuales aún augura bajadas durante años.

    Que los precios de los pisos continúen bajando no significa que el sector vaya a facturar menos ni a obtener menos beneficios. De hecho, las promociones que se empiecen ahora, se venderán mucho más baratas que las que se construyeron hace unos años, puesto que tanto el coste de la mano de obra como -sobretodo- el del suelo ha bajado sustancialmente.

    Vamos, que no es lo mismo comprar acciones de Hispania que hipotecarte para comprarte un piso. Es perfectamente posible que en dos tres años los que hayan entrado en valores del sector inmobiliario tengan una buena rentabilidad y que los que compraron un piso entonces se encuentren que su inmueble vale un 20 o 30 por ciento menos.

    De acabar siendo cierto lo que dicen estos dos gurús, la estrategia sería la siguiente: aplazo la compra del piso y invierto el capital incial que iba a destinar a esa adquisición en el sector inmobiliario (o en el fondo referenciado al sector de Paramés, si lo hubiera). De aquí cinco años, vendo los activos y me compro el piso a tocateja.

    Un saludo.

  11. #13

    Dalamar

    Yo estoy del lado de Parames y es la primera vez que entro en ladrillo hispano, yo creo que el ladrillo ha tocado fondo en muchos sitios ya, por otro lado creo que la demografia es horrenda y a largo plazo el ladrillo se va a quedar estancado por suerte, tambien creo que los fondos y grandes empresas son los unicos a los que se les esta permitiendo comprar a precios de derribo de verdad (y a algun subastero...;-) para hacer negocio, por lo que yo he entrado via SOCIMI, ladrillo fisico a precios de mercado... no lo termino de ver, pero si alguien quiere comprar si o si, yo diria que es el momento, aunque no termine de ver la rentabilidad para el ciudadano de apie.

  12. #14

    Andresgmendoza

    Aunque acepto las opiniones de Borja Mateo desde hace mucho, últimamente creo que busca mucho el titular de prensa. Aunque no creo que los precios de las viviendas de base vayan a subir en medio plazo (al igual que otros que han opinado, creo que mientras tengamos un nivel de paro tan alto, y los sueldos sigan bajando,... no puede haber un mercado inmobiliario con precios estables). No hay que olvidar la salida de la burbuja inmobiliaria en Japón (años y años bajando poco a poco) y es posible que mientras no haya un revulsivo, España siga esa misma tendencia.

    Dicho esto, habrá que diferenciar muchas zonas y situaciones. Creo que es buen momento para buscar locales comerciales en zonas prime, o puede ser interesante para un turista extranjero la compra de un apartamento turistico en buena zona: actualmente existe una de las mayores ofertas que hemos podido tener, y si unimos eso a la posibilidad de negociación relativamente alta, es posible encontrar algo decente.

  13. #15

    C930560

    Igual que hace 8 años muy pocos pronosticaron el colapso del mercado inmobiliario, en estos momentos ,muy pocos se atreven a pronosticar cuando va a empezar a subir el precio y volumen de ventas del mercado residencial.

    Independientemente del cuando, lo que es seguro que en algún momento, este mercado se recuperará, ha pasado en otras economías y acabará pasando aquí también.

    Los datos del año pasado han sido los peores desde hace mucho tiempo, tanto en caida de precio como en volumen de ventas, pero teniendo en cuenta que marcamos un 26% de paro y que el precio de las viviendas no ha dejado de caer, 310.000 ventas en un año no está nada mal.

    Todo el mundo echa la culpa al paro, lo cual me lleva a una reflexión, si hay una relación inversa entre desempleo y venta de viviendas, cuando empecemos a crear empleo las ventas de viviendas subirán.

    ¿será este año?

    Saludos

  14. #17

    Rjavier

    Está claro que el poder está intentando que renazca la especulación inmobiliaria. No es de extrañar, ya que es lo que han hecho para salir de todas las últimas crisis; se podría decir que es lo único que saben hacer.
    El intento es serio, y para ello se van a valer también, de los procedimiento habituales (desastrosos a medio y largo plazo) de dejar a los merchachifles internacionales que "empaqueten" el nuevo producto, lo "vendan" a sus inversores, se cobren por adelantado sus jugosas comisiones (ellos siempre ganan) y hagan labor de lobby para que el poder les facilite el negocio (ya lo están consiguiendo).
    Una reactivación inmobiliaria normal, es muy dificil que se produzca, con la gente en paro, sin hipotecas, con morosidad astronómica, con inversores escaldados, Y CON UNA VORACIDAD TRIBUTARIA ABSOLUTA CONTRA EL COPRADOR Y/O EL PROPIETARIO DE INMUEBLES.
    Lo malo es que los fondos buitre pueden llegar a tener unas condiciones fiscales y de mercado, ad hoc, de manera que sea rentable para ellos lo que para el inversor privado sea una ruina. O sea el arrendador privado desprotegido y sin embargo los buitres con todas las bazas para tener pillado al arrendatario y que tenga que aceptar sus condiciones.
    Pero a pesar de todo, un nueva burbuja inmobiliaria es imposible en varias décadas. Podría, como mucho, haber un crecimiento acumulado de precios de un 20-25% en 2 ó 3 años en el periodo concretísimo del 2015 al 2020 pero sin continuidad.
    Para que el mercado inmobiliario se recuperara, sería necesario que los Gobiernos empezaran a trabajar con seriedad, sin mentiras y cortoplacismos; y eso me parece imposible. Soy muy pesimista sobre la economía mundial y sobre todo con la española en particular en las próximas décadas. Lo que más ayudaría a este país es que surgiese un político auténtico lider (esto es de Perogrullo, porque viene bien siempre) pero eso también me parece imposible, dada la mediocridad y sistema actual.

  15. #18

    delicateshot

    Borja Mateo.

    Y lo que nos queda. Es probable que este año creemos empleo, y que incluso la economía vaya mejor. Pero creo que ni de broma vamos a ver una reactivación de las compras. Puede que este año no bajen tanto de precio, pero seguiran. El mercado se está sosteniendo artificialmente y eso es lo que intentan. Tras las elecciones generales del 2015, si no antes, veremos un desplome en los precios.

    Digo más, alguno de los fondos buitres va a salir escaldado del mercado inmobiliario español (sin consecuencias para él, puesto que es una posibilidad que, en realidad, han contemplado).

    Si es, por el contrario, buen momento para crear una empresa o invertir en ella debido a la rebaja de costes salariales del pais.

  16. #19

    Malmeto

    Muy interesante artículo. Personalmente soy un gran seguidor de Paco Paramés, y cuando recomienda algo, antes ó después, su consejo será realidad. Invertir en vivienda debemos recordar, especialmente a efectos de vivienda final que el mercado depende de una demanda que está muy condicionada por la oferta de financiación, así como por unos precios "asumibles" por la demanda conforme a su nivel de renta. Todavía no hemos más que comenzado a ver una bajada de los diferenciales hipotecarios, que se hará más patente con el paso de los meses. Cuando estos lleguen, a nivel general, a niveles inferiores a los 150 puntos básicos y, sobre todo, haya una menor exigencia en la concesión de operaciones (en vez de financiar el 50%-60% actual que pasen a niveles del 80%) veremos una clara recuperación del sector, ya que la correción en precio es evidente, aunque también depende de zonas.

    Borja Mateo hace una aproximación a la vivienda desde un punto de vista muy financiero, que es totalmente acertado, pero ese no es el razonamiento que siempre hace la gente a la hora de afrontar la compra de una vivienda, en la que existen otros muchos condicionantes. Por eso, Paramés, creo que tiene razón sobre como evolucionará el mercado, pero Borja Mateo tiene razón en que el mercado debiera seguir bajando, ya que hay muchas razones para que lo haga, pero no es menos cierto que también las hay para que comience a subir.

    Como muestra de la evolución del mercado, ahí está la gran llegada de inversores internacionales, como hacía mcuchísimos años que no se producía. Quizás estén equivocados, pero cuando tanta gente se equivoca a la vez, da que pensar.

    Interesante debate, Tristán.

  17. #20

    Malmeto

    en respuesta a Tristán el subastero
    Ver mensaje de Tristán el subastero

    Una pregunta la respecto, Tristán. Cuando comentas lo de locales comerciales, ¿Te refieres a los locales comerciales "prime" de las mejores zonas de centro? Entiendo que debe ser así, ya que la oferta de locales comerciales es enorme, especialmente de locales donde nunca se podrá poner un negocio, por carecer de tráfico.

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  • Tristán el subastero

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